Большие областные перспективы
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.
Сумма сделки составила 170 млн рублей. Эксперты считают, что производство, скорее всего, расширят за счет выпуска тюбингов для метро.
Компания «СиБ-центр» приватизировала участок в поселке Металлострой, который город предоставил ей для развития производства в 1994 году. Речь идет о территории площадью почти 12 га по адресу Дорога на Металлострой, 7. Актив приобретен за 169 млн рублей.
Согласно СМИ, «СиБ-центр» на 100% принадлежит Александру Семёнову. Он же – генеральный директор компании. На сайте компании история выкупленного предприятия описана довольно детально. В 1994 году, когда «СиБ-центр» вошел на эту территорию, там был бездействующий заводской корпус старого железобетонного завода вместе с прилегающими к нему зданиями, не было даже котельной. «СиБ-центр» постепенно отстроил предприятие. В 2000 году там установили роботизированный сварочный комплекс и запустили производство металлических ограждений. В 2005 году смонтировали бетоносмесительный узел башенного типа HS 500 французской фирмы Couvrot.
Сегодня ООО «СиБ-центр» – одно из самых современных предприятий в отрасли, которое выпускает сборные железобетонные изделия и конструкции, более 250 наименований. В их числе – плиты перекрытий, железобетонные сваи, блоки шахт лифтов, железобетонные элементы оград, дорожные плиты, малые архитектурные формы, а также панели для строительства жилья. Выручка компании в 2017 году, согласно отчетности, превысила 1.2 млрд рублей, а прибыль составила почти 60 млн рублей.
«На 12 га земли можно разместить производство ЖБИ – ежегодно 100–150 тыс. куб. м типовой продукции. Для текущего состояния рынка это чересчур много. Возможно, что там будут строить что-то новое. И, ввиду ситуации со строительством метро, было бы идеально, если бы там появилось производство тюбингов для тоннелей. Этой продукции у «СиБ-центра» еще нет. Запустить производство непросто. Но, я думаю, это будет по плечу компании. К тому же внимание властей намекает на такую поддержку», – рассуждает коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин, который много лет работал коммерческим директором в компании «ФиннПанель».
Действительно, буквально на днях в соцсетях сотрудники организации «СМУ-15», которая ведет строительство станции метро «Театральная», опубликовали внутренний приказ организации, в котором сказано, что до 20 марта текущего года работы на станции проводиться не будут. Согласно документу, продолжать работы мешают «непреодолимые препятствия технологического характера», в том числе отсутствие материалов, необходимых для строительства. Так что проблема дефицита материала налицо.
Также перспективным выглядит и развитие на этой площадке производства панелей для строительства жилья. «Панель – это быстровозводимая технология. А новые условия, в которые ставит застройщиков изменившееся законодательство, требуют скорости. Теперь всех строителей обяжут привлекать проектное финансирование для возведения жилья. А стоимость заемных средств – высокая. Чем быстрее ты построишь и продашь дом, тем быстрее рассчитаешься с банком. Кроме того, получить проектное финансирование смогут далеко не все строители. При помощи ДСК банк сможет финансировать застройщика не напрямую, а через выдачу кредита заводу-производителю под конкретный заказ», – поясняет Вячеслав Засухин.
Кстати
В настоящее время российские строители используют монолитную и крупнопанельную технологии строительства. При этом «монолит» используют в 2–4 раза чаще, чем «панель». Что интересно, в Финляндии и Швеции подавляющая доля (более 80% многоквартирного жилья) строится в «панели».
Группа «Конкорд» планирует почти в три раза увеличить высоту застройки свободного участка около парка 300-летия Петербурга.
Компания «Лахта Плаза», входящая в ГК «Конкорд» Евгения Пригожина, подала заявку на публичные слушания по ПЗЗ. В ней она просит увеличить высотность застройки для оставшейся неосвоенной территории в Лахте с видом на «Лахта Центр». Сейчас там можно строить здания высотой 27 м. Девелопер просит увеличить высотность в 2,8 раза – до 77 м, чтобы построить там гостиницу и офисный комплекс.
В Лахте «Конкорд менеджмент и консалтинг» владеет двумя участками общей площадью 3,9 га на Приморском проспекте. История с застройкой этого участка тянется несколько лет. В далеком 2008 году «Конкорд» получил от Смольного это «пятно» для изысканий под строительство туристическо-гостиничного Центра водного туризма. До этого участок относился к парку 300-летия, но был исключен из его границ. Девелопер через год изыскания успешно завершил, и власти утвердили их результаты. После этого компания должна была получить землю под стройку целевым назначением, но из-за смены губернатора в 2011 году процесс забуксовал. Соответствующее постановление городского правительства вышло только в 2012 году – после того, как компания обратилась в суд и доказала свою правоту.
На участке «Конкорд» возвел гостиничный комплекс из трех очередей общей площадью 42 тыс. кв. м. Объект введен в эксплуатацию и уже получил юридический адрес: Приморский проспект, 78. Апартаменты в нем начали продавать минувшей осенью. А на соседнем участке ГК «Конкорд» построила обычную гостиницу уровня «четыре звезды», на 111 номеров. Она также функционирует.
«Но оставшейся площади можно построить 5-6 зданий. Гостиница и офисный комплекс в этом месте будут востребованы. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно, благодаря появлению офисной башни «Газпрома», набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Апартаменты и жилье в этом районе тоже активно строятся, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. Апартаменты в этом месте стоят дорого – от 140 тыс. рублей за 1 кв. м. Но спрос на них есть, опять же благодаря близости к небоскребу. Часть покупателей так или иначе связана с газовой монополией», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
Всего в Приморском районе, где находится участок ГК «Конкорд», по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв. м жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% общегородских продаж.
Справка
Группа «Конкорд» создана в 1997 году и принадлежит семье бизнесмена Евгения Пригожина. В портфеле группы три реализованных проекта малоэтажных жилых комплексов и апартаментов, Елисеевский магазин на Невском проспекте и сеть ресторанов в Петербурге. Под ее управлением находится пятизвездочный отель «Дворец Трезини» на Университетской набережной. Кроме того, «Конкорд» занимается кейтеринговым обслуживанием крупных городских и федеральных мероприятий – в том числе Петербургского экономического форума.