Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга
Судьба исторического центра Санкт-Петербурга по-прежнему волнует экспертов. Помимо объектов культурного наследия, в срочном восстановлении нуждаются многие исторические здания, в которых не жили известные люди, построенные не прославленными архитекторами и разрушающиеся десятилетиями после расселения. Наиболее критичные проблемы, специфика редевелопмента в центре Северной столицы, выбор между стилизациями и современной архитектурой — мнениями делятся девелоперы, архитекторы и застройщики.
«В Петербурге тысячи исторических зданий, и ни у кого нет четкого понимания, какая часть из них уже нуждается в срочной реконструкции, какая потребует капитального ремонта в ближайшие годы. То, что делается для реконструкции городского центра сейчас, — капля в море», — полагает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Разрушающая сила закона
По мнению Виталия Никифоровского, вице-президента ГК Springald, город самоустранился от проблем редевелопмента центра: «В пылу политических баталий последовательно ужесточался закон № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…», превратившись в итоге в практически запретительный документ.
Архитектор Феликс Буянов, основатель «Архитектурной мастерской Б2», председатель Объединения архитектурных мастерских, наиболее критичной проблемой считает «трагический отрыв федеральной нормативной документации от петербургских реалий». Подавляющую часть исторических зданий Санкт-Петербурга невозможно приспособить под современное использование с соблюдением норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований и одновременно с соблюдением охранного законодательства, как федерального, так и регионального, уверен эксперт: «Петербург как минимум в пределах исторической части города — объединенной охранной зоны — должен сохраняться и развиваться по своему особому градостроительному законодательству, как например, это позволено Москве».
Алексей Шашкин, генеральный директор ООО «ИСП Геореконструкция», согласен, что нужно изменить идеологию общестроительных норм применительно к памятникам, разработать специальный свод правил, посвященный обеспечению механической безопасности памятников: «Задумаемся, что такое коэффициенты запаса в наших нормах? Это коэффициент на незнание: недоброкачественные строительные материалы, неточные расчетные схемы, недоисследованные грунты, брак при строительстве. От этих ошибок (до некоторого предела) и страхуют нормативные коэффициенты запаса. Но памятник, простоявший уже много десятилетий или столетий, самим фактом своего существования демонстрирует, что этих ошибок оно избежало, что его конструкция жизнеспособна. Во многих случаях достаточно только отремонтировать (отреставрировать) поврежденные временем конструктивные элементы — и они простоят еще сто лет».
Побочный эффект несоответствия законодательной базы суровой реальности в сфере реконструкции, реставрации и редевелопмента — чрезвычайно завышенная, нецелесообразная для инвесторов стоимость работ. В этом убежден Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой»: «В отношении реконструкции исторического центра важно учитывать, кроме всего прочего, вопрос ценообразования. Расценки, применяемые при производстве работ в центре Петербурга, должны быть другими. Этот вопрос нужно решать обязательно, потому что многие застройщики и подрядчики боятся даже близко подходить к таким работам, так как они априори убыточны».
Прочность или подлинность
Эксперты единогласны во мнении, что современные нормы не рассчитаны на применение в отношении исторических объектов. «Смею утверждать, что удовлетворение нормативным требованиям во многих случаях эквивалентно уничтожению памятника, — заявляет Алексей Шашкин. — Для ограничения такого волюнтаризма должно быть установлено требование о разработке в рамках проекта реставрации специального расчетно-аналитического раздела проекта "Расчетное обоснование необходимости современного усиления конструкций памятника", который во многом позволил бы обеспечить прозрачность принятия проектных решений».
В вопросах использования современных технологий и материалов на исторических объектах специалисты не так единодушны. «Жизнь не стоит на месте, и, даже если здание будет полностью копировать облик разобранного строения, зачем копировать материалы? Современные строительные материалы намного технологичнее, энергоэффективнее и прочнее. И нормативная база не имеет ничего против их применения», — настаивает Виталий Никифоровский.
Феликс Буянов в данном вопросе призывает к разумному компромиссу: «Для всей исторической застройки, включая объекты культурного наследия, актуально подведение новых фундаментов, преимущественно свайных. Процедура космически дорогая и долгая, но оставлять город на деревянных лежнях — страусиная политика».
Тема, набившая оскомину, — заполнения дверных и оконных проемов. «Для объектов культурного наследия считаю единственно возможным только воссоздание в материале оригинала. Для исторических зданий воссоздание в материалах 1917 года — для лицевых флигелей, пластик или металл, имитирующие внешний вид оригинала, — для дворовых флигелей. Принимая во внимание петербургский климат и традиционный вид кровель, считаю возможным и даже желательным для исторических зданий выполнение карниза кровли из полимербетона, композита и т. п. материалов, естественно, с точным воспроизведением вида оригинала. Если, конечно, в оригинале это не натуральный камень или медь, но такие материалы, как правило, являются атрибутами объекта культурного наследия. В покрытии кровли следует уделять предпочтение цинку, меди, стали с пластиковым покрытием, а не быстроразрушающемуся оцинкованному железу».
Петербургу быть пусту?
В существующих условиях спасать удается лишь единицы уникальных памятников Петербурга, а большая часть из них годами находится в полуразрушенном состоянии. Что говорить о рядовой исторической застройке, из которой на 90% состоит городской центр и которая тоже с каждым годом массово ветшает.
С позиции недостаточного внимания к обычным историческим домам, не отмеченным авторством знаменитых зодчих или памятными табличками «Здесь жил…», экспертов возмущает деятельность градозащитников. «Так называемая градозащита погубила гораздо более исторического наследия, чем девелоперы, — выражает общее мнение девелоперов Виталий Никифоровский. — Посмотрите на здания Конюшенного ведомства или здание на Большой Пушкарской, 7 (так называемый дом Басевича), или на пустырь на улице Сытнинской, 9–11. Пройдите по объектам, которые они так яростно защищают. И ничего, кроме разрухи и запустения, вы там не увидите. Градозащита — это уже давно не про добрые дела, а про деньги и политику. Какие-то объекты они яростно защищают, набирая политические очки, а про какие-то, если выгодно, скромно молчат».
Поддерживает эту точку зрения и Эдуард Тиктинский: «Проблема в том, что активистов всегда слышно громче всех. Хотелось бы, чтобы общественность не шла на поводу, чтобы люди понимали: призывы к государству отнять памятник у инвестора и сделать все "правильно" за счет бюджета — неосуществимы. У государства недостаточно средств для приведения в порядок даже десятой части зданий-памятников. Вы "отнимаете" здание — и дальше оно продолжает себе ветшать с текущей крышей и дырами в полу. А через десять лет, глядишь, и реконструировать уже нечего, только расчищать руины».
«К сожалению, вынужден согласиться с коллегами. Сотни и сотни замызганных, осевших, потрескавшихся зданий с отваливающейся штукатуркой, утраченными деталями, выбитыми окнами не трогают сердца "активистов", зорко следящих за телодвижениями инвесторов. Иной раз кажется, что основной задачей большой части "градозащитников" является реализация заклятия "Петербургу быть пусту"», — констатирует Феликс Буянов.
Сложно, но можно
«В Петербурге есть совершенно великолепные образцы приспособления исторических зданий и площадок под современные нужды, — приводит примеры Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". — Самый большой планетарий в мире сегодня расположен в бывшем газгольдере на Обводном канале, а в отреставрированном особняке Мясникова на Восстания, 45, проводятся концерты классической музыки и лекции о культуре и искусстве. Другие успешные примеры для нашего города: Новая Голландия, Никольские ряды, Главный штаб, универмаг "У Красного моста"».
В конце 2020 года компания «Еврострой» приобрела два проекта в центре города. Это часть бывшего доходного дома купца Исаака Утина на Галерной улице и 23 представительские резиденции в доме Карла Шрейбера, также известном как «Три грации» на пересечении Захарьевской и Потемкинской улиц напротив Таврического сада. Их фасады будут отреставрированы, а сами великолепные здания, созданные во второй половине XIX и начале XX века в стиле необарокко, приспособлены под современное использование.
Оксана Кравцова обращает внимание, что в списке объектов культурного наследия Петербурга особое место занимают доходные дома. Они всегда были жилыми, и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. «В городе на Неве должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как даже с учетом государственного финансирования проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет».
Особняк Голицыной на Шпалерной улице — старинное здание XVIII века, образец классицизма. После реконструкции, выполненной компанией RBI в 2010 году, в здании разместился информационный центр «ИТАР-ТАСС». Среди других реализованных проектов редевелопмента Группы — «Дом на Жуковского», бывший гараж автомобильной фирмы Крюммеля, образец раннего конструктивизма, преобразованный под деловой центр KrummelHaus, здание бывшей кузнечно-слесарной мастерской начала XX века на Малой Разночинной.
Компания Springald участвовала во множестве проектов — как подготовки площадок под новое строительство в центре города, так и реконструкции исторических зданий. Среди последних, например, Красные Бани на Московском проспекте, 55.
Наиболее известные работы института «Геореконструкция», специализирующегося на инженерной реставрации, — реставрация конструкций Константиновского дворца в Стрельне, приспособление для современного использования и реставрация Каменноостровского театра с устройством под ним развитого подземного пространства, приспособление для современного использования и реставрация ансамбля «Новая Голландия». В результате реконструкции, выполненной по проекту «Архитектурной мастерской Б2», городу возвращено здание бывшей типографии газеты «Правда» на ул. Херсонская, 12/Исполкомская, 14, возведенное по проекту известного ленинградского архитектора Давида Бурышкина в стиле красной дорики.
Эксперты видят выход
«Приспособления под современные нужды ждут многие исторические здания в городе, не только известные памятники архитектуры, — отмечает Ирина Толдова, заместитель директора "Союзпетростроя". — В Петербурге и, в частности, в нашем союзе есть компетентные компании, которым по силам решать подобные задачи. Необходимо на профессиональном уровне обсуждать препятствия, мешающие выполнению данных работ, и противостоять градостроительному экстремизму».
Эксперты ГК Springald предлагают подход поквартального редевелопмента, при котором исторический объект не рассматривается вырванным из общего контекста, а является частью городской среды: «Редевелопмент в центре города не может и не должен проходить точечно. Надо опереться на опыт Москвы и проводить редевелопмент поквартально, с привлечением крупных игроков и частного бизнеса. Только поквартальное развитие территорий дает возможность, сохраняя фасадный фронт застройки, комплексно работать с внутренним пространством, приспосабливая его для комфортного проживания горожан. Иначе просто не хватит места для реализации планов качественного редевелопмента».
«Подход должен быть бережным и разумным, — подчеркивает Феликс Буянов. — Скрупулезное восстановление фасадов лицевых корпусов и нередко первых дворов, воссоздание в них убранства парадных и лестниц. Обязательное устройство современных оснований, как правило, с заменой перекрытий и кровли. Полная замена инженерных коммуникаций. Вторые, третьи дворы чаще всего не приспособить без реконструкции даже к временному проживанию. Для дворовых флигелей вполне приемлем снос с воссозданием».
«Реконструкция центра Петербурга должна быть полноценной федеральной программой, с соответствующим государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием привлекательных условий для инвесторов. А это значит специальная законодательная база, понятные и прозрачные правила игры, налоговые льготы и многое другое. Но для начала нужна масштабная предварительная работа по обследованию состояния зданий», — такие пути решения проблемы видит Эдуард Тиктинский.
«На мой взгляд, самый правильный путь развития любого европейского города — бережное отношение к историческим постройкам и всеобщая работа над созданием доброжелательной культурной среды, — резюмирует Оксана Кравцова. — При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется».
Развитие или консервация?
«Новая архитектура в историческом центре должна быть разной, как это было всегда. Главное, она должна быть хорошей, — подводит итог Феликс Буянов. — Хорошо проработанной, детализированной, сомасштабной месту и назначению, решенной в благородных материалах и диалоге с историческими соседями». А Виталий Никифоровский напоминает, что когда-то башню Эйфеля собирались разобрать сразу после выставки 1889 года, дом Зингера в Петербурге в свое время был крупнейшим градостроительным скандалом, и творчество Гауди в центре Барселоны тоже воспринималось неоднозначно. «Архитектура не может застыть в своем развитии, она должна развиваться вместе с человеческой цивилизацией».
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
В исторической части Санкт-Петербурга строительство идет на спад
В Петербурге до 2012 года существовала обязательная процедура передачи контрольно-исполнительной съемки в геофонд города по каждому построенному сооружению. Однако впоследствии она была упразднена. Сегодня даже специалисты зачастую не знают, где лежат сети и кому они принадлежат.
Процедура передачи контрольно-исполнительной съемки в геофонд города осуществлялась при тесном взаимодействии ГАТИ и отдела подземных сооружений городского Комитета по градостроительству и архитектуре. К примеру, когда копалась траншея, снимались конкретные отметки, фиксировалось положение люков, все данные документировались и передавались в фонд.
Однако на волне борьбы с административными барьерами для ведения бизнеса процедуру посчитали излишней. Все надеялись, что строительные компании сами будут предоставлять данные в геофонд.
«С 2012 года никто ничего не предоставляет. Мы имеем огромное количество трубопроводов, но не знаем, где они лежат и на чьем балансе состоят, кому принадлежат», – констатировала нынешнее положение дел начальник отдела подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Елена Голубева в ходе круглого стола «Управление качеством проектных работ с применением передовых информационных технологий» на Международном инновационном форуме.
Идеальная реальность
«Формирование цифровых моделей – очень серьезная тема. Для того, чтобы понять, как формируется пространство и как применить современные BIM-технологии, прежде всего необходимо осознавать, что это все должно строиться для практической цели, которую необходимо видеть в обозримой перспективе», – заявил заместитель начальника проектно-строительного управления ООО «ПетербургГаз» Арсений Лебедев.
Сегодня отрасль переориентируется на цифровое строительство, создаются информационные платформы, содержащие данные по всем элементам 3D-проектов, вводятся технологии BIM-моделирования. В таких условиях отсутствие информации о «кровеносной системе» зданий и сооружений, а также городского пространства может не только затормозить этот переход, но и остановить его на неопределенный срок.
При реализации любого проекта капитального строительства должны определяться те параметры, которые будут в перспективе – в части реализации городского пространства, в части пересечений застройщиков с коллегами из «Водоканала», в части отсутствия проблем с органами государственной власти, Комитетами по благоустройству, по строительству, с ГАТИ и, самое главное, с госэкспертизой, требованиям которой проект должен отвечать.
«Я согласна, что надо поддерживать цифровые технологии, однако ни один трубопровод не должен быть проложен и введен в эксплуатацию, если о нем не переданы сведения в общий информационный слой, в геофонд. Кто этот процесс будет вести – этот вопрос прорабатывают сейчас органы исполнительной власти», – отметила Елена Голубева.
Свести воедино
По пути создания единой цифровой модели подземного пространства уже давно идут крупнейшие мировые мегаполисы. Так, с 2010 года все подземное пространство Лос-Анджелеса моделируется в 3D. К 2020 году в этом городе должна быть сформирована единая цифровая модель подземного пространства.
В свою очередь, Департамент транспортно-линейного планирования Лондона к 2020 году пытается создать BIM-модели главных линейных подземных сооружений и требует это от государственных заказчиков.
В 2015 году в Гонконге закончено формирование цифровых моделей подземных линейных сооружений и линейных протяженных кабелей на территориях общего пользования в пределах городской среды.
В отечественной практике также есть опыт создания цифровых карт подземных коммуникаций в 3D.
В Москве начали формирование информационной модели пространства с общего плана сетевых сооружений. Оцифровали и соединили в единое городское пространство плоскостные модели существующих сооружений и сетей. На этой базе были сформулированы единые требования к формированию автоматизированной услуги по созданию подземных пространств уже строящихся линейных сооружений – газопроводов, трубопроводов, водопроводов, линейно-кабельных сооружений. Планируется, что в итоге будут созданы два информационных окна, где единую картину модели смогут увидеть и разработчик, и регулятор.
Станет ли Санкт-Петербург пионером?
Но, как было отмечено в ходе дискуссии, создать 3D-модель полиэтиленового водопровода, местонахождение которого никому не известно, невозможно: его ни прозвонить, ни прослушать. Это в равной степени касается кабельных линий, которые сейчас базируются на нанотехнологиях, и их не определить даже на глубине 30 м.
«Мы пытаемся все свести воедино. Каждый формирует базу данных на основе своего отраслевого хозяйства. При том, что у нас есть чудесный набор нормативных документов, а также обязательства перед городом и государственной экспертизой, в плоскостное проектирование мы пока уйти полностью не в состоянии», – подчеркнул Арсений Лебедев.
«В Петербурге необходимо ввести четкое требование: построил любой застройщик или инвестор объект, ввел его в эксплуатацию – он обязан передать съемку, сведения по сетям (какие они, где расположены, какого диаметра, качества и кому на баланс переданы). Пока мы не наведем порядок, никакое 3D-моделирование не заработает», – заявила Елена Голубева.
Напомним, что уже к 2020 году предполагается обязательное использование технологии BIM при проектировании и строительстве всех объектов, финансируемых из бюджета. Однако, как проектировать, строить и проходить экспертизу 3D-проектов, Минстрой пока ответов не дает.
Участники мероприятия выразили надежду, что Петербург станет одним из первых российских мегаполисов, который начнет процесс формирования BIM-моделей, в том числе для особо крупных, особо «тяжелых» транспортных линий, протяженных трубопроводов, линейных сооружений.
Кстати
Круглый стол «Управление качеством проектных работ с применением передовых информационных технологий» состоялся в 27 ноября в Санкт-Петербурге. Организаторы: Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга, ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и НОПРИЗ. Модератор: руководитель рабочей группы по информационным технологиям при координаторе НОПРИЗ по СЗФО Алексей Агафонов. Информационные партнеры: газета «Строительный Еженедельник» и журнал «Инженерные системы».
В Петербурге будет создан первый в стране Парк безопасности. Активное участие в реализации проекта SAFECON принимают НОСТРОЙ и СПбГАСУ.
Девиз «Безопасность, высокий профессионализм и эффективность на строительных площадках» – отражает одно из основных направлений деятельности Правительства России в области развития системы охраны труда, как составной части государственной программы, направленной на сохранение жизни и здоровья работающего населения. Парк безопасности – проект, реализуемый в рамках данного направления.
Цель и аудитория
Масштаб профессиональных рисков в строительной отрасли в целом по стране остается одним из самых значительных. Отметим, что проблемам обеспечения безопасности для человека на строительных площадках города Правительство Санкт-Петербурга уделяет особое внимание, так что в связи с реализацией требований стратегии появление Парка станет большим подспорьем.
Взаимодействие Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка во главе с его председателем, координатором НОСТРОЙ по СЗФО Никитой Загускиным и Санкт-Петербургским государственным архитектурно-строительным университетом в данном направлении началось в 2017 году.
Основная целевая аудитория проекта – профессорско-преподавательский состав, студенты и учащиеся профильных учебных заведений, специалисты по охране труда, представители властных структур и работники строительных компаний.
Планируется, что обучение в Парке безопасности поможет снизить уровень травматизма на стройке, окажет существенное влияние на рост производительности труда, позволит достичь более высоких показателей в ходе реализации государственной программы жилищного и промышленного строительства.
Из-за недостаточной подготовки кадрового состава, а именно – использования традиционных методов подготовки по курсу безопасности (плакаты, слайды, фильмы и т. д.) и отсутствия возможностей устранения факторов опасного поведения на рабочем месте – человеческий фактор продолжает быть определяющим в причинах несчастных случаев в отрасли.
Парк безопасности дает возможность, используя новейшие информационные и обучающие технологии, полностью погрузиться в реальность строительного процесса на площадке и ощутить на практике возможные риски и опасности.
В этом убедились представители Комитета НОСТРОЙ совместно с представителями саморегулируемых организаций по СЗФО, СПбГАСУ и приглашенными специалистами по охране труда строительных организаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которые лично прошли вводный курс правил охраны труда и нахождения на строительных объектах в действующем в Финляндии Парке безопасности в Эспоо.
Обучение и география
В Петербурге Парк разместится на базе основной образовательной организации Северо-Западного региона России, осуществляющей подготовку специалистов для строительной отрасли, – СПбГАСУ.
В цокольном этаже площадью 602,1 кв. м и во дворе учебного корпуса, площадь которого составляет 215 кв. м, будет создана специальная учебная среда, а обучение будет вестись по программам, обеспечивающим подготовку в данной реальности. Обучающие пакеты будут состоять из специально подготовленных моделей рабочих мест, с представлением на них травмоопасных ситуаций, в основу которых положено использование возможностей развития устойчивой психологически негативной реакции работников на факторы производственной опасности.
В Комитете по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ считают, что подобный способ «погружения в реальность» позволит кадровому составу поднять свой уровень безопасности на рабочих местах, сформировать уважительное отношение к жизни и здоровью, а также повысить культуру собственной безопасности при выполнении трудовой функции.
Этапы реализации
Как пояснили организаторы проекта, реализация пройдет поэтапно с 2018 по 2020 год.
Сначала будет разработана стратегия подготовки с использованием инсталляций конкретных ситуаций на рабочих местах, затем опробован пилотный проект, и далее – создана модель дальнейшего развития подготовки по охране труда с использованием обучающих пакетов по различным видам работ: от земляных до работ с сосудами высокого давления.
В настоящее время эксперты СПбГАСУ проводят исследования в рамках подготовительного этапа. Комитет НОСТРОЙ выступает в роли связующего звена между университетом, строительными компаниями и Рострудом, оказывая методическую и организационную поддержку.
Справка
Строительство Парка безопасности будет реализовано в рамках гранта Евросоюза на территории СПбГАСУ по адресу: Санкт-Петербург, пер. Бойцова, д. 5.
Мнение
Никита Загускин, председатель Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка, координатор НОСТРОЙ в СЗФО:
– Повышение уровня безопасности на строительных объектах – непростая, но очень важная задача. Рассчитываем, что опыт наших финских коллег позволит нам создать эффективный инструмент для ее решения. Создание аналогичного Парка безопасности в Санкт-Петербурге поможет не только снизить количество несчастных случаев на стройплощадках, но и значительно ускорить процесс формирования работоспособной системы охраны труда в нашей отрасли.
Виталий Цаплин, зав. кафедрой техносферной безопасности СПбГАСУ, к. в. н., академик МАНЭБ:
– Традиционные приемы обучения последствиям опасного поведения не оказывают достаточного влияния на психологию человека в части привития ему чувства опасности. Исправить сложившуюся ситуацию поможет модернизация системы образования, в которую будут внесены инновационные изменения и реализован комплексный подход, учитывающий и психологическое воздействие, и воздействие на сознание. Хороший пример такого подхода – система подготовки кадров в Финляндии, ряд аспектов которой предполагается использовать в нашем проекте. Специально подготовленные модели рабочих мест с представленными на них травмоопасными ситуациями и моделями правильного поведения при выполнении строительных работ дадут возможность достичь устойчивой психологически негативной реакции работников на факторы производственной опасности, развить компетенции безопасного труда на рабочем месте.
Кстати
На 90% –
снизилось количество происшествий на строительных объектах Финляндии с 2005 по 2018 годы, по данным Парка безопасности города Эспоо.