Большие областные перспективы
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.
На публичных слушаниях жители Калининского района раскритиковали проект строительства второй очереди спортивного комплекса Nova Arena в зеленой зоне.
В администрации Калининского района прошли публичные слушания по вопросу расширения зоны строительства второй очереди спорткомплекса Nova Arena на территории Муринского парка.
Год назад проект нового спортивного объекта был презентован компаний «Анна Нова» на ПМЭФ 2018. Объект должен быть возведен на участке в 1,8 га рядом с действующим спорткомплексом инвестора в зеленой зоне между Северным проспектом и проспектом Луначарского. В начале апреля этого года компания получила разрешение на строительство нового здания.
Однако инвестору-застройщику предоставленной в июле прошлого года территории оказалась мало. Он предложил расширить зону строительства вширь на 9,6 метров. По словам начальника отдела инвестиционного развития компании «Анна Нова» Самвела Григоряна, отклонение от изначально заданных параметров необходимо для реализации всех запланированных объектов на участке. В частности, компания кроме пятиэтажного здания хочет построить футбольное поле. «Возведение спортивных объектов регламентируется определенными стандартами. Кроме того, нам нужен дополнительный отступ из-за особенности почв», - сообщил он.
Депутат ЗакСа Петербурга, лидер фракции «Яблоко» Борис Вишневский отметил, что проект изначально должен был делаться в заданных параметрах с соблюдением всех градостроительных ограничений зоны. Парламентарий добавил, что он, в целом, против любого строительства в данной зеленой зоне. «Осенью ко мне поступило несколько десятков обращений местных жителей, которые требовали вернуть участок, где планируется стройка, в состав парка. Нами были поданы поправки в закон о ЗНОП, но их не стали рассматривать, потому что участок не прошел инвентаризацию. Подали заявку на инвентаризацию, но, не дожидаясь ее рассмотрения, Смольный выдал разрешение на строительство, а теперь пытается дать еще и разрешение на отклонение», - добавил народный избранник.
Лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански рассказал, что несколько тысяч подписей уже было собрано против строительства спортивного объекта в Муринском парке. «Регулярно местные жители хотят согласовать акции против застройки зеленой зоны. Но только за апрель месяц нам отказали в проведении четырех митингов. Муринский парк надо сохранить», - подчеркнул он.
В защиту зеленой зоны выступили многие местные жители, пришедшие на публичные слушания. По их словам, Муринский парк - это единственная зона отдыха, находящаяся в пределах шаговой доступности. Люди считают, что строительство нового спортивного комплекса не только уничтожит березовую рощу, но и сведет к минимуму благоустройство парка, которое началось два года назад.
Граждане высказали множество претензий к уже работающему спортивному комплексу Nova Arena. Услуги спорткомплекса нельзя отнести к бюджетным, их стоимость начинается от 5,5 тыс. рублей за час, а цена годового абонемента достигает 180 тыс. рублей. Петербуржцы считают, что и новый объект будет работать для вип-персон, а не для обычных граждан. Также жители ближайших домов пожаловались на громкую музыку, которая регулярно доносится из здания спорткомплекса и стадиона в летнее время. Наиболее радикально настроенные граждане предложили властям города снести работающий спортобъект в Муринском парке, а также две прилегающие к нему автостоянки, одна из которых, как выяснилось, является незаконной.
Все замечания и пожелания жителей Гражданки были зафиксированы в итоговом протоколе публичных слушаний. Предполагается, что их мнения будут учтены при рассмотрении вопроса о расширении участка, которое принимается на заседании правительства в Смольном.
В случае одобрения отклонений от действующих границ строительства «Анна Нова» направит архитектурный проект на рассмотрение Градсовета. Эскиз спорткомплекса был показан на публичных слушаниях. Граждане тут же окрестили его «крематорием» и «гробом с оранжевой лентой».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Вишневский просит Беглова отменить разрешение на строительство спорткомплекса Nova Arena
Парк на Смоленке включили в список ЗНОП
На благоустройство Муринского и Пионерского парка потратят 59 млн рублей
Судебный квартал с Петроградской стороны переедет на Смольную набережную, где когда-то планировалось построить Музей обороны и блокады Ленинграда. На территории бывшего Государственного института прикладной химии появится парк и Дворец танца Бориса Эйфмана.
Об этом сообщил временно исполняющий обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов во время визита президента РФ Владимира Путина.
Смольный и федеральные власти вернулись к идее, которую много лет лоббировали градозащитники: между проспектом Добролюбова и Невой появится зеленая зона. «Это уникальная территория. Рядом Петропавловская крепость, стрелка Васильевского, Зимний дворец – все самые важные архитектурные шедевры. Мы это должны учитывать», - сказал Александр Беглов.
По озвученным данным, на Петроградской стороне появится парк в 6 га, театрально-выставочное пространство, площадью 60 тыс. кв. м., Дворец танца Бориса Эйфмана и парковка на 1,5 тыс. машиномест.
Владимир Путин поддержал проект и сравнил его с популярным московским парком Зарядье.
Начинай сначала
О необходимости освоить эту территорию заговорили 10 лет назад. Несмотря на прекрасное расположение у локации был серьезный минус – там много лет работал Государственный институт прикладной химии, на территории которого создавались и тестировались различные химикаты, включая ядовитое ракетное топливо. Все это, естественно, сказалось на экологии.
В 2010 году компания «ВТБ-Девелопмент» предложила возвести на этом месте элитный жилой комплекс «Набережная Европы». Помимо многоквартирного дома девелопер был готов построить Дворец Бориса Эйфмана, торгово-офисный центр, гостиницу, доступную всем горожанам набережную, площадь Европы и большое парковочное пространство под ней.
Проект свернули в 2012 году, когда Владимир Путин предложил сделать Петербург судебной столицей страны и перевезти туда Высший арбитражный суд, Верховный Суд и Судебный департамент при Верховном Суде. В связи с этим и возникла идея создания целого Судебного квартала на Крестовском острове. Отметим, что структуры «ВТБ-Деведопмент» успели вложить в «Набережную Европы» около 10 млрд рублей и начали демонтаж Государственного института прикладной химии. Впрочем, город вернул компании вложенное.
Несмотря на федеральную поддержку дела у Судебного квартала шли с переменным успехом. Концепцию архитектора Максима Атаянца эксперты раскритиковали за недостаточное количество общедоступных пространств и отсутствие зелени. Тогда Управление делами президента РФ, которое курировало проект, обратило внимание на предложение архитектора Евгения Герасимова.
Новый проект помимо зданий судов и служебного жилья для их сотрудников предусматривал появление пешеходных зон с зелеными насаждениями и опять же Дворец Бориса Эйфмана. На реализацию концепции требовалось 36 млрд рублей, работы должны были быть завершены в 2022 году. Однако на данный момент готовность объекта составляет чуть более, чем 0%.
Петербургское «Зарядье»
Эксперты, опрошенные порталом «АСН Инфо», встретили новость неоднозначно. Многим не понравилось то, что власти в очередной раз меняют «коней на переправе».
Заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров, считает, что благоустроенный парк с набережной и Дворцом Бориса Эйфмана Петроградской стороне нужнее Судебного квартала. «Возможно, я необъективен, однако даже когда мы работали над проектом «Набережной Европы», который предусматривал появление благоустроенной общественной территории, градозащитники указывали на нехватку зеленых насаждений», – вспоминает он.
Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков сомневается, что Судебный квартал в принципе нужен городу: «А если уж его и реализовывать, то можно сделать это, например, в Шушарах или Каменке. Так он оживит эти монофункциональные спальные районы, создаст там места приложения труда и т.д.». Эксперт уверен, что лучшим проектом для локации на Крестовском острове была «Набережная Европы». «Если смотреть с точки зрения общественного блага, то, идея сделать там парк, безусловно, хорошая», - добавио он.
Владимир Федоров напомнил, что когда-то всерьез обсуждался проект создания «зеленого пояса» города:через Петропавловскую крепость, сад в районе улицы Добролюбова, потом по Петровскому и Крестовскому острову. «Очень красивый был проект, но очень дорогой, поэтому власти и решились тогда на «Набережную Европы». Вероятно, сегодня средства на реализацию зеленой зоны с набережной нашлись, поэтому федеральные власти вернулись к этой идее. Я буду рад, если ее воплотят в жизнь», – вспоминает эксперт.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что искать экономическую целесообразность в решениях властей не стоит, т.к. они носят сугубо политический характер: «Когда-то политически целесообразным казалось наделить Петербург дополнительными «столичными» функциями. Для этого требовалось место, соответствующее высокой государственной задаче, и им стал Крестовский остров. Отказ от Судебного квартала в этой локации – тоже сугубо политическое решение, в рамках которого даже внушительные бюджетные затраты не являются решающими».
Основатель и директор по развитию студии Rumpu Евгений Богданов считает, что если и создавать на Петроградской стороне новую зеленую зону, то она должна быть многофункциональной. «Если вместо Судебного квартала там появится парк наподобие московского Зарядья, то я буду рад», – сказал эксперт.
Директор направления девелопмента группы компаний Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает, что появление Судебного квартала положительно повлияет на качество жизни района и всего города: «Это проект комплексного освоения территории, в ходе которого будет строиться не только судебная инфраструктура, но и некоммерческие объекты (парк, набережная) для жителей всего города».Эксперт уверена, что изменение локации не избавит Судебный квартал от негатива: «Критические замечания будут всегда».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что Судебный квартал все равно необходимо реализовать в Петербурге: «Такой проект оживит экономику и бизнес нашего города, однако необязательно строить его на Петроградской стороне».
Если что и настораживает Майю Петрову, так это нестабильность решений, которые принимают власти: «Сначала был один проект. Девелопер приступил к работе, вложил немало сил и средств, а власти передумали. Много лет обсуждается другой проект, и от него вновь отказываются. Меня волнует, что власти часто меняют свое отношение к тому, как должна развиваться территория. В такой ситуации ни бизнес, ни горожане не могут адекватно оценивать свое будущее. Также городу нужна единая политика по поводу сохранения зеленых насаждений. Сейчас какие-то зеленые сохраняются, а другие - вырубаются ради конкретных проектов».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Прекращен конкурс на проектирование нового Музея блокады Ленинграда
«Главстрой-СПб» хочет создать в Апраксином дворе театральный кластер