RosBuild 2021: в ожидании прорыва
Задачи, поставленные руководством России перед строительным комплексом, а также новые инструменты, которые получила в свое распоряжение отрасль, были главными темами обсуждения на пленарном заседании VI Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства в РФ, ставшего одним из ключевых событий «Российской строительной недели – 2021».
«Строительство является драйвером развития экономики многих территорий. Мы очень активно занимаемся этим вопросом, за последний год провели целую серию реформ. Перед нами президентом поставлена очень серьезная задача построить 1 млрд кв. м жилья в стране за 10 лет. Каждый пятый «квадрат» в стране станет новым. Более того, уже к 2024 году каждый десятый «метр» должен стать новым. Для решения этой задачи мы концентрируем все ресурсы – финансовые, организационные и законодательные», - подчеркнул в приветственном слове вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Этот посыл задал лейтмотив всему форуму, собравшему ключевых экспертов отрасли.
Ставка на «агрессию»
Как напомнил глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин, правительственной рабочей группе «Агрессивное развитие инфраструктуры» под руководством профильного вице-премьера Марата Хуснуллина предстоит определить механизмы достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни». «В рамках этого подхода сформировано пять ключевых блоков. Это: «Сбалансированное пространственное развитие», Новые жилищные возможности», «Экология – основа для жизни», «Инфраструктурный прорыв» и «Новый ритм строительства». Необходима мобилизация всех имеющихся ресурсов для решения поставленных перед нами грандиозных задач», - подчеркнул он.
По словам министра, в ушедшем коронавирусном году строительный комплекс наглядно продемонстрировал свою силу и устойчивость. «Несмотря на то, что в некоторых регионах временно была приостановлена работа, по итогам года были достигнуты результаты аналогичные доковидному 2019 году. Введено более 80 млн кв. м жилья», - отметил Ирек Файзуллин.
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс добавил, что несмотря на пандемию, в течение последних семи месяцев фиксируется рост заявленных к реализации проектов по сравнению с данными годичной давности. «В частности, за февраль в России суммарно было запущено новых проектов на 2,6 млн кв. м жилья, что на 55% больше, чем в феврале прошлого года», - констатировал он.
По мнению эксперта, одна из причин позитивной динамики то, что в основу жилищного строительства заложен правильный фундамент – проектное финансирование. «Оно привлекательно и для покупателей, которые уверенны, что получат свое жилье, и для застройщиков, которые знают, что не останутся без финансирования. Ковидный год это подтвердил: из-за отсутствия финансирования не встала ни одна стройка», - говорит Алексей Ниденс.
По его данным, на сегодняшний день с помощью эскроу-счетов в стране строится более 50 млн кв. м жилья – это больше 60% рынка. Через механизм проектного финансирования в отрасль привлечено уже порядка 3 трлн рублей – это лимиты, которые открыты застройщикам. На счетах эскроу находится уже более 1,3 трлн рублей, причем средства на них накапливаются опережающими темпами. Последнее позволяет застройщикам привлекать средства под относительно низкий процент – в разных федеральных округах ставки варьируются в диапазоне от 1,8 до 4,3%.
Ирек Файзуллин выразил уверенность, что имеющиеся позитивные подвижки показывают, что отрасль готова к рывку, необходимо лишь дать ей необходимые «рычаги» и оказать поддержку.
Ставки решают все
По оценке Алексея Ниденса, еще одним важнейшим фактором устойчивости отрасли в ковидный год стала программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам до уровня 6,5% годовых, запущенная правительством весной прошлого года. «Благодаря этому 400 тыс. семей уже улучшили свои жилищные условия», - подчеркнул он.
Эту позицию разделяют все эксперты. Как рассказал президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец, согласно проведенному НОЗА опросу среди девелоперов, запуск льготной ипотеки оказался на первом месте среди позитивных событий прошлого года. «Почти 60% респондентов выделило этот фактор», - подчеркнул он. На втором месте – с показателем около 52% - снижение Центральным банком России ключевой ставки до уровня 4,25% годовых, что обеспечило удешевление финансовых ресурсов, в том числе и для строительной отрасли.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков также особо выделил роль льготной программы ипотечного кредитования в деле поддержки строительного комплекса. «Большое значение имеет решение правительства о пролонгировании ее действия до 1 июля этого года. Более того, с точки зрения достижения целей, поставленных нацпроектом, очень важно, чтобы субсидирование ставок по ипотеке продолжалось. Возможно, программу надо как-то изменить, подкорректировать, сделать более адресной, но ее огромный позитивный эффект для отрасли безусловен, и его надо сохранить», - заявил он.
Ирек Файзуллин заверил, что работа в этом направлении идет. «Мы надеемся, что, возможно, скорректировав программу, мы продолжим ее реализацию в ближайшие годы. Во всяком случае, сжатый временной период, отведенный на выполнение текущих задач нацпроекта, требует именно этого. Иначе сложно обеспечить спрос на намеченные к вводу объемы жилья», - отметил министр.
Плюс реновация всей страны
Одним из мощнейших инструментов, который должны обеспечить рост объемов строительства, по мнению экспертов, стал закон 494-ФЗ, призванный простимулировать комплексное развитие территорий (КРТ), который иначе называют «законом о реновации». По словам Леонида Казинца, принятие этого документа, по итогам опроса НОЗА, заняло третью позицию в рейтинге самых позитивных событий прошлого года с результатом почти 42%.
«Федеральный закон, открывающий новые возможности, уже принят. В настоящее время в субъектах РФ идет большая работа по формированию региональных правил по КРТ. Хотелось бы отметить Московскую, Свердловскую, Челябинскую и Сахалинскую области, где нормативная документация по этим вопросам уже разработана, и строители начинаю готовиться к запуску первых проектов. Со своей стороны, Минстрой принял правила вовлечения земель в процесс, изъятия недвижимости для реализации задач КРТ и ряд других необходимых подзаконных актов. Добавлю, что в ближайшее время начнет работу специализированный информационный ресурс, посвященный этой программе, который объединит всех ее участников», - сообщил Ирек Файзуллин.
Отраслевое сообщество высоко оценило открывающиеся перспективы. «Строители вдохновлены появлением законодательной базы в сфере реновации, поскольку это очень важная, остро стоящая на сегодняшний день задача. Переход вопроса в практическую плоскость предоставляет крупным застройщикам возможность формировать долгосрочные программы развития. А повышение объемов ввода нового жилья позволит выполнить поставленные руководством страны задачи», - говорит вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков.
При этом многие эксперты отмечали важность быстрого принятия регионами подзаконных актов для запуска программы, поскольку урегулирование многих вопросов «спущено» на уровень субъектов РФ. «Крайне важно, ускорить решение этих вопросов, для того, чтобы у строителей была возможность приступить к участию в этой программе уже в этом году. Помимо пяти пилотных регионов, необходимо распространить ее на все заинтересованные субъекты РФ. Пока на местах явно не хватает понимания новых возможностей», - считает Антон Глушков.
По мнению Игоря Белокобыльского, генерального директора ГК «Стрижи» (Новосибирск), регионы самостоятельно будут решать эти вопросы очень долго, если вообще сумеют это сделать. «Возможно, часть из них (в частности, проблему выкупа по справедливой цене частных объектов, вошедших в территорию КРТ) целесообразно вернуть на федеральный уровень. По другим вопросам, для решения которых у регионов недостаточно компетенций, им нужна помощь. Например, в разработке методических рекомендаций о порядке принятия решений и процедуре осуществления КРТ», - говорит он.
Николай Амосов, председатель правления компании «ЮгСтройИмпериал» (Краснодар), полагает, что на региональном уровне необходимо создание специальных органов власти по стимулированию жилищного строительства. «Они могли бы, работая в формате одного окна, минимизировать административные барьеры и способствовать прохождению необходимых процедур в упрощенном виде. На мой взгляд, это позволит существенно повысить темпы строительства», - отмечает он.
Выйти из аварийности
Глава Общественной палаты при Минстрое РФ Сергей Степашин отметил большую социальную значимость программы расселения аварийного жилья. «Она пролонгирована до 2025 года, но уже есть поручение президента ускорить ее выполнение с тем, чтобы завершить предусмотренные мероприятия к концу 2023-го. За это время из аварийного жилищного фонда должно быть переселено 570 тыс. человек. Из них 130 тыс. – уже в этом году», - отметил он.
По словам эксперта, очень важно, что эта программа в большой степени реализуется не путем приобретения жилья на вторичном рынке, а за счет строительства новых жилых объектов. «Это стимулирует строительную отрасль, обеспечивает занятость подрядных организаций, а также экономически более эффективно, чем покупка готовых квартир», - говорит Сергей Степашин.
Он отмечает также, что после 1 января 2017 года в России было признано аварийным жилье, в котором проживает еще около 500 тыс. человек. По словам Ирека Файзуллина, Минстрой РФ уже приступил к разработке новой программы по расселению этого аварийного фонда.
На совещании экспертами были затронуты и многие другие насущные вопросы строительной отрасли: стимулирование развития ИЖС и создание специальной ипотечной программы для его поддержки, реализация программы «Стимул» в сфере развития инфраструктуры, модернизация сетевого коммунального хозяйства, подготовка кадров и нехватка рабочих рук мигрантов, создание комфортной среди проживания для граждан и другие.
30 мая текущего года состоится VII Региональный съезд организаций по управлению и обслуживанию жилищного фонда и ресурсоснабжающих организаций Ленинградской области. Участники съезда намерены подписать резолюцию о проблемах отрасли и способах их решения.
С тем, что проблем в сфере ЖКХ не просто много, а очень много, не спорят ни игроки этого рынка, ни жители многоквартирных домов, ни власти. Однако причины сложившейся ситуации все называют разные.
Нужна база
Представители жилищно-коммунальной отрасли уверяют, что эффективно работать им мешают несколько объективных факторов. Главные из них – несовершенная правовая база и часто меняющееся законодательство.
«Необходимо внести мораторий на изменения в Жилищный кодекс РФ на 5 лет», – уверен директор МУП ЖКХ «Сиверский», председатель Ассоциации управляющих и обслуживающих организаций Ленобласти Алексей Рыжов.
«В коммунальном законодательстве множество противоречий. Например, по закону, офис управляющей компании (УК) должен быть расположен в пешеходной доступности, т. е. в 3 км от зданий либо от земельного участка, если он относится к территории дома. При этом не уточняется, каким образом должны проводиться измерения. И это только один пример», – отметил первый заместитель генерального директора ГК «КВС-Сервис» Евгений Перминов.
Генеральный директор группы компаний «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков говорит, что в Ленобласти до сих пор отсутствует адекватная методика ценообразования на работы по содержанию дома.
Евгений Перминов уверен, что таковая должна рассчитываться по каждому дому отдельно, чтобы можно было оценить состояние конкретного объекта и его насыщенность инженерными коммуникациями. «Комитет по тарифам Петербурга установил рекомендуемый тариф на текущий ремонт – 6,31 рубля за 1 кв. м. В Ленобласти этот тариф не установлен и должен приниматься либо конкурсной документацией, либо общим собранием собственников», – добавил он, обозначив еще одну глобальную проблему
отрасли.
Общее значит ничье?
Вся система управления многоквартирными домами (МКД) базируется на самоуправлении, однако далеко не все владельцы квартир правильно оценивают свои права и обязанности.
«Одна из важных проблем – это предвзятое отношение собственников по причине изначально негативного имиджа сферы ЖКХ среди населения. Люди заранее подозревают коммунальщиков в обмане, использовании средств не по назначению и ищут подвох там, где его нет», – считает Евгений Перминов.
При этом большая часть жителей не спешит принимать участие в судьбе дома, чем, по сути, блокирует работу УК. «В соответствии с законодательством, любое решение по управлению МКД принимается либо на общем собрании собственников квартир, либо на совете МКД. Однако посещае-
мость общих собраний собственников оставляет желать лучшего, собрать кворум сложно», – сообщил Евгений Жуков.
Такое мнение разделяет и Алексей Рыжов: «Инертность собственников, их пассивность создают сложности в принятии и реализации решений по управлению МКД».
Евгений Перминов добавил, что проблемы создают и активные, но не грамотные в вопросах ЖКХ люди: «Зачастую некоторые жители выдвигают инициативы, которые в принципе не могут быть реализованы технически или с точки зрения законодательства»
Евгений Жуков уверен, что низкая активность владельцев квартир связана с тем, что большинство из них не воспринимает общедомовое имущество как что-то свое. Кроме того, люди просто не понимают, за что платят деньги.
В связи с этим игроки рынка уверены, что для решения существенной части жилищно-коммунальных проблем нужно вести работу с населением. «Необходимо сформировать эффективного собственника помещений в МКД», – заявил Алексей Рыжов.
Многие УК стимулируют участие собственников в жизни МКД, однако отраслевики уверены, что здесь нужна государственная поддержка. «Мы поощряем жителей грамотами и отмечаем их заслуги публично на досках почета. Но материальная поддержка тоже нужна – например, льготы на оплату коммунальных услуг», – рассказал Евгений Перминов.
Евгений Жуков добавил, что не лишним будет увеличить и меру ответственности тех собственников, которые принимают решения о будущем своего МКД
Точка зрения
Валерий Калюжный, директор ОАО «Управляющая Компания»
– Проблемы управления МКД остаются одними из самых болезненных и актуальных в регионе. В чем основные причины?
– В жилищно-коммунальной сфере огромное количество участников: поставщики ресурсов (тепло, вода, канализация, газ, электричество); операторы по вывозу бытовых отходов; специализированные организации по эксплуатации лифтов, газового оборудования и т. д. У каждого из них своя специфика работы. Однако весь процесс управления и распределения ресурсов ложится на плечи управляющей компании. Обычному жителю очень тяжело разобраться, кто за что отвечает и куда бежать. Отсюда и возникает ощущение беспорядка и болезненных проблем. Компании, которые давно в сфере ЖКХ, понимают, что нужно делать в каждом конкретном случае, и успешно решают проблемы жильцов, но отсутствие грамотности населения в этом вопросе и порождает ощущение непроходящих проблем.
– Есть ли какие-то противоречия в законодательстве, которое регулирует сферу ЖКХ? Что необходимо изменить?
– Необходимо пересмотреть схему взаимоотношений управляющих компаний с поставщиками коммунальных ресурсов. На сегодняшний день управляющая компания является «концентратором» долгов населения перед коммунальными предприятиями, т. е. неплатежи ложатся на плечи УК, что нередко приводит к банкротству.
Последние изменения в законодательстве позволяют собственникам заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, однако проблему это не решает. Ресурсникам просто невыгодно работать сразу с сотней физических лиц, ведь вести переговоры с одной УК гораздо проще. В результате они просто мешают заключению прямых договоров. На мой взгляд, эту ситуацию надо изменить и окончательно перейти именно на работу по прямым договорам.
– С какими сложностями сталкиваются УК в реализации решений собственников квартир?
– Основная сложность заключается, скорее, в принятии решений, а не в исполнении. Собственники неохотно ходят на собрания. Активные жители есть всегда, однако для принятия многих важных решений требуется присутствие на собрании более 50% собственников. Собрать кворум сложно, поэтому сотрудникам УК приходится ходить по квартирам и убеждать людей принять участие в голосовании по жизненно важным для дома решениям. А ведь должно быть наоборот.
– Насколько адекватна методика расчета стоимости работ по содержанию и текущему ремонту МКД?
– Надо понимать, что идеальных методик расчета не бывает, во всех есть изъяны. Кроме того, у каждого жителя свое понимание о том, что такое, например, «чисто». Для кого-то и паутина на стене – норма, а кому-то нужна стерильная чистота, как в операционной. При этом тариф рассчитывается исходя из усредненных понятий о содержании дома и текущем ремонте, закрепленных в нормативных документах РФ. Если жители хотят лучше и чище, то наша компания готова рассчитать индивидуальный тариф, однако для этого собственникам необходимо принять соответствующее решение. Тут и начинаются проблемы, о которых я говорил, отвечая на предыдущий вопрос.
– Стоит ли государству усиливать поддержку собственников, которые берут на себя ответственность за улучшение состояния своего МКД?
– Я думаю, что государство должно объединяться с управляющими компаниями, чтобы вместе вести работу с населением. Нужна социальная реклама, формирующая позитивный образ ответственного собственника, который заботится о состоянии не только своей квартиры, но и всего дома и двора. Надо понимать, что безынициативность собственников в конечном итоге приводит к безынициативности управляющих компаний – возможно, поэтому у нас возникают вопросы и проблемы с ЖКХ.
Мнение
Валерий Пикалёв, заместитель председателя Правительства Ленобласти по безопасности:
– В 2018 году Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области занял первое место в рейтинге Минстроя РФ. Это заслуга не только комитета и других органов власти, но и управляющих компаний, работающих в регионе. В коммунальной отрасли, конечно, не все идеально, от жителей поступает очень много жалоб. Власти и управляющие организации должны объединить усилия и сделать жизнь в Ленобласти более комфортной.
Экология из «вечной Золушки» отечественной экономики превратилась в один из фундаментальных приоритетов, которому посвящен отдельный национальный проект. И перед регионами федеральный центр ставит конкретные задачи. Неслучайно поэтому, что власти Ленобласти уделяют этой теме самое пристальное внимание.
Напомним, суммарный объем инвестиций в нацпроект «Экология» до 2024 года должен составить более 4 трлн рублей, причем планируется привлечь 3,2 трлн частных инвестиций. Одной из важнейших составных частей нацпроекта стал федеральный проект «Комплексная система обращения с твердыми коммунальными отходами», объем вложений в который достигнет почти 300 млрд рублей.
В соответствии с планами федеральных властей, к концу 2019 года будут закончены инвентаризация мест размещения твердых коммунальных отходов (ТКО) в 85 субъектах РФ и анализ территориальных схем обращения с отходами. К октябрю 2020 года завершится модернизация единой государственной системы учета отходов, содержащей данные о мощностях и местах расположения ТКО, их специа-лизации (захоронение, сортировка, переработка), маршрутах транспортировки ТКО к полигонам, а также планируемых к строительству объектах по обращению с ТКО. Наконец, к концу 2024 года намечено ввести в эксплуатацию мощности по утилизации отходов и фракций в объеме 23,1 млн т и мощности по обработке ТКО – в объеме 37,1 млн т.
Намеченные федеральными властями сжатые сроки реформирования отрасли стимулируют регионы не откладывать дело «в долгий ящик», а приступать к работе прямо сейчас. Не исключением стала и Ленобласть, которая, впрочем, решила «поспешать не торопясь». «Часть регионов начала реформу на всех своих территориях прямо с 1 января 2019 года, мы же решили воспользоваться возможностью поэтапного введения изменений. Думаю, что наш подход верен. Мы решили «учиться на чужих ошибках» и реализовывать реформу поэтапно, с учетом возникающих при этом проблем», – говорит начальник Управления Ленобласти по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Николай Борисов.
При этом выбранный на конкурсной основе региональный оператор в этой сфере – АО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленобласти» (УКООЛО) – уже активно включился в работу. Поскольку переработка отходов является обязательным приоритетом, он приступил к постепенной модернизации полигонов. В ноябре 2018 года на полигоне ТКО в Приозерском районе был запущен современный мусоросортировочный комплекс, мощностью 100 тыс. т в год. Он позволяет извлекать для повторного использования до 40% полезных фракций. Работы идут и на других полигонах на территории области.
С 1 апреля на новые правила обращения с ТКО перешел Приозерский район. На полигоне организованы сортировка мусора и весовой контроль. Все мусоровозы оснащены спутниковой системой ГЛОНАСС, а данные в онлайн-режиме передаются в единую систему контроля и учета отходов. «С 1 июня к реформе подключится Выборгский район, с 1 июля – Лужский. Далее ежемесячно будут входить в систему всё новые районы, сначала по одному, затем с нарастанием интенсивности. В итоге с ноября новая схема обращения с отходами будет распространена на всю территорию Ленобласти», – отмечает Николай Борисов.
Кроме того, началось строительство современного мусороперерабатывающего завода совокупной мощностью около 1 млн т отходов в год неподалеку от мусорного полигона «Новый Свет-ЭКО» (который к 2022 году подлежит закрытию и рекультивации). «Это значительный шаг на пути к минимизации полигонов в регионе и новому уровню экологически безопасного обращения с отходами. Отдельно отмечу, что планируемые технологии исключают мусоросжигание», – рассказал генеральный директор УКООЛО Николай Хасиев. «Рядом с ним свои предприятия построят компании, которые занимаются производством различной продукции с использованием вторсырья. У нас уже есть интересанты. Также там появится научный центр, ведущий исследования в сфере мусоропереработки», – добавил Николай Борисов.
Примечательно, что Администрация Ленобласти не ограничивается только «мусорной» реформой. Власти региона справедливо полагают, что решение экологических проблем – задача общая. Поэтому стимулируются и поддерживаются как общественные, так и бизнес-инициативы в этой сфере, а также различные мероприятия просветительского характера.
Например, совсем недавно в Ленобласти прошла экологическая акция «Чистые Игры», в рамках которой 500 жителей региона собрали почти 8 т мусора. Экологический квест состоялся во Всеволожском, Гатчинском, Кировском, Приозерском и Лужском районах, в нем приняли участие 128 команд добровольцев. Со своей стороны, УКООЛО приняла собранный мусор и оправила на переработку отходы, которые можно использовать вторично – пластик, стекло и покрышки.
А в ходе региональной Недели предпринимательства на конкурсе «Бизнес-признание» были определены победители в номинации «Лучший бизнес в сфере экологии». На это звание номинировались шесть компаний, занимающиеся обработкой, сортировкой и утилизацией отходов производства и потребления, раздельным сбором мусора, уборкой территорий, экологическим сопровождением различных проектов.
Также в области появится Аварийная экологическая служба, которая будет заниматься решением задач экологического характера, не относящихся к чрезвычайным ситуациям. «Региону необходимы специальные службы, которые бы занимались ликвидацией локальных случаев разлива нефти или ртути и т. п. Несмотря на относительно небольшие масштабы происшествий, опыт показывает, что жители нуждаются в аварийной службе такого характера», – сказал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
По оценке властей региона, только такой комплексный подход к решению «мусорного» вопроса (и экологических проблем в целом) обеспечит по-настоящему серьезный, долгосрочный результат в этой сфере мне
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Через три года у нас будет несколько крупных полигонов, на которых будут захораниваться «хвосты», поступающие с мусоропереработывающих заводов. Полигонов, на которых будут просто складироваться отходы, в Ленобласти не будет.
Кстати
Сообщить о несанкционированной свалке, пожаловаться на содержание контейнерной площадки, предложить изменения в графике вывоза отходов жители Ленобласти могут по телефону «горячей линии»: +8 (812) 454-18-18.