Бизнес-дворец в неоклассическом стиле
Начало этого года ознаменовалось довольно ярким событием в жизни строительного комплекса Санкт-Петербурга: в эксплуатацию был введен современный деловой квартал «Морская резиденция». Возведенный в неоклассическом стиле, этот комплекс стал одной из последних работ выдающего современного архитектора Рафаэля Даянова.
ДК «Морская резиденция» построен по адресу: Шкиперский проток, д. 12, лит. А. Он расположен на мысе в форме остроконечного треугольника между Шкиперским каналом и Галерным ковшом Васильевского острова. Это уникальная локация, с богатым историческим бэкграундом. Еще в XVIII веке здесь отстраиваются первые морские фасады города, в том числе и памятник фортификационного искусства Галерная гавань, причем вход в Гаванный (ныне Шкиперский) канал был обозначен двумя кроншпицами, сохранившимися до наших дней.
Застройщиком относящегося к классу А делового комплекса выступило АО «Экспофорум». В реализации проекта приняли участие известные петербургские компании. Архитектурный облик «Морской резиденции» был разработан АБ «Литейная часть 91» под руководством почетного архитектора России Рафаэля Даянова. Генеральным подрядчиком стало ООО «Газстрой Северо-Запад». Специалисты Мастерской комплексного проектирования АО «Проектный институт № 1» выполнили разработку рабочей документации и осуществили авторский надзор.
Деловой комплекс гармонично вписан в конфигурацию участка общей площадью 3,7 га. Офисные помещения, рассчитанные суммарно примерно на 4,25 тыс. человек, занимают три из четырех 8-этажных корпусов «Морской резиденции». Помимо них, проектом предусмотрено создание сопутствующей инфраструктуры: ресторанов, кафе, магазинов, а также яхт-клуба. Подземный этаж занимает паркинг. Общая площадь комплекса составляет почти 75 тыс. кв. м.
Классная архитектура
Первое, что, по единодушным отзывам экспертов, обращает на себя внимание в проекте, — это первоклассное архитектурное решение, выполненное АБ «Литейная часть 91». В конце 2018 года оно обсуждалось на заседании Градостроительного совета Петербурга и получило высокую оценку со стороны профессионалов.
Работая над проектом, Рафаэль Даянов отталкивался от петербургских классицистических традиций формирования облика зданий, прежде всего административной, управленческой функции. Работа осложнялась тем, что архитектуру нужно было подстроить под имеющийся объем монолитной железобетонной конструкции. В целом комплекс, состоящий из четырех корпусов, объединенных общей аркадой по первым двум уровням, аккуратно вписан в треугольный по конфигурации мыс.
«ДК "Морская резиденция" образует архитектурный ансамбль в созвучном для этого места стиле. Регулярная, линейная композиция задана направлением самого полуострова. Главная пешеходная артерия комплекса начинается от Шкиперского протока и идет вдоль набережной ковша Галерного фарватера к благоустроенной, вписанной в острый угол площади в основании главного фасада комплекса. Со стороны ковша Галерного фарватера открывается широкая панорама на объединенную единым карнизом и декоративными аркадами линию зданий, в которых угадываются классические, характерные для набережных Петербурга сюжеты», — так представлял свой проект на заседании Градсовета руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
По его словам, историческими примерами и аналогами комплекса являются бессмертные творения великих петербургских зодчих — панорама зданий Большого и Малого Эрмитажа вдоль Дворцовой набережной, здание Главного штаба, здание Военного министерства на Адмиралтейском проспекте, Академия художеств. «Проект отличают внимание к масштабу и соразмерности элементов и утонченная прорисовка деталей. Строгие классические формы — каннелированные пилястры, рельефные панели, наличники, сандрики и фигурные тяги по карнизам в оформлении фасадов — создают четкую визуальную структуру, характерную для классицистической архитектуры европейских городов. А длина 263-метровой панорамы парадных фасадов может поспорить разве что с творением Росси — Главным штабом», — отмечал архитектор.
Лаконичные и пропорциональные фасады корпусов резиденции решены в классических ампирных пропорциях XIX века и выполнены из натурального камня. Выше гранитного цоколя фасады украшает юрский мрамор. Внутренние дворы представляют зоны комфортабельного отдыха, расположенные в окружении фонтанов и боскетов из декоративных кустарников. Мощение пешеходных зон выполняется из натуральных гранита и габбро-диабаза, рассчитанных дополнить солидное визуальное впечатление от комплекса в целом.
Шедевр в миниатюре
Изготовление архитектурного макета — объемно-пространственного изображения создаваемого сооружения, комплекса, ансамбля, выполненное в уменьшенном масштабе, — традиционная часть работы над проектом. Эта практика существовала еще в античные времена. И сегодня макет используется для наглядной презентации проекта заказчику, специалистам, Градсовету. Макет ДК «Морская резиденция» был выполнен Студией АМАДЕО.
«Еще до начала строительства стало возможно увидеть в миниатюре воплощение грандиозной архитектурной идеи. Как всегда, для лучшего результата мы тесно сотрудничали с автором проекта — Рафаэлем Маратовичем Даяновым», — отмечает генеральный директор Студии АМАДЕО Анна Раздобурдина.
По ее словам, перед началом работы сотрудники компании выезжали на площадку для изучения основных особенностей участка строительства, чтобы не нарушить градостроительных традиций Петербурга, которых бережно придерживался архитектор, проектируя бизнес-центр. Они тщательно проработали кусочек Финского залива, сделав его максимально реалистичным — с волнением водной глади. Согласно плану застройки, с ювелирной точностью были воссозданы: набережная, гранитные цоколи и штукатурные фасады — все то, что формирует образ морского города.
«Несколько бессонных ночей перед сдачей нас не остановили. И мы довели макет "Морской резиденции" до высокого уровня, подчеркнув архитектуру красивой фасадной подсветкой и прожекторами, направленными на объект, что дополнило макет тонкой игрой света и тени. Этот макет занимает особое место в портфолио нашей студии, как высокий образец архитектурной композиции и как память о невероятно талантливом архитекторе Р. М. Даянове, с которым нас связывало несколько совместных проектов», — заключает Анна Раздобурдина.
Стройка начинается… со сноса
Проект был реализован в рамках редевелопмента территории. «Наша компания выполнила полный комплекс работ по демонтажу зданий и сооружений в рамках подготовки площадки ДК "Морская резиденция". На участке было семь объектов различного назначения (ангары, административные корпуса, производственные цеха), снести которые и было нашей задачей. Не могу сказать, что эта работа была для нас чем-то уникальным, поскольку наша компания уже почти 30 лет оказывает услуги в этой области. В то же время был ряд факторов, которые серьезно осложняли реализацию заказа», — рассказывает управляющий директор СФ IRON Максим Рот.
Он отметил, что к сложностям прежде всего относились достаточно большие объемы зданий и сооружений, которые необходимо было демонтировать (порядка 150 тыс. куб. м), в сочетании с крайне сжатыми сроками, отведенными на выполнение подряда (около месяца), чтобы обеспечить оперативную передачу территории уже строительным подрядчикам. То есть выполнять задачу надо было очень быстрыми темпами. Дополнительным осложняющим фактором стало то, что работы велись в зимний период (январь-февраль 2018 года). Кроме того, поскольку не сохранилось никакой архивной документации на сносимые объекты, при демонтаже подземных сооружений были выявлены фундаменты и конструкции, о которых не было ничего известно. Между тем некоторые из них уходили на глубину до 6 м. Это обстоятельство не только влияло на скорость и усложняло проведение демонтажа, но и увеличивало его объемы.
«По совокупности всех перечисленных проблемных точек, этот заказ стал для нас своего рода внутренним вызовом: сумеем ли мы в поставленные сроки выполнить подряд? Сумели — как благодаря мобилизации ресурсов и грамотной организации работ, так и в связи с наличием большого парка собственной специализированной техники, которую мы эффективно задействовали на объекте. Также компанией был получен очень полезный опыт взаимодействия с крупным заказчиком, его службами и подразделениями», — отмечает специалист.
С точностью до…
«На строительстве ДК "Морская резиденция" испытательная строительная лаборатория "ИНФОСМИТ"в сентябре-октябре 2017 года по заказу ООО "УСП" производила контроль качества уплотнения песчаных оснований до этапа устройства фундаментной монолитной плиты. Также с октября 2018 по апрель 2019 года мы контролировали уплотнение подстилающего слоя и обратной засыпки наружных инженерных сетей и колодцев (К1, К2, В1). Заказчиком выступало ООО "СтройТрейд Групп"», — говорит генеральный директор ООО «ИНФОСМИТ» Константин Дмитриев.
По его словам, постоянно действующего лабораторного поста на стройке не было, поэтому инженеры компании практически ежедневно приезжали на объект и вели измерения коэффициента уплотнения. Полученные в лаборатории результаты должны быть не меньших значений, указанных в проекте. В случае выявления отклонений производитель работ дополнительно уплотнял участки песчаных грунтов, на которых обнаружено несоответствие. Неуплотненные участки в процессе эксплуатации здания образуют воздушные полости и приводят к ухудшению функциональных характеристик конструкции. Такой ситуации допускать нельзя, поэтому специалисты тщательно следили не только за типом уплотняющей техники, но и за количеством проходов и уровнем мастерства рабочих, которые осуществляли работы.
«Я, как руководитель лаборатории, могу отметить строгий внешний технический контроль строительства со стороны заказчика. Организация внутреннего технического надзора на объекте была на высоком уровне, инженеры внимательно следили не только за строительными подрядчиками, но и за работой инженеров лаборатории, постоянно присутствуя на каждом этапе отбора проб», — подчеркивает эксперт.
Фасадные нюансы
Конструкции навесного фасада разработала и выполнила ГК «ДИАТ» — один из российских лидеров в этой сфере. «Я рад, что наша компания смогла принять участие в реализации проекта ДК "Морская резиденция", архитектуру которого предложил Рафаэль Даянов — на мой взгляд, один из крупнейших современных российских архитекторов, работы которого в будущем станут оценивать как шедевры зодчества наших дней», — заявил председатель совета директоров ГК «ДИАТ» Евгений Цыкановский.
Он подчеркнул, что оригинальный облик здания предопределил большую сложность выполнения этой задачи. Очевидно, что, чем сложнее и многообразнее по конфигурации и деталям фасад, тем труднее реализовать соответствующую систему несущих элементов. А то, что фасадное решение было переработано и имевшаяся монолитная основа имела отличия от итогового варианта, дополнительно осложняло работу специалистов. «Фактически архитектурные элементы были сформированы нашей конструкцией и наша работа сыграла большую роль в создании самого облика здания. Еще один существенный фактор — облицовка натуральным камнем, большой вес которого требовал высокой несущей способности системы», — рассказывает эксперт.
Исходя из этих непростых условий, компанией «ДИАТ-Проект», входящей в ГК «ДИАТ», был разработан проект, который и воплотили в жизнь. «Мы работали на этом объекте почти год. При этом было найдено много по-настоящему уникальных инженерных решений, которыми мы имеем полное право гордиться и которые будем использовать при работе на других сложных объектах, каковых в нашей практике большинство», — рассказывает Евгений Цыкановский.
По его словам, один из итогов этой работы — уверенность, что созданная система вентфасада сможет проработать не менее 50 лет: «Базовым материалом стала нержавеющая сталь, а металлоконструкции покрыты слоем горячего цинка толщиной более 100 мк. Это практически "вечная" защита от коррозии. Цифра в 50 лет звучит только потому, что методик определения долговечности на более длительные сроки просто не существует. На практике же я уверен, что ресурса системы хватит на все 100 лет эксплуатации».
Тепло, светло, красиво
Один из завершающих этапов возведения здания — остекление. И качество его неразрывно связано с классом самого объекта. «При проектировании делового комплекса "Морская резиденция" заказчиком были поставлены высокие требования к внешнему виду и техническим характеристикам светопрозрачных конструкций», — говорит руководитель отдела архитектурных проектов Reynaers Aluminium RUS Дмитрий Бабанин.
Он отметил, что ключевой задачей стало достижение оптимальных теплотехнических показателей для обеспечения энергоэффективности здания. Классические пропорции комплекса и его строгие черты требовали изящных фасадных решений. Именно поэтому для окон была выбрана система SlimLine 38 от Reynaers Aluminium, которая объединяет в себе высокий уровень изоляции и ультратонкий профиль с видимой шириной всего 38 мм.
Также для реализации остекления была применена продуманная стоечно-ригельная система CW 50 со встроенными верхнеподвесными створками CW insert, предназначенными для проветривания помещений.
«Тем самым были выполнены поставленные заказчиком задачи как по эстетической составляющей светопрозрачных конструкций, так и по высоким техническим требованиям к ним», — резюмирует специалист.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
«ИНФОСМИТ»: научная точность строительства
Евгений Цыкановский: «Культура вентфасадов в России — самая высокая в мире»
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы снова смогут работать с проектами в зонах с особыми условиями использования территорий.
В конце июля Госдума РФ утвердила законопроект с поправками в Градкодекс РФ. В частности, документом были исключены принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы.
Снова в деле
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента НОЭКС Александра Орта, конечно, сегмент негосударственной экспертизы сильно пострадал от принятия 342-ФЗ. За прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до примерно 350 (включая государственные). «Особенно это коснулось Санкт-Петербурга, практически целиком расположенного в ЗОУИТ. Только наша компания, по скромным подсчетам, за прошедший год недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. Это значительный урон, приведший, в частности, к вынужденному сокращению штатной численности», – сообщил он.
«Мы и наши коллеги обращались в судебные инстанции, общественные организации, органы исполнительной и законодательной власти различного уровня. Большую работу провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ», – подчеркнул Александр Орт.
«В скором времени мы получим исчерпывающий перечень объектов, подлежащих госэкспертизе. Ориентироваться заказчику будет намного проще, негосударственные экспертизы получат возможность опять нарастить объемы работы», – отмечает генеральный директор ООО «Центр ЭСП» Кирилл Белоусов.
Больше самостоятельности
По мнению участников рынка, в ближайшее время нужно навести порядок в экспертном сообществе. В нем не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим институт негосударственной экспертизы. Для этого необходимо прежде всего консолидировать сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций негосударственной экспертизы и ввести саморегулирование. Александр Орт полагает, что еще одним шагом в регулировании работы негосударственных экспертиз является ликвидация барьеров с государственной. Рассмотрение проектной документации бюджетных, особо опасных и уникальных объектов должно быть обязательным в Главгосэкспертизе, Остальные экспертные организации могут стать вневедомственными, войти в профильную СРО и рассматривать проекты всех инвестиционных объектов.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что в настоящее время в строительстве (и, в частности, в сфере экспертизы) все сильно зарегулировано. При этом в отрасли происходят постоянные изменения, к которым участники рынка не успевают привыкнуть. Только в Градкодекс РФ за последние два года было внесено 10 существенных изменений в объеме более 300 страниц.
«Основной целью формирования института негосударственной экспертизы была ликвидация монополии госэкспертизы и снижение административного давления на бизнес. Вместе с тем отдельные положения, вносимые в законодательные акты, создают ситуации, которые существенно затрудняют деятельность организаций негосударственной экспертизы и восстанавливают монополию государственной, а некоторые структуры неправомерно используют положения изменений, внесенных в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, для ограничения полномочий негосударственной экспертизы. Хорошо, что сейчас неоднократные обращения экспертного сообщества в федеральные органы власти дали положительные результаты», – отмечает специалист.
Больше самостоятельности дать «не-госке» считает важным и генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик. По его словам, институт негосударственной экспертизы уже достаточно заорганизован – и смысла вводить еще какие-либо ограничения нет. «Несмотря на прошедший год «выживания», стратегический выбор в пользу развития рыночных отношений в системе экспертизы сделан. Негосударственная экспертиза и в дальнейшем будет создавать наиболее благоприятный инвестиционный фон для строительного бизнеса», – добавил эксперт.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ»,вице-президент НОЭКС:
– Я рад, что профессиональное мнение было услышано и законодатели нашли возможность устранения двусмысленностей в правовых актах, которые создавали большое количество проблем заказчикам при обращении за разрешениями на строительство в различных регионах РФ. В скором времени мы все увидим положительный эффект этих изменений: в новых интересных проектах, в возведенных зданиях, в улыбках горожан.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-проект»:
– Прошло более семи лет со времени принятия закона о создании института негосударственной экспертизы. Фактов, подтверждающих снижение безопасности объектов, после введения «негоски» не выявлено. Из СМИ за последние годы мы знаем об авариях в результате некачественной проектной документации. А из материалов судебных заседаний и публикаций следует, что аварии произошли, в частности, из-за нарушений строительных норм, из-за проектных ошибок и недосмотра этого брака органами госэкспертизы. Считаю целесообразным наложить мораторий на внедрение каких-либо дополнительных новшеств.
Сергей Вдовенко, генеральный директор ООО «Амеланд»:
– После внесения изменений в Градкодекс предмет экспертизы проектной документации дополнился проверкой сметной стоимости строительства объектов. Теперь перед началом строительных работ застройщику необходимо иметь полный комплект проектной документации с экспертным заключением. Также теперь экспертиза документации, помимо оценки ее соответствия заданию на проектирование, включает в себя и проверку ее на соответствие техрегламентам, связанным со значимыми объектами наследия, с окружающей средой и т. д. Это нововведение, хотя и предназначается для объектов госкомпаний и бюджетных организаций, – актуально для всех, так как повышает качество строительства.