Спрямить путь?
Президент России Владимир Путин по итогам заседания Госсовета в конце 2020 года поручил провести работу по повышению экономической эффективности работы строительной отрасли и снижению темпов роста цен. На совещании в ФАС одним из инструментов для достижения этой цели признано расширение практики прямых поставок оборудования и стройматериалов от производителей застройщикам, минуя различных посредников. Эксперты считают, что определенные перспективы в этом направлении есть.
Система сложилась
Представители девелоперов отмечают, что в настоящее время доля прямых поставок стройматериалов с производств сравнительно невелика. По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, непосредственно с заводов поступают в основном нерудные материалы, кирпич и бетон. Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК» (входит в ГК «ПСК»), отмечает, что компания старается по максимуму работать напрямую с производителями и дает сходный список. Впрочем, он добавляет в перечень еще и арматуру.
О том же свидетельствуют производители стройматериалов. «Доля прямых поставок у нас составляет около 8%, из которых 4% приходятся на объекты крупных клиентов и 4% на —сети DIY», — констатирует заместитель генерального директора по продажам ТЕХНОНИКОЛЬ Виктор Юрченко.
При этом эксперты отмечают, что эта система не искусственно создана, а отражает реалии и потребности рынка. «Работа с посредниками оправданна, если их ценообразование обосновано сервисом. Например, есть своя логистика, есть возможность разместить комплексный или сборный заказ, согласовать удобный график поставок под график выполнения работ на объекте», — говорит Юрий Колотвин.
«Закупка большинства строительных материалов, таких как арматура, утеплитель и многое другое, производится через официальных дилеров заводов-изготовителей, и это нормальная мировая практика. Особенно если речь идет о продукции иностранных компаний, имеющих свои производства в России: они не работают напрямую с конечным потребителем. Производителю просто невыгодно поставлять небольшие партии материалов. Вести диалог напрямую с заводом стоит в том случае, если речь идет о десятках тысяч тонн той же арматуры. Понятно, что такие объемы не нужны застройщикам», — отмечает Надежда Калашникова.
Аналогичное мнение озвучивают эксперты НОСТРОЙ на примере металла. «Из 95 тысяч строительных компаний, которые входят в состав строительных СРО, около 90% — микро- и малые предприятия. Их потребности в металле по объему каждой ассортиментной позиции объективно неинтересны заводам. Минимальные условия отгрузки от производителей: от пяти вагонов, каждый из которых вмещает 68 тонн, и в каждом вагоне не более трех позиций номенклатуры», — отмечают там.
При этом строительная компания должна решить вопрос с разгрузкой вагонов, хранением этих 340 тонн металла, т. к. держать на стройплощадке такие запасы невозможно. «К тому же заводы просят сделать заказ минимум за 45 дней до отгрузки, чтобы спланировать свою производственную программу и оплатить заранее до 100% стоимости. В такой ситуации покупка с заводов — это прерогатива крупных застройщиков, которые строят серии домов или осуществляют комплексное освоение обширных территорий. Также среди прямых покупателей мы видим заводы ЖБИ. Остальные вынуждены покупать металл у дилеров, которые держат у себя постоянно наиболее востребованный ассортимент, имеют площади для хранения, разгрузки вагонов, осуществляют доставку и др. Это совершенно оправданная часть цепочки дистрибуции на рынке», — заключают в НОСТРОЙ.
«Рыночная модель подразумевает, что производитель может сфокусироваться на своей продукции, а вопросы реализации и доставки делегировать посредникам. Поэтому стремиться к 100%-но прямым поставкам — не факт, что правильно. Кроме того, иностранные поставщики в принципе могут работать на российском рынке только через посредников — разворачивать свой отдел поставок и свои склады в России экономически для них не всегда оправданно», — отмечает Юрий Колотвин. «Крупные застройщики имеют персональные максимальные скидки от дилеров, поэтому итоговая цена для них оказывается практически не выше той, которая была бы при покупке прямо с производства. Если же говорить о небольших торговых посредниках, то они уже давно себя изжили в сфере строительства. Поэтому переделывать сложившуюся систему нет никакого смысла», — добавляет Надежда Калашникова.
Производители в принципе согласны с такой постановкой вопроса. «При разговоре о прямых поставках вид продукции не имеет значения. Гораздо более важно учитывать тип объекта. Так, например, для крупных и статусных объектов прямые поставки могут быть экономически целесообразнее при предоплате», — считает Виктор Юрченко.
Есть перспективы
При этом эксперты отмечают, что определенные перспективы у наращивания прямых поставок имеются. Виктор Юрченко полагает, что расширению этой практики мешают и нерыночные факторы. «Одно из самых главных препятствий — плохое планирование строительных работ на объекте. Сюда же можно отнести недостаточную финансовую дисциплину при отгрузках в кредит. Также мешает практике прямых поставок неготовность многих покупателей к электронному документообороту», — говорит он.
В НОСТРОЙ же обращают внимание на злоупотребления в рамках сложившейся системы. Там называют неприемлемым то, что наблюдалось в декабре 2020 — январе 2021 года, когда цены на металл взлетели у дилеров на десятки процентов и когда его перестали отгружать, ссылаясь на то, что не знают, на сколько вырастет цена.
В такой ситуации одним из путей решения проблемы может стать расширение практики прямых поставок. «Строительные компании вынуждены были искать новые варианты покупки и выходить непосредственно на заводы. НОСТРОЙ стал помогать региональным строителям, собирать заявки и вместе с Ассоциацией «Русская сталь» отправлять их на заводы. Начали заключаться прямые контракты. При этом средние цены по ним были на 5–10% ниже, чем те, которые назначали дилеры. НОСТРОЙ предложил для заключения прямых контрактов использовать единую электронную торговую площадку, доступ на которую будут иметь только заводы и подрядчики. Пилотные проекты по таким контрактам сейчас в стадии реализации. Минстрой РФ и Минпромторг РФ поддержали эту инициативу», — резюмируют в НОСТРОЙ.
Со своей стороны, производители стараются развивать сервисы, которые могли бы помочь строительным компаниям работать с ними напрямую. «Нужно развивать сервисное направление. Так, в ТЕХНОНИКОЛЬ для крупных клиентов мы создали Проект Личный Кабинет для КК 2.0. Клиенты через него могут заказывать продукцию, отслеживать статусы заказов, узнать свое сальдо, заказать технический расчет, техническую документацию и пр.»,—- рассказывает Виктор Юрченко.
Таким образом, наблюдается явный интерес со стороны и производителей, и строительных компаний к наращиванию объемов прямых поставок, что должно сыграть позитивную роль в повышении экономической эффективности работы отрасли.
Именно эти принципы поставил в основу работы Министерства связи и массовых коммуникаций его глава, Константин Носков, выступая на прошедшем в конце сентября в Санкт-Петербурге V Всероссийском форуме «IT-диалог». Теме строительства в этом контексте он и участники дискуссии также уделили большое внимание.
Константин Носков подчеркнул, что «Министерство будет корректировать принятую в 2017 году национальную программу «Цифровая экономика РФ», принимая во внимание и требования майского Указа Президента России, и требования реального сектора, в том числе совместно с вузами создавать образовательные программы по подготовке и повышению квалификации кадров».
Собственно, сам форум – мероприятие, посвященное информационным технологиям, но поскольку сейчас страна держит курс на цифровизацию экономики, то IT внедряются во все отрасли, в том числе и в строительство. «Строительный Еженедельник» в прошлом номере уже рассказывал о тематическом круглом столе, также прошедшем в рамках деловой программы форума (см. статью «Зачем стройке «цифра»?»). Но и пленарное заседание «Цифровое государство» также не осталось в стороне.
«Основным принципом работы нашего ведомства станет здоровая конкуренция. Поставленная Президентом России задача обязывает нас обеспечить не только связью хорошего качества, но и высокоскоростным Интернетом самые удаленные уголки страны, которые зачастую мало интересуют крупные компании, предоставляющие услуги связи и строительства вышек сотовой связи. Поэтому Министерство будет уделять большое внимание работе с малым и средним секторами бизнеса. Именно им мы отводим определяющую роль в реализации региональных проектов, работу на местах. Мы очень рассчитываем в этой работе на креативный и новаторский подход местных операторов, на их конструктивные предложения», – подчеркнул Константин Носков.
Этот тезис был встречен аплодисментами зала. Действительно, вопрос развития здоровой конкуренции и антимонополизации в отрасли стоит достаточно остро – и с ним может сравниться только кадровая проблема. Ее затронул в дискуссии вице-губернатор Санкт-Петербурга, руководитель Администрации губернатора Санкт-Петербурга Александр Говорунов.
«В представлении обывателя IT-специалист – это какой-то заумный, бородатый очкарик, все время проводящий за написанием программ для компьютера. На самом деле нам сейчас нужны не эти специалисты. «Заумники» у нас в стране есть – и самые лучшие в мире. Экономике страны не хватает кадров, умеющих пользоваться компьютером не только как печатной или счетной машинкой. В противном случае ситуация, сложившаяся в строительном комплексе Санкт-Петербурга, продлится еще долгое время», – подчеркнул он.
Напомним, в Санкт-Петербурге действует Единая система строительного комплекса. Она охватывает достаточно широкий спектр услуг, значительно сокращающий бюрократические барьеры. Однако, по словам Александра Говорунова, «представители строительных компаний продолжают обивать пороги кабинетов чиновников и преданно заглядывать им в глаза в коридорах».
Да, безусловно, ЕССК пока предоставляет не весь комплекс необходимых услуг, но главная проблема не в этом. Бизнес-сообщество в большинстве своем не готово перейти на цифровую платформу, созданную специально для отрасли. И необходима организация обучения кадров, деятельность которых связана с работой ЕССК.
Торговый комплекс в составе жилого комплекса «Лондон Парк» от девелопера «Л1» выставлен на продажу. Актив оценен в 3 млрд рублей, но эксперты считают, что цена завышена.
Объявление о продаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: пр. Просвещения, 43, на портале Avito разместило агентство «Итака». В нем говорится, что объект находится на первой линии проспекта, в фасадной части большого жилого комплекса, первые очереди которого уже построены. Площадь ТРК – 61 тыс. кв. м, есть парковка на 490 мест. Запрашивают за актив 3 млрд рублей.
По этому адресу расположен ЖК «Лондон парк», который с 2007 года строит компания «Л1» (экс-ЛЭК). Директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова сообщила, что ТРК уже построен и сейчас в нем начинаются инженерные и отделочные работы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на вторую половину 2019 года. «Переговоры по продаже ТРК идут с несколькими потенциальными инвесторами. И интерес большой. Он обусловлен, во-первых, расположением объекта – с одной стороны, высокий трафик пр. Просвещения, с другой – уже обеспеченный внутренний спрос, т.к. все жители ЖК «Лондон Парк» – потенциальные потребители и клиенты. Во-вторых, пока ТРК не сдан в эксплуатацию, цена за него невысока. После полной готовности и получения акта приемки на объект цена, разумеется, вырастет», - говорит она.
«По сути, объект выставляется по себестоимости строительства – 49,2 тыс. рублей за 1 кв.м. общей площади. Но с учетом отсутствия арендаторов, необходимости доделки и запуска комплекса, вряд ли на него будет высокий спрос. Юридические риски оценить еще сложнее», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что стоимость этого объекта находится в диапазоне 1,7 – 2,1 млрд рублей без НДС. А руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев говорит, что цена продавца не выглядит завышенной. «Правда, торговые центры – сложные объекты, где инвестиции зависят от множества факторов: необходимых вложений в доделку, соответствия современным требованиям рынка, возможности создания эффективной концепции и успешной конкуренции с существующими объектами в окружении», - говорит он.
По его словам, площадь ТРК в составе «Лондон парка» достаточно большая для «микрорайонного» или «районного» ТЦ, что хорошо для борьбы с ближайшими конкурентами. Но это вынудит его конкурировать с такими популярными и качественными объектами как «Гранд Каньон» и «МЕГА», и расположенным непосредственно у метро «Нордом». «Для этого потребуется что-то посерьезнее, чем большая площадь и фасад на оживленной городской магистрали – качественная концепция с эффективными планировками, привлекательные общественные пространства, сильные «якорные» арендаторы и известные бренды торговой галереи. Но опыт других торговых центров, размещенных в стилобате жилого комплекса, показывает, что достичь этого весьма непросто и иногда невозможно», - говорит Игорь Кокорев.
«Торговые комплексы, интегрированные в жилые комплексы – интересный, хотя и не бесспорный продукт. С одной стороны, есть и внутренний спрос – со стороны жильцов дом, и внешний покупательский поток. С другой – у каждой из этих категорий свои потребности», - отмечает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. «В качестве варианта можно рассмотреть реализацию части площадей в специализированном формате (например, с уклоном в мебель и товары для дома), чтобы как-то «отстроиться» от конкурентов и привлечь свою аудиторию», - добавляет руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина.
Напомним, что в свое время «Лондон Парк» был самым крупным проектом квартальной застройки в Петербурге – он рассчитан на 4,5 тыс. квартир. Но судьба его сложилась непросто. Сначала власти 1,5 года зачищали территорию от самовольных парковок, что задержало начало проекта почти на 2 года. Потом из-за кризисов и корпоративной войны собственников (бизнес делили его основатели Павел Андреев и Андрей Рогачев, в итоге «Л1» досталась первому) сдачу объекта неоднократно переносили. Лишь недавно компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первых домов. В первой очереди будет 106 тыс. кв.м. жилья (90% площадей уже продано). А всего в проекте будет 254 тыс. кв.м. Сдать вторую очередь обещают до конца года, а третью – в 2023-м. В «Лондон Парке» помимо ТРК будет спортивный центр с двумя бассейнами, детсад, школа и даже вишневый сад.