Строительство жилья в новой финансовой реальности
Проблемы перехода на проектное финансирование, использование эскроу-счетов и преимущества других финансовых механизмов обсудили в рамках недавнего Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства. Пока итоги рынка обнадеживают.
Ожидания оправдались, но не сразу
Прошлым летом, через год после введения в июле 2019 года проектного финансирования, специалисты «Эксперт РА» отмечали снижение объемов жилищного строительства на 20 млн кв. м, или на 16%. Сказались не только новые правила финансирования, но и другие причины, прежде всего низкие доходы населения и падающий спрос на новое жилье при высоких ценах.
Тем не менее в начале 2021 года представители финансовых организаций, крупных компаний-застройщиков и агентств заверили, что большинство участников рынка сумели приспособиться к новым условиям, перестроить бизнес-процессы внутри компаний, обновить кадровый состав для работы с банками, а также научились вести диалог с кредитными организациями в спорных случаях, не имеющих законодательных прецедентов. Как результат, с марта прошлого года объем эскроу вырос в семь раз. К положительным итогам можно отнести и тот факт, что рынок прошел эти годы без заметных крупных банкротств, связанных с переходом на новое финансирование.
Статистика ЦИАН свидетельствует, что в январе 2021 года в Москве и Московской области количество лотов, по которым предполагается заключение договора с использованием эскроу-счетов, впервые превысило продажи по старой схеме. Сейчас, согласно ЕГИС жилищного строительства, с использованием счетов эскроу по всей стране реализуется 51,9 млн кв. м жилья, или 56,5% всего многоквартирного строительства.
По данным Центробанка на 1 марта 2021 года, на счетах эскроу в России собрано почти 1,4 трлн рублей участников долевого строительства, что позволило коммерческим банкам ввести для девелоперов пониженные ставки 1,8—4,3% в зависимости от федерального округа.
Что касается ожидаемого роста стоимости недвижимости, то цена за переход на новое финансирование увеличила ее в 2020 году до 25%. Однако, по оценке ЦИАН, в этом приросте вклад эскроу-счетов составил не более 7—8%. Остальное эксперты списывают на льготную ипотеку и нервозность информационного фона, подогреваемого изменениями валютного курса и ключевой ставки.
Эскроу глазами застройщика
Переход на проектное финансирование не стал для крупных застройщиков неожиданностью — многие из них уже имели большой опыт работы с заемными средствами. Тем не менее у строительных компаний возникают новые вопросы, связанные с рефинансированием и переносом средств на эскроу-счетах вслед за рефинансированием кредитов или проблемами с получением проектного финансирования на строительство соцобъектов, если они строятся в рамках комплексного проекта по другому РНС. Особенно много хлопот доставляют излишние, по мнению застройщиков, требования по сбору и предоставлению документов на получение проектного финансирования, хотя часть из них находится в общедоступных государственных и муниципальных информационных системах. Кроме того, даже выполнение всех требований банков из перечня кредитных организаций, имеющих право открывать счета эскроу, не всегда гарантирует доступ к проектному финансированию.
Финансовый директор PPF Real Estate Russia Александр Ходоров отметил риски вплоть до отказа в финансировании, возникающие при комплексной застройке, когда котельные или очистные сооружения находятся на земельных участках других проектов.
Вице-президент по юридическим вопросам ГК «ПИК» Тимофеев Дмитрий считает, что было бы логичным пересмотреть некоторые пункты Положения Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» № 590-П от 28.06.2017, в котором перечислены критерии, правила расчета и формирования кредитоспособности, чтобы исключить из них средства эскроу-счетов.
Однако большинство застройщиков согласны с тем, что введение проектного финансирования в целом повлияло на рынок положительно, поскольку нивелировало опасения покупателя недвижимости.
Облигации как способ привлечения средств
Для застройщиков жилья, вынужденных изыскивать денежные средства на строительство инфраструктуры, решением проблемы могли бы стать инфраструктурные облигационные займы.
По мнению исполнительного директора аналитического хаба Сбербанка Вячеслава Романова, для девелоперов, которые хотят наращивать предложения на строительном рынке, облигации имеют большой потенциал роста и могут стать доступным источником капитала. Пока этот финансовый механизм сдерживается рядом факторов — многие девелоперы еще не имеют достаточной информационной прозрачности в отношениях с инвесторами.
Тем не менее недавно Правительство РФ приняло решение о выделении дополнительных средств Минстрою России на субсидирование купонного дохода по инфраструктурным облигациям в объеме 638 млн рублей. Предполагается, что уже в 2021 году созданное специализированное общество проектного финансирования (СОПФ) ДОМ.РФ выпустит инфраструктурные облигации на 30 млрд рублей. Денежные средства, привлеченные под эти ценные бумаги, пойдут на создание инфраструктуры для жилищного строительства и формирование городской среды на срок до пятнадцати лет на льготных условиях от 3 до 3,5% годовых в зависимости от рыночных условий.
Определены пилотные регионы, в которых будет опробован механизм создания инфраструктуры для новостроек с использованием инфраструктурных облигаций: это Тульская, Тюменская, Сахалинская, Ленинградская и Ростовская области.
Схемы финансирования в регионах
Основной рынок проектного финансирования сосредоточен в двух столицах, но в регионах, где объем новостроек невелик, схема строительства по эскроу не превышает 10%. Основная причина — крайне низкий уровень маржинальности проектов, не дотягивающий до 15%, необходимых для удовлетворения требований банков. Соответственно, объем предложений на рынке новостроек небольшой, спрос определяется невысокими доходами населения, а девелоперы ограничены в возможностях повышения цен.
Чтобы уравновесить предложение и спрос, несколько регионов применяют финансовые ипотечно-накопительные схемы (ИНС). Так, в рамках программы «Жилстройсбережения», которая была принята в Республике Башкортостан в 2014 году, первые участники ИНС уже смогли выйти на рынок с накопленной в банках-партнерах первоначальной суммой и взять ипотеку под 6%.
Ускорить реализацию программы помогает регион: помимо субсидирования вкладов, из бюджета республики начисляется премия в размере 30% ежемесячного вклада. С учетом премии процентная ставка по вкладу может достигать 20% годовых и даже выше. Благодаря программе на республиканский строительный рынок уже поступило более 326 млн рублей, из которых 7,5% составили бюджетные субсидии, а 95% — средства банков и граждан.
По словам заместителя гендиректора Некоммерческого фонда по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ республики Башкортостан Евгения Декатова, с появлением проектного финансирования деятельность фонда заинтересовала застройщиков, ранее работавших с ДДУ. Теперь они, со своей стороны, предлагают софинансирование программы с предоставлением дополнительных скидок потенциальным покупателям.
Напомним также, что сейчас в Госдуме находится законопроект о стимулировании жилищных сбережений граждан. Проект предусматривает введение банковских вкладов для частных лиц, которые по завершении накопления смогут заключить договор целевого кредита на покупку жилья.
В деле завершения печально знаменитого долгостроя «Силы Природы» в Мурино наконец очевидны позитивные изменения. Первый корпус жилого комплекса получил разрешение на ввод. Впрочем, проблемы еще сохраняются.
Комитет Госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти выдал разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса одного из самых проблемных объектов в регионе – ЖК «Силы Природы».
Напомним, компания O2 начала реализацию этого проекта в далеком уже 2013 году. На территории в 32 га между Охтой, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов общей жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир.
Реализация проекта продолжилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла некоего анонимного инвестора, имя которого до сих пор не разглашается. При этом вторая очередь долгостроя пережила ребрендинг, став самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки».
Благодаря содействию Правительства Ленобласти, соинвестором строительства «Сил Природы» выступило Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Согласно схеме достройки, оно покупает квартиры в проблемном ЖК и получает возможность влиять на принятие решений. При этом деньги идут напрямую подрядчикам за строительные работы или ресурсоснабжающим организациям за подключение к сетям. Ход работ курируется лично губернатором Ленобласти Александром Дрозденко.
Хотя скорость работ на объекте отличалась от намечавшейся и изначальные планы реализовать не удалось (первый корпус долгостроя хотели сдать в I квартале 2019 года), ситуация с ЖК «Силы Природы» наконец сдвинулась с мертвой точки. Первый корпус был достроен к концу прошлого года и теперь сдан. «2020 год уже стал счастливым для владельцев жилья в «Силах Природы». Благодаря взаимодействию с Правительством Ленобласти, собственники более 800 квартир, а это несколько тысяч человек, могут получать ключи», – заявил представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев.
В ближайшее время должен начаться процесс передачи ключей пайщикам. Проблема, однако, состоит в том, что тот ЖСК, который они образовали за время строительства, сейчас находится в стадии банкротства. Если суд продлит период наблюдения, тогда люди смогут получить ключи от квартир. Если ЖСК будет объявлен банкротом – пайщикам придется вновь бороться за свои права.
Впрочем, есть еще одна хорошая новость. Банк «Россия» утвердил условия кредитного договора с ЛеноблАИЖК на выделение 226 млн на достройку ЖК «Силы Природы». В течение двух недель будет заключен кредитный договор. Деньги также пойдут напрямую подрядчикам, производителям материалов и поставщикам ресурсов. Отметим, что по заключенному летом 2019 года договору в строительство долгостроя уже было направлено около 75 млн рублей. Именно они позволили активизировать работы на объекте и, в частности, сдать первый дом.
«Схема достройки ЖК «Силы Природы» через инвестирование дочерней структурой администрации в договоры долевого участия показала себя рабочей – мы сумели обеспечить контроль за расходованием средств, организовали эффективное взаимодействие с застройщиком и смогли довести первый дом до сдачи. Схема непрямая, искусственная, но завершение каждого долгостроя требует уникального решения. Больше такой практики в Лениградской области нет: инвестор, как правило, или заходит на объект сам или заключает договор с кооперативом», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он подчеркнул также, что застройщик сейчас должен сконцентрироваться на двух направлениях: выдача ключей во введенном доме и завершение других домов. «Сейчас финансирование завершения остальных корпусов подтверждено, мы уверены, что в 2020 году будут завершены другие дома одного из самых сложных жилых комплексов в области», – резюмировал чиновник
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть не уменьшает усилий в борьбе с долгостроями. Регион первым разработал схему предоставления компенсационных участков для инвесторов, которые завершают проблемные дома. Кроме того, была предложена программа компенсаций компаниям-«донорам» за достройку банкротов. Это целый ряд мер: приоритетный выкуп соцобъектов, строительство инфраструктуры за бюджетный счет, скидки на подключение к сетям и пр. Только в прошлом году без прямого бюджетного финансирования было введено 22 дома (более 4 тыс. квартир), достроенных силами инвесторов. В этом году заработал федеральный механизм помощи пострадавшим дольщикам: достройка домов или выплата компенсаций Фондом защиты прав участников долевого строительства. Деньги на эти цели пойдут при почти равном софинансировании из федерального и областного бюджетов. Еще будут задействованы средства компенсационного Фонда, в который делали отчисления застройщики. Всего на восстановление прав дольщиков Ленобласти в ближайшие три года будет направлено около 8 млрд рублей – областная часть в размере 2,8 млрд уже утверждена и зарезервирована в бюджете.
Строительно-коммунальный блок Правительства Ленобласти подвел итоги реализации в 2019 году нацпроекта «Жилье и городская среда». Чиновники также поделились планами на 2020 год.
Несбалансированная задача
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин сообщил, что в 2020 году регион получил более 3 млрд рублей на финансирование всех национальных проектов, которые входят в строительно-коммунальный блок, – «Жилье и городская среда» (региональные проекты «Жилье», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», «Формирование комфортной городской среды») и «Экология» (региональный проект «Чистая вода»).
«Мы достойно выполнили все показатели 2019 года. Единственное, в чем есть расхождение, это объем ввода жилья. Целевой показатель на 2019 год составлял 2,9 млн кв. м жилья, регион ввел – 2,4 млн кв. м», – отметил Михаил Москвин.
В ситуации значительно упавшего спроса на областные новостройки и растущих затрат на создание социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры он охарактеризовал целевой показатель как «несбалансированный». На 2020 год, по мнению чиновника, наиболее реальный прогноз по вводу жилья в Ленобласти – 2,2 млн кв. м.
Всего в стадии строительства в регионе находится около 10 млн кв. м жилья. Из них порядка 70% возводится по старым правилам, без использования эскроу-счетов. «Если оценивать в целом перспективные объемы возведения жилья на участках, которые уже имеют утвержденные проекты планировки или по которым выдано разрешение на строительство, то здесь можно говорить о 25–30 млн кв. м. Из наиболее крупных территорий – Ржевский аэродром, Новосаратовка, незастроенные части Бугров и Сертолово, Куттузи и Лаголово. Документы оформлены, но застройщики не приступили к реализации своих проектов», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, причины понятны: «Нестабильная рыночная ситуация, трудности с инженерной подготовкой территорий. К сожалению, на данный момент в программу «Стимул» включить инженерную инфраструктуру сложно. Мешает одно требование – ввод в эксплуатацию такого объекта должен сопровождаться сдачей жилья. Для школ и детских садов это выполнимо, но без коммунальных систем дом не введешь. Мы направили в Минстрой предложения по поправкам, которые помогут устранить эту нелогичность и вовлечь в программу «Стимул» объекты инженерии. Надеюсь, мы будем услышаны».
Ждем предложений
Председатель Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев подвел итоги реализации программы «Стимул» в 2019 году. Так, в прошлом году из федерального бюджета было выделено 1,5 млрд рублей. На эти средства закончено строительство школы на 1175 мест в Мурино и двух (каждая на 950 мест) в Буграх. Также начато строительство школы на 550 мест в Новогорелово и детсада на 295 мест в Кудрово. Оба эти объекта будут завершены в этом году. Кроме того, в 2020 году в рамках «Стимула» стартует строительство семи новых соцобъектов. В этом году по программе выделено 1,3 млрд рублей.
По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» область в прошлом году выкупила у застройщиков 15 детсадов и школ. «Заложены средства для выкупа соцобъектов и на 2020 год. Ждем предложений от застройщиков», – заявил Константин Панкратьев.
С 2019 года действует новая программа расселения граждан из аварийного жилья, которая рассчитана до 2025 года. В соответствии с ее условиями, в Ленобласти до 1 сентября 2025 года необходимо расселить 1076 аварийных многоквартирных домов общей площадью 251 тыс. кв. м, где проживает 16,5 тыс. человек.
«По итогам прошлого года, целевые показатели исполнены в полном объеме, расселен аварийный фонд общей площадью 3,86 тыс. кв. м. В 2020 году мы планируем расселить не менее 20 тыс. кв. м. Со следующего года жилье для переселенцев будем предоставлять во вновь построенных домах», – рассказал чиновник.
Всеобщее благоустройство
Региональный проект «Формирование комфортной городской среды» – часть нацпроекта «Жилье и городская среда». В соответствии с ним, в 2019–2025 годах в Ленобласти запланировано благоустройство 534 общественных пространств.
В 2019-м в проекте участвовали 82 муниципальных образования. Благоустроено 122 территории, включая 73 общественных пространства и 49 дворовых территорий. Финансирование проекта составило 1,32 млрд рублей. Средства были выделены из федерального, областного и муниципальных бюджетов.
«Ленобласть является одним из лидеров по софинансированию этого направления из регионального бюджета. Ежегодное субсидирование программы составляет около 1 млрд рублей», – рассказала начальник отдела информационного и организационного обеспечения Комитета по ЖКХ Ленобласти Марина Григоренко.
К этой работе подключается и бизнес. «Один из таких примеров – благоустройство парка Поколений в Тихвине. Там активное участие в проектировании и строительстве принимал Тихвинский вагоностроительный завод. Другой пример – помощь «Метахима» в благоустройстве Волхова. Также в этом году полностью за счет средств инвесторов была установлена детская спортивная площадка в Сосново», – сообщила она и выразила надежду на то, что проектов, реализованных при участии областного бизнеса, будет все больше
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть находится «на одной волне» с Правительством РФ и самым активным образом участвует во всех федеральных программах, получая на эти цели значительные средства. Администрация региона безукоризненно выполняет показатели, установленные федеральными властями для участия в программах, и осваивает все выделенные средства.