BIM в законе
С 1 января 2022 года формирование и ведение информационной модели объекта капстроительства станет обязательным для заказчика, застройщика, техзаказчика и эксплуатирующей организации, если на этот объект выделены средства бюджетной системы РФ. Соответствующее постановление Правительства России № 331 от 5 марта 2021 года подписал премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Таким образом, технологии информационного моделирования (ТИМ) становятся безусловным требованием для всех объектов госзаказа — от федеральных до муниципальных, вне зависимости от их стоимости.
Настал момент такой
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом поддерживают это решение Правительства. «Перевод бюджетных строек на использование ТИМ (думаю, что пора уже отказываться от обиходного зарубежного названия BIM в пользу термина, получившего официальный юридический статус в Градкодексе РФ) я считаю делом, безусловно, необходимым. Конечно, организационная планка поднята высоко, времени мало. Но если не ставить таких задач, то мы по-прежнему в смысле инновационных технологий будем плестись в хвосте, и слово «конкурентоспособность» применительно к строительной отрасли останется на бумаге. Широкое внедрение ТИМ, по сути, позволит нам сделать технологический рывок в этой сфере», — отмечает руководитель Комиссии по цифровизации строительной отрасли Общественного совета при Минстрое РФ Михаил Викторов.
Начальник отдела информационного моделирования «Института территориального развития» Павел Семенцов считает, что эта мера своевременна. «С одной стороны, на рынке есть проектные организации, которые имеют приличный опыт работы в ТИМ и уже сейчас готовы выполнять проекты в соответствии с требованиями данного постановления. Например, мы разрабатываем порядка трех социальных объектов в год с использованием информационных моделей. С другой стороны, в профессиональном сообществе давно ведется обсуждение и процедур, и стандартов ТИМ. Если данная мера будет утверждена Правительством, это будет фактическое признание органами власти необходимости и экономической эффективности информационного моделирования. Естественным образом это подтолкнет развитие отрасли в сторону цифровизации», — говорит он.
«Цифровизация строительной отрасли, бесспорно, актуальная задача, и обязательность применения ТИМ является важной составляющей этого процесса. Нормативные документы активно разрабатываются в последние пять лет, и основа для работы с информационными моделями уже создана. Мы активно информируем наших пользователей об их текущем состоянии и интегрируем необходимый функционал в Archicad», — со своей стороны добавляет директор по работе с ключевыми заказчиками «Графисофт» Артем Котельников.
Заместитель генерального директора компании «Метрополис» Олег Баранов считает, что это в целом ожидаемое решение. «В 2019–2020 годах было принято большое количество нормативно-технических актов, которые и составили программу изменений нормативной базы в отношении информационного моделирования зданий в России. И именно это позволяет назначить конкретный срок перехода бюджетного строительства на BIM. На мой взгляд, технически, технологически и методически отрасль в целом готова к данному шагу. При этом надо отметить, что госзаказы на крупные объекты, например, спортивного назначения (Большая спортивная арена "Лужники", олимпийские сооружения в Сочи) и социальной направленности (например, больничные комплексы) и ранее выполнялись с применением цифровых технологий», — говорит он.
Боеготовность рынка
Эксперты отмечают динамичное развитие ТИМ в последние годы и полагают, что рынок в целом готов выполнять новые требования законодательства. «Если 3–4 года назад от большинства заказчиков требований по BIM практически не поступало либо они были достаточно расплывчатыми, то сейчас заказчики начинают предъявлять четкие требования к моделированию с целью использовать модель не только при проверке проектных решений, но и на этапе эксплуатации», — констатирует БИМ-специалист архитектурного департамента АО «Ренейссанс Констракшн» Олег Родыгин.
По мнению Артема Котельникова, около трети проектных компаний в России уже используют информационные модели в том или ином виде. «Переход на удаленную работу в 2020 году создал дополнительный спрос на цифровые технологии, в том числе на технологии, позволяющие эффективно работать над информационной моделью удаленно. Также прошлый год показал, что взаимодействовать на базе информационных моделей быстрее и удобнее, нежели разбираться с чертежами, не имея возможности собраться вместе», — отмечает он.
Это мнение разделяет и Павел Семенцов. «"ИТР" уже не первый год отмечает рост спроса на проекты в BIM, и 2020 год не стал исключением, даже несмотря на непростые условия, спровоцированные пандемией. Более того, потребности заказчиков развиваются и дополняются новыми технологическими нюансами, поэтому мы, чтобы не отставать, также совершенствуемся, изучаем новые продукты и возможности информационных систем — например, в удаленном формате организовали обучение по разработке цифровой модели местности и инфраструктурного окружения объекта», — говорит эксперт.
Более скептически настроен заместитель директора Renga Software Максим Нечипоренко. «Практика показывает, что далеко не в каждой проектной компании есть хотя бы парочка специалистов, умеющих работать по BIM-технологии. Общий процент проникновения BIM в России по данным исследования консалтинговой компании "Конкуратор" в 2019 году не превышал 22%. Не думаю, что цифра существенно изменилась и в пандемийном 2020 году. Хотя не могу не отметить и заметный рост интереса со стороны рынка к ТИМ, а также к специалистам, умеющим по ней работать, который мы наблюдали в прошлом году», — говорит он.
Боеготовность госструктур
Вот на этот вопрос однозначного ответа нет. Просто в силу того, что требование использования ТИМ в госзаказе касается всей территории РФ, а ситуация с готовностью госструктур в разных регионах сильно отличается. В столицах и ряде крупных субъектов РФ власти начали подготовку к переходу на цифровое моделирование уже давно. Но во многих других «ждали приказа».
«Можно без преувеличения сказать, что мы одна из первых государственных организаций, кто серьезно занялся включением в свою работу BIM-технологий. Первые шаги в этом направлении были сделаны еще в 2014 году», — рассказывает председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов. По его словам, за почти семь лет изучения и работы с BIM сделано очень многое: «Было рассмотрено порядка 40 проектов, содержащих цифровые модели. И эта работа дала старт и нашей нормотворческой деятельности. Стало очевидно отсутствие единых требований к BIM-моделям объектов, которое могло стать серьезной преградой на пути внедрения технологий».
За три года созданным на базе Мосгосэкспертизы Проектным офисом по внедрению BIM разработаны требования к BIM-моделям и система классификаторов для применения BIM-технологии, методики расчета стоимости разработки BIM-модели объектов непроизводственного назначения и линейных объектов. Кроме того, на базе учебного центра Мосгосэкспертизы проведено обучение работе с BIM почти тысячи сотрудников стройкомплекса.
«Предмет нашей особой гордости — специализированное программное обеспечение для экспертной оценки BIM-моделей. Оно было разработано в 2019 году, и его функционал позволяет практически моментально проводить проверку BIM-моделей на соответствие установленным требованиям», — говорит Валерий Леонов.
Активно шла работа и в Петербурге. «С 2018 года Комитетом по строительству при заключении госконтрактов на проектирование социальных объектов в задание включается требование представить цифровую информационную модель (ЦИМ) объекта в составе проектной и рабочей документации в государственную экспертизу. На сегодняшний день заключено более 30 таких контрактов», — сообщил первый замглавы Комитета по строительству Петербурга Дмитрий Михайлов.
Проведение государственной и негосударственной экспертизы такой проектной документации осуществляет СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (ЦГЭ). «Центр разработал ряд требований к ним: к базовой модели, к архитектурным, конструктивным составляющим и инженерному обеспечению объекта. По нескольким "пилотным" проектам ЦИМ была предоставлена в ЦГЭ и для отработки типовых замечаний. Также в целях установления единых требований к ЦИМ и их соответствия требованиям, предъявляемым при проведении экспертизы, комитетом внесены соответствующие изменения в нормативную документацию», — отметил чиновник.
А уже в Ленобласти такого опыта нет. «Госстройнадзор региона пока не работал с непосредственно с цифровыми моделями. Сейчас, даже при разработке проекта с использованием BIM-технологий, документы в комитет предоставляются в двухмерном формате. Вместе с тем мы прорабатываем вопрос о применении специального ПО в работе надзора и совместимости этого ПО с внедряемой в органе информационной системой», — говорит глава Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Денис Горбунов.
Ситуация в небольших регионах вряд ли сильно отличается. «Надзорные органы Москвы и Петербурга уже работают с информационными моделями, а региональным экспертизам предстоит большая работа», — констатирует Артем Котельников. «К началу 2020 года цифровые модели уже принимали на экспертизу в Москве, Петербурге и Екатеринбурге. Недавно о готовности работать с ними заявила и госэкспертиза Татарстана», — перечислил уже готовые к переходу на ТИМ регионы Максим Нечипоренко.
На возможные трудности обращает внимание Олег Родыгин. «Госорганы проводить экспертизу и принимать объект в эксплуатацию будут, скорее всего, по чертежам, требуя формального наличия BIM-модели. А вот что будет делать лицо, ответственное за эксплуатацию, оставшись наедине с BIM-моделью, — это вопрос. Ведь, чтобы ее вести, необходимо иметь соответствующее ПО (возможно и не одно) и специалистов — так что, скорее всего, эти работы будут отдавать на аутсорсинг», — полагает он.
Точка отсечения
Изначально предполагалось распространить требование об использовании ТИМ только на бюджетные объекты стоимостью свыше 500 млн рублей. Однако в постановлении Правительстве эта цифра исчезла. Эксперты оценивают это по-разному. «Это наглядно показывает волевой подход к вопросу профильного министерства и вообще руководства отрасли на федеральном уровне. Мне представляется это решение правильным: если беремся внедрять технологию, то надо распространять ее на все объекты», — считает Михаил Викторов.
«Наши решения и подход OPEN BIM одинаково хорошо подходят для создания информационных моделей объектов различного масштаба. Также эти требования однозначно подстегнут участников рынка еще активнее внедрять и применить в работе современные технологии проектирования», — отмечает Артем Котельников. «Снятие ограничения — действие целесообразное. Это позволяет вовлечь в процесс использования BIM объекты разного масштаба и сразу снимает для подрядчиков вопрос: переходить на цифровое моделирование или попробовать еще сколько-то "продержаться" на небольших проектах. Исчезает лишний фактор, который может затормозить процесс», — соглашается Олег Баранов.
Другие считают, что «точку отсечения» на уровне 500 млн имело смысл оставить. «С точки зрения управления стоимостью проекта для госзаказчика 500 млн — вполне оправданная цифра. Учитывая, что исправление ошибок проектирования, выявленных на этапе строительства, может доходить до 25–30% от первоначальной цены объекта, то логично стремиться снизить эти риски в первую очередь для более крупных проектов. При этом для небольших игроков осталась бы существенная доля рынка, где пока еще возможно работать по старым технологиям», — полагает Павел Семенцов.
Олег Родыгин обращает внимание на зарубежный опыт. «Американский департамент по делам ветеранов в своих требованиях установил, что с применением BIM-технологий должны разрабатываться проекты объектов стоимостью выше 10 млн долларов. Аналогичные требования существуют на уровне отдельных штатов», — говорит он.
Есть проблемы
Существование проблем при переходе на использование ТИМ в госзаказе отмечают представители как госструктур, так и бизнеса. «Очевидно, что для внедрения ТИМ нужны деньги на подготовку и переподготовку кадров, покупку техники, программного обеспечения и др. Конечно, если регион имеет сбалансированный бюджет, он вполне способен изыскать на это ресурсы, а вот дотационным субъектам РФ, видимо, нужна будет помощь. Сейчас Минстрой РФ и Минцифры РФ осуществляют мониторинг ситуации и аккумулирование данных по вопросам переподготовки и повышения квалификации специалистов региональных ведомств госстройнадзора. Кроме того, анализируется программное обеспечение в сфере ТИМ. Эта работа должна быть завершена в апреле. Таким образом, мы видим, что проблема существует, руководство ее видит и предпринимает меры к ее решению», — считает Михаил Викторов.
Валерий Леонов говорит, что Москва готова к переходу на ТИМ. «Единственное, что требуется нам для дальнейшего прогресса в этом направлении, — установление особенностей для последующего опережающего внедрения технологий. Все же у столичного инвестиционно-строительного процесса есть своя специфика, которую необходимо учитывать и в применении BIM. Поэтому 2021 год, с нашей точки зрения, надо посвятить совершенствованию законодательных основ, чтобы в 2022 году технологии смогли продемонстрировать всю свою эффективность на каждом этапе реализации проекта», — говорит он.
«Основной проблемой пока представляется читаемость информационных моделей, которые могут быть подготовлены с применением различного ПО. Пока не установлен единый стандарт требований к формату модели и типу файлов, который будет позволять использовать в работе ВIM-модели вне зависимости от ПО, используемого при их разработке», — со своей стороны отмечает Денис Горбунов.
Нужно совершенствование разработанной Минстроем РФ методики определения стоимости работ в этой сфере, считает Максим Нечипоренко. «В ответ на мнение проектировщиков о том, что BIM увеличивает трудоемкость проектирования, Минстрой в качестве некой компенсации за эти дополнительные усилия сформировал методику определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели, в которой говорится о применении повышающих коэффициентов при работе с BIM-моделями по сравнению с обычным проектированием в 2D. Но при обсуждении документа представители отрасли пришли к выводу, что эти коэффициенты требуют корректировок, поэтому методика еще будет дорабатываться. У меня также есть определенные опасения, что данные благие намерения могут быть нивелированы тендерными процедурами. Поэтому крайне важно, чтобы Правительство предусмотрело еще и систему отслеживания недобросовестных участников тендеров», — говорит он.
«Кадры — особый вопрос. Отраслевые вузы лишь относительно недавно начали подготовку специалистов в данной сфере. А сейчас регионам необходимо обеспечить повышение квалификации огромного числа сотрудников строительных ведомств, работающих с госзаказом, и служб госстройнадзора», — добавляет Олег Баранов.
Таким образом, простым переход на ТИМ в сфере госзаказа, конечно, не будет. Однако распространение успешного столичного опыта в регионы поможет облегчить решение задачи.
Мнение
Александр Гримитлин, вице-президент, председатель Комитета НОПРИЗ по цифровому развитию
Перевод проектно-изыскательской деятельности в цифру — одно из приоритетных направлений для НОПРИЗ. Мы понимаем, насколько это непростая задача для всего профессионального сообщества, особенно — для небольших организаций, для изыскателей и проектировщиков из регионов. А требование о необходимости разработки BIM-модели для всех возводимых за счет бюджета объектов с 1 января 2022 года придало проблеме особую остроту. Поэтому по предложению НОПРИЗ в перечень возможных целей займов из компенсационных фондов СРО была включена также закупка программного обеспечения и технических средств, обеспечивающих формирование и ведение информационной модели объекта капстроительства.
Помимо этого, нацобъединение начало разработку цифровой библиотеки типовых инженерных узлов зданий и сооружений, которая на безвозмездной основе будет доступна для использования всеми проектировщиками страны. Также готовится к выпуску электронный справочник программных продуктов, предназначенных для цифровизации проектно-изыскательской деятельности для изыскателей и проектировщиков.
Президент нацобъединения, народный архитектор России, академик Михаил Посохин, выступая на предсъездовской конференции НОПРИЗ по СЗФО, еще раз акцентировал внимание профсообщества на важности этого направления деятельности НОПРИЗ.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
О проблемах перехода на ТИМ в госзаказе
Законодатели, в последние годы сосредоточенные на защите прав дольщиков, неожиданно озаботились таким явлением, как «потребительский терроризм» в отношении застройщиков.
В Госдуму недавно внесен законопроект, предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства.
Условия задачи
Документ подготовлен депутатом Госдумы РФ Валерием Гартунгом. Он отмечает, что согласно действующему закону, если дольщик до обращения в суд предъявил к застройщику требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, суды взыскивают с застройщика не только неустойку, но и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Эта норма и основанная на ней практика привели к появлению такого явления, как «потребительский терроризм»: недобросовестные граждане пользуются этим в целях обогащения.
В сопроводительной записке к законопроекту подчеркивается, что применение Закона «О защите прав потребителей» к долевому механизму ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков и создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности банкротства девелоперов.
Применение данного закона в этой сфере «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается. Кроме того, повышенная, фактически двойная финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением Закона «О защите прав потребителей», препятствует стабильному функционированию строительного рынка», – заключает Валерий Гартунг.
В настоящее время законопроект проходит этап предварительного обсуждения. В феврале его рассмотрит Совет Госдумы. Первое чтение намечено на начало апреля.
Кто «террорист»?
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты по-разному относятся к актуальности проблемы «потребительского терроризма» и к аргументации автора законопроекта. «В моем представлении данный законопроект вообще не ассоциируется с борьбой против «потребительского терроризма». Указанная норма имеет долгую историю и используется теми дольщиками, которые реально годами ждут свои квартиры. Если нарушения нет, штраф просто не взыщут. Очевидно, что взыскание штрафов является не причиной, а следствием задержки сдачи домов. Кроме того, неустойки снижаются по ст. 333 ГК РФ. Не о таких больших суммах идет речь, чтобы разорить застройщиков», – считает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Более осторожную позицию занимает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «В подавляющем большинстве случаев речь идет о законных требованиях участников долевого строительства, связанных с нарушением их прав. Другое дело, что в последние годы стало все больше случаев, когда юридические фирмы, пользуясь известной законодательной и судебной поддержкой, выступают с исками и пытаются получить от застройщиков высокие денежные компенсации за нарушения прав участников долевого строительства», – говорит он, приводя в качестве примера вердикт суда в Московской области, который за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца обязал застройщика выплатить неустойку фактически в размере стоимости квартиры.
«Законодательство о долевом строительстве изначально содержит достаточно серьезные меры ответственности застройщиков, в частности, возможность взыскания неустойки в двойном размере. В совокупности с мерами ответственности, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей, общий размер ответственности застройщика может выражаться в суммах, сопоставимых с общей стоимостью договора. Такое положение вещей, очевидно, нарушает интересы не только девелоперов, но и интересы других участников долевого строительства, так как их денежные средства могут быть взысканы в счет уплаты штрафов, вместо того, чтобы направляться на строительство объекта», – подчеркивает директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов. В связи с этим юристы комиссии по недвижимости Общества потребителей при обращении дольщиков изучают ситуацию и, если застройщик фактически строительства не прекращает, даже срывая сроки передачи квартир, советуют подождать с исками до ввода объекта в эксплуатацию, добавляет Олег Островский.
По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, корректнее говорить о «терроризме» не «потребительском», а «адвокатском». «Образовывались целые юридические конторы с весьма внушительным рекламным бюджетом, которые специализируются именно на взимании с застройщиков всевозможных штрафов и пенни. Причем своей рекламой они забивают ключевые запросы в поисковиках – и застройщики несут еще и репутационные потери. А для подобных фирм рисков никаких – они в любом случае получают свой гонорар от дольщика, даже если дело заведомо проигрышное», – считает она.
Худой мир лучше
При этом эксперты согласны с тем, что сторонам конфликта для достижения цели (каковой может быть только достройка объекта и передача квартир дольщикам) лучше проявить здравый смысл и добрую волю – и не доводить дело до судебных крайностей. «Если задержка строительства произошла не по вине застройщика (а такое случается весьма часто, можно вспомнить проблемы с монополистами или с Росреестром), добросовестный застройщик пытается объяснить ситуацию и договориться с дольщиками. И добросовестные дольщики, как правило, идут на такие договоренности. Потому что для потребителя главное – получить квартиру, а не засыпать застройщика исками, которые фактически могут еще сильнее отсрочить ввод дома в эксплуатацию», – подчеркивает Надежда Калашникова.
С ней согласен Олег Островский. «Часть застройщиков, допустивших нарушения, пытается урегулировать взаимоотношения с дольщиком в досудебном порядке. Если деятельность застройщика прозрачна и открыта, его представители находятся в постоянном диалоге с дольщиками и получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций, как правило, можно избежать», – говорит он. А для того, чтобы исключить необоснованные претензии участников долевого строительства, в 214-ФЗ уже давно нужно четко определить, что же относится к существенным недостаткам в качестве построенного объекта, которые позволяют дольщику не принимать квартиру, считает эксперт.
«Штрафы никогда не гарантировали получение квартиры, и дольщики от их отмены немного потеряют. Баланс интересов состоит в том, чтобы застройщики имели возможность строить, а дольщики – получали бы свои квартиры, а не штрафы и неустойки. В этом смысле вывод отношений из-под регулирования Закона «О защите прав потребителей» является логическим продолжением уже начавшейся реформы. Раз уж предполагается, что банковское финансирование должно идти только на строительство, логично не отвлекать его на выплату дополнительных санкций, при этом права дольщиков обеспечиваются иным, более эффективным способом», – заключает Елена Крестьянцева.
Впрочем, по мнению Надежды Калашниковой, выдвигаемая инициатива несколько запоздала. «По моим ощущениям, «снявши голову, по волосам не плачут». На фоне новых рисков, связанных с отменой «долевки», «потребительский терроризм» уже не выглядит как серьезная угроза рынку», – считает она.
Мнение
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
– Применение установленных законодательством штрафных санкций не должно приводить к фактической остановке строительства – именно здесь находится баланс интересов всех участников процесса. Аналогичные проблемы в сфере ОСАГО уже привели к реформированию этого рынка – в частности, кардинально изменились способы исполнения требований по договорам ОСАГО, появился особый порядок рассмотрения споров по договорам страхования. В сфере долевого строительства целесообразно сосредоточить все необходимые меры ответственности застройщиков в рамках 214-ФЗ, вывести данные отношения из-под действия законодательства о защите прав потребителей, а также ввести особый порядок рассмотрения данных споров.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.