От апартов ждут дальнейшего роста
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в период пандемии продемонстрировал особую стойкость. Спрос на юниты сохранился на высоком уровне, и эксперты прогнозируют продолжения развития этого тренда. Следствием этих ожиданий стал запуск проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir.
Стойкий и гибкий
Из всех видов коммерческой недвижимости, сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. «Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по дологосрочному проживанию. После того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок. В целом это дало гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами и обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
В результате, по ее словам, рынок апартаментов в Петербурге в 2020 году во многом вторил первичному рынку жилья. Главным фактором стал высокий уровень спроса. «Его динамика в сегментах апартов и новостроек была примерно одинакова: высокий уровень в первом квартале, достаточно сильный спад – во втором и новый мощный рост – в третьем и четвертом», - рассказывает эксперт.
Всего в городе было реализовано 5,5 тыс. апартаментов, что на 1% выше значения 2019 года. На фоне того, что выход на рынок новых проектов был совсем небольшим (5 апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя предыдущего года), активный спрос привел к резкому сокращению предложения. «По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец – около 5 тыс. Объем предложения за год сократился на 49%», - констатировала Светлана Московченко.
Закономерным следствием стал достаточно серьезный рост средних цен на юниты. Сервисные апартаменты (на которые в Петербурге приходится порядка 76% предложения), по оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, подорожали за год на 17%. На конец декабря 2020 года они продавались в среднем по цене 179 тыс. рублей за «квадрат».
По словам Светланы Московченко, высокий уровень спроса стал следствием того, что, несмотря на сложную ситуацию в туристической области, апартаменты сохранили высокую привлекательность как инструмент инвестирования. Небольшие суммы покупки и возможность получения пассивного дохода в будущем стимулировали их востребованность. «Несмотря на то, что государственная программа льготного ипотечного кредитования не распространялась на апартаменты, многие застройщики совместно с банками предоставляли специальные продукты с низкими процентными ставками (от 4,05%), что стало эффективной мерой для привлечения покупателей», - отмечает она.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает высокий интерес со стороны инвесторов. «Еженедельно мы заключаем сделки, по которым покупатель приобретает сразу 5-10 юнитов в наших проектах», - говорит он.
Тренд неизменен
По оценке специалистов в ближайшие годы тенденция активного роста сегмента апартаментов останется неизменной. «Мы прогнозируем на 2021 год сохранение стабильно высоких показателей спроса. Причинами этого станут уменьшение заболеваемости коронавирусом, восстановление туристической отрасли, сниженные ставки по ипотеке, а также отложенный спрос», - считает Светлана Московченко. По ее словам, также сохранится тренд роста средней цены на апартаменты: «Во всяком случае, предпосылок для обратного мы не наблюдаем».
Сергей Софронов со своей стороны прогнозирует сохранение в 2021 году спроса на апартаменты на уровне не меньшем, чем в прошлом году – порядка 5 тыс. юнитов. «Также мы считаем, что цены продолжат рост, причем, возможно, темпы его будут даже опережать подорожание жилья. Это обусловлено сравнительно низким уровнем предложения», - говорит он.
По словам Светланы Московченко, растущий тренд не сможет затормозить даже сохраняющаяся законодательная неурегулированность правового статуса апартаментов. Она напомнила, что этот вопрос должен быть решен к 1 августа 2021 года и выразила надежду, что, наконец, будет выполнено четкое юридическое размежевание несервисных апартаментов («псевдожилья», превалирующего на рынке Москвы) и сервисных (близких по функционалу к гостиницам, распространенных в Петербурге).
К ключевым трендам на перспективу эксперт отнесла также рост конкуренции. «Ценовой разрыв между различными комплексами будет увеличиваться. Одни объекты смогут аккумулировать спрос за счет удачной локации и профессионального управления, в то время как другие комплексы будут вынуждены привлекать клиентов за счет определенного демпинга», - считает она.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2021 году ожидается выход в продажу семи новых проектов с общим номерным фондом около 2 тыс. юнитов. К вводу в эксплуатацию также запланировано семь объектов площадью 90 тыс. кв. м суммарно на 2,6 тыс. апартаментов.
В будущее – с Avenir
Такие оптимистические перспективы не могут не стимулировать интереса девелоперов к сегменту. Свидетельством этого стал запуск ГК «ПСК» проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir (в переводе с французского – «будущее»).
В настоящее время к ней отнесены три проекта холдинга: Putilov Avenir на пр. Стачек, 64, Kirovsky Avenir на Кронштадтской ул., 9, и Moskovsky Avenir на Киевской, ул. 5 (проект, недавно купленный у RBI). Они дифференцируются по звездности и форматам размещения от Upscale до Midscale. Строительство всех объектов ведется собственным генподрядным подразделением ГК «ПСК».
Возведение Putilov Avenir идет активными темпами, начало продаж намечено на середину 2021 года, а к концу года его уже планируется сдать. Еще два проекта сети пока находятся на нулевом цикле работ. На рынок юниты в них будут выведены ближе к концу этого года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2022 год. Все апарт-отели Avenir строятся с привлечением проектного финансирования от Сбербанка. Общая сумма инвестиций в создание сети достигает 4 млрд рублей.
Для управления сетью новой сетью, а также апарт-комплексом START, строящимся на Парнасе, холдинг образовал в своей структуре новое подразделение – УК PSK Invest. «ГК «ПСК» в настоящее время является крупнейшим в Петербурге девелопером в сегменте сервисных апарт-отелей – и по числу реализуемых проектов, и по количеству юнитов – 4345, и по общей площади объектов – порядка 127 тыс. кв. м. Так что создание собственной брендированной сети и своей управляющей компании является логичным шагом в развитии холдинга», - отметил Сергей Софронов, добавив, впрочем, что это не означает, что компания намерена свернуть другой свой бизнес, в частности, строительство жилья.
По словам генерального директора PSK Invest Анны Пановой, Avenir станет самой большой сетью апарт-отелей в Петербурге. «Это очень важно, поскольку создавать профессиональную УК с высоким уровнем сервиса для управления одним комплексом – нерентабельно и, соответственно, нецелесообразно», - подчеркивает она.
Сергей Софронов добавил, что в ГК «ПСК» рассматривали альтернативные варианты, с привлечением внешней УК или гостиничного оператора. «Но создание своей управляющей компании показалось нам наиболее правильным решением. В этом случае мы можем гарантировать покупателям наших юнитов высокий уровень сервиса. Кроме того, это обеспечивает высокую оперативность приятия решений, важность чего наглядно продемонстрировала пандемия», - говорит он.
Анна Панова отметила также, что, несмотря на то, что ни один из проектов, которыми будет управлять PSK Invest, еще не построен, УК нужна уже сегодня. «Дело в том, что будущие управленцы должны принимать активное участие уже в проектировании объекта, оценивая удобство и комфортность эксплуатации как для работников УК, так и для будущих жильцов комплекса», - считает эксперт.
Предполагается, что PSK Invest будет управлять и другими апарт-отелями, которые в будущем построит ГК «ПСК», а вот брать в эксплуатацию объекты других девелоперов в компании пока не планируют.
Цифровизация экономики признана на государственном уровне столь важной задачей, что в целях ее развития инициирован национальный проект. Для строительной отрасли одним из актуальных направлений в этой сфере является внедрение BIM-технологий. Тем не менее, Росстандарт отменил только год назад утвержденные ГОСТы по информационному моделированию.
2019 год многими уже был объявлен «годом великого перелома» в деле развития BIM-технологий в России. Летом прошлого года в Градкодекс были внесены поправки, вводящие в правовое поле понятие информационной модели. А 1 сентября вступили в силу первые ГОСТы в этой сфере, утвержденные приказами Росстандарта. Но затем что-то пошло не так.
Приказным порядком
Приказом №30-ст от 5 февраля 2020 года Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) отменило национальные стандарты ГОСТ Р 58439.1-2019 «Организация информации о строительных работах. Информационный менеджмент в строительстве с использованием технологии информационного моделирования. Часть 1. Понятия и принципы» и ГОСТ Р 58439.2-2019 «Организация информации о строительных работах. Информационный менеджмент в строительстве с использованием технологии информационного моделирования. Часть 2. Стадия капитального строительства».
По оценке специалистов ведомства, национальные стандарты противоречили целому ряду федеральных законов, в частности, Градкодексу РФ, Закону № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» и Закону № 162-ФЗ «О стандартизации в РФ».
Подробных разъяснений о причине столь радикального демарша «Строительному Еженедельнику» оперативно получить в Росстандарте не удалось. В Минстрое РФ, в ведении которого находится стандартизация процессов в области BIM-технологий, также не прокомментировали это решение. Между тем в строительном сообществе развернулось бурное обсуждение приказа Росстандарта.
Alarm
Многие эксперты крайне негативно восприняли новость о действиях Росстандарта. «Отменены два основополагающих ГОСТ Р по управлению информацией на основе BIM. Это документы на базе международных ISO 19650-1, -2. Один из «убитых» стандартов был посвящен основным принципам и концепциям BIM, второй закрывал стадии капитальных затрат. На подходе в ISO еще продолжение этой серии, в том числе по стадии эксплуатации, по безопасности (information security), по безопасности на стройплощадке (health and safety) и т. д. Теперь мы в РФ – мимо этого продолжения. Я отлично знаю историю появления этих стандартов (британские PAS’ы серии 1192 как лучший мировой образец, подкрепленный многолетней практикой, затем долгое и кропотливое согласование международным комитетом и затем работа российского ПК 5 в прошлой его реинкарнации с мучительными, но честными очными профессиональными согласованиями). Сейчас все цивилизованные страны разрабатывают национальные приложения, методические рекомендации к ISO 19650 для адаптации и практического применения. Международные проекты давно уже опираются на положения этих стандартов. Мы теперь мимо. По этому направлению мы скатились к положению страны третьего мира, которая вообще не смыслит, куда идет общий тренд развития», – так эмоционально отреагировала на решение Росстандарта в своем блоге генеральный директор компании «Конкуратор» Марина Король.
Ту же позицию занимает глава рабочей группы по внедрению BIM-технологий при Минстрое РФ Арсентий Сидоров, генеральный директор НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон»). «Отмененные два ГОСТа направлены на формирование стандартизированных и качественных подходов в организации взаимодействия между всеми участниками процесса при использовании инновационной технологии. Поскольку технология информационного моделирования еще нова и многие компании только обращают внимание на возможность ее использования в пилотных проектах, как раз ГОСТы и должны были способствовать правильному применению новых подходов и созданию качественно выполненных информационных объектов строительства. Также ГОСТы были универсальными и могли использоваться не только в коммерческих компаниях, но и в рамках государственных контрактных взаимоотношений с подрядными организациями и организациями заказчика. Аннулирование стандартов может существенно замедлить реализацию проектов с применением информационного моделирования», – уверен он.
«Если мы планируем оставить международный опыт и идти собственным путем, отказавшись от «протоптанных» международных норм и практик, то данное действие откинет нас в прошлое минимум на 3-5 лет, а также добавит существенные затраты в сферу информационного моделирования», – добавляет менеджер по интеграции информационного моделирования компании «AECOM Россия» Сергей Колесников.
Процедурный вопрос
Неприятие экспертов вызывает и «технология» отмены ГОСТов. «В качестве основания для отмены стандартов преподносятся якобы имеющиеся противоречия между стандартами и принятым в ФЗ-151 определением информационной модели. При этом экспертизы противоречий не проводилось», – отмечает Марина Король.
Арсентий Сидоров считает, что серьезных противоречий с действующим законодательством в отмененных ГОСТах не было. «На наш взгляд, ГОСТы, если даже и имели ошибки, то незначительные по сравнению с их ценностью и необходимостью. И даже сама процедура отмены стандартов без проведения соответствующей экспертизы и разбирательства дела с привлечением экспертного сообщества является вопиющей несправедливостью», – говорит он.
Нормы, требующей проведения экспертизы именно при отмене стандартов, нет. Она осуществляется при утверждении стандартов. Процедура отмены, как таковая, подробно на уровне законодательства не регламентирована. Но согласно ГОСТ Р 1.2-2016, в котором прописаны правила приостановки действия и отмены ГОСТов, должно быть публичное обсуждение и заключение курирующего технического комитета о целесообразности отмены. Но ГОСТы – это сфера добровольного применения. Маловероятно, что приказ Росстандарта будет отменен в связи с несоблюдением ГОСТа», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«Проведение независимой экспертизы для отмены ГОСТа не требуется, однако, согласно п. 6 ст. 27 Закона № 162-ФЗ, в случае планируемой отмены национального стандарта Росстандарт не менее чем за один год должен проинформировать Правительство РФ – что в данном случае, очевидно, не могло быть сделано. В целом сама по себе отмена столь недавно утвержденных ГОСТов, безусловно, вызывает вопросы, в первую очередь, по части качества работы самого Росстандарта», – добавляет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
Что дальше?
Однако не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что решение Росстандарта повлечет за собой критические проблемы. «Национальные стандарты по общему правилу применяются на добровольной основе. В связи с этим, а также с учетом того, что данные ГОСТы были введены в действие только 1 сентября 2019 года, их отмена вряд ли повлечет за собой серьезные последствия», – говорит Вероника Перфильева.
«Говоря о последствиях решения Росстандарта, нужно, во-первых, учитывать, что следование ГОСТам – дело добровольное, а во-вторых – четко разделять две сферы применения BIM-технологий. Если говорить о частном бизнесе и реализации различных коммерческих проектов по строительству тех или иных объектов недвижимости, такие действия ведомства не имеют никакого значения. В этой области работают другие принципы, распространение BIM обуславливается экономическим эффектом, повышением качества и скорости работ. Для сферы государственного заказа, которая жестко регламентируется различными нормативными требованиями, решение Росстандарта более критично. Конечно, оно станет тормозом для внедрения BIM-технологий в бюджетной сфере, о необходимости которого сейчас говорят с самых высоких трибун. В целом позицию, занятую ведомством, можно охарактеризовать как непродуктивную. Принимая такие жесткие решения, нужно думать о последствиях, делать какие-то альтернативные предложения», – считает генеральный директор ГК «Бюро техники» Вера Бурцева.
Председатель рабочей группы по внедрению технологии информационного моделирования при координаторе НОПРИЗ по СЗФО Алексей Агафонов подчеркивает, что ситуация с нормативной базой в этой сфере весьма неоднозначна. «Большинство наших партнеров – представителей крупнейших компаний отрасли – считает, что данная документация в настоящий момент не представляет никакой практической ценности. Проектный и девелоперский рынок успешно использует существующие BIM-стандарты, разработанные не теоретиками, а реальными практиками. К процессу формирования актуальной документации также подключились профильные структуры НОПРИЗ, успешно объединяя положительный опыт наших компаний», – рассказывает он.
При этом эксперты убеждены, что нужно искать какие-то выходы из создавшегося ненормального положения. «Мы предлагаем инициировать проведение общественной экспертизы для восстановления ГОСТ Р 58439.1 и ГОСТ Р 58439.2», – говорит Арсентий Сидоров. «В качестве оптимального выхода из ситуации, мне кажется, необходимо в самое ближайшее время провести большую работу и сделать качественную адаптацию данных ГОСТ, согласовать методологию цифровизации, описанную в этих стандартах, с действующими положениями федеральных законов», – соглашается Сергей Колесников.
Мнение
Сергей Колесников, менеджер по интеграции информационного моделирования компании «AECOM Россия»:
– Рассмотрев ГОСТ Р 58439.1-2019 и ГОСТ Р 58439.2-2019 с точки зрения используемой методологии и технической грамотности, мы увидим, что они отлично описывают современные мировые тенденции. Данные стандарты базировались на международном ISO 19650, который является документом, принятым в основе BIM в большинстве европейских стран и уже прошедшим долгий итерационный путь развития вместе с большим количеством реализованных проектов. Отмененные ГОСТы были адаптированы под нашу строительную практику неидеально, особенно хочется отметить применяемую терминологию, из-за которой в значительной мере и проявилось их несоответствие действующему законодательству РФ. Так что они однозначно нуждались в доработке. Но мне кажется, что Росстандарт должен был подойти более тонко, не аннулируя в один миг ГОСТы, а разработать и согласовать документ, устраняющий несоответствия.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– На сегодняшний день работа с BIM в России не носит системного характера. Были созданы хорошие «дорожные карты» перехода на BIM, но полностью реализованы они не были. Поэтому отмена отдельных элементов этой системы, на мой взгляд, не сыграет большой роли. Допускаю, что для некоторых государственных проектов, которые использовали части нормативов как основание для финансирования проектов с BIM, это может играть значение. Однако таких проектов немного, в том числе из-за отсутствия утвержденных расценок и дороговизны проектирования по BIM. Основными драйверами внедрения BIM все еще является бизнес и отраслевые сообщества.
Кстати
Александр Козлов назначен замглавы Минстроя РФ. Он будет отвечать за блок вопросов, связанных с цифровизацией и цифровой трансформацией в сфере строительства и ЖКХ. Соответствующее распоряжение 7 февраля подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
До этого Александр Козлов возглавлял Министерство информационных технологий и связи Челябинской области. «Мое назначение, в том числе, обусловлено тем, что перед Правительством РФ поставлена задача ускоренной цифровой трансформации всех отраслей экономики России», – прокомментировал он переход на новую должность.
Депутаты, чиновники и общественники собрались на круглый стол, поводом для которого послужило обсуждение проекта федерального закона о внесении изменений в ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Эти поправки появились в редакции, предложенной Минкультуры РФ, в целях установления порядка выполнения международных обязательств, вытекающих из Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия от 16 ноября 1972 года.
Соответствующие решения крайне затянулись. Когда же первые предложения Минкультуры РФ увидели свет, они сразу встретили сопротивление строительного лобби. Появление еще одной контролирующей бюрократической охранной структуры в лице далекого ЮНЕСКО при реализации инвестпроектов не могло не испугать участников строительного рынка.
Появилось отрицательное многостраничное заключение экспертного совета НОСТРОЙ, которое в целом сводилось к одной фразе – проект в данной редакции принимать нецелесообразно, необходимо предусмотреть принципиально иной порядок реализации мер по обеспечению сохранности объектов наследия. Однако относительно того, какой это будет порядок, мнения разделились.
Эксперты отмечают, что выполнение Конвенции не подразумевает императивного требования о принятии Комитетом всемирного наследия при ЮНЕСКО положительного решения в отношении проектной документации. Более того, анализ регламентирующих деятельность Комитета документов и реалий его работы показывает, что он просто не смог бы обеспечить принятие таких решений по всему объему строительных работ, в той или иной степени оказывающих воздействие на объекты всемирного наследия.
На практике «содействие в поиске соответствующих решений, гарантирующих полную сохранность выдающейся универсальной ценности объекта», организует Секретариат Комитета при помощи его официальных консультативных органов. Работа ЮНЕСКО строится по принципу «от сессии к сессии» и не предполагает плановых работ по текущим вопросам в рамках персональных направлений.
Маргарита Штиглиц, вице-президент Национального Комитета ИКОМОС-Россия (российское отделение Международного совета по сохранению памятников и достопримечательных мест), предложила свою организацию в качестве экспертной и наиболее близкой к ЮНЕСКО – тем более, что ИКОМОС получил международную аккредитацию и может обеспечить выполнение обязательств, вытекающих из Конвенции.
Однако квалификация этих экспертов, по мнению заместителя председателя КГИОП Алексея Михайлова, еще должна пройти оценку и в РФ (видимо, при Минкультуры РФ). А собственно историко-культурная экспертиза должна остаться в ведении специалистов этого министерства. Общественникам же достанется лишь оценка воздействия работ на выдающуюся универсальную ценность объекта. Причем последнюю еще нужно определить и стандартизировать.
Депутат ЗакС Петербурга Михаил Амосов предложил изыскать средства и сформировать программу. В качестве распорядителя, по его версии, может выступить какой-нибудь фонд. Например, Фонд всемирного наследия.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов отметил, что эксперты в сфере строительства и охраны памятников пришли к единому мнению в отношении подготовленного Минкультуры законопроекта – нельзя даже из самых лучших побуждений вносить дополнительные непродуманные элементы бюрократической волокиты в строительный процесс в исторической части Петербурга. Можно надеяться, что столь однозначный диагноз приведет к полной переработке законопроекта. Пока же эксперты и представители исполнительной власти города решили чаще общаться, а также создать рабочую группу по доработке законопроекта, добавил он.
Эту позицию поддержал эксперт Национального объединения строителей Юрий Курикалов: «Важно, что создаваемая сейчас рабочая группа будет думать не только о порядке контроля, но и о выработке органичного плана управления охраной такого сложного объекта всемирного наследия, как Петербург. Ведь именно это сейчас является наибольшей проблемой в вопросе выполнения Россией обязательств международной Конвенции об охране всемирного наследия».
Мнение
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:
– Внесение конкретного объекта в охранный список многократно увеличивает возможную нагрузку на инвестора при строительстве и реконструкции. Политика как Петербурга, так и федеральных властей в этом вопросе должна быть очень скоординированной, аккуратной и сбалансированной, учитывающей интересы всех сторон – граждан, города, бизнеса.