Спрямить путь?
Президент России Владимир Путин по итогам заседания Госсовета в конце 2020 года поручил провести работу по повышению экономической эффективности работы строительной отрасли и снижению темпов роста цен. На совещании в ФАС одним из инструментов для достижения этой цели признано расширение практики прямых поставок оборудования и стройматериалов от производителей застройщикам, минуя различных посредников. Эксперты считают, что определенные перспективы в этом направлении есть.
Система сложилась
Представители девелоперов отмечают, что в настоящее время доля прямых поставок стройматериалов с производств сравнительно невелика. По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, непосредственно с заводов поступают в основном нерудные материалы, кирпич и бетон. Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК» (входит в ГК «ПСК»), отмечает, что компания старается по максимуму работать напрямую с производителями и дает сходный список. Впрочем, он добавляет в перечень еще и арматуру.
О том же свидетельствуют производители стройматериалов. «Доля прямых поставок у нас составляет около 8%, из которых 4% приходятся на объекты крупных клиентов и 4% на —сети DIY», — констатирует заместитель генерального директора по продажам ТЕХНОНИКОЛЬ Виктор Юрченко.
При этом эксперты отмечают, что эта система не искусственно создана, а отражает реалии и потребности рынка. «Работа с посредниками оправданна, если их ценообразование обосновано сервисом. Например, есть своя логистика, есть возможность разместить комплексный или сборный заказ, согласовать удобный график поставок под график выполнения работ на объекте», — говорит Юрий Колотвин.
«Закупка большинства строительных материалов, таких как арматура, утеплитель и многое другое, производится через официальных дилеров заводов-изготовителей, и это нормальная мировая практика. Особенно если речь идет о продукции иностранных компаний, имеющих свои производства в России: они не работают напрямую с конечным потребителем. Производителю просто невыгодно поставлять небольшие партии материалов. Вести диалог напрямую с заводом стоит в том случае, если речь идет о десятках тысяч тонн той же арматуры. Понятно, что такие объемы не нужны застройщикам», — отмечает Надежда Калашникова.
Аналогичное мнение озвучивают эксперты НОСТРОЙ на примере металла. «Из 95 тысяч строительных компаний, которые входят в состав строительных СРО, около 90% — микро- и малые предприятия. Их потребности в металле по объему каждой ассортиментной позиции объективно неинтересны заводам. Минимальные условия отгрузки от производителей: от пяти вагонов, каждый из которых вмещает 68 тонн, и в каждом вагоне не более трех позиций номенклатуры», — отмечают там.
При этом строительная компания должна решить вопрос с разгрузкой вагонов, хранением этих 340 тонн металла, т. к. держать на стройплощадке такие запасы невозможно. «К тому же заводы просят сделать заказ минимум за 45 дней до отгрузки, чтобы спланировать свою производственную программу и оплатить заранее до 100% стоимости. В такой ситуации покупка с заводов — это прерогатива крупных застройщиков, которые строят серии домов или осуществляют комплексное освоение обширных территорий. Также среди прямых покупателей мы видим заводы ЖБИ. Остальные вынуждены покупать металл у дилеров, которые держат у себя постоянно наиболее востребованный ассортимент, имеют площади для хранения, разгрузки вагонов, осуществляют доставку и др. Это совершенно оправданная часть цепочки дистрибуции на рынке», — заключают в НОСТРОЙ.
«Рыночная модель подразумевает, что производитель может сфокусироваться на своей продукции, а вопросы реализации и доставки делегировать посредникам. Поэтому стремиться к 100%-но прямым поставкам — не факт, что правильно. Кроме того, иностранные поставщики в принципе могут работать на российском рынке только через посредников — разворачивать свой отдел поставок и свои склады в России экономически для них не всегда оправданно», — отмечает Юрий Колотвин. «Крупные застройщики имеют персональные максимальные скидки от дилеров, поэтому итоговая цена для них оказывается практически не выше той, которая была бы при покупке прямо с производства. Если же говорить о небольших торговых посредниках, то они уже давно себя изжили в сфере строительства. Поэтому переделывать сложившуюся систему нет никакого смысла», — добавляет Надежда Калашникова.
Производители в принципе согласны с такой постановкой вопроса. «При разговоре о прямых поставках вид продукции не имеет значения. Гораздо более важно учитывать тип объекта. Так, например, для крупных и статусных объектов прямые поставки могут быть экономически целесообразнее при предоплате», — считает Виктор Юрченко.
Есть перспективы
При этом эксперты отмечают, что определенные перспективы у наращивания прямых поставок имеются. Виктор Юрченко полагает, что расширению этой практики мешают и нерыночные факторы. «Одно из самых главных препятствий — плохое планирование строительных работ на объекте. Сюда же можно отнести недостаточную финансовую дисциплину при отгрузках в кредит. Также мешает практике прямых поставок неготовность многих покупателей к электронному документообороту», — говорит он.
В НОСТРОЙ же обращают внимание на злоупотребления в рамках сложившейся системы. Там называют неприемлемым то, что наблюдалось в декабре 2020 — январе 2021 года, когда цены на металл взлетели у дилеров на десятки процентов и когда его перестали отгружать, ссылаясь на то, что не знают, на сколько вырастет цена.
В такой ситуации одним из путей решения проблемы может стать расширение практики прямых поставок. «Строительные компании вынуждены были искать новые варианты покупки и выходить непосредственно на заводы. НОСТРОЙ стал помогать региональным строителям, собирать заявки и вместе с Ассоциацией «Русская сталь» отправлять их на заводы. Начали заключаться прямые контракты. При этом средние цены по ним были на 5–10% ниже, чем те, которые назначали дилеры. НОСТРОЙ предложил для заключения прямых контрактов использовать единую электронную торговую площадку, доступ на которую будут иметь только заводы и подрядчики. Пилотные проекты по таким контрактам сейчас в стадии реализации. Минстрой РФ и Минпромторг РФ поддержали эту инициативу», — резюмируют в НОСТРОЙ.
Со своей стороны, производители стараются развивать сервисы, которые могли бы помочь строительным компаниям работать с ними напрямую. «Нужно развивать сервисное направление. Так, в ТЕХНОНИКОЛЬ для крупных клиентов мы создали Проект Личный Кабинет для КК 2.0. Клиенты через него могут заказывать продукцию, отслеживать статусы заказов, узнать свое сальдо, заказать технический расчет, техническую документацию и пр.»,—- рассказывает Виктор Юрченко.
Таким образом, наблюдается явный интерес со стороны и производителей, и строительных компаний к наращиванию объемов прямых поставок, что должно сыграть позитивную роль в повышении экономической эффективности работы отрасли.
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы снова смогут работать с проектами в зонах с особыми условиями использования территорий.
В конце июля Госдума РФ утвердила законопроект с поправками в Градкодекс РФ. В частности, документом были исключены принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы.
Снова в деле
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента НОЭКС Александра Орта, конечно, сегмент негосударственной экспертизы сильно пострадал от принятия 342-ФЗ. За прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до примерно 350 (включая государственные). «Особенно это коснулось Санкт-Петербурга, практически целиком расположенного в ЗОУИТ. Только наша компания, по скромным подсчетам, за прошедший год недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. Это значительный урон, приведший, в частности, к вынужденному сокращению штатной численности», – сообщил он.
«Мы и наши коллеги обращались в судебные инстанции, общественные организации, органы исполнительной и законодательной власти различного уровня. Большую работу провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ», – подчеркнул Александр Орт.
«В скором времени мы получим исчерпывающий перечень объектов, подлежащих госэкспертизе. Ориентироваться заказчику будет намного проще, негосударственные экспертизы получат возможность опять нарастить объемы работы», – отмечает генеральный директор ООО «Центр ЭСП» Кирилл Белоусов.
Больше самостоятельности
По мнению участников рынка, в ближайшее время нужно навести порядок в экспертном сообществе. В нем не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим институт негосударственной экспертизы. Для этого необходимо прежде всего консолидировать сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций негосударственной экспертизы и ввести саморегулирование. Александр Орт полагает, что еще одним шагом в регулировании работы негосударственных экспертиз является ликвидация барьеров с государственной. Рассмотрение проектной документации бюджетных, особо опасных и уникальных объектов должно быть обязательным в Главгосэкспертизе, Остальные экспертные организации могут стать вневедомственными, войти в профильную СРО и рассматривать проекты всех инвестиционных объектов.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что в настоящее время в строительстве (и, в частности, в сфере экспертизы) все сильно зарегулировано. При этом в отрасли происходят постоянные изменения, к которым участники рынка не успевают привыкнуть. Только в Градкодекс РФ за последние два года было внесено 10 существенных изменений в объеме более 300 страниц.
«Основной целью формирования института негосударственной экспертизы была ликвидация монополии госэкспертизы и снижение административного давления на бизнес. Вместе с тем отдельные положения, вносимые в законодательные акты, создают ситуации, которые существенно затрудняют деятельность организаций негосударственной экспертизы и восстанавливают монополию государственной, а некоторые структуры неправомерно используют положения изменений, внесенных в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, для ограничения полномочий негосударственной экспертизы. Хорошо, что сейчас неоднократные обращения экспертного сообщества в федеральные органы власти дали положительные результаты», – отмечает специалист.
Больше самостоятельности дать «не-госке» считает важным и генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик. По его словам, институт негосударственной экспертизы уже достаточно заорганизован – и смысла вводить еще какие-либо ограничения нет. «Несмотря на прошедший год «выживания», стратегический выбор в пользу развития рыночных отношений в системе экспертизы сделан. Негосударственная экспертиза и в дальнейшем будет создавать наиболее благоприятный инвестиционный фон для строительного бизнеса», – добавил эксперт.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ»,вице-президент НОЭКС:
– Я рад, что профессиональное мнение было услышано и законодатели нашли возможность устранения двусмысленностей в правовых актах, которые создавали большое количество проблем заказчикам при обращении за разрешениями на строительство в различных регионах РФ. В скором времени мы все увидим положительный эффект этих изменений: в новых интересных проектах, в возведенных зданиях, в улыбках горожан.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-проект»:
– Прошло более семи лет со времени принятия закона о создании института негосударственной экспертизы. Фактов, подтверждающих снижение безопасности объектов, после введения «негоски» не выявлено. Из СМИ за последние годы мы знаем об авариях в результате некачественной проектной документации. А из материалов судебных заседаний и публикаций следует, что аварии произошли, в частности, из-за нарушений строительных норм, из-за проектных ошибок и недосмотра этого брака органами госэкспертизы. Считаю целесообразным наложить мораторий на внедрение каких-либо дополнительных новшеств.
Сергей Вдовенко, генеральный директор ООО «Амеланд»:
– После внесения изменений в Градкодекс предмет экспертизы проектной документации дополнился проверкой сметной стоимости строительства объектов. Теперь перед началом строительных работ застройщику необходимо иметь полный комплект проектной документации с экспертным заключением. Также теперь экспертиза документации, помимо оценки ее соответствия заданию на проектирование, включает в себя и проверку ее на соответствие техрегламентам, связанным со значимыми объектами наследия, с окружающей средой и т. д. Это нововведение, хотя и предназначается для объектов госкомпаний и бюджетных организаций, – актуально для всех, так как повышает качество строительства.