Большие областные перспективы
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.
Под удар попадут многочисленные алкомаркеты, которые активно заселяют первые этажи новостроек региона.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко предложил органам местного самоуправления и жителям региона самостоятельно определять на каком расстоянии от жилых домов и образовательных учреждений можно торговать алкоголем. Но минимальный «радиус трезвости» в регионе определен в 50 метров. Кроме того, алкомаркеты скоро перестанут торговать своей продукцией в розлив в ночные часы. Соответствующие изменения в областной закон, должны в ближайшее время рассмотреть депутаты Законодательного собрания.
«В последние годы магазины розничной продажи алкоголя стали также торговать своей продукцией по ночам, маскируясь под общепит. От местных жителей поступает много жалоб по этому поводу. Решать эту проблему необходимо комплексно. Уверен, что подготовленные законодательные инициативы будут поддержаны как на региональном, так и на федеральном уровне. Тем более, что следующий год в Ленобласти пройдет под девизом здорового образа жизни», — пояснил инициативу Александр Дрозденко.
Эксперты говорят, что идея, по сути, хорошая. Но все зависит от того, как ее будут реализовывать на местах.
«Вопрос о «радиусе трезвости» возникает постоянно. Его то увеличивают, то уменьшают. И единого мнения о его размере нет. В соседнем Петербурге, например, в зависимости от муниципалитета радиус может быть и 15, и 30, и 50 метров. Причем требования закона о «радиусе трезвости» бизнес постоянно нарушает. И часто не может поступить иначе. Допустим, открывается детская студия в доме, и теоретически соседний магазин, где торгуют спиртным, должен лишаться лицензии. Но обычно этого не происходит. Все условно», - говорит эксперт алкогольного рынка Максим Черниговский.
«Кроме алкомаркетов от этой инициативы могут пострадать и обычные продуктовые магазины, в которых алкопродукция обеспечивает до 30%-40% от выручки. В целом же доля продуктовых магазинов в стритритейле достигает 25%. Поэтому проблемы у владельцев помещений будут существенные. Скорее всего, ставки из-за этого снизятся на 10-15%», - считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Эксперты считают, что все эти меры, которые власти анонсируют как заботу о здоровье нации, на самом деле, просто популизм. «Установка «радиуса трезвости» не может решить проблему алкоголизации нашего народа. У нас одно из самых жестких законодательств в области обращения с алкоголем. Но при этом один из самых высоких показателей алкогольной зависимости среди подростков и один из самых больших в мире рынков контрафактного спиртного — на душу населения приходится 6-7 литров разных суррогатов при потреблении 20 литров нормальной водки в год. А почему? Потому что, запрещая что-то на легальном рынке, мы провоцируем развитие серых схем», - говорит Максим Черниговский.
«Подобные инициативы вызывают раздражение у работающих жителей, так как в ряде случаев просто лишают их возможности купить алкоголь для праздника в удобное время. При этом они никаким образом не сдерживают возможности приобретения спиртного алко-зависимыми людьми. Вопрос не в том, как ограничить, а в том, как контролировать. Даже сейчас иногда не действует запрет на продажу алкоголя в 50-метровой зоне от образовательных учреждений, хотя это проверить легко. Если же запретить продажу в 50-метровой зоне от жилых домов в течение всего дня (хотя об этом не идет речь полноценно), тогда не останется ничего, кроме отдельно стоящих гипермаркетов или ларьков вдоль автодорог», - отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Напомним, что сейчас «радиус трезвости» в каждом регионе устанавливают его власти. Он может колебаться от 10 до 300 метров. Но в основном за основу берут максимальное расстояние. И нередко при этом в регионах возникают коррупционные истории. Но этой осенью Минпромторг РФ предложил правительству уменьшить «радиус трезвости» до максимальных 50 метров для школ и детских садов. А для медицинских учреждений, спортивных и культурных объектов предлагают сделать радиус от 20 до 50 метров.
Законопроект «О статусе апартаментов» внесен в Госдуму. Депутаты рассмотрят его в ближайшее время. Документ должен навести порядок на рынке самого молодого сегмента коммерческой недвижимости России, где пока, из-за пробелов в законе, очень много проблем.
Законопроект «О статусе апартаментов» разработали эксперты столичного Института экономики города. Задач у этого документа две – навести порядок в сегменте апартаментов и создать базу для его дальнейшего развития. В нем разграничивают понятия «многофункциональный дом», «жилые апартаменты» и «нежилые апартаменты» (их можно использовать «для деловых, административных, торговых и культурно-бытовых нужд», а не для жизни).
Как сказано в пояснительной записке к документу, он предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволят, во-первых, определить юридический статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами; во-вторых, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах; в-третьих, установить правовое регулирование в этой сфере и ввести раздельное зонирование жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
В настоящее время с точки зрения закона апартаменты не являются жилыми помещениями. Закон это поправит, что особенно важно для Москвы, где апартаменты в последние годы строили без оглядки на какие-либо нормы – даже в промзонах. И без соответствующих корректировок закона люди это «псевдожилье» легализовать не могут, хотя живут там постоянно.
Участники рынка приветствуют появление этого документа. «В связи с разнообразием проектов, имеющих одинаковый статус, и с отсутствием точного определения понятия «апартаментов» в законодательстве было много открытых вопросов, различных трактовок и неясностей. Теперь проекты, которые были построены для целей постоянного проживания, получат статус жилья, решится вопрос с регистрацией, будет понятна налоговая ставка и размер коммунальных платежей. А застройщики, которые прибегали к уловке строительства апартаментов с целью ухода от обеспечения социальной инфраструктурой, положенной для жилья, потеряют такую возможность. Апартаменты будут строиться и использоваться по назначению, и там, где положена социальная инфраструктура, она будет создаваться», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Любые законы, которые устанавливают единые правила игры на рынке, идут ему на благо. Нас, впрочем, это не коснется. Мы прошли сертификацию как гостиница», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Прозрачное законодательство и понятное регулирование всегда полезно и для застройщиков, и для их клиентов. Но постоянные изменения затрудняют реализацию проектов. Все заинтересованы в развитии отрасли в целом, но девелоперские проекты реализуются 3–5 лет, при этом долгосрочным планированием в России заниматься невозможно, среднесрочным – очень сложно. Поэтому законодательство, хорошее или плохое, должно работать фиксированный промежуток времени, чтобы можно было понимать, как в нем взаимодействовать и реализовывать проекты. Если пытаться улучшить законодательство каждые два-три месяца, даже перемены к лучшему будут мешать работать рынку», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– Этот документ не обсуждали ни с игроками рынка, ни с экспертным сообществом. Он не просто плохой, он вредный для всего рынка недвижимости, а местами еще и противоречит сам себе. Зачем переводить коммерческий объект в статус жилой недвижимости? В законопроекте это объясняется заботой о гражданах. Однако, для «жилых апартаментов» в документе не предусмотрено никаких стандартов или требований. К примеру, социальная инфраструктура предусмотрена, но строить ее девелоперов не обяжут – все необходимое разместится в зонах жилой застройки «по соседству». Впрочем, постоянной регистрации в жилых апартаментах законопроект не предусматривает, поэтому ходить в эти «соседние» сады и школы дети все равно не смогут. Что в итоге? Вроде помещение жилое, но отправить детей в детский сад или школу по месту жительства все равно невозможно – так же, как получить регистрацию, воспользоваться медицинскими услугами системы ОМС, социальными льготами. Не получится оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых помещений и получать субсидии и компенсацию расходов. Это медвежья услуга для покупателей и откровенная подножка добросовестным застройщикам.