Кризис пишет сценарии для Петербурга-2020
Когда стремительное развитие приостанавливается ввиду внешних обстоятельств, уже детально продуманные сценарии дальнейшего роста приходится переписывать заново. Форум «Будущий Петербург. Сценарии развития», организованный Центром стратегических разработок «Северо-Запад» совместно с Клубом директоров, продемонстрировал переоценку ценностей по всем направлениям – от экономической специализации города до архитектурного облика, который при дефиците доходов от индустрии остается важнейшим фактором привлекательности Петербурга как центра международного туризма.
Обновления Титаника не будет?
Организаторы обратились с просьбой нарисовать образ Петербурга-2020 к представителям городского истеблишмента. Но, как оказалось в результате исследования, проведенного сотрудниками медиа-холдинга РБК, прогнозы тех, от кого зависят ключевые экономические решения, схожи только в одном. Бизнес-элита признает высокие темпы социально-экономического развития, происходившего в Петербурге в первом десятилетии XXI в., и надеется, что они снижаться не будут, - сообщила советник главы холдинга Елена Кром.
В то же время, при попытке определить достижения последнего десятилетия мнения расходятся. Станут ли петербургские титульные проекты, такие как ЗСД, порт Усть-Луга, «Морской фасад» и «Русский Детройт» конкурентоспособными в долгосрочной перспективе?
О судьбе автомобильного кластера, в наибольшей степени пораженного кризисом, многие участники дискуссии высказываются пессимистично. Один из них опроса даже назвал его Титаником. Не воодушевляет уже само сравнение с Детройтом: этот американский город уже давно пребывает в глубокой депрессии.
«Я не уверен, что планы по созданию петербургского автокластера попросту не заглохнут. В этой сфере мы не обладаем серьезной компетенцией и вряд ли можем рассчитывать на конкуренцию с иными странами», - отмечает гендиректор НПК «Механобр-Техника» Леонид Вайсберг. Впрочем, печальная судьба Детройта, по мнению директора ЦСР «Северо-Запад» Владимира Княгинина, Петербургу и не грозит: ведь петербургские сборочные производства – всего лишь прилагательное по отношению к мировому дистрибьюторскому звену, и сокращение спроса на их продукции не подорвало всерьез экономику города: по уровню спада Петербург попал в «середняки».
На какую же современную отрасль промышленности Петербургу следует сделать ставку? Л.Вайсберг уверен в том, что северная столица должна остаться общероссийским центром судостроения. В этой области мы имеем и опыт, и научно-техническую базу, отмечает он. Однако для развития промышленности нужны инновации. Если инвестировать в развитие научно-технологической базы, рассуждает Л.Вайсберг, то первые достижения станут появляться через 5 лет, а результаты – через 10. «Инвестиции в технологическое развитие дают примерно 30% от ВВП, но, к сожалению, они производятся не в российских лабораториях, - замечает он. - Впрочем, и привлеченные с Запада новшества дадут существенный прирост к экономическим показателям 2012-2020 гг.».
Большинство участников дискуссии полагает, что в области техники и технологий Россия и Санкт-Петербург еще долго будут оставаться импортерами, а не экспортерами. Как считает президент УК «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов, в течение ближайшего десятилетия спрос на энергоносители по-прежнему будет расти, и Россия по-прежнему будет оставаться мировым поставщиком именно этих товаров.
Инновации немыслимы без инфраструктуры
Как напоминает заместитель гендиректора ОАО «Компания «Усть-Луга» Александр Головизнин, для достижения современного уровня, в петербургское судостроение следует вложить огромные средства, а городу придется потратиться не только на демонтаж устаревших мощностей, но и на строительство железнодорожных путей.
Так же и для развития экспорта энергоносителей остро необходима как портовая, так и новая железнодорожная инфраструктура, дефицит которой отмечается на всем Северо-Западе. А.Головизнин опасается, что прокачка 32 млн. тонн нефти в год по БТС-2 создаст для Санкт-Петербурга, помимо экологических проблем, еще и дополнительную нагрузку на железнодорожных переездах, которые трудно проходимы уже сегодня. Между тем, он напоминает, что порты строятся в значительной мере в расчете на снижение нагрузки на железную дорогу. Но в этом случае необходимо параллельно развивать и речные порты Северо-Запада.
Ш.Кары-Ниязов согласен с тем, что стратегия развития железнодорожной сети не учитывает перспектив «будущего Петербурга». Он напоминает, что пассажиро- и грузооборот – это кривая, параллельная росту ВВП. И если бы сегодняшние инвесторы и проектировщики делали ставку на строительство интермодальных логистических терминалов, отвечающих требованиям нынешней индустрии, то инвестиции в такое инновационное развитие окупилось бы не через 10 лет, а всего через 2-3 года.
Если логистика не нужна промышленности, ее построит ритейл
Большой порт Санкт-Петербурга будет активно участвовать в формировании политики на Балтике, убежден А.Головизнин. Однако, по его данным, подтянувшиеся в результате конкуренции финские и прибалтийские портовики сегодня обгоняют петербургских по качеству обработки грузов.
В сущности, ничего страшного не произойдет, если петербургские порты перейдут с обеспечения тяжелой промышленности на легкую, - заявляет Кары-Ниязов. Большинство успешно реализованных в последние годы петербургских проектов в сфере массового потребления, так или иначе, связаны с развитием логистики. Пивоваренная компания «Балтика» импортирует из-за рубежа солод. И даже птицефабрики Ленобласти нуждаются в складах, ибо использует импортные комбикорма.
Благодаря развитию логистики в течение последнего десятилетия Петербург стал «столицей ритейла». Сегодня в Петербурге в 1,5 раза больше сетевых магазинов, чем в целом по России, - говорит председатель совета директоров компании «Лента» Олег Жеребцов. Он убежден в том, что последствия международного кризиса не обрушат крупный ритейл: напротив, сокращение числа сетевых компаний за счет слияний и поглощений сделает оставшиеся копании более эффективными, а технологически отсталая мелкорозничная торговля, напротив, перестанет существовать. Крупному ритейлу, которой займет ее место, потребуются новые торговые и складские площади, что сработает в пользу инвестиционно-строительного сектора.
Европейскому туризму требуется европейская среда
Кризис сказался в мегаполисе не только на объемах продукции предприятий и грузообороте портов. Как показал опрос РБК, представители истэблишмента всерьез озабочены социальными проблемами, обостряющимися сегодня из-за неравномерного развития районов города, которые все больше разделяются на престижные и депрессивные. Если при этом общий уровень качества жизни будет снижаться, это расслоение, как считают многие респонденты, выльется и в конфликты. Впрочем, европейские страны на фоне кризиса сталкиваются с такими же проблемами.
Чтобы Петербург в части привлечения туристов мог конкурировать хотя бы с Прагой, необходимо развитие гостиничного бизнеса. «На протяжении последнего десятилетия в Петербурге неплохо продвигалось развитие сети общественного питания, но по такому показателю как количество мест в гостиницах и отелях на 1 тысячу человек местного населения мы еще сильно отстаем. В Петербурге их 5 штук на человека, а в Амстердаме - 24», - напоминает Ш.Кары-Ниязов.
Впрочем, новые отели не заполнятся, если не изменится вся городская среда. Этим должны, по мнению участников форума, целенаправленно заниматься городские власти. Уровень жизни определяется не в последнюю очередь ее экологической составляющей. Но мы не сможем всерьез конкурировать с европейскими городами, пока у нас не налажен даже раздельный сбор мусора, не говоря о рециклинге отходов, отмечает Л.Вайсберг.
Председатель комитета по культуре Антон Губанков относит вышеназванные проблемы к области менталитета. Его ведомство намерено активно влиять на мышление петербуржцев. Средством для этого, по его мнению, является продвижение классической культуры. И успехи в этой области он замечает уже сегодня.
Неосвоенный потенциал исторического центра
Потенциал развития и дополнительный резерв будущих доходов города содержится не только на неэффективно использующихся логистических центрах и супермаркетах, но и за заборами бывших промышленных зон. Специальных усилий для вывода промышленности из центра Петербурга прилагать не нужно: сегодня этот процесс стал экономически выгодным для предприятий, считает директор культурного центра «Лофт-проект «Этажи» Мария Ромашова. Однако лишь немногие бывшие промзоны эффективно изменили свое назначение.
Елена Коловская, директор Петербургского благотворительного фонда культуры и искусства «Про Арте», полагает, что создавать гостиницы, открывать концертные залы и выставочные центры в центре города целесообразно именно на месте бывших промышленных зданий и опустевших промзон. Такие места, как показывает опыт не только Запада, но и Москвы, наиболее приемлемы для развития современной культуры. Однако, по мнению Е.Коловской, этому мешает «перекос в сторону лозунгов за сохранение исторического наследия».
Резерв для новых объектов культуры, туризма и торговли скрывается, впрочем, не только на освобождаемых промышленных территориях, но и во дворах жилых домов, и за фасадами петербургских особняков и дворцов, считает заместитель генерального директора ОАО «Фонд Имущества Санкт-Петербурга» Антон Бунчев. До сих пор никто не сосчитал общую площадь территорий, захламленных артефактами хоздеятельности советских времен. Между тем огромный массив пришедших в ветхое состояние нежилых строений, содержание которых по-прежнему проходит по бюджетным статьям на благоустройство, может быть востребовано арендаторами, рассчитывающими на небольшие площади в центре.
Девелоперы споткнулись о землю
Что мешает петербургским девелоперам осваивать городские пространства, особенно когда прибыльность проектов не представляет сомнения? Здесь, как выяснилось в ходе дискуссии, сталкиваются сразу три обстоятельства: цены на землю в мегаполисе, сложность градостроительного законодательства и качество архитектуры и проектирования.
Проекты редевелопмента производственной зоны в мегаполисе, как правило, предусматривали развитие жилой недвижимости класса B. Для элитной недвижимости пригодны лишь немногие из таких территорий, а массовая застройка более уместна там, где дешевле земля. Между тем, как напоминает глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский, кризис самым болезненным образом затронул именно сектор жилой недвижимости бизнес- и комфорт-класса, и в первую очередь из-за стоимости земли.
Кризис преподнес застройщикам тяжелейший урок, считает он, и сегодня большинство девелоперов озабочены не вопросом о том, каким будет Петербург-2020, а элементарной заботой о выживании своих компаний. Не в последнюю очередь сыграло роль то обстоятельство, что качество девелоперских проектов последнего десятилетия не отвечало современным требованиям. «В условиях финансового дефицита девелоперы будут вынуждены осваивать стратегии органического, постепенного роста», - говорит Э.Тиктинский. Он считает, что в сегодняшних условиях проекты комплексной реконструкции территорий нереализуемы: для начала застройщикам нужно преодолеть финансовые проблемы.
Три развивающихся кита
Помимо стоимости земли, в реализацию инвестиционного проекта входят материальные и временные расходы на разработку градостроительной документации, что после вступления в силу ПЗЗ и закона «О границах зон охраны» нисколько не облегчилось, поскольку многие вопросы остались непроработанными, считает глава компании ЛЭК Павел Андреев. По его мнению, в ходе дебатов вокруг архитектуры городских пространств так и не решен вопрос о формировании нового облика набережных Невы, где как раз и предполагается редевелопмент ряда крупных промышленных зон. При этом претензии к инвесторам возникают часто из-за качества архитектурных проектов. «Но ведь 10 лет – слишком короткий срок для появления чего-то принципиально нового в архитектуре», - отмечает П.Андреев.
По мнению руководителя проектного направления ЦСР «Северо-Запад» Виктории Желтовой, новая архитектура в любом случае должна подчеркивать индивидуальность города. Но при этом необходимо знать, на какого потребителя мы рассчитываем, подчеркивает эксперт. В имперское время проектирование было адресовано одному потребителю, в советское – другому. Сейчас его образ размыт. Если мы определимся с потребителем, девелоперов перестанут обвинять в том, что они лишь пользуются историческим наследием, считает М.Ромашова. И тогда новые проекты, адекватно адресованные, станут источником дополнительной стоимости для исторического Петербурга.
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко согласен с тем, что осуществление даже небольших проектов в историческом центре города сегодня трудно, и что эстетические и планировочные споры далеки от разрешения. «Каждый европейский город в свое время формировал свой образ. Искали себя и Берлин, и Стокгольм. На это ушло сотни лет, а мы хотим решить такую задачу за десятилетие», - говорит он.
Но как ни парадоксально, чтобы достичь компромисса в споре об облике города и сохранности культурного наследия, нужно избавиться от отношения к Генплану, ПЗЗ и охранному законодательству как к запретительным догмам, считает В.Семененко. «Эти законы уже сейчас демонстрируют массу противоречий, и они будут совершенствоваться», - пообещал он, напомнив, что т.н. «три кита градостроительства» во многом унаследовали устаревшие нормативы, заложенные в основу еще более несовершенного федерального законодательства.
«Когда эта проблема возникла при проектировании олимпийского строительства в Сочи, многие московские чиновники всерьез задумались. И я надеюсь, что в итоге сдвинется с мертвой точки и проблема технического регулирования, и недочеты Градкодекса РФ», - убежден В.Семененко.
Он также пообещал донести до губернатора Валентины Матвиенко предложения по преобразованию и повышению роли Общественного Градостроительного совета. «Один только Сергей Чобан, как архитектор с европейским образованием и опытом, сегодня стоит гораздо больше большинства членов Градсовета КГА, привыкших главным образом спорить о вкусах», - пояснил В.Семененко. По его мнению, в обновленном совете должны быть представлены и девелоперы, и строители, и культурные деятели – но лишь те, кто заработал серьезную репутацию и готов ей рисковать. «Споры о градостроительстве не должны опускаться до уровня безграмотности и спекуляций», - считает глава Стройкомитета. Эта непродуктивная и даже вредная, по его мнению, дискуссия должна остаться за бортом кризиса.
Наталья Стандровская
Газета «Строительный Еженедельник» провела семинар «Тенденции и перспективы развития рынка строящейся жилой недвижимости. Ценовой прогноз» на Ярмарке недвижимости в СКК. По мнению участников рынка, цены на жилье могут стоять на протяжении полутора лет. В итоге предложение жилья в новостройках сократится вдвое и за короткий период квартиры могут существенно подорожать.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
– Сегодня люди разделились на две категории. Первая – те, кто сидят с деньгами. Они не верят никому и держат деньги в сейфе. Вторая – те, кто верит в материальные ценности, а сегодня это только объекты недвижимости. Я помню 1998 г., когда мы переживали первый кризис. Многие тогда тоже обращали внимание на квартиры как единственный понятный способ сбережения денежных средств. Недвижимость – жизненный актив, и не важно, что с ней произойдет через полгода. Важно, что с ней будет через десять лет. Это способ реально сохранить сбережения.
В 1998 г., когда рухнуло все, включая банки, люди потеряли работу, те, у кого были квартиры, продолжали их сдавать. Эта ситуация длилась 1,5-2 года. Потом жизнь отыграла все, и их вложения себя многократно оправдали. Есть две альтернативы: держать деньги в чулке, при том что сейчас идет большая дискуссия о возможном реальном обесценивании денег, или купить жилье. Причем девальвация коснется не только российских рублей, а любой мировой валюты. Потому что финансовую дыру во всем мире будут затыкать печатанием новых необеспеченных денег. Это значит, что стоимость денег просто упадет.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– За три квартала 2008 года в Петербурге построено более миллиона квадратных метров жилья. Это повторяет тенденцию последних четырех лет. Половина жилья сдается за первые 9 месяцев, вторая половина – за три последних, под Рождество. В конце 2008 г. потенциальный покупатель жилья впервые может видеть такое разнообразие предложений. На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза. Время экспозиции квартир в листингах удвоилось. Покупатель торгуется только за «однушки» экономкласса. Дефицитные ранее «двушки» и «трешки» простаивают в листингах до двух месяцев. «Первичка» наиболее нервными застройщиками торгуется с 10-15-процентными скидками.
Цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения, в абсолютном выражении не опускаются ниже 0,5% в неделю. При сохранении такой тенденции до конца года они снизятся не более чем на 4-5%. Сложнее ситуация следующего года. Отсрочка ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, приведет к снижению объемов предлагаемых к продаже строящихся объектов в 1,5 раза в течение 2009 г. Точечная застройка спальных районов не может покрыть потребности города. Здесь объем застройки вряд ли может превысить 1,5 млн. кв. м в год. Если город не будет заниматься инженерной подготовкой новых территорий, то к 2010 г. неизбежно получение значительного дефицита строящегося жилья.
Выкуп городом малогабаритных квартир экономкласса на городские нужды и для жилищных программ приведет к их вымыванию из листингов после первых аукционов. Следует учитывать, что экономкласс составляет около 55% объема рынка. Запланированные в бюджете 12 млрд. рублей позволят выкупить 200 тысяч кв. м строящегося жилья, то есть поддержат 10% рынка. Проблемы с ипотекой и кредитованием строительства, а также выжидательная позиция индивидуальных инвесторов, не говоря уже о сложной макроэкономической ситуации и относительной девальвации рубля, приведет в 2009 г. к сокращению предложения и в среднесрочной перспективе – к существенному росту цен.
Ирина Онищенко, заместитель генерального директора центрального управления недвижимости «ЛенСпецСму»:
– В этом году получилось, что пик кризиса пришелся на рождественские праздники. В нашей компании цена в прайс-листе на жилье не меняется, но мы предлагаем различные скидки и делаем специальные предложения. Выбор квартир высокой степени готовности и в сданных домах небольшой. Сейчас многие строительные компании отложили проекты, которые планировалось сдать в 2010–2011 гг. Если проекты будут перенесены на 1-1,5 года, то мы будем видеть вымывание интересных предложений на рынке. Город для социальных целей выкупает много жилья эконом-класса. В итоге происходит сокращение объема предложения. Поэтому тенденций к сильному падению цен нет.
Еще одна проблема – ситуация с ипотекой. Для тех, кто хочет купить квартиру на первичном рынке, предлагается небольшое количество программ. Все больше банков уходит с первичного рынка и не работает с застройщиками. Поэтому нам приходится самим находить какие-то варианты, чтобы поддержать клиентов. Например, сейчас мы предлагаем программы рассрочки до 55 месяцев. У нас остаются программы с минимальным первым взносом и оплаты 40–60% до сдачи дома, дальше возможен переход на ипотеку.
Мы думаем, что через год начнут работать ипотечные программы банков, и начнется снижение ставок. Они сейчас упорно ползут вверх, но это не может продолжаться до бесконечности. Сейчас основная роль крупных застройщиков заключается в поддержке рынка, чтобы он существовал, и были введены все строящиеся объекты. Сейчас можно получить максимально возможные скидки на строящееся жилье и выбирать из максимального объема предложения. Рост цен, правда, незначительный, начнется весной или осенью, в зависимости от ситуации на мировых рынках. Он будет составлять 1,5-2% в месяц.
Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж»:
– Сейчас, кроме проблем с получением ипотеки, увеличены ставки и ужесточены условия предоставления кредита. Строительные компании вынуждены искать новые возможности для того, чтобы обеспечить клиентам доступ к ипотеке. В частности, наша компания совместно с банком «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку по ставке 9%, которая значительно ниже рыночной.
Ситуацию на рынке недвижимости определяют спрос и предложение. Предложение сейчас сокращается, закрытие проектов приведет к тому, что через 1-1,5 года оно сократится в два раза. При этом много квартир выкупает город, но они не поступят в продажу, а будут использованы в городских жилищных программах. Большим спросом пользуется жилье на финальной стадии строительства – готовые объекты. Спрос на них даже вырос. На объекты на начальной стадии строительства спрос уменьшился, но во многом это связано с психологическим эффектом – покупатели заняли выжидательную позицию.
В 2004 г. на рынке была похожая ситуация. Люди ждали год, цены стояли, но затем они начали резко расти, потому что покупатели устали ждать обещанного падения цен. При этом дополнительно уменьшился объем предложения, и в итоге в 2006 г. цены выросли в 2 раза. Аналогичная ситуация кратного роста цен может произойти в 2010 г. До этого времени цены будут меняться несущественно. Возможен как рост в пределах 2%, так и падение в этих рамках. Все будет зависеть от финансовой устойчивости конкретной строительной компании. В зависимости от ситуации они могут давать скидки в большем или меньшем размере. В целом цены останутся на текущем уровне.
Много разговоров идет о реальной себестоимости строительства. Могу сказать, что только строительно-монтажные работы обходятся в 1,5 тысячи долларов за 1 кв. м жилья. Прибавьте расходы на инфраструктуру, инженерное обеспечение, стоимость земли и другие. В итоге минимальная себестоимость составляет 2,5 тысячи долларов и более за 1 кв. м. Продавать ниже себестоимости бессмысленно. Если компания дает большие скидки на строящееся жилье, значит, растут риски того, что оно не будет достроено и сдано в срок. Если скидок нет, то это может быть своеобразной гарантией того, что объект будет возведен. Если получить меньше денег сегодня, то завтра просто не на что будет строить.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Застройщики сейчас практически не начинают новые проекты. Как правило, они завершают строительство начатых объектов. Это большой плюс для заемщиков, которые взяли кредит на строящееся жилье. Цены на возводимые дома не растут. Государство к рынку недвижимости подходит очень взвешенно, поскольку это большой социальный вопрос. Квартиры, которые не будут покупаться, выкупит государство, чтобы продать нуждающимся по себестоимости. Текущий рынок характеризуется выжиданием. Причем это касается не только первичного, но и вторичного рынка.
Клиент сейчас не массово идет в банки за ипотекой. Многие банки, отказавшись от кредитования новостроек, предоставляют кредиты на вторичном рынке. При этом даже те заемщики, которые получили одобрение в банке на кредит, получают его только в том случае, если жилье им действительно нужно. Аналогичная ситуация и с продажами. Сейчас реализуют жилье только те частные продавцы, кому это необходимо. Рынок в целом затих, все замерли в ожидании. Я думаю, что мы ушли с рынка кредитования новостроек не навсегда, это временное явление. Когда ситуация прояснится, мы вернемся на этот рынок и будем активно кредитовать. Доля кредитования возводимого жилья в портфеле нашего банка была достаточно велика и достигала 30-40%.
Надо понимать, что риски при приобретении квартир в новостройках существуют. Сейчас риски при покупке новостроек выросли в два раза. Люди, которые взяли кредит «на котлован», могут оказаться в ситуации, когда у застройщика не хватит средств на достройку объекта. В итоге заемщики могут остаться с необходимостью выплачивать кредит, но без квартиры. Конечно, в итоге дом будет построен, но задержка может составить 2-3 года. Для минимизации рисков мы приостановили программу кредитования новостроек. Думаю, что в дальнейшем мы будем кредитовать застройщиков более взвешенно. Уже не на стадии котлована, а на высокой степени готовности дома, чтобы быть уверенными в том, что объект сдадут в срок.
При существенном снижении стоимости залога по ипотеке банк может потребовать внести дополнительное обеспечение или вернуть кредит досрочно. В частности, один банк разослал письма, в которых просит погасить 30% стоимости кредита на основании снижения стоимости залога. Однако думаю, что другие банки так поступать не будут. Начнем с того, что на 30% стоимость жилья не упала.
Кроме того, по большинству кредитов первый взнос был достаточно большой, поэтому дополнительное обеспечение не требуется. Например, наш банк давал ипотеку с нулевым первым взносом, но клиентов, которые ее брали, – единицы. В целом соотношение «кредит/залог» у нас составляет 30% собственных средств, остальные – заемные. Кроме того, если клиент брал у банка 100 тысяч долларов на квартиру, а затем она упала в цене до 50 тысяч, это не означает, что его долг уменьшился вдвое. Если он брал 100 тысяч долларов, значит, именно эту сумму с процентами он и обязан вернуть.
Валерий Виноградов, президент АН «Авентин-недвижимость»:
– Сегодня сделок стало меньше. Например, в нашей компании снижение составляет 25%. При этом значительно увеличился риск принятия решения при проведении сделки. В каждом сегменте недвижимости – эконом, бизнес или элитное жилье – свои тенденции. Важно понимать, для каких целей приобретается жилье. Если мы говорим о целях покупки, то, приобретая для себя, мы видим большой выбор вариантов и падение цен, особенно в долларах.
Если это инвестиционная сделка, то надо понимать, покупаете вы на свои деньги или используете заемный капитал и какой срок инвестиций вас интересует. В долгосрочной перспективе цены на жилье будут расти. Текущее снижение спроса будет нивелировано уменьшением предложения. Нужно тщательно подходить к выбору объекта. Важно, на каком этапе вы его выбираете. Думаю, в дальнейшем будет более серьезная дифференциация цен по видам недвижимости. Сейчас цена на новый дом отличается от цены «хрущевки» или «брежневки» в среднем на 10%. Это неправильно и нелогично.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer:
– В краткосрочной перспективе, 1-2 года, произойдет сокращение предложения новых проектов. Темпы реализации существующих проектов будут корректироваться с учетом сокращения денежного потока. После реконцепции на рынок будут выведены проекты, которые были заявлены ранее. При этом будет происходить рост цен. В среднесрочной перспективе, 3-5 лет, мы прогнозируем, что после некоторого периода стагнации в течение ближайших 1,5 лет ежегодный рост цен на жилье в Петербурге будет составлять 20-25% в год.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Рынок находится в ожидании. В долгосрочной перспективе недвижимость будет расти в цене, являясь самым надежным активом по сохранению средств, по мнению большинства россиян. Вторичный рынок занял выжидательную позицию начиная с июня 2008 г. Уже тогда активность продавцов и покупателей снизилась. Все думали, что это временно – лето, но сейчас уже ноябрь. Есть тенденция небольшого прироста предложения. Продавцы выставляют свои объекты, но не стремятся снизить стоимость. Можно говорить о торгах на понижение при наличии конкретного покупателя. Общей тенденции обвала цен нет.
Сейчас есть сокращения на работе, которые в ряде компаний достигают 30%. Это напрямую влияет на доход граждан, ипотеку и прочее. Хотя даже на этом фоне наш клиент недавно получил кредит на 200 тысяч долларов по ставке 9,7% в долларах. Нынешняя ситуация на рынке продлится до весны 2009 г., когда начнется оздоровление мировой экономики. Поскольку рынок недвижимости инертный, строительный рынок переживет стагнацию и выйдет из этого положения, ипотека тоже вернется. Думаю, что к концу следующего года мы почувствуем по-настоящему положительные тенденции на рынке жилья.
Дмитрий Малышев,
Строительный Еженедельник
Тема высотного строительства в Северной столице – пожалуй, самая острая сегодня для тех, кто считает себя петербуржцем – этой осенью обрела новое звучание. Экономический и технологический аспекты проблемы оказались не менее интересными, чем градостроительно-архитектурный, подогреваемый остротой социального недовольства по поводу возможности высотного строительства в Петербурге. Разговор о высотках, в том числе о небоскребах, явно приобретает все более конкретное содержание. И хотя экономический кризис внесет свои коррективы в планы застройщиков по высотному строительству, ожидать полной отмены этих планов не приходится. Со временем они так или иначе будут воплощаться в жизнь – даже «Охта-Центр», вероятнее всего, будет строиться, надежды противников проекта на влияние кризиса пока не получают подтверждения. Вопрос в том, какие ограничения высоткам будут поставлены властью – через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и какие ограничения выстроит сам рынок, экономика таких проектов. При этом, и после принятия ПЗЗ, согласно Градкодексу, у застройщков останется возможность согласовывать высоту, не вписывающуюся в регламент. Это будет более сложно, чем сейчас, но вполне реально. И вряд ли стоить ожидать, что наступление высоток будет жестко ограничено законодательными и административными мерами. Более весомыми для застройщиков будут экономические и технические «за» и «против» высотного строительства.
Ввысь без страха и упрека
В Петербурге, как это ни странно, достаточно сторонников высотного строительства. Причем не только среди застройщиков, чей интерес к высоткам обоснован экономически, но и в научной общественности. Самый яркий представитель этой точки зрения в ученой среде – председатель комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при правительстве города Владимир Улицкий.
По его словам, в мире проблему размещения небоскребов решают по-разному. В Хельсинки здания выше 25 м строят в только в особой зоне. В Вашингтоне, где высотный регламент соблюдается уже 200 лет, и есть лишь 5 зданий-доминант, больше не допускается. А есть такие центры строительства небоскребов, как Сидней, Мельбурн, Куала-Лумпур и др.
Что касается Петербурга, то, по мнению ученого, «все, что создано интересного в городе, появилось в результате чьих-то амбиций». И неважно, чьих – Петра I, Церкви или Газпрома, уверен В.Улицкий.
«Во всем мире нигде нет такого активного населения, как у нас. Обсуждают все – ПЗЗ, высотный регламент, «Охта-Центр». Нигде такого нет, - заявляет он. – Эти проблемы решаются не всенародно, их решают специалисты, в частности, специалисты по фундаментам. Вот говорят – якобы, на месте «Охта-Центра» плохие грунты, здание упадет. Ничего подобного – просто должны быть серьезные фундаменты. Небоскреб можно везде построить. Так, например, в Куала-Лумпуре под одним из небоскребов – 120-метровые сваи вбиты. А в Австралии хотят построить здание выше километра. И ничего, жители окрестных сел и деревень его не обсуждают. На это есть профессионалы. А в Шанхае все гордятся своими 500-метровыми небоскребами, и тем, что их видно отовсюду». По данным Улицкого, даже такие проекты, как дома высотой в километр, несмотря на повышенные риски, окупают себя.
Не хватает потенциала
Петербургские архитекторы склонны более осторожно относиться к теме. Так, Святослав Гайкович считает, что, конечно, небоскреб – это шедевр технологических и информационных достижений, такая застройка позволяет экономить на транспорте и дает больший выход площадей. Кроме того, небесная линия Петербурга без доминант не может существовать, уверен эксперт. Но ни сейчас, ни в ближайшем будущем нашествие небоскребов (кроме «Охта-Центра») Петербургу не грозит, так как 100-150-метровые здания, в мире, где идет речь уже о 600-800-метровой высоте, небоскребами никто не назовет.
Пока что городу не хватает экономического потенциала для их появления. «Чтобы были небоскребы, нужно здесь создать крупный экономический и финансовый центр с очень высокими ценами на землю, - говорит С.Гайкович. – Возможно, город получит полицентрическое, кластерное развитие высотного строительства – одним из таких кластеров может стать запад Васильевского острова».
Архитектор также замечает, что с ростом высоты формы небоскребов изменились: 500-метровой призме не будет хватать устойчивости, поэтому появляются пирамидальные и конусообразные небоскребы, еще более радикально вмешивающиеся в силуэт традиционных городов.
Между тем, для Петербурга были бы более характерны здания, увенчанные шпилем. На последнем форуме ProEstate в качестве иллюстрации такого подхода к высотному строительству в Северной столице архитектор показал собственный проект «Охта-Центра» - рисунок здания, высотой чуть больше Смольного собора, в форме разорванного кольца, раскрывающегося на Неву, в сторону собора, с тонким 300-метровым шпилем посредине и с основанием, напоминающим пятиугольник крепости Ниеншанц.
39-й этаж
Но небоскребы – небоскребами, а застройщики, занимающиеся не только строительством деловых центров, но и жильем, тоже не прочь получить большой выход полезных площадей на небольшом участке, и тоже задумываются о высотном строительстве. Однако мнения их по этому поводу расходятся.
Так, гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский, отмечая, что его холдинг первым в Петербурге построил 25-этажный дом, в то же время подчеркивает, что строительство каждого этажа после 20-го обходится дороже, чем возведение предыдущих этажей. Кроме того, помимо более сложных инженерных систем, сложных подъемных строительных механизмов (например, бетононасосов с размахом выше 28 м) в домах выше 20 этажей нужно ставить 4 и более дорогостоящих лифта. «Хотя, конечно, при отсутствии земли те, у кого она есть, строят столько, сколько возможно. Отсутствие инженерно подготовленной земли – главная причина стремления вверх», - замечает строитель.
Тем не менее, «М-Индустрия» отказалась от идеи строить 40-этажный жилой дом на Суздальском шоссе. «Мы провели опрос, и оказалось, что не более 20% потенциальных покупателей хотят жить выше 30 этажа. Если на 40-м этаже некоторые наиболее амбициозные клиенты и купят апартаменты, то что делать с 39-м этажом? Кто там купит квартиры?» - задается вопросом эксперт.
Гендиректор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин соглашается с этим мнением. А вот по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, 60% клиентов на первичном рынке готовы купить квартиры в высотках. Исследования «М-Индустрии» она считает нерепрезентативными. По мнению З.Захаровой, поблизости от центра города, но не в самом центре, а в районах с хорошей транспортной доступностью, жилье бизнес-класса в высотках вполне может и даже должно быть. При этом, как замечает директор направления Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин, Северная столица, как и вся Россия, только движется к высотному строительству, а реальные примеры имеются пока только в Москве.
На окраине – бессмысленно, в центре – нельзя
По мнению Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений Maris Properties, небоскребы в Петербурге могли бы быть, но не там, где их разрешают построить. «Существует спрос на офисные небоскребы. Они – основная часть мировых высоток. Но в Петербурге и во всех мировых столицах основной спрос на офисы сосредоточен в центре города. Поэтому офисная высотка, построенная на окраине, потеряет половину своих арендаторов, - заявляет эксперт. – Кроме того, строительство небоскребов ведут самые сильные, самые статусные компании, которые не будут строить вдалеке от центра – это не престижно. Москва, Франкфурт, Лондон – везде высотный «сити» находится если не в центре, то совсем недалеко от него. В Париже Дефанс находится в 8 км от Елисейских полей (это расстояние равно пути от пл. Восстания до Московских Ворот)».
Таким образом, подводит черту эксперт, в Петербурге высотное строительство запрещено везде, где оно имеет смысл, и «условно запрещено» вблизи от центра (в кольце промзон). Именно в промзонах, по мнению специалиста, высотки имеют шанс появиться и стать экономически выгодными: этого территориального ресурса хватит на 10 лет, а с учетом кризиса – и более. Может быть, экономика заставить инвесторов строить именно там и окружить город высотным «поясом» из бывших промзон, ставших деловыми центрами.
А может быть и по-другому – в городе образуется 3 центра высотного строительства – вокруг «Охта-Центра», на Морском фасаде и вокруг пл. Конституции в Московском районе. Будет ли это 3 разных «сити», или развитие получат не все 3 кластера, предсказать нельзя, тем более в условиях экономического кризиса. Но все же «групповая» локация небоскребов лучше с социальной точки зрения, чем высотный «пояс», считает эксперт. Кроме того, под каждую отдельно стоящую высотку потребуется создавать отдельную инфраструктуру, что менее выгодно, чем строить небоскребы в группе.
А смысл?
Другой эксперт – старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев – считает, что пояс промзон действительно можно выгодно использовать под строительство деловых центров. Но строить там высотки нет никакой необходимости и смысла – зданий средней этажности вполне хватит для насыщения рынка офисных площадей.
Комментируя проблему, эксперт перечисляет несколько особенностей высотного строительства – с одной стороны, высокий «выход» полезной площади на дорогом участке земли, возможность создания многофункциональных вертикально интегрированных объектов, но с другой стороны – меньшая эффективность использования площадей, высокие затраты на эксплуатацию, на создание и содержание инженерной инфраструктуры.
По данным эксперта, «выход» полезной площади с этажа в зданиях средней этажности составляет 85-90%, а в высотках – 75%, в небоскребах еще меньше (по данным «ВМБ-Траст» - менее 50%). Кроме того, так как в Петербурге нет опыта эксплуатации высотных зданий, застройщик не может учесть все затраты на эксплуатацию.
«С одной стороны, высотки позволяют уменьшить плотность застройки и даже сохранить зеленые насаждения. С другой стороны, в Петербурге ни у кого нет аналитики, показывающей экономику таких проектов. Я бы заплатил большие деньги за такой анализ. Мы хотели построить здание выстой более 100 м, но отказались от этой идеи из-за неясности экономических обоснований», - замечает директор компании «ВМБ-Траст» А.Гришин. То же самое говорит и Ю.Грудин – экономических исследований высотного строительства в Петербурге на рынке нет. А по словам представителя Jones Lang La Salle Андрея Косарева, его компания однажды делала концепцию проекта здания высотой 150 м на Васильевском острове. С тем, как «продавить» высоту, у весьма влиятельного клиента проблем не было, но доходность такого проекта оказалась весьма невелика.
Так же считает и президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. По его мнению, кроме того, что многие люди просто боятся высоты и не захотят работать в высотном бизнес-центре, отчего наполнение небоскреба будет весьма проблематично, инвестор, вкладывающий в строительство таких зданий, несет и массу других рисков. У него существенно выше затраты на строительство, так как в высотных зданиях больше требований к прочности каркаса, огромные системы инженерии, меньше коэффициент полезной площади, жестче требования пожарной и иной безопасности, и наконец, сложная система очистки фасадов в агрессивной городской воздушной среде (в Москве стеклянные фасады здания ЮКОСа из-за этого растрескались).
А региональный директор Savant на Северо-Западе Сергей Свешков, работавший, в том числе, с Газпромом, приводит и конкретные цифры. По его мнению, проект высотой до 50 этажей еще можно сделать окупаемым. «А выше – это уже монументы, чисто имиджевые проекты. В арабских странах и на юго-востоке Азии эти небоскребы строят и забывают – стоят они, пылятся, арендаторов там нет. Окупаемость таких проектов – несколько десятков лет», - говорит эксперт.
По его словам, стоимость инженерных систем и доставки стройматериалов в зданиях высотой 200-300 м на порядок больше, чем в обычном строительстве. Так, в стандартном здании стоимость инженерии составляет около 300 долларов на 1 кв. м, а в предполагаемом «Охта-Центре» она составит 3000 долларов на 1 кв. м. Дополнительную сложность представляет и отсутствие в России техрегламентов по высотному строительству.
Кроме того, сам процесс утреннего заполнения высотных бизнес-центров также весьма труден – 20-30 минут занимает только подъем на лифте, которого еще надо дождаться, не говоря уже о транспортных проблемах, которые создает каждый небоскреб. «Даже в 25-этажных комплексах уже сейчас возникают пробки на въезд и выезд. А как добраться до офиса в высотке к 9-10 часам? Невозможно», - говорит А.Гришин.
Качество решает все
«Тенденция строить небоскребы во многих странах сходит на нет. Больше всего их строят в странах третьего мира», - говорит замглавы КГА Виктор Полищук. По его мнению, власть может либо директивно «назначить» в городе места для высотного строительства, либо сделать отдельную процедуру утверждения высоток, что может для некоторых стать поводом для спекуляций. А по мнению директора ГУ НИПЦ Генплана Петербурга Сергея Митягина, недавняя история с Товарно-фондовой биржей показала, в частности, что важна не столько высота, сколько качество архитектуры высотных зданий.
Елена Зеликова