Строительство жилья в новой финансовой реальности
Проблемы перехода на проектное финансирование, использование эскроу-счетов и преимущества других финансовых механизмов обсудили в рамках недавнего Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства. Пока итоги рынка обнадеживают.
Ожидания оправдались, но не сразу
Прошлым летом, через год после введения в июле 2019 года проектного финансирования, специалисты «Эксперт РА» отмечали снижение объемов жилищного строительства на 20 млн кв. м, или на 16%. Сказались не только новые правила финансирования, но и другие причины, прежде всего низкие доходы населения и падающий спрос на новое жилье при высоких ценах.
Тем не менее в начале 2021 года представители финансовых организаций, крупных компаний-застройщиков и агентств заверили, что большинство участников рынка сумели приспособиться к новым условиям, перестроить бизнес-процессы внутри компаний, обновить кадровый состав для работы с банками, а также научились вести диалог с кредитными организациями в спорных случаях, не имеющих законодательных прецедентов. Как результат, с марта прошлого года объем эскроу вырос в семь раз. К положительным итогам можно отнести и тот факт, что рынок прошел эти годы без заметных крупных банкротств, связанных с переходом на новое финансирование.
Статистика ЦИАН свидетельствует, что в январе 2021 года в Москве и Московской области количество лотов, по которым предполагается заключение договора с использованием эскроу-счетов, впервые превысило продажи по старой схеме. Сейчас, согласно ЕГИС жилищного строительства, с использованием счетов эскроу по всей стране реализуется 51,9 млн кв. м жилья, или 56,5% всего многоквартирного строительства.
По данным Центробанка на 1 марта 2021 года, на счетах эскроу в России собрано почти 1,4 трлн рублей участников долевого строительства, что позволило коммерческим банкам ввести для девелоперов пониженные ставки 1,8—4,3% в зависимости от федерального округа.
Что касается ожидаемого роста стоимости недвижимости, то цена за переход на новое финансирование увеличила ее в 2020 году до 25%. Однако, по оценке ЦИАН, в этом приросте вклад эскроу-счетов составил не более 7—8%. Остальное эксперты списывают на льготную ипотеку и нервозность информационного фона, подогреваемого изменениями валютного курса и ключевой ставки.
Эскроу глазами застройщика
Переход на проектное финансирование не стал для крупных застройщиков неожиданностью — многие из них уже имели большой опыт работы с заемными средствами. Тем не менее у строительных компаний возникают новые вопросы, связанные с рефинансированием и переносом средств на эскроу-счетах вслед за рефинансированием кредитов или проблемами с получением проектного финансирования на строительство соцобъектов, если они строятся в рамках комплексного проекта по другому РНС. Особенно много хлопот доставляют излишние, по мнению застройщиков, требования по сбору и предоставлению документов на получение проектного финансирования, хотя часть из них находится в общедоступных государственных и муниципальных информационных системах. Кроме того, даже выполнение всех требований банков из перечня кредитных организаций, имеющих право открывать счета эскроу, не всегда гарантирует доступ к проектному финансированию.
Финансовый директор PPF Real Estate Russia Александр Ходоров отметил риски вплоть до отказа в финансировании, возникающие при комплексной застройке, когда котельные или очистные сооружения находятся на земельных участках других проектов.
Вице-президент по юридическим вопросам ГК «ПИК» Тимофеев Дмитрий считает, что было бы логичным пересмотреть некоторые пункты Положения Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» № 590-П от 28.06.2017, в котором перечислены критерии, правила расчета и формирования кредитоспособности, чтобы исключить из них средства эскроу-счетов.
Однако большинство застройщиков согласны с тем, что введение проектного финансирования в целом повлияло на рынок положительно, поскольку нивелировало опасения покупателя недвижимости.
Облигации как способ привлечения средств
Для застройщиков жилья, вынужденных изыскивать денежные средства на строительство инфраструктуры, решением проблемы могли бы стать инфраструктурные облигационные займы.
По мнению исполнительного директора аналитического хаба Сбербанка Вячеслава Романова, для девелоперов, которые хотят наращивать предложения на строительном рынке, облигации имеют большой потенциал роста и могут стать доступным источником капитала. Пока этот финансовый механизм сдерживается рядом факторов — многие девелоперы еще не имеют достаточной информационной прозрачности в отношениях с инвесторами.
Тем не менее недавно Правительство РФ приняло решение о выделении дополнительных средств Минстрою России на субсидирование купонного дохода по инфраструктурным облигациям в объеме 638 млн рублей. Предполагается, что уже в 2021 году созданное специализированное общество проектного финансирования (СОПФ) ДОМ.РФ выпустит инфраструктурные облигации на 30 млрд рублей. Денежные средства, привлеченные под эти ценные бумаги, пойдут на создание инфраструктуры для жилищного строительства и формирование городской среды на срок до пятнадцати лет на льготных условиях от 3 до 3,5% годовых в зависимости от рыночных условий.
Определены пилотные регионы, в которых будет опробован механизм создания инфраструктуры для новостроек с использованием инфраструктурных облигаций: это Тульская, Тюменская, Сахалинская, Ленинградская и Ростовская области.
Схемы финансирования в регионах
Основной рынок проектного финансирования сосредоточен в двух столицах, но в регионах, где объем новостроек невелик, схема строительства по эскроу не превышает 10%. Основная причина — крайне низкий уровень маржинальности проектов, не дотягивающий до 15%, необходимых для удовлетворения требований банков. Соответственно, объем предложений на рынке новостроек небольшой, спрос определяется невысокими доходами населения, а девелоперы ограничены в возможностях повышения цен.
Чтобы уравновесить предложение и спрос, несколько регионов применяют финансовые ипотечно-накопительные схемы (ИНС). Так, в рамках программы «Жилстройсбережения», которая была принята в Республике Башкортостан в 2014 году, первые участники ИНС уже смогли выйти на рынок с накопленной в банках-партнерах первоначальной суммой и взять ипотеку под 6%.
Ускорить реализацию программы помогает регион: помимо субсидирования вкладов, из бюджета республики начисляется премия в размере 30% ежемесячного вклада. С учетом премии процентная ставка по вкладу может достигать 20% годовых и даже выше. Благодаря программе на республиканский строительный рынок уже поступило более 326 млн рублей, из которых 7,5% составили бюджетные субсидии, а 95% — средства банков и граждан.
По словам заместителя гендиректора Некоммерческого фонда по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ республики Башкортостан Евгения Декатова, с появлением проектного финансирования деятельность фонда заинтересовала застройщиков, ранее работавших с ДДУ. Теперь они, со своей стороны, предлагают софинансирование программы с предоставлением дополнительных скидок потенциальным покупателям.
Напомним также, что сейчас в Госдуме находится законопроект о стимулировании жилищных сбережений граждан. Проект предусматривает введение банковских вкладов для частных лиц, которые по завершении накопления смогут заключить договор целевого кредита на покупку жилья.
Об этом сообщил министру строительства и ЖКХ России и журналистам 11 сентября 2020 года вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко на XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».
Это первый случай в российской практике, когда объект, полностью спроектированный на основе BIM-технологий, успешно прошел госэкспертизу в цифровом формате и получил разрешение на строительство. Речь идет об объекте дошкольного образования, который входит в корпоративную программу Группы «Эталон» по строительству социально значимой инфраструктуры и в реестр пилотных проектов, сформированный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
«Петербургский Центр государственной экспертизы после детальной проработки всех процедур, связанных с использованием BIM-технологий, 8 сентября выдал первое в России положительное заключение по цифровой модели проекта детского сада», — отметил Николай Линченко.
С чего все начиналось
Первые шаги к внедрению технологий информационного моделирования (ТИМ) в петербургском Центре госэкспертизы начали предпринимать еще в 2015 году. За прошедшее время более 50 сотрудников прошли обучение на различных специализированных курсах в сфере информационного моделирования. Были переоборудованы рабочие места экспертов, закуплено необходимое программное обеспечение.
Центр разработал ряд требований к представляемым цифровым информационным моделям (ЦИМ) и разместил их на официальном сайте учреждения. В июле этого года появилась обновленная редакция этих документов (редакция 2.1), в которую вошла часть с технологическими решениями. Кроме того,в 2019 году был разработан и утвержден временный регламент по проведению экспертизы проектной документации с представленными ЦИМ.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность представления на экспертизу проектной документации, выполненной с применением технологий информационного моделирования. Соответствующие изменения были внесены в июне 2019 года.
Специалисты петербургского Центра госэкспертизы разработали наборы автоматизированных проверок ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов, которые уже успешно применяются на практике.
Экспертиза детского сада
На первом этапе экспертизы специалисты Центра госэкспертизы выполняли так называемые «входные» проверки, устанавливали соответствие проектной документации и проектной модели, проверяли на коллизии, а также на корректность геометрии представленных ЦИМ, на соответствие элементов базовым классам IFC и требуемый атрибутивный состав. При выявлении ошибок на первом этапе дальнейшие проверки ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов невозможны или дают некорректные результаты.
На втором этапе были проведены автоматизированные проверки на соответствие требованиям технических регламентов. По их результатам был сформирован сводный отчет, который был передан профильным экспертам совместно со сводной цифровой информационной моделью и табличными данными, выгруженными из модели.
Из плюсов использования новой технологии эксперты Центра отмечают, что в будущем может значительно упроститься порядок подачи заявления на экспертизу, появится наглядность оценки проектных решений, а также увеличится количество автоматизированных проверок, что позитивным образом скажется на повышении качества проектов. Кроме того, улучшится коммуникация в связке эксперт-эксперт, эксперт-заявитель.
Сегодня эксперты учреждения уже рассматривают проекты, в состав которых, помимо стандартного комплекта проектной документации, входит цифровая информационная модель. До конца 2020 года Центр госэкспертизы планирует рассмотреть еще десять подобных объектов.
По словам директора СПб ГАУ «ЦГЭ» Ирины Косовой, благодаря этому проекту стало очевидно, что структурированная информация в цифровых моделях поддается автоматизированным проверкам, что в будущем позволит увеличить качество проектных решений и избежать ошибок на стройке. «В планах петербургского Центра госэкспертизы стоит дальнейшее расширение требований на другие категории объектов капитального строительства, позволяющих сформировать полный комплекс проверок любого вида объекта», — добавила Ирина Владимировна.
Оценка Минстроя
Высокую оценку проведенной работе дал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев на совещании в рамках XI Всероссийской конференции: «Очень хорошо, что вы отработали все процедуры экспертизы. Я думаю, что Санкт-Петербург — это передовая история. Нам в других субъектах Российской Федерации в этом направлении придется пройти более тяжелый путь и провести гораздо более серьезную работу».
Главными преимуществами работы в BIM являются совместная командная работа проектировщиков в единой цифровой модели проекта, автоматизация выявления и дальнейшее оперативное исключение ошибок проектирования, значительная оптимизация временных ресурсов и повышенное (на 30%) информационное насыщение создаваемой модели проекта. Как следствие, проектирование может проходить фактически в один этап, а сроки подготовки к непосредственному началу строительных работ резко сокращаются.
Цифровой надзор
Подготовка документации с использованием BIM-технологий позволила застройщику с первого раза получить разрешение на строительство, которое выдал Госстройнадзор Санкт-Петербурга. По словам руководителя надзорного ведомства Владимира Болдырева, история с детским садом на одном заключении государственной экспертизы не закончится.
«В Петербурге зреют амбициозные планы по переходу надзора в цифровой формат. Это является логичным продолжением события, которое произошло в сентябре этого года. Многие компании работают с BIM-технологиями, но до сих пор никто не проходил экспертизу проекта и не взаимодействовал с органами государственного строительного надзора в новом цифровом формате», — отметил Владимир Болдырев.
Эту информацию нашему изданию подтвердили в Группе «Эталон». По словам специалистов компании, применение BIM-технологий в случае с детским садом на улице Маршала Блюхера не ограничится только проектированием. Оно также охватывает создание цифровой модели для геодезического сопровождения и выполнение ряда управленческих и контрольных функций, включая те, что касаются деятельности подрядных организаций и поддержание должного уровня безопасности на стройке. Все они относятся к числу собственных научно-прикладных разработок Группы «Эталон».
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга 46 голосами «за» приняло депутатский запрос к губернатору Санкт-Петербурга Александру Беглову о строительстве в Санкт-Петербурге жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации.
Запрос был инициирован членом фракции «Справедливая Россия» Надеждой Тихоновой. По просьбам петербуржцев парламентарий призывает губернатора Санкт-Петербурга оказаться от строительства судебного квартала на Свердловской набережной и обустроить в этом месте зеленую прогулочную зону и общественное пространство.
В своем запросе Надежда Тихонова обращает внимание Александра Беглова на то, что Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА) 26.05.2020 выпустил Распоряжение, которое предполагает изменение проекта планировки территории, ограниченной Свердловской наб., границей территориальной зоны ТРЗ-2, Большеохтинским пр. и проектируемой магистралью, в Красногвардейском районе в части размещения на Свердловской набережной объектов капитального строительства: жилого комплекса и общежития квартирного типа. В ответе на предыдущий запрос Надежды Тихоновой КГА подтвердил, что дом предназначен для судей Верховного суда. Ранее действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 №367 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной наб. р. Невы, продолжением Цимлянской ул., Большеохтинским пр., пр. Шаумяна и ул. Помяловского с примыкающей территорией Якорной ул. и участка, ограниченного проспектом Энергетиков, железной дорогой, Якорной ул., границей функциональной зоны «П1»/»ДР», в Красногвардейском районе», согласно которому на этом месте должен был появиться «Многофункциональный театрально-концертный зал и музей современного искусства». При том, что предназначение участка поменялось, Комитет по культуре Санкт-Петербурга с запросом о поиске альтернативного места для строительства музея современного искусства в Комитет не обращался.
Надежда Тихонова указывает, что жители соседних домов категорически возражают против возведения судебного квартала, они создали петицию против любого капитального строительства на данном участке. Под воззванием оставлено более 1500 подписей.
«В связи с устными жалобами жителей Красногвардейского района мной был подан запрос на имя вице-губернатора Николая Линченко с просьбой отказаться от строительства жилого комплекса. В этом запросе я привожу доводы горожан, которые опасаются, что строительство нового крупного жилого комплекса усугубит транспортную ситуацию в районе, где на данный момент недостаточная пропускная способность дорожной инфраструктуры. Также в обращении жителей сообщается, что в результате сложности грунтов при строительстве жилого дома по адресу: Большеохтинский проспект, 9 в близлежащих домах появились трещины. В частности, на доме, расположенном по адресу: Большеохтинский проспект, 1, обнаружены трещины с 1 по 9 этаж. Новое строительство может повлечь подобные аварийные или даже катастрофические последствия для соседних жилых строений. Кроме того, в петиции против строительства отмечается, что новостройки на указанном Участке нарушат сложившийся архитектурный ансамбль Свердловской набережной. Горожане предлагают преобразовать это пространство в парк, поскольку в Красногвардейском районе обеспеченность зелеными насаждениями ниже нормы», - говорится в запросе Надежды Тихоновой.
По словам парламентария, в ответ Николай Линченко указал на то, что размещение комплекса зданий «Судебного квартала» на Смольной и Свердловской набережных поддержано на федеральном уровне. Также в письме вице-губернатора сообщается, что согласно Постановлению от 2009 года, создание рекреационной зоны на Участке не представляется возможным, так как противоречит самому Постановлению.
«Вместе с тем, и предлагаемые изменения Постановления продиктованы не развитием социально – значимых объектов или общественных пространств, а желанием осуществить уплотнительную застройку микрорайона, что также противоречит принятому документу», - пишет Надежда Тихонова губернатору.
В ответе вице-губернатора Николая Линченко также сообщается, что земельный участок, где предполагается строительство судебного квартала, расположен в границах территории предварительных археологических разведок и, учитывая, что археологические работы не проводились, перед началом проектирования строительства необходимо выполнить археологическую разведку. Не исключено, что застроенные в 60-х годах ХХ века без археологических изысканий земли на берегу Невы содержат ценный с исторической точки зрения культурный слой.
Надежда Тихонова просит губернатора поддержать жителей Красногвардейского района и отказаться от любого строительства на данном участке. Парламентарий также ждет от главы города ответы на следующие вопросы:
Какие еще были предусмотрены варианты для строительства жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации? Если такие места рассматривались, то какие основные причины отказа от этих территорий?
Почему Правительство Санкт-Петербурга считает, что внесение изменений в Постановление возможно исключительно в части включения в проект планировки территории жилого комплекса, а не создания современной рекреационной зоны?
В случае выявления объектов археологического наследия на Участке, какие действия будут предприняты со стороны Правительства Санкт-Петербурга в части сохранения данных объектов?