Большие областные перспективы
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.
Во вторник в Смольном прошло первое заседание городского правительства в обновленном составе. Вр. и. о. губернатора Александр Беглов представил свое видение развития Петербурга. Текущее экономическое состояние Северной столицы его не устраивает.
«Наш великолепный город сегодня застыл, живет по инерции. Практически все крупные инвестиционные проекты, стартовавшие в 2000-х годах, завершены. Их ресурс для повышения качества жизни петербуржцев уже исчерпан. Надо принимать новые вызовы», – отметил Александр Беглов.
Вр. и. о. губернатора поручил своим подчиненным (вице-губернаторам, руководителям комитетов) в течение трех месяцев подготовить новую концепцию развития Петербурга и обозначил ее приоритетные направления. «Считаю принципиально важным, чтобы концепция разрабатывалась не кулуарно, не на закрытых заседаниях, а в диалоге с обществом и горожанами. Мы вместе должны определить прагматичную и реалистичную программу развития, основанную на наших возможностях», – подчеркнул он.
В частности, Александр Беглов поставил задачу нарастить бюджет города до 1 трлн рублей. В настоящее время он почти в два раза меньше. При этом градоначальник призвал эффективнее снижать задолженность Петербурга перед федеральным центром и коммерческими структурами.
Вице-губернатор Евгений Елин, курирующий экономический блок, отметил, что триллионного бюджета Северная столица может достичь только к 2024–2025 году. «Возможности для этого есть. Объем поступлений в казну можно увеличить за счет улучшения администрирования налогов и ревизии уже предоставленных налоговых льгот. Мы должны оценить, как они способствуют развитию петербургской экономики. Значительные резервы есть в области неналоговых доходов», – сообщил он.
Новая концепция экономического развития города должна предполагать и привлечение в Петербург новых инвесторов. При этом решено отказаться от проектов, которые так и не стартовали в последние годы. «Необходимо менять инвестиционную политику. Только за период 2016–2018 годов стратегическими были признаны 26 инвестпроектов. Перед принятием этого решения они анализировались поверхностно, недостаточно глубоко проводился анализ платежеспособности инвесторов. Часть проектов даже не начинали реализовываться. При этом город теряет доходы в результате предоставления земельных участков на преференциальных условиях», – заявил Александр Беглов.
Вр. и. о. губернатора предложил в первую очередь развивать проекты, которые не влекут финансовых обязательств города, но в то же время являются коммерчески привлекательными для частного инвестора и ведут к пополнению доходной части бюджета.
В конце своего выступления Александр Беглов сообщил, что планирует реорганизовать структуры администрации Смольного, с выделением крупных связанных функциональных систем во главе с вице-губернаторами. В частности, в составе администрации будет сформирована структура, отвечающая за программы стратегической модернизации города.
Мнение:
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития:
– Конечно, поднять сразу бюджет Петербурга с 500 млрд до 1 трлн рублей невозможно. Увеличить его до такого объема можно только в среднесрочной или долгосрочной перспективе. При этом сами приоритетные направления развития города выбраны достаточно правильно. Если по каждому из них создать «дорожную карту» и подключить ответственную профессиональную команду, то экономический рывок может получиться, но только при отсутствии влияния внешних негативных факторов.
Александр Беглов также обратил внимание на необходимость полицентричного развития Петербурга. Согласен с ним, что город не должен делиться на исторический центр и спальные районы. Также положительно оцениваю принятое решение активно развивать проект «Комфортная городская среда» в рамках программы «Народный бюджет».
Новым собственником имущественного комплекса обанкротившегося предприятия «Светлана-Лед» стала компания «Стройгазкомплект», которая активно работает на подряде у «Газпрома». За здание с участком на проспекте Энгельса она заплатила 223 млн рублей.
Имущественный комплекс компании «Светлана-Лед» на днях пустили с молотка за долги. Компания входила в структуру «Ростеха» и производила светильники со светодиодами. Но в конце 2017 года накопила долги в 166 млн рублей и была признана банкротом. В итоге на продажу были выставлены ее участок земли площадью 0,7 га и производственное здание площадью 17,8 тыс. кв. м., расположенные по адресу: пр. Энгельса, 27, лит. Ш. Имущество когда-то было заложено в банке «Россия». К торгам его стоимость оценили в 333 млн рублей. Вырученные средства будут направлены на погашение долгов банкрота.
Продажа имущества проходила по процедуре публичного предложения на Балтийской электронной площадке. Активами заинтересовался только один покупатель – компания «Стройгазкомплект». В итоге она и купила здание с участком за 223 млн рублей. «Стройгазкомплект» занимается проектированием и строительством газопроводов. С момента основания в 1999 году компания построила 830 км и спроектировала 1 тыс. км газопроводов, говорится на ее сайте. Это крупный подрядчик, в том числе дочерних структур «Газпрома», таких как «Газпром межрегионгаз», «Газпром инвестгазификация», «Газпром газораспределение». В 2017 году общий объем контрактов компании превысил 2,8 млрд рублей (в 2018 году – 262,5 млн рублей).
«Да, во время кризисов число банкротств всегда увеличивается. Но нужно понимать, что в таких случаях всегда есть проигравшие и выигравшие стороны: для тех, кто приобретает активы через процедуру банкротства, сделка происходит по более привлекательной цене. В случае со «Светланой-Лед» мы как раз это и увидели. Для покупателя ее можно назвать очень выгодной», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«Проданное здание представляет собой административно-промышленный корпус советской постройки и расположено в промышленной зоне. В нынешнем состоянии оно может быть использовано под «легкую» промышленную функцию. В случае редевелопмента наиболее вероятным сценарием является его реконструкция в бизнес-центр класса В. Здание – визуально крепкое и не потребует больших инвестиций – в основном требуется обновление инженерии и обшивка объекта», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
Она напомнила, что в среднесрочной перспективе большая часть окружающей здание территории будет подвергнута редевелопменту. В частности, под него уже отданы почти 20 га из 42 га, которые занимает ПАО «Светлана» на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть этой земли будет застроена жильем. Но около 9 га будет задействовано под производственные нужды – там будет реализован проект современного промышленного кластера.
Кстати
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,2 млн кв. м жилья (в том числе 5 ЖК на 140 тыс. кв. м в районе проспекта Энгельса). В свободной продаже в Выборгском районе находится 421 тыс. кв. м жилья. Средняя цена для этого района – 105,1 тыс. рублей в классе «масс-маркет» (на уровне среднего показателя по городу).