От апартов ждут дальнейшего роста
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в период пандемии продемонстрировал особую стойкость. Спрос на юниты сохранился на высоком уровне, и эксперты прогнозируют продолжения развития этого тренда. Следствием этих ожиданий стал запуск проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir.
Стойкий и гибкий
Из всех видов коммерческой недвижимости, сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. «Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по дологосрочному проживанию. После того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок. В целом это дало гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами и обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
В результате, по ее словам, рынок апартаментов в Петербурге в 2020 году во многом вторил первичному рынку жилья. Главным фактором стал высокий уровень спроса. «Его динамика в сегментах апартов и новостроек была примерно одинакова: высокий уровень в первом квартале, достаточно сильный спад – во втором и новый мощный рост – в третьем и четвертом», - рассказывает эксперт.
Всего в городе было реализовано 5,5 тыс. апартаментов, что на 1% выше значения 2019 года. На фоне того, что выход на рынок новых проектов был совсем небольшим (5 апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя предыдущего года), активный спрос привел к резкому сокращению предложения. «По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец – около 5 тыс. Объем предложения за год сократился на 49%», - констатировала Светлана Московченко.
Закономерным следствием стал достаточно серьезный рост средних цен на юниты. Сервисные апартаменты (на которые в Петербурге приходится порядка 76% предложения), по оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, подорожали за год на 17%. На конец декабря 2020 года они продавались в среднем по цене 179 тыс. рублей за «квадрат».
По словам Светланы Московченко, высокий уровень спроса стал следствием того, что, несмотря на сложную ситуацию в туристической области, апартаменты сохранили высокую привлекательность как инструмент инвестирования. Небольшие суммы покупки и возможность получения пассивного дохода в будущем стимулировали их востребованность. «Несмотря на то, что государственная программа льготного ипотечного кредитования не распространялась на апартаменты, многие застройщики совместно с банками предоставляли специальные продукты с низкими процентными ставками (от 4,05%), что стало эффективной мерой для привлечения покупателей», - отмечает она.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает высокий интерес со стороны инвесторов. «Еженедельно мы заключаем сделки, по которым покупатель приобретает сразу 5-10 юнитов в наших проектах», - говорит он.
Тренд неизменен
По оценке специалистов в ближайшие годы тенденция активного роста сегмента апартаментов останется неизменной. «Мы прогнозируем на 2021 год сохранение стабильно высоких показателей спроса. Причинами этого станут уменьшение заболеваемости коронавирусом, восстановление туристической отрасли, сниженные ставки по ипотеке, а также отложенный спрос», - считает Светлана Московченко. По ее словам, также сохранится тренд роста средней цены на апартаменты: «Во всяком случае, предпосылок для обратного мы не наблюдаем».
Сергей Софронов со своей стороны прогнозирует сохранение в 2021 году спроса на апартаменты на уровне не меньшем, чем в прошлом году – порядка 5 тыс. юнитов. «Также мы считаем, что цены продолжат рост, причем, возможно, темпы его будут даже опережать подорожание жилья. Это обусловлено сравнительно низким уровнем предложения», - говорит он.
По словам Светланы Московченко, растущий тренд не сможет затормозить даже сохраняющаяся законодательная неурегулированность правового статуса апартаментов. Она напомнила, что этот вопрос должен быть решен к 1 августа 2021 года и выразила надежду, что, наконец, будет выполнено четкое юридическое размежевание несервисных апартаментов («псевдожилья», превалирующего на рынке Москвы) и сервисных (близких по функционалу к гостиницам, распространенных в Петербурге).
К ключевым трендам на перспективу эксперт отнесла также рост конкуренции. «Ценовой разрыв между различными комплексами будет увеличиваться. Одни объекты смогут аккумулировать спрос за счет удачной локации и профессионального управления, в то время как другие комплексы будут вынуждены привлекать клиентов за счет определенного демпинга», - считает она.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2021 году ожидается выход в продажу семи новых проектов с общим номерным фондом около 2 тыс. юнитов. К вводу в эксплуатацию также запланировано семь объектов площадью 90 тыс. кв. м суммарно на 2,6 тыс. апартаментов.
В будущее – с Avenir
Такие оптимистические перспективы не могут не стимулировать интереса девелоперов к сегменту. Свидетельством этого стал запуск ГК «ПСК» проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir (в переводе с французского – «будущее»).
В настоящее время к ней отнесены три проекта холдинга: Putilov Avenir на пр. Стачек, 64, Kirovsky Avenir на Кронштадтской ул., 9, и Moskovsky Avenir на Киевской, ул. 5 (проект, недавно купленный у RBI). Они дифференцируются по звездности и форматам размещения от Upscale до Midscale. Строительство всех объектов ведется собственным генподрядным подразделением ГК «ПСК».
Возведение Putilov Avenir идет активными темпами, начало продаж намечено на середину 2021 года, а к концу года его уже планируется сдать. Еще два проекта сети пока находятся на нулевом цикле работ. На рынок юниты в них будут выведены ближе к концу этого года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2022 год. Все апарт-отели Avenir строятся с привлечением проектного финансирования от Сбербанка. Общая сумма инвестиций в создание сети достигает 4 млрд рублей.
Для управления сетью новой сетью, а также апарт-комплексом START, строящимся на Парнасе, холдинг образовал в своей структуре новое подразделение – УК PSK Invest. «ГК «ПСК» в настоящее время является крупнейшим в Петербурге девелопером в сегменте сервисных апарт-отелей – и по числу реализуемых проектов, и по количеству юнитов – 4345, и по общей площади объектов – порядка 127 тыс. кв. м. Так что создание собственной брендированной сети и своей управляющей компании является логичным шагом в развитии холдинга», - отметил Сергей Софронов, добавив, впрочем, что это не означает, что компания намерена свернуть другой свой бизнес, в частности, строительство жилья.
По словам генерального директора PSK Invest Анны Пановой, Avenir станет самой большой сетью апарт-отелей в Петербурге. «Это очень важно, поскольку создавать профессиональную УК с высоким уровнем сервиса для управления одним комплексом – нерентабельно и, соответственно, нецелесообразно», - подчеркивает она.
Сергей Софронов добавил, что в ГК «ПСК» рассматривали альтернативные варианты, с привлечением внешней УК или гостиничного оператора. «Но создание своей управляющей компании показалось нам наиболее правильным решением. В этом случае мы можем гарантировать покупателям наших юнитов высокий уровень сервиса. Кроме того, это обеспечивает высокую оперативность приятия решений, важность чего наглядно продемонстрировала пандемия», - говорит он.
Анна Панова отметила также, что, несмотря на то, что ни один из проектов, которыми будет управлять PSK Invest, еще не построен, УК нужна уже сегодня. «Дело в том, что будущие управленцы должны принимать активное участие уже в проектировании объекта, оценивая удобство и комфортность эксплуатации как для работников УК, так и для будущих жильцов комплекса», - считает эксперт.
Предполагается, что PSK Invest будет управлять и другими апарт-отелями, которые в будущем построит ГК «ПСК», а вот брать в эксплуатацию объекты других девелоперов в компании пока не планируют.
Законодательное собрание Ленинградской области на прошлой неделе во втором и третьем чтениях приняло проект областного закона «Об областном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов».
Бюджет остается социально ориентированным, а доходная и расходная его части на 2020 год впервые утверждены выше фактических показателей 2019-го.
Доходная часть бюджета региона (с учетом средств из федерального бюджета на реализацию нацпроектов) в 2020 году составит 146 млрд рублей, в 2021 году – 153,4 млрд рублей, в 2022 году – 161,4 млрд рублей.
Расходы на 2020 год утверждены в объеме 154,1 млрд рублей, на 2021 год – 162 млрд рублей, на 2022 год – 166 млрд рублей. Дефицит составит 8 млрд рублей (6% от собственных доходов) в 2020 году и к 2022 году сократится до 4,5 млрд рублей (3%).
Социальную ориентацию подтверждают запланированные расходы. Так, в 2020 году предполагается потратить 35,1 млрд рублей на здравоохранение, 25,7 млрд рублей – на образование, 21 млрд рублей – на другие социальные программы.
Комитет по здравоохранению уже знает, куда будут направлены средства, выделенные на соответствующую статью. В частности, планируется провести ремонт в 34 объектах, в том числе в Токсовской больнице, подразделениях Ленинградской областной клинической больницы, в детских поликлиниках в Пикалёво, Волосово, Подпорожья, в Рощинской межрайонной больнице и т. д.
Председатель постоянной комиссии по бюджету и налогам Татьяна Бездетко отметила рост параметров бюджета на протяжении пяти лет. «Наиболее существенным стало увеличение расходов на социальную сферу: рост ассигнований на образование составил 177,7%, на здравоохранение – 122,6%, культуру – 205,9%, социальную политику – 201,4%, физкультуру и спорт – 164,2%. Существенно вырос объем финансирования Адресной инвестиционной программы, а это очень сложная задача», – добавила она.
Кроме того, принятый документ предусматривает увеличение расходов на Адресную инвестиционную программу, в том числе благоустройство дворовых и общественных территорий. Так, 220 млн рублей направлено дополнительно на ремонт дворовых территорий, еще 1,4 млн рублей – на благоустройство общественных зон. Дополнительные расходы – результат обсуждения проекта бюджета в постоянных комиссиях областного парламента.
Как сообщает пресс-служба ЗакС, в ходе обсуждения депутаты внесли 57 поправок, 56 из которых было одобрено, одна отклонена по объективным причинам.
6 декабря в Санкт-Петербурге состоялась конференция на тему «Актуальные вопросы и тенденции развития современных систем управления охраной труда в строительной отрасли».
Участниками мероприятия стали руководители строительных компаний Петербурга и Ленинградской области, представители саморегулируемых организаций, специалисты по охране труда и промышленной безопасности в области строительства, студенты и аспиранты профильных вузов.
Организатором конференции выступила Ассоциация «Национальное объединение строителей», модерировал пленарное заседание координатор НОСТРОЙ по СЗФО, член Совета НОСТРОЙ, председатель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Никита Загускин.
В пленарном заседании в качестве спикеров приняли участие исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, заместитель председателя Комитета по труду и занятости населения Санкт-Петербурга Пётр Тищенко, заместитель руководителя Государственной инспекции труда в городе Санкт-Петербурге – заместитель главного государственного инспектора труда в городе Санкт-Петербурге (по охране труда) Игорь Беляев, начальник отдела охраны труда и государственной экспертизы условий труда Комитета по труду и занятости населения Санкт-Петербурга Константин Дженжеруха, и.о. начальника отдела инженерного обеспечения Управления капитального строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергей Веркеев, начальник отдела строительного контроля подведомственной комитету организации ГКУ «Управление строительства Ленинградской области» Александр Матвеев, заведующей кафедрой техносферной безопасности Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, руководитель проекта SAFECON Виталий Цаплин, руководитель отдела стандартизации и технического регулирования Единого национального объединения труда Алексей Елистратов и начальник отдела трудовых мигрантов с безвизовым порядком въезда Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр трудовых ресурсов» Сергей Лукьяненко.
Виктор Прядеин в своем приветствии участникам конференции выразил благодарность всем присутствующим за проявленный высокий интерес к мероприятию со стороны петербургских специалистов по охране труда.
В своем докладе исполнительный директор НОСТРОЙ остановился на разделах законодательства, которые обеспечивают соблюдение требований техники безопасности в процессе строительных работ и правил охраны труда, а также пояснил, какими законодательными актами осуществляется контроль установленных требований со стороны СРО.
Наибольший интерес участников конференции вызвала демонстрация спикером инновационных программных продуктов, использующих технологию компьютерного зрения на объектах строительства и производства. Новейшие разработки направлены на идентификацию, контроль, сбор и анализ данных по оснащенности рабочего персонала СИЗ, нарушениям правил нахождения лиц в опасных зонах и пр.
Никита Загускин добавил: «Система видеофиксации, которая позволяет выявлять нарушения, хорошо известна и широко используется в различных сферах. Надеемся, в ближайшее время строительство также активно перейдет на программное обеспечение для контроля требований по охране и безопасности труда ввиду того, что отсутствие человеческого фактора максимально упрощает многие контрольные процедуры».
О порядке взаимодействия Государственной инспекции труда, СРО и строительных организаций по проведению надзорных мероприятий по соблюдению требований охраны труда рассказал Игорь Беляев. Также он привел данные по травматизму в строительстве по состоянию на конец 2019 года, основными причинами которого по-прежнему являются: недостатки в обучении персонала, низкая квалификация специалистов по ОТ и руководящего состава строительных компаний, отсутствие необходимых документов на производство строительных работ, неудовлетворительное состояние ограждающих и защитных конструкций на строительных площадках и т.д.
Сергей Веркеев и Александр Матвеев поделились опытом реализации современных систем управления охраной труда на строительных объектах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В частности, в Сосновом Бору возводится Центр волейбола, претендующий на звание образцового объекта, построенного по всем стандартам требований охраны и безопасности труда.
Константин Дженжеруха отметил, что в Санкт-Петербурге за текущий год было зафиксировано 43 несчастных случая на строительных площадках, из которых 9 со смертельным исходом, 25 тяжелых и 2 случая с вопиющим нарушением требований охраны труда и техники безопасности. Однако положительным моментом можно считать то, что в этом году Россия наконец-то присоединилась к международной концепции «Нулевого травматизма» (Vision Zero), что должно повлиять на повышение безопасности в строительстве.
О системе подбора кадров для строительных организаций Санкт-Петербурга, разработанной «Центром трудовых ресурсов», рассказал Сергей Лукьяненко. Учреждение проводит политику оповещения, консультирования и правовой поддержки трудовых мигрантов с безвизовым въездом, а также профориентационные мероприятия для молодёжи.
Виталий Цаплин ознакомил участников мероприятия с ходом реализации международного проекта SAFECON, в рамках которого завершается строительство Парка безопасности «Умный город» на территории Ленинградской области.
О необходимых мероприятиях, которые должны проводить строительные компании для соответствия требованиям СТО НОСТРОЙ 8.1.1.-2019 «Системы управления охраной труда в строительных организациях. Порядок создания и внедрения», рассказал Алексей Елистратов.
Завершая пленарную часть конференции, Пётр Тищенко поблагодарил НОСТРОЙ за внимательное отношение к вопросу охраны труда и безопасности на стройплощадках, выразив уверенность, что при таком подходе концепция «Нулевого травматизма» в нашей стране может быть реализуема.
Спикеры отметили высокую активность и заинтересованность аудитории, поскольку в ходе планерного заседания слушатели задавали докладчикам много злободневных вопросов, а также делились своим опытом, возникающими в процессе работы проблемами и озвучивали свои предложения.
Вторая часть конференции прошла в формате интерактивной деловой игры «Брейн-ринг «Профессиональные риски в строительстве: идентификация, оценка, управление». Все участники мероприятия, включая спикеров конференции, были разделены на команды, которые за короткий срок должны были определить нарушения правил охраны труда во фрагментах кинофильмов «Операция «Ы» и другие приключения Шурика», «Высота» и пр. Победу в игре одержала команда СПБГАСУ под руководством Виталия Цаплина.
Участниками конференции было высказано пожелание продолжить общение с представителями государственных органов исполнительной власти на темы, волнующие специалистов охраны труда, а формат интерактивной игры «брейн-ринг» был единодушно признан эффективным способом формирования новых неформальных коммуникаций внутри профессионального сообщества.