От апартов ждут дальнейшего роста
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в период пандемии продемонстрировал особую стойкость. Спрос на юниты сохранился на высоком уровне, и эксперты прогнозируют продолжения развития этого тренда. Следствием этих ожиданий стал запуск проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir.
Стойкий и гибкий
Из всех видов коммерческой недвижимости, сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. «Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по дологосрочному проживанию. После того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок. В целом это дало гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами и обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
В результате, по ее словам, рынок апартаментов в Петербурге в 2020 году во многом вторил первичному рынку жилья. Главным фактором стал высокий уровень спроса. «Его динамика в сегментах апартов и новостроек была примерно одинакова: высокий уровень в первом квартале, достаточно сильный спад – во втором и новый мощный рост – в третьем и четвертом», - рассказывает эксперт.
Всего в городе было реализовано 5,5 тыс. апартаментов, что на 1% выше значения 2019 года. На фоне того, что выход на рынок новых проектов был совсем небольшим (5 апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя предыдущего года), активный спрос привел к резкому сокращению предложения. «По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец – около 5 тыс. Объем предложения за год сократился на 49%», - констатировала Светлана Московченко.
Закономерным следствием стал достаточно серьезный рост средних цен на юниты. Сервисные апартаменты (на которые в Петербурге приходится порядка 76% предложения), по оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, подорожали за год на 17%. На конец декабря 2020 года они продавались в среднем по цене 179 тыс. рублей за «квадрат».
По словам Светланы Московченко, высокий уровень спроса стал следствием того, что, несмотря на сложную ситуацию в туристической области, апартаменты сохранили высокую привлекательность как инструмент инвестирования. Небольшие суммы покупки и возможность получения пассивного дохода в будущем стимулировали их востребованность. «Несмотря на то, что государственная программа льготного ипотечного кредитования не распространялась на апартаменты, многие застройщики совместно с банками предоставляли специальные продукты с низкими процентными ставками (от 4,05%), что стало эффективной мерой для привлечения покупателей», - отмечает она.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает высокий интерес со стороны инвесторов. «Еженедельно мы заключаем сделки, по которым покупатель приобретает сразу 5-10 юнитов в наших проектах», - говорит он.
Тренд неизменен
По оценке специалистов в ближайшие годы тенденция активного роста сегмента апартаментов останется неизменной. «Мы прогнозируем на 2021 год сохранение стабильно высоких показателей спроса. Причинами этого станут уменьшение заболеваемости коронавирусом, восстановление туристической отрасли, сниженные ставки по ипотеке, а также отложенный спрос», - считает Светлана Московченко. По ее словам, также сохранится тренд роста средней цены на апартаменты: «Во всяком случае, предпосылок для обратного мы не наблюдаем».
Сергей Софронов со своей стороны прогнозирует сохранение в 2021 году спроса на апартаменты на уровне не меньшем, чем в прошлом году – порядка 5 тыс. юнитов. «Также мы считаем, что цены продолжат рост, причем, возможно, темпы его будут даже опережать подорожание жилья. Это обусловлено сравнительно низким уровнем предложения», - говорит он.
По словам Светланы Московченко, растущий тренд не сможет затормозить даже сохраняющаяся законодательная неурегулированность правового статуса апартаментов. Она напомнила, что этот вопрос должен быть решен к 1 августа 2021 года и выразила надежду, что, наконец, будет выполнено четкое юридическое размежевание несервисных апартаментов («псевдожилья», превалирующего на рынке Москвы) и сервисных (близких по функционалу к гостиницам, распространенных в Петербурге).
К ключевым трендам на перспективу эксперт отнесла также рост конкуренции. «Ценовой разрыв между различными комплексами будет увеличиваться. Одни объекты смогут аккумулировать спрос за счет удачной локации и профессионального управления, в то время как другие комплексы будут вынуждены привлекать клиентов за счет определенного демпинга», - считает она.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2021 году ожидается выход в продажу семи новых проектов с общим номерным фондом около 2 тыс. юнитов. К вводу в эксплуатацию также запланировано семь объектов площадью 90 тыс. кв. м суммарно на 2,6 тыс. апартаментов.
В будущее – с Avenir
Такие оптимистические перспективы не могут не стимулировать интереса девелоперов к сегменту. Свидетельством этого стал запуск ГК «ПСК» проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir (в переводе с французского – «будущее»).
В настоящее время к ней отнесены три проекта холдинга: Putilov Avenir на пр. Стачек, 64, Kirovsky Avenir на Кронштадтской ул., 9, и Moskovsky Avenir на Киевской, ул. 5 (проект, недавно купленный у RBI). Они дифференцируются по звездности и форматам размещения от Upscale до Midscale. Строительство всех объектов ведется собственным генподрядным подразделением ГК «ПСК».
Возведение Putilov Avenir идет активными темпами, начало продаж намечено на середину 2021 года, а к концу года его уже планируется сдать. Еще два проекта сети пока находятся на нулевом цикле работ. На рынок юниты в них будут выведены ближе к концу этого года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2022 год. Все апарт-отели Avenir строятся с привлечением проектного финансирования от Сбербанка. Общая сумма инвестиций в создание сети достигает 4 млрд рублей.
Для управления сетью новой сетью, а также апарт-комплексом START, строящимся на Парнасе, холдинг образовал в своей структуре новое подразделение – УК PSK Invest. «ГК «ПСК» в настоящее время является крупнейшим в Петербурге девелопером в сегменте сервисных апарт-отелей – и по числу реализуемых проектов, и по количеству юнитов – 4345, и по общей площади объектов – порядка 127 тыс. кв. м. Так что создание собственной брендированной сети и своей управляющей компании является логичным шагом в развитии холдинга», - отметил Сергей Софронов, добавив, впрочем, что это не означает, что компания намерена свернуть другой свой бизнес, в частности, строительство жилья.
По словам генерального директора PSK Invest Анны Пановой, Avenir станет самой большой сетью апарт-отелей в Петербурге. «Это очень важно, поскольку создавать профессиональную УК с высоким уровнем сервиса для управления одним комплексом – нерентабельно и, соответственно, нецелесообразно», - подчеркивает она.
Сергей Софронов добавил, что в ГК «ПСК» рассматривали альтернативные варианты, с привлечением внешней УК или гостиничного оператора. «Но создание своей управляющей компании показалось нам наиболее правильным решением. В этом случае мы можем гарантировать покупателям наших юнитов высокий уровень сервиса. Кроме того, это обеспечивает высокую оперативность приятия решений, важность чего наглядно продемонстрировала пандемия», - говорит он.
Анна Панова отметила также, что, несмотря на то, что ни один из проектов, которыми будет управлять PSK Invest, еще не построен, УК нужна уже сегодня. «Дело в том, что будущие управленцы должны принимать активное участие уже в проектировании объекта, оценивая удобство и комфортность эксплуатации как для работников УК, так и для будущих жильцов комплекса», - считает эксперт.
Предполагается, что PSK Invest будет управлять и другими апарт-отелями, которые в будущем построит ГК «ПСК», а вот брать в эксплуатацию объекты других девелоперов в компании пока не планируют.
Почему яркие дилетанты, и даже роботы, продают лучше средних профессионалов? Как с помощью нестандартных методов продвижения организовывать продажи объектов недвижимости? Эти и другие феномены привлечения внимания обсудили на вебинаре «Три парадокса и три волшебные таблетки для продаж недвижимости в период пандемии» из серии «О недвижимости доступно».
Модератором on-line дискуссии по традиции выступил Управляющий партнер MITSAN CONSULTING, член Экспертного совета НОСТРОЙ Дмитрий Желнин.
- Сегодня речь пойдет о новых, интересных и уникальных техниках продаж недвижимости в условиях нынешней эпидемиологической обстановки, а расскажут об этом потомки тех, кто прожил тиф и испанку, - отметил Дмитрий Желнин, открывая вебинар и представляя участников.
Специальный гость серии вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз отметил положительные стороны вынужденной самоизоляции, вызванной пандемией коронавируса.
- Сегодняшняя ситуация стимулирует к появлению новых, технологических и информационных возможностей, - отметил Антон Мороз, - и, на мой взгляд, работу подобных вебинаров нужно продвигать, поскольку такой нестандартный подход к продажам недвижимости в свою очередь стимулирует застройщиков иначе смотреть на процесс.
Сегодня без креативного подхода успехов в продаже недвижимости достичь действительно трудно. В ход идут и визуализация квартир, и виртуальные тура по объектам, и on-line экскурсии. Огромные билборды в современных условиях проигрывают интернет-баннерам, привлекая молодых покупателей, а использование девелоперами и застройщиками ресурсов соцсетей и мессенджеров, расширяет аудиторию в целом.
В подтверждение этому учредитель Sales Machine Тимур Захарченко рассказал участникам вебинара о первой продаже квартиры в TikTok, о коммерческих блогах жилой недвижимости и представил имеющиеся у их компании кейсы.
- Все меньше людей пользуются звонками и всё больше – переписываются, отметил Тимур Захарченко. - Поэтому те компании, которые в своё время обратили внимание на мессенджеры и активно их развивали – сейчас находятся в выигрыше.
Продолжая тему нестандартного подхода к продажам недвижимости, CEO рекламного агентства Digital Bands Павел Кац рассказал об опыте построения мотивации дистанционной команды и обратил внимание на то, что используемые сейчас чат-боты никогда не смогут заменить человека, т.к. важна эмоциональная составляющая и понимание покупателя.
- Ставка на живое общение оправдана, поскольку люди больше продают за счёт индивидуализированного подхода к каждому клиенту, - подчеркнул Павел Кац.
Также в ходе своего выступления спикер подчеркнул важность понимания и руководителей и сотрудников того факта, что дистанционная работа является полноценной, и это не фриланс и требует высокой самодисциплины и самоорганизации.
После завершения основной дискуссии вебинара спикеры пообщались в чате с участниками мероприятия - девелоперами, строителями, инвесторами и руководителями отделов продаж, собственниками, руководителями отделов рекламы и маркетинга, а также заинтересованными слушатели слушателями, ответив на наиболее интересные вопросы.
Справка:
Серия встреч, посвященная обсуждениям актуальных вопросов в сфере недвижимости, организована компанией Mitsan Consulting, Агентством Городской Центр Недвижимости и Объединением строителей Санкт-Петербурга и проходит при активном участии НОСТРОЙ, СРО «Петровское объединение строителей» и «Строительный Комплекс Ленинградской Области».
Информационное сопровождение серии вебинаров осуществляет портал ASN-Info и газета «Строительный Еженедельник».
Санкт-Петербург – крупнейший центр мировой и российской культуры. Его архитектурные ансамбли, дворцы, музеи, набережные и мосты известны всему миру. Миллионы туристов ежегодно посещают Северную Венецию, исторический центр которой внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Среди зодчих, градостроителей, инженеров, которые сформировали неповторимый архитектурный облик нашего города, а также среди тех, кто продолжает формировать и бережно сохранять его для потомков, много выпускников и преподавателей Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета – одного из старейших технических вузов России.
За свою 188-летнюю историю вуз дал городу много выдающихся архитекторов, инженеров, ученых, государственных деятелей. По праву гордясь своей историей, своими достижениями, выдающимися выпускниками и преподавателями, Университет уверенно смотрит вперед и воплощает в жизнь девиз «Строим будущее вместе!»
Тесно сотрудничая с Правительством Санкт-Петербурга, Университет участвует в принятии научно обоснованных градостроительных решений, в реконструкции исторического центра города и его пригородов, во внедрении новых технологий в строительную индустрию. Ученые СПбГАСУ проводят техническое обследование зданий и объектов инженерной инфраструктуры, физико-механические испытания строительных материалов и изделий, строительно-технические экспертизы, осуществляют контроль качества строительной продукции. Университет осуществляет работы по заказу профильных комитетов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, проектных институтов, строительных и научно-производственных организаций.
Трудиться на благо родного города, сохранять его архитектурное наследие, способствовать его процветанию и развитию – такие цели ставят перед собой кафедры, научно-технические институты и центры СПбГАСУ.
Специалисты кафедры геотехники во главе с заведующим член-корр. РААСН, д.т.н., профессором Рашидом Мангушевым принимали участие в решении технических задач на таких всемирно известных объектах, как вторая сцена Мариинского театра, Лахта Центр, Морской порт, Фондохранилище Государственного Эрмитажа, Собор Воскресения Христова «Спас на Крови», казематы Зотова бастиона Петропавловской крепости и многих других.
В реконструкции исторического здания Мариинского театра принимала участие кафедра металлических и деревянных конструкций под руководством заведующего кафедрой, члена РАЕН, д.т.н., профессора Александра Черных. Сотрудники кафедры определили расчетные прочностные характеристики древесины несущих конструкций театральных ферм и лож. Кроме того, они разработали предпроектную документацию вестибюля станции метро «Обводный канал-2», обследовали техническое состояние пилонов стадиона «Газпром Арена».
Возглавляемая советником РААСН, лауреатом премии Правительства РФ, почетным работником высшей школы РФ, д.т.н., профессором Валерием Морозовым кафедра железобетонных и каменных конструкций СПбГАСУ провела работы по обследованию, оценке и контролю технического состояния окружающей застройки зданий Городской Мариинской больницы. Обследовано кровельное покрытие здания театрально-культурного комплекса новой (малой) сцены Александринского театра, проведен мониторинг за техническим состоянием зданий Нахимовского военно-морского училища Министерства обороны Российской Федерации.
Это далеко не полный список объектов, на которых довелось работать преподавателям СПбГАСУ. Так, великолепная акустика Большого зала Санкт-Петербургской академической филармонии им. Д. Д. Шостаковича – во многом заслуга Центра физико-технических испытаний строительных конструкций «Блок» и его директора, заведующей кафедрой строительной физики и химии, д.т.н., профессора, советника РААСН, заслуженного работника высшей школы РФ Тамары Дацюк.
Студенты СПбГАСУ также мечтают приносить пользу любимому городу. И не только мечтают, но и воплощают свои мечты, разрабатывая в своих выпускных квалификационных работах актуальные темы.
Основная масса выпускных квалификационных работ бакалавров кафедры градостроительства СПбГАСУ носит прикладной характер. Авторы работают над рефункционализацией обширных заводских территорий предприятий «Электросила», «Пигмент», Абразивный завод «Ильич», «Северная Заря», «Арсенал». Большое внимание уделяется развитию намывных территорий севернее КАД и прибрежных территорий вдоль р. Охта.
Магистранты кафедры архитектурного проектирования под руководством доцентов Владимира Линова, Владлена Лявданского и Наталии Новоходской стремятся найти решение острых социальных проблем. Дарья Митина разрабатывает многофункциональный медицинский центр, а Анастасия Яскевич – многофункциональный центр для детей с ограниченными возможностями в Кронштадте. Анастасия Насибова работает над культурно-оздоровительным комплексом для лиц пожилого возраста в Курортном районе, Алёна Антоха – над ветеринарным центром в Калининском районе, Иван Болтаевский проектирует мусороперерабатывающий завод в Выборгском районе. В центре внимания выпускников кафедры находился «серый пояс» в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга и концепция развития Выборгской стороны.
Многие учебные проекты и выпускные квалификационные работы на кафедре архитектурного и градостроительного наследия СПбГАСУ выполняются по ежегодным заданиям КГИОП Правительства Санкт-Петербурга. Тема работы Дарьи Мишагиной (руководитель – заведующий кафедрой АГН, доктор архитектуры, профессор Сергей Семенцов) – «Система музеев обороны Ленинграда». Работа может быть использована как практическое руководство для подготовки документации по выявлению объекта как достопримечательного места. В работе Маргариты Рединой (руководитель – доцент Надежда Акулова) «Анализ особенностей визуального и эмоционального восприятия исторической среды Санкт-Петербурга» изучаются нематериальные аспекты с предложением методики средового сохранения. Данная тема в последние годы приобретает все большую актуальность.
Студенты кафедры дизайна архитектурной среды СПбГАСУ стараются повысить комфорт и экологические характеристики городской среды. В магистерской выпускной квалификационной работе «Реновация архитектурного ансамбля «Купчинские ворота» (магистрант – Любовь Карпенко, научный руководитель – доцент Светлана Данилова), разработана принципиально новая структура пешеходно-транспортного и функционального зонирования. Предложения по решению Левашовского проспекта с примыкающими территориями в проекте «Петроградская диагональ» (магистрант – Никита Спиридонов, научный руководитель – доцент Светлана Данилова) демонстрируют комплексный подход к магистралям и пространствам, формирующим облик центральных районов Санкт-Петербурга.
Активная деятельность преподавателей и успехи студентов СПбГАСУ приносят свои плоды. С каждым годом наш родной город становится еще красивее.