Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга
Судьба исторического центра Санкт-Петербурга по-прежнему волнует экспертов. Помимо объектов культурного наследия, в срочном восстановлении нуждаются многие исторические здания, в которых не жили известные люди, построенные не прославленными архитекторами и разрушающиеся десятилетиями после расселения. Наиболее критичные проблемы, специфика редевелопмента в центре Северной столицы, выбор между стилизациями и современной архитектурой — мнениями делятся девелоперы, архитекторы и застройщики.
«В Петербурге тысячи исторических зданий, и ни у кого нет четкого понимания, какая часть из них уже нуждается в срочной реконструкции, какая потребует капитального ремонта в ближайшие годы. То, что делается для реконструкции городского центра сейчас, — капля в море», — полагает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Разрушающая сила закона
По мнению Виталия Никифоровского, вице-президента ГК Springald, город самоустранился от проблем редевелопмента центра: «В пылу политических баталий последовательно ужесточался закон № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…», превратившись в итоге в практически запретительный документ.
Архитектор Феликс Буянов, основатель «Архитектурной мастерской Б2», председатель Объединения архитектурных мастерских, наиболее критичной проблемой считает «трагический отрыв федеральной нормативной документации от петербургских реалий». Подавляющую часть исторических зданий Санкт-Петербурга невозможно приспособить под современное использование с соблюдением норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований и одновременно с соблюдением охранного законодательства, как федерального, так и регионального, уверен эксперт: «Петербург как минимум в пределах исторической части города — объединенной охранной зоны — должен сохраняться и развиваться по своему особому градостроительному законодательству, как например, это позволено Москве».
Алексей Шашкин, генеральный директор ООО «ИСП Геореконструкция», согласен, что нужно изменить идеологию общестроительных норм применительно к памятникам, разработать специальный свод правил, посвященный обеспечению механической безопасности памятников: «Задумаемся, что такое коэффициенты запаса в наших нормах? Это коэффициент на незнание: недоброкачественные строительные материалы, неточные расчетные схемы, недоисследованные грунты, брак при строительстве. От этих ошибок (до некоторого предела) и страхуют нормативные коэффициенты запаса. Но памятник, простоявший уже много десятилетий или столетий, самим фактом своего существования демонстрирует, что этих ошибок оно избежало, что его конструкция жизнеспособна. Во многих случаях достаточно только отремонтировать (отреставрировать) поврежденные временем конструктивные элементы — и они простоят еще сто лет».
Побочный эффект несоответствия законодательной базы суровой реальности в сфере реконструкции, реставрации и редевелопмента — чрезвычайно завышенная, нецелесообразная для инвесторов стоимость работ. В этом убежден Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой»: «В отношении реконструкции исторического центра важно учитывать, кроме всего прочего, вопрос ценообразования. Расценки, применяемые при производстве работ в центре Петербурга, должны быть другими. Этот вопрос нужно решать обязательно, потому что многие застройщики и подрядчики боятся даже близко подходить к таким работам, так как они априори убыточны».
Прочность или подлинность
Эксперты единогласны во мнении, что современные нормы не рассчитаны на применение в отношении исторических объектов. «Смею утверждать, что удовлетворение нормативным требованиям во многих случаях эквивалентно уничтожению памятника, — заявляет Алексей Шашкин. — Для ограничения такого волюнтаризма должно быть установлено требование о разработке в рамках проекта реставрации специального расчетно-аналитического раздела проекта "Расчетное обоснование необходимости современного усиления конструкций памятника", который во многом позволил бы обеспечить прозрачность принятия проектных решений».
В вопросах использования современных технологий и материалов на исторических объектах специалисты не так единодушны. «Жизнь не стоит на месте, и, даже если здание будет полностью копировать облик разобранного строения, зачем копировать материалы? Современные строительные материалы намного технологичнее, энергоэффективнее и прочнее. И нормативная база не имеет ничего против их применения», — настаивает Виталий Никифоровский.
Феликс Буянов в данном вопросе призывает к разумному компромиссу: «Для всей исторической застройки, включая объекты культурного наследия, актуально подведение новых фундаментов, преимущественно свайных. Процедура космически дорогая и долгая, но оставлять город на деревянных лежнях — страусиная политика».
Тема, набившая оскомину, — заполнения дверных и оконных проемов. «Для объектов культурного наследия считаю единственно возможным только воссоздание в материале оригинала. Для исторических зданий воссоздание в материалах 1917 года — для лицевых флигелей, пластик или металл, имитирующие внешний вид оригинала, — для дворовых флигелей. Принимая во внимание петербургский климат и традиционный вид кровель, считаю возможным и даже желательным для исторических зданий выполнение карниза кровли из полимербетона, композита и т. п. материалов, естественно, с точным воспроизведением вида оригинала. Если, конечно, в оригинале это не натуральный камень или медь, но такие материалы, как правило, являются атрибутами объекта культурного наследия. В покрытии кровли следует уделять предпочтение цинку, меди, стали с пластиковым покрытием, а не быстроразрушающемуся оцинкованному железу».
Петербургу быть пусту?
В существующих условиях спасать удается лишь единицы уникальных памятников Петербурга, а большая часть из них годами находится в полуразрушенном состоянии. Что говорить о рядовой исторической застройке, из которой на 90% состоит городской центр и которая тоже с каждым годом массово ветшает.
С позиции недостаточного внимания к обычным историческим домам, не отмеченным авторством знаменитых зодчих или памятными табличками «Здесь жил…», экспертов возмущает деятельность градозащитников. «Так называемая градозащита погубила гораздо более исторического наследия, чем девелоперы, — выражает общее мнение девелоперов Виталий Никифоровский. — Посмотрите на здания Конюшенного ведомства или здание на Большой Пушкарской, 7 (так называемый дом Басевича), или на пустырь на улице Сытнинской, 9–11. Пройдите по объектам, которые они так яростно защищают. И ничего, кроме разрухи и запустения, вы там не увидите. Градозащита — это уже давно не про добрые дела, а про деньги и политику. Какие-то объекты они яростно защищают, набирая политические очки, а про какие-то, если выгодно, скромно молчат».
Поддерживает эту точку зрения и Эдуард Тиктинский: «Проблема в том, что активистов всегда слышно громче всех. Хотелось бы, чтобы общественность не шла на поводу, чтобы люди понимали: призывы к государству отнять памятник у инвестора и сделать все "правильно" за счет бюджета — неосуществимы. У государства недостаточно средств для приведения в порядок даже десятой части зданий-памятников. Вы "отнимаете" здание — и дальше оно продолжает себе ветшать с текущей крышей и дырами в полу. А через десять лет, глядишь, и реконструировать уже нечего, только расчищать руины».
«К сожалению, вынужден согласиться с коллегами. Сотни и сотни замызганных, осевших, потрескавшихся зданий с отваливающейся штукатуркой, утраченными деталями, выбитыми окнами не трогают сердца "активистов", зорко следящих за телодвижениями инвесторов. Иной раз кажется, что основной задачей большой части "градозащитников" является реализация заклятия "Петербургу быть пусту"», — констатирует Феликс Буянов.
Сложно, но можно
«В Петербурге есть совершенно великолепные образцы приспособления исторических зданий и площадок под современные нужды, — приводит примеры Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". — Самый большой планетарий в мире сегодня расположен в бывшем газгольдере на Обводном канале, а в отреставрированном особняке Мясникова на Восстания, 45, проводятся концерты классической музыки и лекции о культуре и искусстве. Другие успешные примеры для нашего города: Новая Голландия, Никольские ряды, Главный штаб, универмаг "У Красного моста"».
В конце 2020 года компания «Еврострой» приобрела два проекта в центре города. Это часть бывшего доходного дома купца Исаака Утина на Галерной улице и 23 представительские резиденции в доме Карла Шрейбера, также известном как «Три грации» на пересечении Захарьевской и Потемкинской улиц напротив Таврического сада. Их фасады будут отреставрированы, а сами великолепные здания, созданные во второй половине XIX и начале XX века в стиле необарокко, приспособлены под современное использование.
Оксана Кравцова обращает внимание, что в списке объектов культурного наследия Петербурга особое место занимают доходные дома. Они всегда были жилыми, и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. «В городе на Неве должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как даже с учетом государственного финансирования проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет».
Особняк Голицыной на Шпалерной улице — старинное здание XVIII века, образец классицизма. После реконструкции, выполненной компанией RBI в 2010 году, в здании разместился информационный центр «ИТАР-ТАСС». Среди других реализованных проектов редевелопмента Группы — «Дом на Жуковского», бывший гараж автомобильной фирмы Крюммеля, образец раннего конструктивизма, преобразованный под деловой центр KrummelHaus, здание бывшей кузнечно-слесарной мастерской начала XX века на Малой Разночинной.
Компания Springald участвовала во множестве проектов — как подготовки площадок под новое строительство в центре города, так и реконструкции исторических зданий. Среди последних, например, Красные Бани на Московском проспекте, 55.
Наиболее известные работы института «Геореконструкция», специализирующегося на инженерной реставрации, — реставрация конструкций Константиновского дворца в Стрельне, приспособление для современного использования и реставрация Каменноостровского театра с устройством под ним развитого подземного пространства, приспособление для современного использования и реставрация ансамбля «Новая Голландия». В результате реконструкции, выполненной по проекту «Архитектурной мастерской Б2», городу возвращено здание бывшей типографии газеты «Правда» на ул. Херсонская, 12/Исполкомская, 14, возведенное по проекту известного ленинградского архитектора Давида Бурышкина в стиле красной дорики.
Эксперты видят выход
«Приспособления под современные нужды ждут многие исторические здания в городе, не только известные памятники архитектуры, — отмечает Ирина Толдова, заместитель директора "Союзпетростроя". — В Петербурге и, в частности, в нашем союзе есть компетентные компании, которым по силам решать подобные задачи. Необходимо на профессиональном уровне обсуждать препятствия, мешающие выполнению данных работ, и противостоять градостроительному экстремизму».
Эксперты ГК Springald предлагают подход поквартального редевелопмента, при котором исторический объект не рассматривается вырванным из общего контекста, а является частью городской среды: «Редевелопмент в центре города не может и не должен проходить точечно. Надо опереться на опыт Москвы и проводить редевелопмент поквартально, с привлечением крупных игроков и частного бизнеса. Только поквартальное развитие территорий дает возможность, сохраняя фасадный фронт застройки, комплексно работать с внутренним пространством, приспосабливая его для комфортного проживания горожан. Иначе просто не хватит места для реализации планов качественного редевелопмента».
«Подход должен быть бережным и разумным, — подчеркивает Феликс Буянов. — Скрупулезное восстановление фасадов лицевых корпусов и нередко первых дворов, воссоздание в них убранства парадных и лестниц. Обязательное устройство современных оснований, как правило, с заменой перекрытий и кровли. Полная замена инженерных коммуникаций. Вторые, третьи дворы чаще всего не приспособить без реконструкции даже к временному проживанию. Для дворовых флигелей вполне приемлем снос с воссозданием».
«Реконструкция центра Петербурга должна быть полноценной федеральной программой, с соответствующим государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием привлекательных условий для инвесторов. А это значит специальная законодательная база, понятные и прозрачные правила игры, налоговые льготы и многое другое. Но для начала нужна масштабная предварительная работа по обследованию состояния зданий», — такие пути решения проблемы видит Эдуард Тиктинский.
«На мой взгляд, самый правильный путь развития любого европейского города — бережное отношение к историческим постройкам и всеобщая работа над созданием доброжелательной культурной среды, — резюмирует Оксана Кравцова. — При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется».
Развитие или консервация?
«Новая архитектура в историческом центре должна быть разной, как это было всегда. Главное, она должна быть хорошей, — подводит итог Феликс Буянов. — Хорошо проработанной, детализированной, сомасштабной месту и назначению, решенной в благородных материалах и диалоге с историческими соседями». А Виталий Никифоровский напоминает, что когда-то башню Эйфеля собирались разобрать сразу после выставки 1889 года, дом Зингера в Петербурге в свое время был крупнейшим градостроительным скандалом, и творчество Гауди в центре Барселоны тоже воспринималось неоднозначно. «Архитектура не может застыть в своем развитии, она должна развиваться вместе с человеческой цивилизацией».
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
В исторической части Санкт-Петербурга строительство идет на спад
Начало 2020 года ознаменовалось серьезными кадровыми переменами на федеральном уровне. В стране сменилось правительство. Одной из самых ярких личностей нового состава, по признанию буквально всех экспертов, стал Марат Хуснуллин – вице-премьер, в обязанности которого вошло в том числе и курирование строительной отрасли. В Санкт-Петербурге также сменился глава профильного ведомства. Новым главой Комитета по строительству стал Игорь Креславский.
Фигура федерального масштаба
Несмотря на неожиданность смены правительства для большинства, эксперты отмечают взвешенность и продуманность принятых кадровых решений. В частности, нового вице-премьера РФ Марата Хуснуллина называют «профессионалом федерального масштаба», которому по силам решение самых сложных задач.
Сам он сообщил, что Президент и глава Правительства поручили ему как куратору отрасли реализовать кардинальные изменения для того, чтобы строительство жилья стало одним из основных драйверов развития страны. «В ситуации по вводу жилья надо оценить, как в реальности выйти на показатель в 120 млн кв. м жилья. Важнейшая задача для нас – переломить тренд падения объемов ввода недвижимости, вкладываться в инфраструктуру», – подчеркнул Марат Хуснуллин, добавив, что еще одной ключевой своей задачей видит реализацию «отдельной, более жесткой программы работы с обманутыми дольщиками».
Биография нового вице-премьера дает все основания рассчитывать на то, что ему удастся придать новый импульс развитию строительной отрасли и решению существующих в ней проблем. В 1990-х годах он работал на разных позициях в частных строительных компаниях Казани. В частности, в 1997–2000 годах был генеральным директором ООО «Строительная торгово-промышленная фирма «Ак Барс». В 2000–2001-м – замглавы ГУП ПЭО «Татэнерго». В 1999–2001 годах – депутат Госсовета Татарстана. После перехода на госслужбу сложил депутатские полномочия. В 2001–2010 годах – глава Минстроя Татарстана. В этот период в регион был привлечен большой объем федеральных инвестиций, прежде всего под комплексную программу развития жилищного строительства. Активно работал по подготовке Казани к принятию Универсиады-2013. В 2010–2020 годах – заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. В это время была реформирована градостроительная политика столицы, запущены крупнейшие инфраструктурные проекты, начата программа реновации и пр.
«Марат Хуснуллин прошел очень большой и очень правильный с профессиональной точки зрения путь. Он поработал и на «живых» стройках, и руководил крупными строительными проектами в сфере энергетики, возглавлял профильные ведомства на уровне региона (Татарстан), а затем и столицы России, решая масштабные и сложные задачи на всех этапах своей деятельности. Стройкомплекс Москвы можно смело отнести к числу крупнейших в мире, и только очень четкий, выверенный, системный подход мог обеспечить те результаты его развития, которые мы видим и которыми по праву можно гордиться», – отмечает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
С ним соглашается председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «Прежде всего, это человек, добившийся поистине рекордных результатов в своем очевидно любимом деле – по итогам 2019 года в Москве введено в эксплуатацию свыше 10 млн кв. м жилья, чего не наблюдалось за всю историю рынка столицы. При этом рекорд был установлен в непростой для отрасли год перехода на новые правила работы. Уже за это Марату Хуснуллину строительное сообщество может предоставить внушительный кредит доверия», – говорит он.
Эксперт добавляет, что Марат Хуснуллин – человек компетентный, досконально разбирающийся во всех тонкостях строительного рынка. «Одновременно с этим – невероятно авторитетный и харизматичный. Мне несколько раз доводилось присутствовать на совещаниях с его участием, и меня всегда восхищало то, с какой уверенностью и подготовленностью он умел обосновать свою точку зрения и в большинстве случаев убедить в ней даже превышающих числом оппонентов. Безусловно, строительное сообщество возлагает на Марата Хуснуллина большие надежды как в плане снятия административных барьеров, мешающих развитию отрасли, так и в плане перспектив по наращиванию темпов строительства», – отмечает Дмитрий Панов.
«Уверен, что на новом посту Марат Хуснуллин сможет эффективно реализовать огромный практический опыт, в том числе и в сфере особо сложного и уникального строительства, в области реновации, создания и развития транспортной и социальной инфраструктуры, градостроительной политики и территориального планирования, а также привлечения инвестиций. Этот опыт, безусловно, пойдет на пользу развитию и регионов, и отрасли в целом. Не сомневаюсь, что накопленные знания и навыки позволят ему найти взвешенные, грамотные решения, учитывающие интересы всех заинтересованных сторон при реализации задач, поставленных нацпроектами», – добавляет Антон Мороз.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– НОСТРОЙ, разумеется, давно и успешно взаимодействует с Правительством Москвы и Маратом Хуснуллиным как главой столичного строительного комплекса. Мы рассчитываем, что будет востребован и положительный опыт взаимодействия с системой саморегулирования в отрасли и в этом отношении будет продолжена линия Правительства и прежнего вице-премьера Виталия Мутко, считавшего НОСТРОЙ важнейшим экспертным институтом, с которым необходимо согласовывать всю строительную нормативно-техническую и правовую документацию. За что ему мы говорим отдельное огромное спасибо! Надеемся, что плодотворные взаимоотношения, выстроенные в работе с Минстроем РФ и курирующим отрасль вице-премьером, сохранятся и приумножатся на благо развития всего стройкомплекса страны!
Выходец из бизнеса
Не менее известен в отраслевом сообществе Петербурга новый глава Комитета по строительству Игорь Креславский, который ранее занимал посты заместителя генерального директора ЗАО «РосСтройИнвест» и председателя правления ГК «РосСтройИнвест» (РСТИ).
Представляя нового руководителя ведомства, профильный вице-губернатор Петербурга Николай Линченко подчеркнул, что у Игоря Креславского есть достаточный опыт работы в отрасли, в том числе с госзаказом. «Главное – продолжать работу всех участников на результат, на развитие строительного комплекса города», – сказал он.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» представители профессионального сообщества Северной столицы позитивно оценивают принятое кадровое решение. «Назначение Игоря Креславского на пост главы Комитета по строительству Петербурга, на мой взгляд, весьма позитивная новость для строительной отрасли города. Это человек в высшей степени компетентный, он входил в топ-менеджмент эффективной компании. Безусловно, наличие опыта ведения бизнеса в строительной сфере окажет позитивное влияние на его деятельность во главе профильного комитета. Тем более, что компания много работает по госзаказу, и он прекрасно понимает специфику работы с бюджетными средствами. Но я бы прежде всего акцентировал внимание на том, что речь идет о профессиональном строителе, знающем отрасль и ее проблемы во всей полноте, – и не важно, работал ли он в этой сфере как предприниматель или чиновник. Важен профессионализм. Если бы меня просили назвать пять человек, способных эффективно решать проблемы строительной отрасли города, Игорь Креславский обязательно был бы в их числе», – говорит экс-глава Комитета по строительству Петербурга, генеральный директор компании «Мастер Девелопмент» Вячеслав Семененко.
С ним соглашается исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Петербурга, вице-президент Российского союза строителей по СЗФО Олег Бритов. «Мне представляется, что появление представителя бизнеса во главе профильного комитета – это результат осознанного выбора. Причем осознанного, можно сказать, с обеих сторон. Власть, привлекая представителя бизнес-сообщества, показывает, что она готова слышать голос предпринимателей, учитывать их нужды и интересы в своей деятельности. С другой стороны, очевидно, что для Игоря Креславского уход из бизнеса – это серьезный, продуманный шаг. Значит, он чувствует, что может сделать больше для блага отрасли на новой позиции. И, конечно, его опыт в сфере бизнеса, понимание происходящих в девелопменте процессов, так сказать, «изнутри» – позволят ему искать и находить сбалансированные решения, учитывающие интересы всех сторон – города, граждан, застройщиков», – отмечает он. «Профессиональное строительное сообщество города готово оказать Игорю Вадимовичу необходимую поддержку, в частности, в рамках совместной работы по исполнению национального проекта "Жилье и городская среда"», – добавляет Дмитрий Панов.
Мнение
Дмитрий Панов, председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России»:
– В политической сфере Петербурга можно вспомнить немало примеров, когда бизнес-менеджеры переходили в органы власти и добивались на новых должностях значительных результатов. Надеемся, Игорь Вадимович продолжит историю таких успехов. Крайне важно наличие у нового председателя Комитета опыта успешно завершенных государственных заказов. В ситуации, когда ключевым критерием работы ведомства является исполнение утвержденных государственных программ в обозначенные сроки, опыт может позволить по-новому взглянуть на данные задачи и выработать комплекс эффективных мероприятий по их достижению.
Темами дипломных работ студентов Санкт-Петербургского государственного университета стали проекты дизайна интерьера физкультурно-оздоровительного центра и организации общественного пространства в объекте исторического наследия, расположенных на территории двух жилых комплексов Компании Л1.
Задача будущих специалистов – показать, чему они научились в одном из старейших вузов России, продемонстрировать профессиональные возможности и подтвердить свою квалификацию. И сделать это на примере реальных объектов. Так, для построенного в ЖК «Лондон Парк» физкультурно-оздоровительного комплекса необходимо разработать элементы благоустройства территории, на которой он находится, и внутренний дизайн.
Более сложная, комплексная и одновременно интересная работа предстоит в ЖК «Премьер Палас» на Петроградской стороне. Расположенные внутри жилого комплекса корпус и водонапорная башня завода «Вулкан» были построены в 1911 году и сегодня признаны объектами культурного наследия. От дипломника потребуется представить проект графической реконструкции фасадов, соответствующий историческому наследию. После чего можно будет приступать к разработке дизайна интерьера и наружного пространства с благоустройством окружающей территории.
Впрочем, первый и главный этап в работе над памятником индустриальной архитектуры уже пройден: предложенное дипломницей функциональное назначение объекта успешно согласовано девелопером. «Мы всегда приветствуем нестандартный подход, и вариант дипломницы СПбГУ показался нам интересным, - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. – Студентка предложила создать в здании многофункциональную библиотеку, ориентированную на жителей «Премьер Паласа». Там будут читальные залы, кафе, мультимедийный и лекционный залы и досуговые помещения, в том числе для детей. По сути это культурный центр с ведущей библиотечной функцией. Это не значит, что реализован будет именно он. Но это оригинальная и полезная с социальной точки зрения идея. Поэтому и нам, и научному руководителю дипломницы она показалось удачной. Решили посмотреть, что получится».
До защиты диплома еще четыре месяца. Но, по словам старшего преподавателя Кафедры дизайна Факультета искусств СПБГУ, руководителя программы «Дизайн среды» Евгении Петрашень, дипломница увлечена и уже работает над концепцией проекта.
При желании застройщик сможет осуществить на практике подготовленные бакалаврами СПБГУ проекты после защиты дипломов. «Одно из требований, которое мы предъявляем к дипломным работам наших студентов – актуальность и новизна, – отметила Евгения Петрашень. – Работа должна быть потенциально реализуемой. Понятно, что в чистом виде студенческий проект воплотить вряд ли возможно. Но он может предложить оригинальную идею, которую потом доработают специалисты девелопера».