RosBuild 2021: в ожидании прорыва
Задачи, поставленные руководством России перед строительным комплексом, а также новые инструменты, которые получила в свое распоряжение отрасль, были главными темами обсуждения на пленарном заседании VI Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства в РФ, ставшего одним из ключевых событий «Российской строительной недели – 2021».
«Строительство является драйвером развития экономики многих территорий. Мы очень активно занимаемся этим вопросом, за последний год провели целую серию реформ. Перед нами президентом поставлена очень серьезная задача построить 1 млрд кв. м жилья в стране за 10 лет. Каждый пятый «квадрат» в стране станет новым. Более того, уже к 2024 году каждый десятый «метр» должен стать новым. Для решения этой задачи мы концентрируем все ресурсы – финансовые, организационные и законодательные», - подчеркнул в приветственном слове вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Этот посыл задал лейтмотив всему форуму, собравшему ключевых экспертов отрасли.
Ставка на «агрессию»
Как напомнил глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин, правительственной рабочей группе «Агрессивное развитие инфраструктуры» под руководством профильного вице-премьера Марата Хуснуллина предстоит определить механизмы достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни». «В рамках этого подхода сформировано пять ключевых блоков. Это: «Сбалансированное пространственное развитие», Новые жилищные возможности», «Экология – основа для жизни», «Инфраструктурный прорыв» и «Новый ритм строительства». Необходима мобилизация всех имеющихся ресурсов для решения поставленных перед нами грандиозных задач», - подчеркнул он.
По словам министра, в ушедшем коронавирусном году строительный комплекс наглядно продемонстрировал свою силу и устойчивость. «Несмотря на то, что в некоторых регионах временно была приостановлена работа, по итогам года были достигнуты результаты аналогичные доковидному 2019 году. Введено более 80 млн кв. м жилья», - отметил Ирек Файзуллин.
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс добавил, что несмотря на пандемию, в течение последних семи месяцев фиксируется рост заявленных к реализации проектов по сравнению с данными годичной давности. «В частности, за февраль в России суммарно было запущено новых проектов на 2,6 млн кв. м жилья, что на 55% больше, чем в феврале прошлого года», - констатировал он.
По мнению эксперта, одна из причин позитивной динамики то, что в основу жилищного строительства заложен правильный фундамент – проектное финансирование. «Оно привлекательно и для покупателей, которые уверенны, что получат свое жилье, и для застройщиков, которые знают, что не останутся без финансирования. Ковидный год это подтвердил: из-за отсутствия финансирования не встала ни одна стройка», - говорит Алексей Ниденс.
По его данным, на сегодняшний день с помощью эскроу-счетов в стране строится более 50 млн кв. м жилья – это больше 60% рынка. Через механизм проектного финансирования в отрасль привлечено уже порядка 3 трлн рублей – это лимиты, которые открыты застройщикам. На счетах эскроу находится уже более 1,3 трлн рублей, причем средства на них накапливаются опережающими темпами. Последнее позволяет застройщикам привлекать средства под относительно низкий процент – в разных федеральных округах ставки варьируются в диапазоне от 1,8 до 4,3%.
Ирек Файзуллин выразил уверенность, что имеющиеся позитивные подвижки показывают, что отрасль готова к рывку, необходимо лишь дать ей необходимые «рычаги» и оказать поддержку.
Ставки решают все
По оценке Алексея Ниденса, еще одним важнейшим фактором устойчивости отрасли в ковидный год стала программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам до уровня 6,5% годовых, запущенная правительством весной прошлого года. «Благодаря этому 400 тыс. семей уже улучшили свои жилищные условия», - подчеркнул он.
Эту позицию разделяют все эксперты. Как рассказал президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец, согласно проведенному НОЗА опросу среди девелоперов, запуск льготной ипотеки оказался на первом месте среди позитивных событий прошлого года. «Почти 60% респондентов выделило этот фактор», - подчеркнул он. На втором месте – с показателем около 52% - снижение Центральным банком России ключевой ставки до уровня 4,25% годовых, что обеспечило удешевление финансовых ресурсов, в том числе и для строительной отрасли.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков также особо выделил роль льготной программы ипотечного кредитования в деле поддержки строительного комплекса. «Большое значение имеет решение правительства о пролонгировании ее действия до 1 июля этого года. Более того, с точки зрения достижения целей, поставленных нацпроектом, очень важно, чтобы субсидирование ставок по ипотеке продолжалось. Возможно, программу надо как-то изменить, подкорректировать, сделать более адресной, но ее огромный позитивный эффект для отрасли безусловен, и его надо сохранить», - заявил он.
Ирек Файзуллин заверил, что работа в этом направлении идет. «Мы надеемся, что, возможно, скорректировав программу, мы продолжим ее реализацию в ближайшие годы. Во всяком случае, сжатый временной период, отведенный на выполнение текущих задач нацпроекта, требует именно этого. Иначе сложно обеспечить спрос на намеченные к вводу объемы жилья», - отметил министр.
Плюс реновация всей страны
Одним из мощнейших инструментов, который должны обеспечить рост объемов строительства, по мнению экспертов, стал закон 494-ФЗ, призванный простимулировать комплексное развитие территорий (КРТ), который иначе называют «законом о реновации». По словам Леонида Казинца, принятие этого документа, по итогам опроса НОЗА, заняло третью позицию в рейтинге самых позитивных событий прошлого года с результатом почти 42%.
«Федеральный закон, открывающий новые возможности, уже принят. В настоящее время в субъектах РФ идет большая работа по формированию региональных правил по КРТ. Хотелось бы отметить Московскую, Свердловскую, Челябинскую и Сахалинскую области, где нормативная документация по этим вопросам уже разработана, и строители начинаю готовиться к запуску первых проектов. Со своей стороны, Минстрой принял правила вовлечения земель в процесс, изъятия недвижимости для реализации задач КРТ и ряд других необходимых подзаконных актов. Добавлю, что в ближайшее время начнет работу специализированный информационный ресурс, посвященный этой программе, который объединит всех ее участников», - сообщил Ирек Файзуллин.
Отраслевое сообщество высоко оценило открывающиеся перспективы. «Строители вдохновлены появлением законодательной базы в сфере реновации, поскольку это очень важная, остро стоящая на сегодняшний день задача. Переход вопроса в практическую плоскость предоставляет крупным застройщикам возможность формировать долгосрочные программы развития. А повышение объемов ввода нового жилья позволит выполнить поставленные руководством страны задачи», - говорит вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков.
При этом многие эксперты отмечали важность быстрого принятия регионами подзаконных актов для запуска программы, поскольку урегулирование многих вопросов «спущено» на уровень субъектов РФ. «Крайне важно, ускорить решение этих вопросов, для того, чтобы у строителей была возможность приступить к участию в этой программе уже в этом году. Помимо пяти пилотных регионов, необходимо распространить ее на все заинтересованные субъекты РФ. Пока на местах явно не хватает понимания новых возможностей», - считает Антон Глушков.
По мнению Игоря Белокобыльского, генерального директора ГК «Стрижи» (Новосибирск), регионы самостоятельно будут решать эти вопросы очень долго, если вообще сумеют это сделать. «Возможно, часть из них (в частности, проблему выкупа по справедливой цене частных объектов, вошедших в территорию КРТ) целесообразно вернуть на федеральный уровень. По другим вопросам, для решения которых у регионов недостаточно компетенций, им нужна помощь. Например, в разработке методических рекомендаций о порядке принятия решений и процедуре осуществления КРТ», - говорит он.
Николай Амосов, председатель правления компании «ЮгСтройИмпериал» (Краснодар), полагает, что на региональном уровне необходимо создание специальных органов власти по стимулированию жилищного строительства. «Они могли бы, работая в формате одного окна, минимизировать административные барьеры и способствовать прохождению необходимых процедур в упрощенном виде. На мой взгляд, это позволит существенно повысить темпы строительства», - отмечает он.
Выйти из аварийности
Глава Общественной палаты при Минстрое РФ Сергей Степашин отметил большую социальную значимость программы расселения аварийного жилья. «Она пролонгирована до 2025 года, но уже есть поручение президента ускорить ее выполнение с тем, чтобы завершить предусмотренные мероприятия к концу 2023-го. За это время из аварийного жилищного фонда должно быть переселено 570 тыс. человек. Из них 130 тыс. – уже в этом году», - отметил он.
По словам эксперта, очень важно, что эта программа в большой степени реализуется не путем приобретения жилья на вторичном рынке, а за счет строительства новых жилых объектов. «Это стимулирует строительную отрасль, обеспечивает занятость подрядных организаций, а также экономически более эффективно, чем покупка готовых квартир», - говорит Сергей Степашин.
Он отмечает также, что после 1 января 2017 года в России было признано аварийным жилье, в котором проживает еще около 500 тыс. человек. По словам Ирека Файзуллина, Минстрой РФ уже приступил к разработке новой программы по расселению этого аварийного фонда.
На совещании экспертами были затронуты и многие другие насущные вопросы строительной отрасли: стимулирование развития ИЖС и создание специальной ипотечной программы для его поддержки, реализация программы «Стимул» в сфере развития инфраструктуры, модернизация сетевого коммунального хозяйства, подготовка кадров и нехватка рабочих рук мигрантов, создание комфортной среди проживания для граждан и другие.
Компания JetBrains, производитель средств для разработки программного обеспечения, к двум корпусам бизнес-центра, перепрофилированного из апарт-отеля Lotos Tower, добавит еще один. Градсовет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурную концепцию здания на пересечении Приморского проспекта и Яхтенной улицы. Стоимость проекта оценивается примерно в 6 млрд рублей.
Участок под застройку располагается на берегу залива, напротив ТРК «Питерлэнд». Здесь планируется построить бизнес-центр – между двумя корпусами Lotos Tower. На Градсовет заказчик – ООО «ДжетБрейнс Риэлти» (структура международной JetBrains) – представил две концепции бизнес-центра, выбранные по итогам конкурса – разработки компаний PLP Architecture (Великобритания) и UNStudio (Нидерланды).
Концепции нового здания примерно одинаковы. Площади отличаются на 3 тыс. кв. м – 32 тыс. и 35 тыс. кв. м; заявленная высота – 40 м, а если заказчик получит разрешение отклониться от предельных параметров – 54 м.
И недостатки у обеих концепций, как указал рецензент проекта, руководитель Архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко, идентичны: нехватка гостевых парковок, несоответствие нормам пожарных выходов и проездов. Также ему не понравились фасады стилобата. Но главное, по мнению рецензента, – не следует строить здание высотой 54 м.
Напомним, участок площадью 2 га и два корпуса апарта-отеля Lotos Tower компания JetBrains приобрела за 4,3 млрд рублей у компании «Московский Двор» (учредители президент компании «Стремберг» Александр Кожин и владелец СК «ТОР» Анатолий Федосеев). Проект выполнила архитектурная студия «Интерколумниум» Евгения Подгорнова. Общая площадь зданий – около 30 тыс. кв. м, полезная – примерно 15 тыс.
На свободном участке компания «Стремберг» (застройщик) планировала строительство 105-метровой высотки, однако, по новым ПЗЗ, возводить здание такой высоты на берегу залива стало невозможным. Сейчас земля используется под парковку.
Апартаменты Lotos Tower сначала вышли в продажу, но затем владельцы проекта выкупили уже проданные лоты. Для этого у «ДжетБрейнс Риэлти» было позаимствовано 300 млн рублей (под залог компании «Московский двор»). При совершении сделки по продаже комплекса эти средства стали частью оплаты.
После покупки апарт-отеля JetBrains переделала оба корпуса в бизнес-центр для размещения своих сотрудников. Изначально новый владелец заявлял, что не намерен застраивать свободный земельный участок, но теперь планы изменились.
Всемирный день качества строители Санкт-Петербурга отметили обсуждением качества работ и материалов на всех этапах и во всех сферах строительного рынка. Выяснилось, что проблем хватает.
«Качество товара – важнейшая сторона рыночной экономики. Именно поэтому ежегодно отмечается День качества, а не количества», – сказал директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан, открывая XVII городскую практическую конференцию «Проблемы качества законодательства, градостроительства, инженерных изысканий, проектирования, строительства, промышленности строительных материалов, экспертизы и эксплуатации объектов недвижимости».
Качество строительства – комплексная проблема: попытки его повысить постоянно натыкаются на разного рода препятствия. В первую очередь, это стремление снизить стоимость работ и услуг буквально на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса. «Но дешевое не может быть качественным», – уверен Лев Каплан.
Перечень проблем качества строительства, которые были подняты на конференции, впечатляет. Это и несовершенство законодательства, и проблемы ценообразования, и трудности градостроительства, а также недостаточный (в силу различных причин) уровень исполнения изысканий и проектирования, слабое стимулирование инноваций, сложности с реализацией более дорогих, но более качественных стройматериалов. Сюда надо добавить отсутствие полной базы инженерных коммуникаций, недостатки в системе подготовки и повышения квалификации кадров, а зачастую и отсталость технологий, слабый технический уровень производства работ.
Закон суров, но…
Обсуждение постоянно возвращалось к проблемам законодательства. Большинство выступающих разделяет точку зрения адвоката по строительным вопросам Алексея Люкшина о том, что «надо приостановить на несколько лет внесение изменений и дополнений в уже имеющееся законодательство и дать строителям спокойно поработать».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев привел ряд примеров законодательных подходов к формированию городской среды. Выяснилось, что плотность застройки в России значительно превышает европейскую практику. В ряде стран запрещено «набивать» студиями проект, а кварталы массовой застройки с панельными пятиэтажками вполне соответствуют понятию комфорта. «Переход на колоссальную плотность застройки – примета нынешнего времени», – подчеркнул он. Вывод напрашивался сам собой: закон не в полной мере регулирует жилищное строительство.
Первый заместитель Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга Елена Чеготова обратила особое внимание на необходимость качественной подготовки проектной документации, а также на тот факт, что рабочая документация не должна ей противоречить, что встречается довольно часто.
А глава городского Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андрей Бондарчук подчеркнул актуальность вопросов качества в сфере деятельности его комитета: «Санкт-Петербург является одним из лидеров по жилищному строительству, в связи с этим необходимо обратить внимание на комплексное обеспечение горожан не только качественным жильем, но соответствующей инженерной инфраструктурой».
Хотя первый заместитель председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Андрей Семчанков поспорил с главным архитектором города, однако признал, что не все зависит от закона: «Когда меняем законодательство, отрасль встряхивает. Обычно мы делаем не шаг вперед, а два назад». И рассказал, как КРТИ работает над повышением качества дорог в городе.
Но на практике, несмотря на существующие в отрасли проблемы, застройщики ищут способы повышения качества своих объектов – о работе в этом направлении рассказали генеральный директор ООО «НТЦ „Эталон“» Арсентий Сидоров (Группа «Эталон»), директор департамента строительства ООО «Сэтл Сити» Виталий Ершов, генеральный директор АО «ЮИТ-Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен.
«Смежные» проблемы
Много проблем, имеющих огромное влияние на качество строительства, накопилось и промышленности строительных материалов. Проблемы контрафакта, трудности с продвижением качественной продукции, которую невозможно продавать ниже ее себестоимости, – об этом говорили доцент кафедры технологии строительных материалов и метрологии СПбГАСУ Вадим Староверов и директор по проектным продажам АО «Завод Энергокабель» Елена Самойлова.
Проректор по внешним связям СПбГАСУ Ирина Луговская отметила, что все познается в сравнении: «Выслушав строителей, я поняла – в образовании не все так плохо. Но у нас проблемы тоже есть, СПбГАСУ активно работает над их разрешением».
Модератор конференции, заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова подвела итоги обсуждения: «Если мы будем говорить, что все хорошо, и замалчивать имеющиеся проблемы, они накапливаются как снежный ком и становятся неразрешимыми. Надеюсь, что сегодняшняя конференция, обозначившая и систематизировавшая проблемы строительного комплекса, станет необходимым шагом на пути их преодоления».
Мнение
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко:
– Убежден, что ведущим строительным компаниям и представителям профильных комитетов будет интересно обменяться мнениями и сформировать позицию по первоочередным мероприятиям, направленным на повышение качества строительства в Санкт-Петербурге и улучшение городской среды в целом. Надеюсь, что предложенные рекомендации действительно найдут свое применение в практической деятельности на благо всех жителей нашего города.
Фотоотчет о мероприятии смотрите на новостном портале ASNinfo.ru