Подключение между двух стульев
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению правительства Санкт-Петербурга совместно с Ростехнадзором просят правительственных чиновников разобраться с противоречиями в нормативно-правовых актах, регламентирующих процедуру присоединения к электрическим сетям. Коллизия стала результатом стремления Минэкономразвития поддержать малое и среднее предпринимательство, для которого были введены беспрецедентные льготы. Однако при этом не были приняты во внимание как усугубившиеся в период кризиса финансовые проблемы энергетических компаний, так и соображения технической безопасности.
Впереди планеты всей
Со времен ГОЭЛРО не меняется оптимизм энергетических стратегов. Анатолий Чубайс в 2003 г. рассчитывал не только поднять электроэнергетику, но и сделать ее таким же рычагом внешнеэкономического могущества, как экспортный газ. Даже Генеральная схема размещения энергомощностей до 2020 г. неофициально именовалась «ГОЭЛРО-2». Принятый в том же 2003 г. закон «Об энергетике» предполагал полный переход к нерегулируемым ценам на электроэнергетику в течение 8 лет. Считалось, что свободный тариф привлечет непреходящий интерес инвесторов к энергомощностям и, таким образом, обеспечит неуклонную модернизацию. А конкурсы между энергосбытовыми компаниями на статус гарантирующего поставщика создадут стимул для сокращения сбытовой надбавки, что по рыночным канонам сдержит рост цен для потребителей.
При разделении энергосистемы «обделенными» оказались распределительные компании, для которых на переходный период был придуман единственный способ привлечения средств в инвестиционные программы – взимание платы за подключение. Нетрудно догадаться, что самый высокий платежеспособный спрос на подключение образовался в Московском регионе.
Виктор Кудрявый, бывший замглавы Минпромэнерго и оппонент А.Чубайса, обращал внимание на то, что рост потребления все больше отстает от роста генерации. Впрочем, число потребителей механически ограничивалась их платежеспособностью – особенно там, где плата за подключение была максимальной. В то же время сформировался класс посредников, не предусмотренный детальным постановлением №530 «Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электроэнергии в переходный период». Подключение обходилось заявителям в сотни тысяч долларов, а сроки при этом не гарантировались. Это вызвало непрестанную критику со стороны объединений малого и среднего бизнеса, в том числе строительного, а мэр Москвы называл плату за подключение тормозом развития строительного комплекса.
«Чтобы понять постановление №530, нужно иметь высшее техническое образование», - замечает председатель правления Ассоциации предпринимателей Санкт-Петербурга Сергей Федоров. По его оценке, внедренные правила затормозили не только строительство, но и в целом инновационное развитие в секторе реальной экономики.
Однако идеологи реформы не поступались принципами, гордясь тем, что их новации обогнали Европу, где далеко не во всех странах имеется рыночная конкуренция сбытовиков. Правда, европейский специалист, открыв упомянутые правила, вряд ли смог бы в них разобраться: реальность переходного период учитывала весьма экзотические для западного ума феномены, как-то бездоговорные поставки, безучетное потребление и бесхозяйные энергетические объекты.
Впрочем, предполагалось, что в ходе реформы магической рукой рынка все эти явления канут в Лету. Эти надежды подкосил мировой кризис. Сегодня ситуация в электроэнергетике не удовлетворяет всех участников рынка. НП «Совет рынка» недовольно отказом банков кредитовать генерирующие компании, владельцы оных сетуют, что НП не учитывает в тарифе средства на модернизацию, сбытовые компании страдают от возросших на треть убытков из-за неплатежей, а сетевики – от дефицита средств на реконструкцию, поскольку подключающихся компаний все меньше крупных клиентов, которым нужна потребляемая мощность свыше 750 кВА. «В этом году у нас таких клиентов единицы», - отмечает председатель совета директоров ОАО «ЛОЭСК» Лев Хабачев.
Меньше – значит лучше?
О том, как разрешить сложившиеся проблемы, мнения федеральных ведомств расходятся. Так, Федеральная служба по тарифам готова пойти навстречу оказавшимся без кредитных ресурсов сбытовикам, обязав потребителей оплачивать не используемую, а заявленную мощность. Но тогда окажется, что крупные предприятия зря тратили средства на автоматизированные системы коммерческого учета электроэнергии. А по мнению директора Фонда энергетического развития Сергея Пикина, больше всего пострадают потребители с неравномерным графиком потребления.
В свою очередь, Минэкономразвития и ФАС отстаивают интересы малого бизнеса. В феврале 2009 г. вступило в силу подготовленное МЭРТ постановление №118 Правительства РФ, устанавливающее льготы для потребителей, присоединяющих не более 100 кВт мощности. Изменения, внесенные в Правила техприсоединения, позволяют субъектам малого и среднего бизнеса требовать рассрочку по оплате подключения на 3-летний период.
21 апреля вышел в свет еще один документ - постановление №334, дополняющий преференции возможностью требовать возвращения расходов за неиспользованную мощность в течение 5 лет после подключения, и обязывающие энергопоставщиков возвращать эти средства за 2 месяца. Согласно новым правилам, распределительная компания вообще не вправе отклонить заявку «льготника» на подключение, и если техническая возможность для этого отсутствует, ее необходимо создать.
Если расстояние от земельного участка заявителя до распредсети в городе ском поселении не больше 300 м, а в сельском - 500 м, заявка должна быть удовлетворена за 6 месяцев. При этом плата потребителю не более 15 кВт не может превышать 550 рублей за 1 кВт, а технические условия сетевики обязаны предоставлять бесплатно.
Привилегии в адрес отдельно взятой категории потребителей закономерно вызывают обиду других. На компании, занятые массовым жилищным строительством, преференции не распространяются, хотя они могут выполнять более важную социальную задачу, чем непроизводственные малые предприятия. По мнению главного инженера ЗАО «Строительный трест» Виктории Марич, в период кризиса власти следует позаботиться о сокращении расходов застройщиков на подключение к электросетям: ведь в отличие от элитного клиента, покупателю жилья эконом-класса не по карману расходы на автономную генерацию.
Получается, что на исполнителей нацпроекта «Доступное жилье» преференции распространяются лишь в том случае, если они имеют статус малого предприятия или относится к категории индивидуальных застройщиков. Но участник ИЖС, как напоминает Л.Хабачев, - это гражданин, строящий себе, как правило, второе жилье. Почему за него должны расплачиваться другие потребители, учитывая, что компенсировать расходы на предоставление льгот предполагается за счет тарифа?
Где деньги, Зин?
Любопытно, что сами представители малого бизнеса испытывают неловкость от предоставленных им преференций. Обозреватели сайта «Энерговопрос», консультирующего участников ИЖС и малых предпринимателей, признают, что постановление крайне невыгодно сетевикам. «Надо было продумать, каким образом компенсировать выпадающие доходы электросетевым компаниям», - отмечает С.Федоров.
Действительно, суммарные потери от щедро предоставленных льгот всерьез ударят по карману распределительных компаний. Топ-менеджеры электросетевого сектора уже подсчитывают объем выпадающих доходов: для ЛОЭСК только в 2009 г. они составят не менее 600 млн. рублей, для «Ленэнерго» - 2 млрд. Между тем, как признается заместитель гендиректора «Ленэнерго» Алексей Фортов, компания из-за кризиса недополучает 50% средств по договорам, а привлечь долгосрочные кредиты ей не легче, чем крупным застройщикам. Остается лишь надеяться на совместные проекты с государственными корпорациями – но у них, как известно, сегодня свои специфические проблемы.
Более 75% клиентов ЛОЭСК в Ленобласти – индивидуальные потребители и малые предприятия. Между тем на сетевые компании, как ожидает Л.Хабачев, в ближайшее время усилят давление и тарифные органы. «2010 г. станет крайне тяжелым для энергетиков», - прогнозирует он.
В соответствии с поправками в постановление №109 «О ценообразовании в энергетике», компенсация выпадающих доходов, состоит в распределении их по кредитным договорам сетевых компаний на все категории потребителей, но на процент к тарифу, не превышающий текущую ставку рефинансирования Банка России, которая в последнее время не раз снижалась. При значительном объеме выпадающих доходов сетевая компания может предоставить регулятору к концу года экономически обоснованные расчеты и в следующий тарифный период получить компенсацию. Но средства для эксплуатации и ремонта обветшавших сетей требуются не завтра, а сегодня.
Привилегия бесконтрольности
Федеральная антимонопольная служба после распространения льгот на субъекты малого и среднего бизнеса объявила о своем намерении пристально контролировать соблюдение их интересов. Это, конечно, радует заявителей на присоединение малых мощностей. О количестве потенциальных заявок можно судить по статистике: по данным С.Федорова, в Петербурге лишь 20% малых предприятий имеют прямое присоединение к электросетям, а остальные приобретают мощности у жилищных организаций, имеющих излишки. В Московской области доля заявок на подключение от потребителей малой мощности за полгода удвоилась.
Как подтверждает глава управления по перспективному развитию петербургского КЭИО Александр Назаров, в некоторых случаях малых предпринимателей, до сих пор не имевших материальной возможности для прямого присоединения, подключали к уже перегруженным сетям. Новые правила сократят риски подобной практики. Другое преимущество, на которые явно рассчитывали авторы изменений в правила, состоит в «изъятии» из процесса посреднического бизнеса, который помогал заявителям правильно подготовить документы.
Однако, как напоминает гендиректор ГК «Тэтра Электрик» Ян Абубакиров, посредники, как правило, берут на себя разработку и монтаж внутренних электрических схем в присоединяемых объектах. Если этим займутся сами предприниматели, в основном не имеющие квалификации, технических аварий не избежать. Между тем, многие «льготники», воодушевленные возможностью обойтись без посредников, рассчитывают присоединиться по принципу «сделай сам». Так что риски в одном месте снижаются, в другом возрастают.
В то же время разногласия между федеральными ведомствами создали противоречия между нормативными актами. Так, постановление №530 (ст. 62) говорит о том, что заявитель может заключить договор энергоснабжения со сбытовой организацией только при трех условиях: присоединении к сети в установленном порядке, обеспечении приборами учета и «надлежащим техническом состоянии энергопринимающих устройств, удостоверенном федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору», то есть Ростехнадзором. Последнее оформляется актом допуска энергоустановки к эксплуатации или актом осмотра. Однако, согласно Постановлению №334, для индивидуальных застройщиков и субъектов малого бизнеса, присоединяющих мощность до 100 кВт, эти документы отныне не нужны.
Но технические ошибки при монтаже электроустановок и внутренних сетей могут привести к трагическим последствиям. Риски технологических инцидентов зависят и от специфики присоединяемого объекта.
На практике разночтения в постановлениях №530 и №334 приводят к тому, что в одних регионах России при заключении договоров электроснабжения продолжает выполняться введенный 3 года назад порядок, в других же новые электрические устройства присоединяются без актов Ростехнадзора. В петербургском КЭИО считают, что этой неразберихе следует положить конец. По словам А.Назарова, комитет совместно с Ростехнадзором направил первому вице-премьеру РФ Игорю Шувалову с просьбой разрешить противоречие между двумя федеральными документами.
Стихия или синхронизация?
Фактически корректировка реформы электроэнергетики разрешением этой коллизии вряд ли ограничится. Отрасль столкнулась с проблемами системного характера. У генерирующих компаний сложности с оплатой топлива, у сбытовиков в связи с задержкой платежей возникают серьезные кассовые разрывы. В Минэнерго пытаются добиться синхронизации расчетов генерирующих компаний за топливо с оплатой услуг, а одновременно – синхронизации платежей на оптовом и розничном рынках, чтобы поддержать одновременно генерацию и сбыт. Между тем западные аналитики уже советуют обанкротить убыточные сбытовые компании, а их функции передать сетевикам, поскольку им легче добиться возвращения задолженности.
Вообще, с наступлением кризиса на Западе, откуда были позаимствованы рецепты создания конкуренции в энергосекторе, больше уповают на государство, чем на каноны свободного рынка. Пока это переосмысление достигает ума отечественных чиновников, НП «Совет рынка» пытается создать небанковскую кредитную организацию, чтобы самостоятельно обеспечивать средствами участников оптового рынка по ставкам ниже банковских, а также систему расчетно-биллинговых центров в регионах. Очередное реформаторское изобретение рассматривается участниками рынка со скепсисом: ожидается, что его внедрения суммарные сбытовые затраты в рознице только возрастут, а тарифы для конечных потребителей повысятся.
Получается, что В.Кудрявый был прав: электроэнергетика, застигнутая кризисом в разгар переходного периода, становится головной болью всей экономики. В то же время разногласия между ведомствами и популистское деление потребителей энергии по принципу размера, а не экономической и социальной роли, только приумножат системные проблемы, требующие безотлагательного разрешения.
Федор Хлебников
Планы развития дорожной инфраструктуры Санкт-Петербурга в последние месяцы упоминались исключительно в минорных тонах. Кризис ударил как по всем частным партнерствам, созданным для строительства крупных инфраструктурных объектов, так и по расходным статьям Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. Однако первые же признаки улучшения экономической ситуации в России, ознаменовавшиеся восстановлением мировых цен на энергоресурсы и укреплением рубля, принесли добрую весть именно дорожной отрасли. Оказалось, в Москве не забыли о наших мегапроектах. И уже само решение премьер-министра Владимира Путина провести всероссийское совещание по транспортному комплексу именно в Петербурге внушало новые надежды. Вряд ли случайно именно в день визита премьера петербургское правительство утвердило откорректированную Схему развития улично-дорожной сети.
Приоритеты, пришедшие из столицы
Карты петербургского Генплана, где наряду с существующей улично-дорожной сетью отображены будущие транспортные артерии, рассекающие городское пространство и преодолевающие водные преграды, с наступлением кризиса стали уже казаться фантастикой. Но первые нотки оптимизма, зазвучавшие в голосе городских чиновников в первых числах апреля, вылились на заседании городского правительства 14 апреля в гимн дорожному строительству.
Повод для вдохновения в самом деле присутствовал. Валентина Матвиенко уже была осведомлена о том, что федеральное правительство согласилось продолжить финансирование Западного скоростного диаметра из средств Инвестиционного фонда. Отправляясь из Смольного на встречу с прибывшим в город премьер-министром В.Путиным, губернатор не огласила конкретных цифр. Но уже через несколько часов стало известно, что премьер, лично посетив строящуюся трассу вместе с министром транспорта Игорем Левитиным, подтвердил, что федеральное финансирование ЗСД в 2009-2010 гг. составит 20,6 млрд. рублей. При этом оговоренный объем софинансирования из бюджета города в 3,5 раза меньше - 6,7 млрд.
Мало того, впервые после того, как инвестор-концессионер заморозил финансирование, была подтверждена воля федерального центра в любом случае в течение 5 лет завершить строительство трассы, непосредственно связывающей международные автомагистрали с терминалами Большого порта.
Это не случайно: на всероссийском совещании обсуждался не только автодорожный, но и морской транспорт в масштабе всего Петербургского транспортного узла. Автодороги и морские пути в Петербурге в последние годы прочно связало развитие автомобильного кластера. Как и следовало ожидать, приоритеты развития городской улично-дорожной сети (УДС), обозначенные председателем Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Олегом Виролайненом, опирались на три вершины этого треугольника.
Первым из основных направлений развития улично-дорожной сети в Основных положениях отраслевой схемы развития УДС названа система магистралей скоростного и непрерывного движения, создающих осевой каркас дорожных артерий города и обеспечивающих международные, межрегиональные и межрайонные связи. Эти трассы предназначены для отвода грузопотоков от районов жилой застройки и особенно от центра города. В перечне приоритетных объектов особо выделены: комплекс проектируемых проездов, обеспечивающих доступ к КАД; система автомагистралей и дорожных сооружений, развивающих УДС в районе Большого порта; подъезды к аванпортам в Кронштадте и Бронке; наконец, подъезды к промзонам автомобильного кластера (Каменка, Шушары).
В числе новых трасс, предусмотренных Генпланом, в первую очередь упоминается Центральная широтная магистраль, которой предстоит протянуться от Большого порта и ЗСД вдоль Окружной железной дороги с выходом на новый мост через Неву в створе Фаянсовой и Зольной ул. и далее к Ладожскому вокзалу. Но это не конец пути: О.Виролайнен упомянул о соединении магистрали с Бокситогорской ул. со строительством нового моста через Охту. Таким образом, она фактически станет дуговой и пройдет вдоль всей Окружной дороги, несколькими ветвями выходя на КАД.
Не менее важен и дублер Центральной широтной магистрали, формирующий вторую дугу, пересекающуюся с первой. Непосредственным ее продолжением станет пр. Энергетиков, по трассе которого будет построен мост через пути станции Охта-Товарная.
Спокойствие не грозит
Сам факт сохранения Охты-Товарной, равно как и планов – на каких условиях, пока не сообщается – сооружения Орловского тоннеля, а также реконструкции моста по Свердловской наб. через Охту, вполне убедительно говорят о том, что «Газпром» не откладывает на неопределенное время строительство «Охта-центра». Не случайно в составе федеральной делегации в город прибыл Алексей Миллер. Похоже, перспектива «Северного потока» неотделима от сооружения офиса «Газпромнефти». Эта чувствительная тема на заседании не обсуждалась, но новые дебаты вокруг нее, похоже, неминуемы.
Вниз по течению Невы от Орловского тоннеля в 2012 г. планируется предпринять проектирование и строительство Арсенального моста. Отсюда начнется 7-я магистраль, пересекающая территорию ЛОМО, огибающая станцию метро «Лесная» и затем по диагонали дважды пересекающая пути Финляндской железной дороги, чтобы затем продолжиться вдоль западной стороны ее Выборгского направления с выходом на КАД и Выборгское шоссе. Проект этой магистрали непрерывного движения, еще недавно казавшийся призрачным, помещен в перечне мероприятий по проектированию УДС третьим пунктом. Что вызвало явную растерянность главы администрации Центрального района Светланы Штуковой, благо Таврическая ул., на которую выйдет новый мост с южной стороны, не очень приспособлена для роли осевой трассы. Владельцы дорогих квартир, выходящих на Таврический парк, вряд ли ожидали подобного сюрприза.
Создание 7-й магистрали предполагает вырубку непосредственно прилегающей к железной дороге части Удельного парка, недавно признанного вновь выявленным объектом культурного наследия. Но тут одно из двух: либо скорость, либо объезд по и без того перегруженным улицам Приморского района. Здешние транспортные проблемы существенно облегчатся с вводом в эксплуатацию ЗСД, а также с выводом на КАД Парашютной ул. и Комендантского пр.
На следующем этапе, севернее Поклонногорской развязки (также включенной в перечень и крайне востребованной), строительство 7-й магистрали неминуемо столкнется с протестами жителей коттеджной застройки Шувалова, которой придется всерьез потесниться, уступая ее 8 полосам. Проблема частной собственности, стоящей на пути новых трасс, прозвучала на заседании правительства, хотя несколько по иному поводу.
Прямо по курсу – земля
Как выяснилось на заседании, премьер-министру мы обязаны не только гарантиями финансирования достройки ЗСД, но и решением вопроса об освобождении Новоадмиралтейского острова от мощностей ФГУП «Адмиралтейские верфи». Это связано не столько с намерениями города более выгодно использовать приморские набережные, сколько с проектом нового моста через Неву на Васильевский остров.
Судя по картам отраслевой схемы, давно рассматриваемый проект все-таки вернулся к своему первоначальному варианту, предусматривающему выход на 22-23-ю линии В.О, а не 24-25-ю. Как выяснилось, окончательный вариант еще согласовывается, но по словам О.Виролайнена, уже «на выходе».
Проект самого западного моста через Неву станет элементом реализации еще одной базовой задачи, сформулированной в Положении – завершения формирования набережных Невы. Английская наб. здесь пересечет Ново-Адмиралтейский канал и выйдет на мост, и с этих пор этот ее участок уже никогда не будет тихим тупичком. Но выхода нет: О.Виролайнен напомнил, что, как только обновленный Благовещенский мост будет разгружен, настанет пора ремонтировать Дворцовый.
Доступ к новому мосту через Неву с юга, от пл. Репина, все же окажется отнюдь не скоростным, изгибаясь по наб. Пряжки. Похоже, проектировщики нашли способ предотвратить резкое замедление дивижения, запроектировав достаточно плавный поворот по Матисову пер., продолжение которого через мост, находящийся пока на территории верфи, выведет непосредственно на переправу.
Именно тема отчуждения территорий у ФГУП «Адмиралтейские верфи» заставила вмешаться в дискуссию председателя КУГИ Игоря Метельского. Он обратился к правительству, и в особенности к градостроительному ведомству, с просьбой «об одной простой вещи» - а именно, о подготовке поручения о резервировании земельных участков, включенных в схему. Глава КГА Юлия Киселева сообщила, что соответствующий проект в масштабе всего города уже готовится.
Похоже, кризис сыграл городскому правительству на пользу: градостроительное, дорожное и имущественное ведомство услышали друг друга. В это им постарался помочь директор НИПИ ТРТИ Александр Солодкий, высказавший весьма ценную, с точки зрения исполнимости задуманных проектов, мысль.
Глава ведущего проектного института городского транспорта предложил не мудрить с планированием развязок со множеством въездов и объездов в тех случаях, где в этом нет явной необходимости. Он оговорился, что речь идет не о магистралях высокоскоростного и непрерывного движения, а о той категории городских дорог, которая впервые получила в положении КБДХ новое определение – автодороги городского значения с улучшенными условиями движения транспорта.
В самом деле, число транспортных развязок, включенных в перечень схемы, достигает 75. Между тем целый ряд проектов, запланированных на 2004-2008 гг., затормозился в связи с решением вопросов собственности. И проблема эта решается тем дольше, чем более масштабно задуманное сооружение. Некоторые дорожные объекты городского значения, включенные в Генплан, из-за практической неразрешимости вопросов собственности «выпадут» из него при его актуализации. О.Виролайнен уже признал, в частности, что пробивка ул. Черняховского с сооружением моста над путями Московского вокзала снята с повестки дня.
А.Солодкий напомнил еще о 2 важных обстоятельствах: о предстоящей замене действующих СНиП техническими регламентами и о разработке региональных нормативов градостроительсного проектирования (РНГП). Регламенты, подчеркнул он, будут использоваться при проектировании трасс и сооружений федерального значения. Зато проектирование наиболее важных городских автодорог должно исходить из нормативов городского уровня.
На основании тех же РНГП с начала 2010 г. будут строиться и все проекты планировки и межевания. Тогда, наконец, и можно будет планировать развитие инфраструктуры без риска столкновения с частными интересами. А до тех пор придется платить ущемленным собственникам.
Размежевание прибавит скорости
А.Солодкий от имени НИПИ ТРТИ взялся помочь городу с решением еще одной проблемы, постоянно становящейся предметом недовольства граждан. Речь шла о координации одновременно реализуемых проектов дорожного строительства. Директор проектного института выразил готовность разрабатывать для подобных случаев комплексные схемы транспортного объезда.
Проблема согласования реконструкции и ремонта магистралей приняла столь серьезный масштаб, что городские депутаты недавно выступили с инициативой создания специального правительственного органа с единственной функцией координации объездного движения. Похоже, что «центр принятия решений» все же будет сосредоточен в КБДХ, но теперь – с проектным обеспечением.
Вереница проектов, которые при наличие финансирования готов до 2015 г. осуществить КБДХ, рассчитана на сокращение средневзвешенных затрат времени на передвижение по городским магистралям на 20-22%. Естественно, при этом приняты во внимание соображения безопасности пешеходов. Чтобы «развести» их с транспортным потоком, планируется построить 48 новых надземных и подземных переходов. В частности, подземные переходы предполагается построить под пл. Мужества, под пл. Фаберже у станции метро «Ладожская» и под Ленинским пр. у одноименной железнодорожной станции. Над землей, в свою очередь, пешеходы смогут пересечь Выборгское шоссе у «Озерков» и Дунайский пр. у «Звездной» и на пересечении с Бухарестской ул.
А вот о подземных улицах под центром города, как и о бегущих по эстакадам скоростных трамваях, придется на некоторое время забыть, даже если они отображены в Генплане. Кризис, отрезвивший и федеральную, и городскую исполнительную власть, сосредоточивает внимание на менее затратных проектах. Если вместо одного туннеля можно построить 5 путепроводов, то выбор будет сделан в их пользу.
По расчетам КБДХ, строительство 480 км новых дорог, включая 138 км трасс непрерывного движения, окупится полностью уже через 14 лет. Развитие инфраструктуры, ликвидировав транспортные пробки, вернется горожанам не только сэкономленным временем, но и снижением выбросов в атмосферу вредных веществ.
Константин Черемных
С осени и до конца 2008 г. штатные аналитики и главы риэлторских компаний без устали твердили, что на рынке пробил час покупателя, и советовали этому покупателю быть реалистом и не дожидаться, когда настанет мифическое «дно». Молчаливый поединок нервов покупателя и продавца, воспринимался поначалу с интересом, позже с сомнением, и, наконец, с раздражением и нетерпеньем. Но, судя по тому, что поведали журналистам в рамках круглого стола «Экономический спад: риски для всех участников рынка» представители Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРС), затянувшаяся выжидательная пауза заканчивается. Не желая сдаваться, некоторые игроки на рынке устремляется в тень и далее в криминал. Страдают же не только продавцы и покупатели, но и посредники.
Каждая пятая сделка – под угрозой
В феврале 2009 г. УФРС по Санкт-Петербургу сообщило, что количество санкций, наложенных на сделки с недвижимостью (арестов, запретов и случаев взятия под контроль) увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Сомнительной или противозаконной, с точки зрения сотрудников УФРС, сегодня является каждая пятая (22%) сделка.
Если квартира продается на 20-30% ниже существующей рыночной цены, предложение, скорее всего, исходит от мошенников, - считает вице-президент АРС Александр Гиновкер. По его словам, чаще всего на удочку злоумышленников, попадают приезжие. Но и петербуржцы, хорошо ориентирующиеся на местном рынке, не застрахованы от соблазна.
Традиционные схемы мошенничества с использованием фальшивых правоустанавливающих документов, завещаний никуда не исчезали с рынка, а в кризис, их стало только больше. Как ни странно, жилье, имеющее какое-либо обременение, предлагаются сегодня по обычной цене. Видимо, в этом и состоит уловка, - предупреждает менеджер ООО «Невский Альянс» Вера Закревская. Однако правами на продающуюся квартиру в нынешних условиях могут обладать не только несовершеннолетние или родственники, наследники, но и подрядные организации и кредиторы.
В кризис на рынке появилось некоторое количество квартир, обремененных ипотекой. Понятно, что стоимость их существенно ниже. Человек, потерявший возможность делать выплаты из-за увольнения или сокращения зарплаты, не всегда может договориться с банком об отсрочке. В такой ситуации он вынужден продавать свое жилье быстро. Но покупатель должен знать, что он будет обязан погасить ипотечный кредит. Хорошо, если кредит выдан ВТБ или Сбербанком, тогда он может рассчитывать на рассрочку. Но во всех остальных случаях банки требуют погасить кредит досрочно, резервируя эти деньги на 50 дней до передачи их продавцу.
Получается, что ипотечная квартира – риск не только для покупателя, но для продавца, не имеющего иного жилья. Ожидания в части ценообразования, несмотря на то, что резких ценовых скачков пока не произошло, также не добавляют уверенности. Кроме того, цены пока снижаются, хотя и медленно.
Залоги и авансы не возвращаются
Самые большие опасения в риэлторских кругах вызывает сегодня появление новых, нестандартных схем расчетов. Допустим, потенциальный покупатель объекта стоимостью в 6 млн. рублей, имеет на руках 4 млн. и еще 2,5 млн. рассчитывает выручить от продажи собственной квартиры. Если агент или покупатель согласиться поверить ему на слово, взяв большую часть платы, то гарантий, что остальную часть денег он получит вовремя и в полном объеме при сегодняшней ситуации на рынке в целом – крайне мало.
По словам В.Закревской, даже если факт авансового платежа отражен в договоре купли-продажи, риск, что сделка не реализуется, достаточно высок. На квартиру может быть наложен арест. И инициатором приостановки сделки может выступить продавец, получивший часть платы, Для того, чтобы приостановить сделку, ему всего лишь необходимо обратиться заявлением в регистрационную службу.
«Сегодня в городе достаточно много случаев, когда часть денежных средств, в объеме от 1 до 2 млн. рублей наличными передается до регистрации сделки», - говорит В.Закревская. Даже если продавец и посредник (агент или риэлторская компания) не имеют злого умысла, чтобы продать квартиру с гарантией, они стремятся набрать под нее по 5-10 авансов. Столкнувшись с финансовыми неожиданностями, они могут потратить их даже против собственной воли.
На рынке аренды жилья – аналогичная проблема с залогами. С наступлением кризиса, арендодатели пытаются вытребовать их под любым предлогом, к примеру, предъявляя счета на старую, но якобы испорченную жильцами, мебель. Небольшие агентства расходуют залоги на собственные нужды, поскольку не разделяют денежных потоков. Арендаторы, в свою очередь, стремятся минимизировать расходы и избежать уплаты залога. В то же время, залог необходим, поскольку не существует другого способа компенсировать убытки, в случае если арендатор окажется недобросовестным, - считает генеральный директор ООО «Городское Жилищное Агентство» Алексей Башкин.
В сфере аренды случаев мошенничества еще больше, - уверен он, - поскольку она изначально обойдена законодателем. К тому же люди, которые сдают свое жилье, редко соглашаются на регистрацию сделки. И дело, как правило, не в 13% налога на доход, а в менталитете и трудностях с заполнением налоговых деклараций. Поэтому призвать к ответу недобросовестных арендодателей, зачастую невозможно. Но и они также рискуют в тех случаях, когда арендаторы попросту отказываются платить. Выселить неплательщика на основе российского жилищного законодательства по-прежнему крайне сложно.
Между тем, кризис реанимировал старые «фокусы». Улицы пестрят объявлениями от агентств, которые оказывают, как выясняется постфактум, только «консультационные» услуги. А незадачливые съемщики соглашаются платить «вдвое меньше, но за полгода вперед», после чего не могут попасть в квартиру, в которую за время его отсутствия вселился новый хозяин, сменивший замок.
Разумная экономия
Еще до риска столкнуться с подложными правоустанавливающими документами, арендаторы чаще всего страдают оттого, что не смогли должным образом удостовериться в их наличии. Есть две причины, по которым эту часть работы и в случае аренды, и в случае продажи лучше всего доверить риэлторской компании с незапятнанной репутацией, - считает А.Гиновкер. Несмотря на то, что на сегодняшний день существуют все условия, для того, чтобы человек мог сделку по продаже жилья зарегистрировать без посредников, делать этого не стоит. «Искать и смотреть квартиру можно и самому, но вот когда речь идет о подписании документов и передаче денег, лучше не рисковать», - говорит он.
Многие риэлторские компании, по словам А.Гиновкера, могут предоставлять клиентам неполный комплекс услуг. Комиссионные, которые рекомендует АРС, составляют сегодня 8% от суммы сделки. Если речь идет о покупке недвижимости, то риэлторы традиционно получают по 4% с продавца и с покупателя. Эти 4% могут сократиться до 1-2%. «Максимально снизить расходы можно, в случае если человек самостоятельно определился с покупкой или арендой, когда проверка документов и прочие сопроводительные услуги коснутся только одного объекта», - пояснил А.Гиновкер.
Компании, входящие в АРС, не только сертифицированы и обязаны следовать профессиональным стандартам качества, но и застрахованы от профессиональных ошибок и рисков. Так что в случае, если сделка будет иметь погрешность – по вине или без вины этой компании, страховой выплаты (600 тысяч долларов), будет достаточно для покрытия ущерба. Выплаты признанного по суду ущерба от незастрахованной компании, сегодня можно и не дождаться.
Два года назад Комиссия по конфликтам и спорам АРС начала принимала жалобы не только от клиентов своих членов, но и от клиентов других компаний. «Мы это делали без особой надежды на успех, по большей части для того, чтобы составить своего рода мониторинг нарушений», - подчеркнул А.Гиновкер. 10 обращений «чужих» клиентов было подробно рассмотрено на комиссии. Но в 8 из 10 случаев представителям Ассоциации не удалось пообщаться с нарушителями: их телефон не отвечал, а на дверях висел замок. Так что лучший способ подстраховаться – обращаться в компанию, имеющую солидную репутацию, - считает он
Наталья Стандровская