Подключение между двух стульев
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению правительства Санкт-Петербурга совместно с Ростехнадзором просят правительственных чиновников разобраться с противоречиями в нормативно-правовых актах, регламентирующих процедуру присоединения к электрическим сетям. Коллизия стала результатом стремления Минэкономразвития поддержать малое и среднее предпринимательство, для которого были введены беспрецедентные льготы. Однако при этом не были приняты во внимание как усугубившиеся в период кризиса финансовые проблемы энергетических компаний, так и соображения технической безопасности.
Впереди планеты всей
Со времен ГОЭЛРО не меняется оптимизм энергетических стратегов. Анатолий Чубайс в 2003 г. рассчитывал не только поднять электроэнергетику, но и сделать ее таким же рычагом внешнеэкономического могущества, как экспортный газ. Даже Генеральная схема размещения энергомощностей до 2020 г. неофициально именовалась «ГОЭЛРО-2». Принятый в том же 2003 г. закон «Об энергетике» предполагал полный переход к нерегулируемым ценам на электроэнергетику в течение 8 лет. Считалось, что свободный тариф привлечет непреходящий интерес инвесторов к энергомощностям и, таким образом, обеспечит неуклонную модернизацию. А конкурсы между энергосбытовыми компаниями на статус гарантирующего поставщика создадут стимул для сокращения сбытовой надбавки, что по рыночным канонам сдержит рост цен для потребителей.
При разделении энергосистемы «обделенными» оказались распределительные компании, для которых на переходный период был придуман единственный способ привлечения средств в инвестиционные программы – взимание платы за подключение. Нетрудно догадаться, что самый высокий платежеспособный спрос на подключение образовался в Московском регионе.
Виктор Кудрявый, бывший замглавы Минпромэнерго и оппонент А.Чубайса, обращал внимание на то, что рост потребления все больше отстает от роста генерации. Впрочем, число потребителей механически ограничивалась их платежеспособностью – особенно там, где плата за подключение была максимальной. В то же время сформировался класс посредников, не предусмотренный детальным постановлением №530 «Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электроэнергии в переходный период». Подключение обходилось заявителям в сотни тысяч долларов, а сроки при этом не гарантировались. Это вызвало непрестанную критику со стороны объединений малого и среднего бизнеса, в том числе строительного, а мэр Москвы называл плату за подключение тормозом развития строительного комплекса.
«Чтобы понять постановление №530, нужно иметь высшее техническое образование», - замечает председатель правления Ассоциации предпринимателей Санкт-Петербурга Сергей Федоров. По его оценке, внедренные правила затормозили не только строительство, но и в целом инновационное развитие в секторе реальной экономики.
Однако идеологи реформы не поступались принципами, гордясь тем, что их новации обогнали Европу, где далеко не во всех странах имеется рыночная конкуренция сбытовиков. Правда, европейский специалист, открыв упомянутые правила, вряд ли смог бы в них разобраться: реальность переходного период учитывала весьма экзотические для западного ума феномены, как-то бездоговорные поставки, безучетное потребление и бесхозяйные энергетические объекты.
Впрочем, предполагалось, что в ходе реформы магической рукой рынка все эти явления канут в Лету. Эти надежды подкосил мировой кризис. Сегодня ситуация в электроэнергетике не удовлетворяет всех участников рынка. НП «Совет рынка» недовольно отказом банков кредитовать генерирующие компании, владельцы оных сетуют, что НП не учитывает в тарифе средства на модернизацию, сбытовые компании страдают от возросших на треть убытков из-за неплатежей, а сетевики – от дефицита средств на реконструкцию, поскольку подключающихся компаний все меньше крупных клиентов, которым нужна потребляемая мощность свыше 750 кВА. «В этом году у нас таких клиентов единицы», - отмечает председатель совета директоров ОАО «ЛОЭСК» Лев Хабачев.
Меньше – значит лучше?
О том, как разрешить сложившиеся проблемы, мнения федеральных ведомств расходятся. Так, Федеральная служба по тарифам готова пойти навстречу оказавшимся без кредитных ресурсов сбытовикам, обязав потребителей оплачивать не используемую, а заявленную мощность. Но тогда окажется, что крупные предприятия зря тратили средства на автоматизированные системы коммерческого учета электроэнергии. А по мнению директора Фонда энергетического развития Сергея Пикина, больше всего пострадают потребители с неравномерным графиком потребления.
В свою очередь, Минэкономразвития и ФАС отстаивают интересы малого бизнеса. В феврале 2009 г. вступило в силу подготовленное МЭРТ постановление №118 Правительства РФ, устанавливающее льготы для потребителей, присоединяющих не более 100 кВт мощности. Изменения, внесенные в Правила техприсоединения, позволяют субъектам малого и среднего бизнеса требовать рассрочку по оплате подключения на 3-летний период.
21 апреля вышел в свет еще один документ - постановление №334, дополняющий преференции возможностью требовать возвращения расходов за неиспользованную мощность в течение 5 лет после подключения, и обязывающие энергопоставщиков возвращать эти средства за 2 месяца. Согласно новым правилам, распределительная компания вообще не вправе отклонить заявку «льготника» на подключение, и если техническая возможность для этого отсутствует, ее необходимо создать.
Если расстояние от земельного участка заявителя до распредсети в городе ском поселении не больше 300 м, а в сельском - 500 м, заявка должна быть удовлетворена за 6 месяцев. При этом плата потребителю не более 15 кВт не может превышать 550 рублей за 1 кВт, а технические условия сетевики обязаны предоставлять бесплатно.
Привилегии в адрес отдельно взятой категории потребителей закономерно вызывают обиду других. На компании, занятые массовым жилищным строительством, преференции не распространяются, хотя они могут выполнять более важную социальную задачу, чем непроизводственные малые предприятия. По мнению главного инженера ЗАО «Строительный трест» Виктории Марич, в период кризиса власти следует позаботиться о сокращении расходов застройщиков на подключение к электросетям: ведь в отличие от элитного клиента, покупателю жилья эконом-класса не по карману расходы на автономную генерацию.
Получается, что на исполнителей нацпроекта «Доступное жилье» преференции распространяются лишь в том случае, если они имеют статус малого предприятия или относится к категории индивидуальных застройщиков. Но участник ИЖС, как напоминает Л.Хабачев, - это гражданин, строящий себе, как правило, второе жилье. Почему за него должны расплачиваться другие потребители, учитывая, что компенсировать расходы на предоставление льгот предполагается за счет тарифа?
Где деньги, Зин?
Любопытно, что сами представители малого бизнеса испытывают неловкость от предоставленных им преференций. Обозреватели сайта «Энерговопрос», консультирующего участников ИЖС и малых предпринимателей, признают, что постановление крайне невыгодно сетевикам. «Надо было продумать, каким образом компенсировать выпадающие доходы электросетевым компаниям», - отмечает С.Федоров.
Действительно, суммарные потери от щедро предоставленных льгот всерьез ударят по карману распределительных компаний. Топ-менеджеры электросетевого сектора уже подсчитывают объем выпадающих доходов: для ЛОЭСК только в 2009 г. они составят не менее 600 млн. рублей, для «Ленэнерго» - 2 млрд. Между тем, как признается заместитель гендиректора «Ленэнерго» Алексей Фортов, компания из-за кризиса недополучает 50% средств по договорам, а привлечь долгосрочные кредиты ей не легче, чем крупным застройщикам. Остается лишь надеяться на совместные проекты с государственными корпорациями – но у них, как известно, сегодня свои специфические проблемы.
Более 75% клиентов ЛОЭСК в Ленобласти – индивидуальные потребители и малые предприятия. Между тем на сетевые компании, как ожидает Л.Хабачев, в ближайшее время усилят давление и тарифные органы. «2010 г. станет крайне тяжелым для энергетиков», - прогнозирует он.
В соответствии с поправками в постановление №109 «О ценообразовании в энергетике», компенсация выпадающих доходов, состоит в распределении их по кредитным договорам сетевых компаний на все категории потребителей, но на процент к тарифу, не превышающий текущую ставку рефинансирования Банка России, которая в последнее время не раз снижалась. При значительном объеме выпадающих доходов сетевая компания может предоставить регулятору к концу года экономически обоснованные расчеты и в следующий тарифный период получить компенсацию. Но средства для эксплуатации и ремонта обветшавших сетей требуются не завтра, а сегодня.
Привилегия бесконтрольности
Федеральная антимонопольная служба после распространения льгот на субъекты малого и среднего бизнеса объявила о своем намерении пристально контролировать соблюдение их интересов. Это, конечно, радует заявителей на присоединение малых мощностей. О количестве потенциальных заявок можно судить по статистике: по данным С.Федорова, в Петербурге лишь 20% малых предприятий имеют прямое присоединение к электросетям, а остальные приобретают мощности у жилищных организаций, имеющих излишки. В Московской области доля заявок на подключение от потребителей малой мощности за полгода удвоилась.
Как подтверждает глава управления по перспективному развитию петербургского КЭИО Александр Назаров, в некоторых случаях малых предпринимателей, до сих пор не имевших материальной возможности для прямого присоединения, подключали к уже перегруженным сетям. Новые правила сократят риски подобной практики. Другое преимущество, на которые явно рассчитывали авторы изменений в правила, состоит в «изъятии» из процесса посреднического бизнеса, который помогал заявителям правильно подготовить документы.
Однако, как напоминает гендиректор ГК «Тэтра Электрик» Ян Абубакиров, посредники, как правило, берут на себя разработку и монтаж внутренних электрических схем в присоединяемых объектах. Если этим займутся сами предприниматели, в основном не имеющие квалификации, технических аварий не избежать. Между тем, многие «льготники», воодушевленные возможностью обойтись без посредников, рассчитывают присоединиться по принципу «сделай сам». Так что риски в одном месте снижаются, в другом возрастают.
В то же время разногласия между федеральными ведомствами создали противоречия между нормативными актами. Так, постановление №530 (ст. 62) говорит о том, что заявитель может заключить договор энергоснабжения со сбытовой организацией только при трех условиях: присоединении к сети в установленном порядке, обеспечении приборами учета и «надлежащим техническом состоянии энергопринимающих устройств, удостоверенном федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору», то есть Ростехнадзором. Последнее оформляется актом допуска энергоустановки к эксплуатации или актом осмотра. Однако, согласно Постановлению №334, для индивидуальных застройщиков и субъектов малого бизнеса, присоединяющих мощность до 100 кВт, эти документы отныне не нужны.
Но технические ошибки при монтаже электроустановок и внутренних сетей могут привести к трагическим последствиям. Риски технологических инцидентов зависят и от специфики присоединяемого объекта.
На практике разночтения в постановлениях №530 и №334 приводят к тому, что в одних регионах России при заключении договоров электроснабжения продолжает выполняться введенный 3 года назад порядок, в других же новые электрические устройства присоединяются без актов Ростехнадзора. В петербургском КЭИО считают, что этой неразберихе следует положить конец. По словам А.Назарова, комитет совместно с Ростехнадзором направил первому вице-премьеру РФ Игорю Шувалову с просьбой разрешить противоречие между двумя федеральными документами.
Стихия или синхронизация?
Фактически корректировка реформы электроэнергетики разрешением этой коллизии вряд ли ограничится. Отрасль столкнулась с проблемами системного характера. У генерирующих компаний сложности с оплатой топлива, у сбытовиков в связи с задержкой платежей возникают серьезные кассовые разрывы. В Минэнерго пытаются добиться синхронизации расчетов генерирующих компаний за топливо с оплатой услуг, а одновременно – синхронизации платежей на оптовом и розничном рынках, чтобы поддержать одновременно генерацию и сбыт. Между тем западные аналитики уже советуют обанкротить убыточные сбытовые компании, а их функции передать сетевикам, поскольку им легче добиться возвращения задолженности.
Вообще, с наступлением кризиса на Западе, откуда были позаимствованы рецепты создания конкуренции в энергосекторе, больше уповают на государство, чем на каноны свободного рынка. Пока это переосмысление достигает ума отечественных чиновников, НП «Совет рынка» пытается создать небанковскую кредитную организацию, чтобы самостоятельно обеспечивать средствами участников оптового рынка по ставкам ниже банковских, а также систему расчетно-биллинговых центров в регионах. Очередное реформаторское изобретение рассматривается участниками рынка со скепсисом: ожидается, что его внедрения суммарные сбытовые затраты в рознице только возрастут, а тарифы для конечных потребителей повысятся.
Получается, что В.Кудрявый был прав: электроэнергетика, застигнутая кризисом в разгар переходного периода, становится головной болью всей экономики. В то же время разногласия между ведомствами и популистское деление потребителей энергии по принципу размера, а не экономической и социальной роли, только приумножат системные проблемы, требующие безотлагательного разрешения.
Федор Хлебников
.jpg)
Экономический кризис в России, спровоцированный острым дефицитом банковской ликвидности, обрушил рынок ипотечного кредитования. Самая острая и трудноразрешимая из возникших в связи с этим социальных проблем состоит в том, что значительное число заемщиков оказались не в состоянии в срок выплачивать кредиты по ипотечным займам. Пока государство пыталось спасти фондовый рынок, проблема приобрела опасный характер и для банков-кредиторов. На прошлой неделе в городе стало известно о новой инициативе, призванной помочь как кредиторам и заемщикам, так и малонаселенным регионам, где не хватает кадровых ресурсов.
Новая ипостась брокеров
Когда пришел кризис, оказалось, что для специалистов, накопивших солидный опыт в содействии ипотечным сделкам, открывается столь же перспективная, хотя и ровно противоположная миссия. «Кто может быть лучшим коллектором, чем брокер?» - задал риторический вопрос президент ипотечной компании «Уником» Павел Штепан. У банкиров и чиновников, приглашенных на круглый стол в ИТАР-ТАСС, не оказалось возражений.
Как выяснилось, «Уником» наряду с ООО «Юринфо», в руководство которого также входит П.Штепан, выиграл конкурс на право создания на своей базе регионального консультационного центра в рамках программы МАССИЗ. Об этой программе мало осведомлена не только общественность, но и чиновники. Тем не менее, с 9 июня она будет активно внедряться в практику в Петербурге в рамках известного форума «Жилищный проект».
По словам руководителя программы, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ) Владимира Лопатина, программа МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заимствований), учрежденная всего месяц назад, будет выполнять универсальную функцию. В одних случаях ее исполнители ограничатся обычным консультированием по проблемным ипотечным кредитам. В другом случае, если услуги исполнителя востребованы не потребителем, а банком, будет выполняться коллекторская функция. То есть не представители банка, а исполнители программы от их имени займутся вопросами возвращения кредитов, либо возможностью реструктуризации задолженности.
Впрочем, иногда, как пояснил В.Лопатин, исполнители программы могут выступить и в роли антиколлектора. В одном из сибирских городов его коллеги выступали в суде от лица потребителей против банка, одномоментно вздувшего ипотечную ставку с 15 до 38%. «Таким образом, мы будем действовать как универсальный арбитр, или посредник», - пояснил В.Лопатин.
Этим перечень функций МАССИЗ, однако, не исчерпывается. В том случае, если неплатежеспособный заемщик соглашается реализовать ипотечную квартиру или объект залога, он может напрямую обратиться за содействием к тому же исполнителю МАССИЗ. Более того, по словам В.Лопатина, региональные консультационные центры будут вместе с региональными чиновниками формировать для подобных случаев маневренный фонд.
Таким образом, неплатежеспособный заемщик при помощи программы будет окружен самыми разнообразными услугами со всех сторон, а опытный и разумеется, сертифицированный брокер опять заработает на его проблемах.
Банкирам нужен посредник
Самой заинтересованной стороной в возникновении «универсального арбитра» являются банки. Им крайне не выгодно появление балансе труднореализуемых залогов и ипотечных квартир, в связи с чем вводят собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов.
Как напомнил глава офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, любая просрочка кредита переводит его в другую категорию риска, и банк вынужден создавать резерв по каждому просроченному кредиту. При этом, в соответствии с недавно принятым законом «О банкротстве физических лиц», банк не имеет права без решения суда реализовывать заложенное имущество. Но даже при наличии такой возможности продажа этого имущества в условиях сегодняшнего рынка крайне затруднительна.
Отечественная ипотечная практика, несмотря на ссылки на западный опыт, изначально развивалась по упрощенному варианту – без создания ступенчатой и гибкой системы залога (участок земли, затем участок земли с фундаментом и так далее в процессе строительства дома). В связи с этим, по словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, реализация залога – это в большинстве случаев реализация готового объекта.
Коллекторская деятельность до кризиса не была востребована банками в таком масштабе, как сегодня – по причине и меньшего объема проблемных кредитов, и возможности реализации залога или квартиры. Согласно данным главы Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, в Петербурге сейчас не менее 40 тысяч проблемных ипотечных кредитов, и это число может в ближайшие месяцы удвоиться. По словам В.Лопатина, организаторы МАССИЗ уже получили от одного из крупных федеральных банков «огромный пакет» с именами должников.
Помимо дополнительных расходов, которые потребовались бы банкам для развития своих коллекторских служб и рисков, возникающих при аутсорсинге этой функции, взыскание долгов может неблагоприятно сказаться на имидже банка. Как признала руководитель Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» Татьяна Хоботова, любому банку удобнее, чтобы коллекторскую работу – и репутационные риски вместе с ней – взяла бы на себя квалифицированная сторонняя структура.
В расчете на охват
Формально расшивкой ипотечных задолженностей может заниматься любая брокерская структура. Однако, по наблюдению В.Лопатина, не всякий брокер имеет навыки квалифицированного коллектора. С другой стороны, банки также очень осторожно относятся к предложению им подобных услуг.
В рамках программы брокеры из региональных центров в течение 4 дней прослушивают курс обучения работе с проблемными заемщиками, получая соответствующий сертификат. В дальнейшем они организуют обучение на месте. Как поясняет В.Лопатин, инициаторы программы стремятся к максимальному охвату регионов, а там более длительный курс не всякому брокеру или риэлтору по карману.
В Москве и Санкт-Петербурге региональные центры образуются из опытных специалистов. В Северной столице, по данным В. Лопатина, 180 сертифицированных брокеров. В провинции ситуация несколько иная: на фоне кризиса в некоторых регионах распадаются или существенно снижают активность и профессиональные риэлторские структуры. По свидетельству вице-президента АРСПб Павла Созинова, в некоторых областных центрах ситуация стала совсем нецивилизованной. Таким образом, организаторам программы явно не обойтись без помощи региональных властей.
Профессия – консультант
Для разрешения проблемы задолженности по ипотечным кредитам АИЖК в конце 2008 г. уже было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Однако жесткие критерии, установленные госагентством, позволяют воспользоваться его услугами, по оценке В.Лопатина, лишь 20% проблемных заемщиков.
Впрочем, АРИЖК числится первым в списке структур, давших старт программе МАССИЗ. Второй структурой-инициатором является Федеральная служба по труду и занятости (Роструд). Вслед за ним названы три общественных организации – Ассоциация российских банков, Российская гильдия риэлторов и НЛСИБ.
Однако инициатором программы, взявшим на себя роль оператора и создателя всероссийской сети партнеров, выступает частная структура – ООО» «Центр управления ипотечными заимствованиями» («ЦУИЗ). Кроме В.Лопатина, его учредителями являются совладельцы ГК «Аврора» Леонид Масалов и Андрей Демченко, которые ранее работали на высоких должностях в Федеральной службе по финансовым рынкам (бывшая ФКЦБ), где миссией было, в частности, содействие выходу российских компаний на IPO и консультированием российских эмитентов ценных бумаг. Ту же деятельность они продолжили и в частном бизнесе. Компания осуществляла помощь участникам рынка ценных бумаг и управляющим компаниям ПИФ и НПФ при их создании, осуществлении деятельности и привлечении финансовых ресурсов.
После того, как перегретый фондовый рынок схлопнулся, компаньоны в конце 2008 г. учредили ООО «Центр корпоративного коллекторства». В федеральных СМИ отмечалось, что неплательщиками по облигациям занялись те же лица, которые консультировали эмитентов. Оплату услуг они тогда рассчитывали в размере 20% от взысканной суммы.
По словам В.Лопатина, «зеленый свет» инициативе МАССИЗ дал президент АРБ Гарегин Тосунян, к которому учредители прежде всего обратились. И именно на базе Института банковского дела при АРБ было развернуто обучение брокеров по коллекторской квалификации уже в сфере ипотечного кредитования.
Привлечение Роструда в первых публикациях о программе МАССИЗ было интерпретировано заботой инициаторов программы о трудоустройстве брокеров. Впрочем, как следует из разъяснений на сайте «Уникома», чиновники будут заняты несколько иной миссией, а именно – содействовать трудоустройству граждан, обратившихся за помощью в региональные консультационные центры, в т.ч. переселению этих граждан в другие регионы, испытывающие недостаток в трудовых ресурсах.
Инициатива предприимчивых брокеров высоко востребована. Как полагает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, банки и чиновники обрадованы ей, поскольку «все равно деваться некуда». Ситуация с проблемными кредитами слишком серьезна: их объем оценивается не менее чем в 10-15%, а механизм взыскания долга через суд долог и обременителен. От подачи искового заявления банком до вынесения решения о взыскании проходит не менее 4-6 месяцев. За этот период размер долга возрастает, что вынуждает банки подавать новый иск.
Российская Федерация, с одной стороны...
По мнению С.Бобашева, структура, которая берется за решение столь масштабной задачи во всероссийском масштабе, берет на себя не самую благодарную миссию, хотя она и компенсируется прибылью от сделок по продаже ипотечной и залоговой недвижимости.
Действительно, инициатива МАССИЗ не пользуется единодушным одобрением у экспертов и участников рынка. Так, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, называет инициативу «не совсем понятной». В своих комментариях в «НиС» Дмитрий Синочкин отмечает, что инициаторы новой услуги не могут внятно объяснить ее суть.
Высказываемые сомнения вполне объяснимы. Как отмечают сами инициаторы МАССИЗ, миссия брокеров, переквалифицировавшихся в коллекторы, сталкивается не только с техническими проблемами, но также с юридическими и моральными. Не понятно, например, как интерпретировать создание «универсального арбитра», работающего на коммерческих началах, с точки зрения антимонопольного законодательства?
В СМИ уже высказывались сомнения в правомерности наделения частной компании полномочиями по разрешению государственной проблемы, притом за счет самих заемщиков. Хотя индивидуальная ипотечная сделка является, несомненно, частным делом гражданина, а риски принимает на себя банк, трудно не вспомнить о том, что в докризисный период ипотека продвигалась федеральными чиновниками в качестве самого эффективного инструмента выполнения нацпроекта «Доступное жилье». По мнению главы экспертного совета фонда «Русский предприниматель» Андрея Кобякова, государство, взяв на себя обязательства по разрешению жилищной проблемы, должно нести за их исполнение прямую ответственность.
Моральный аспект проблемы вряд ли возможно свести исключительно к репутационным проблемам банков. Ничуть не оспаривая «техническую» компетентность соучредителей ООО «ЦУИЗ», трудно обойти вопрос о об их непосредственной причастности к созданию тех самых «пузырей» на фондовом и строительном рынках, схлопывание которых создало тяжелые проблемы. Как считает профессор ИНЖЭКОН Сергей Максимов, объяснять нынешнюю болезненную коррекцию рынка мировыми проблемами некорректно: отечественный ипотечный рынок перегревался самостоятельно и в любом случае был обречен на кризис.
Вряд ли инициаторы программы не задумываются об этих обстоятельствах. По крайней мере, иначе трудно объяснить их решение заручиться поддержкой еще и со стороны партии «Единая Россия». Так, в Санкт-Петербурге функцию политического координатора программы будет выполнять Рабочая группа регионального отделения партии по защите прав вкладчиков, заемщиков и дольщиков.
Можно понять желание финансового блока российского правительства делегировать непопулярные функции частному исполнителю. Труднее осмыслить решение возложить репутационные риски на самую крупную в стране партию, к тому же включающую в себя большинство региональных руководителей. Если проблемы юридического характера преодолеваются государственной волей, то более уместной формой ее изъявления представляется официальный договор: Российская Федерация, с одной стороны, и ООО «СУИЗ», с другой стороны, договариваемся о том, что одна сторона избавляется от правовой, организационной и репутационной головной боли, а другая берет ее на себя.
Константин Черемных
«Зарубежные риэлторы и застройщики в 2009 г. делают ставку на российскую экономику», - к такому выводу пришли эксперты компаний GreenField Property International, EG Progress Consulting GmbH, World Econom Estate и Costa Real на круглом столе «В поисках новых инвестиционных возможностей: перспективы рынков недвижимости Европы, США и экзотических стран в 2009 г.», организованном журналом «Ваш дом за рубежом». В надежде реализовать упавшую в цене недвижимость, продавцы предлагают потенциальным российским покупателям скидки, бонусы, мебель и ознакомительные туры в подарок.
Новые фавориты российского спроса
По данным генерального директора компании GreenField Property International Валентины Нагиевой, Россия для зарубежных застройщиков и риэлторов после ноября 2008 г. является приоритетным рынком сбыта недвижимости за границей, поскольку европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 г. началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 по февраль 2009 г. При этом спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 г. зарубежной недвижимости, по данным компании GreenField Property International, выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия.
В 2008 г. абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ.
Представленная статистика свидетельствует, по словам В.Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы.
Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Манящая экзотика
Интересно, что в кризис появилась новая тенденция – растет интерес инвесторов к недвижимости экзотических странах. «По нашим данным, увеличение спроса и предложения наблюдается в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане», - рассказывает В.Нагиева.
Островки стабильности
Какими бы заманчивыми ни были перспективы развития рынков экзотической недвижимости, сегодня сверхприбылям российский инвестор предпочитает небольшой, на гарантированный доход. Кризис обошел стороной не многих. Среди них рынок недвижимости Германии.
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, сегодня экономика Германии продолжает оставаться стабильной. Эта ситуация продлиться еще как минимум 1-2 года. По данным эксперта, новой тенденций на рынке недвижимости Германии сегодня становиться интерес российских инвесторов к коммерческой недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро.
«Еще полгода назад покупатели из России интересовались как коммерческой, так и жилой недвижимостью. Сегодня 90% заявок наших клиентов – на приобретение доходных, многоквартирных домов, офисных помещений и торговых центров. При этом российских инвесторов, в основном это крупные московские компании, интересуют уже сданные в аренду объекты на срок от 15 лет и выше. Стоимость таких объектов достаточно высока. Например, цена доходного дома составляет от 6 млн. евро. В тоже время доходность коммерческой недвижимости в Германии по российским меркам скромна – 7% годовых и ниже в зависимости от локализации объекта», - рассказывает Я.Егорова.
По данным эксперта с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость интерес для российских покупателей представляют крупные центры Германии: Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин. В немецкой столице самые низкие цены на жилую недвижимость – от 800 евро за 1 кв. м.
В остальных указанных городах стоимость 1 кв. м – от 2 тысяч евро. Первичное жилье в Германии дороже вторичного, поэтому даже в Берлине стоимость жилья в новых комплексах не меньше, чем 3,5 тысяч евро за 1 кв. м. «Интересно, что сами немцы охотно раскупают первичное жилье еще на нулевом этапе строительства по такой цене. Стоимость таких объектов через полгода, когда дом будет построен, вырастает до 7,5 тысяч евро за 1 кв. м.», - говорит Я.Егорова.
Залоговая недвижимость: главное успеть
По данным экспертов, участники рынков недвижимости Испании и США на сегодняшний момент предлагают покупателям уникальную возможность: приобрети по сниженной цене ликвидные объекты, рост стоимости которых в перспективе неизбежен. И, если на рынке Испании все только начинается, то в штате Флорида (США), предложения в данном сегменте недвижимости с каждым днем становится все меньше.
«Одним из самых привлекательных объектов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость – объекты, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости, - рассказывает руководитель петербургского представительства компании Costa Real Светлана Сергачева. – Чаше всего цена, по которой объект выставляется на продажу, равняется сумме долга бывшего владельца банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до 2 недель.
Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно высок. Так, совсем недавно бунгало английского инвестора было продано покупателю из России за 115 тысяч евро при его начальной стоимости 188 тысяч. Другой наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м от моря по цене 120 тысяч евро. До кризиса она стоила 164 тысяч. Стоимость аренды таких апартаментов – от 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день».
Согласно официальным данным правительства Испании, в I квартале 2009 г. стоимость недвижимости на первичном рынке упала на 34%. «На падающем рынке активность российских покупателей достаточно высока», - рассказывает С.Сергачева.
По данным эксперта, сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. кв. м непроданных объектов по всей стране. Среди них, квартиры как на первичном рынке, нереализованные застройщиками, так и на вторичном, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами.
Сегодня британцы уходят из Испании в связи с тем, что им сейчас выгоднее отказаться от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40% ниже стартовой цены. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенное, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт – к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40%.
Снижение цен на первичном рынке недвижимость в Испании привело к тому, что строители не начинают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% и 20-30% у гольф-полей.
Ценовое дно на рынке недвижимости: штат Флорида
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Я.Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. «По данным аналитиков, там сейчас – ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные объекты: квартиры-кондо, кондо-отели, а так же заложенную в банке недвижимость. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать их необходимо физически находиться в Америке», - говорит она.
Дом на побережье сегодня выставляется на продажу по цене в 2-3 раза ниже его первоначальной стоимости. Например, 2-этажный дом на берегу Мексиканского залива продается за 100 тысяч долларов при начальной цене – 400 тысяч. По мнению аналитика, эта покупка особо интересна тем, что при минимальной цене продажи, дом имеет максимальную доходность при сдаче в аренду. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы.
«Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 300 тысяч долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Наполняемость таких объектов в период кризиса – 80%», - заключает Я.Егорова.
Инвестиционные возможности Болгарии
По данным генерального директора компании World Econom Estate Ирины Федоровой, недвижимость в Болгарии сегодня является одной из самых дешевых в Европе. Стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тысячи евро. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельными земельными участками составляет от 170-180 тысяч евро.
«Не секрет, что болгарские застройщики сегодня нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50% от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает И.Федорова.
Однако массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, по данным компании, не имеет собственного бизнеса и приобретает объекты по цене от 20 тысяч евро в рассрочку. Так, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 400-600 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тысяч евро.
Зарубежные банки минимизируют риски
«В 2009 г. существенно изменилась условия выдачи ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает В.Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Кредитные учреждения не хотят брать в залог недвижимость, поскольку выгодно реализовать залоговые объекты сегодня сложно. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с 2008 г., изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране предоставляют заемные средства на 50% от стоимости недвижимости, раньше – на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании GreenField Property International, российским покупателям недоступна ипотека в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия и др.), однако при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия), российские граждане могут получить кредит.
На сегодняшний момент граждане РФ лишены возможности получить займ в Чехии.
Испанские банки идут на компромисс
«Сегодня покупатели недвижимости в Испании, в том числе и из России, могут привлекать заемные средства на более выгодных условиях, чем в 2008 г., - рассказывает С.Сергачева. – Чтобы стимулировать покупательскую активность, в 2009 г. испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор равна 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%).
В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена до 3,7%, против 7,5% в 2008 г. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения займа в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств».
Особенности выдачи ипотеки в Америке
В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам в Америке составляют 5% годовых. Для граждан РФ первоначальный взнос равен 50 % от общей стоимости объекта.
«Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении займа гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, банки могут отклонить заявление на получение ипотечного кредита, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемых с российской точки зрения факторов», - говорит Я.Егорова.
Рассрочка от болгарских застройщиков
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков на первичном рынке в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет.
По данным компании World Econom Estate, ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. При этом рассрочку до 3 лет можно получить под 3,9% годовых. При рассрочке на 3 года - под 6,4% годовых на оставшуюся сумму. Для получения рассрочки, достаточно первоначального взноса в размере 10% от общей стоимости объекта.
Марина Бардовская