Большие областные перспективы
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.
Правительство Ленинградской области организовало мозговой штурм. Цель – найти быстрые решения в сфере цифровизации региональной экономики, которые будут внедрены уже в 2020 году.
Штурм проходил по четырем направлениям: развитие ситуационного центра, который помогает принимать быстрые управленческие решения; развитие цифровой инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса; региональная система управления массивами информации; развитие человеческого капитала. В штурме участвовали представители власти, бизнеса и обычные граждане.
Эксперимент по обмену
Толчком к более активной оцифровке процессов стало заключенное на прошлой неделе соглашение между правительством региона и АНО «Аналитический центр при Правительстве РФ» – предварительная договоренность была достигнута в этом году на Петербургском международном экономическом форуме. Ленобласть стала участником эксперимента по обмену данными в числе 12 отобранных для этого субъектов РФ.
Руководитель Аналитического центра Владислав Онищенко подчеркнул, что федеральные власти ожидают от региона результата в сфере эффективного управления данными.
Быстрые решения
Управление регионом – в числе приоритетных задач цифровизации. Здесь процесс уже стартовал, не дожидаясь 2020 года. Ситуационный центр, отметил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, уже месяц работает в тестовом режиме. За этот месяц стало понятно: чем больше данных собрано, тем лучше будет результат. По мнению главы региона, аккумулированные информационные массивы позволят принимать управленческие решения быстро, и те будут взвешенными. «Принципиально потратить деньги не на разработку подходов к решению задачи, а на решение самой задачи. Нужен конечный результат», – прокомментировал он свою позицию.
Среди идей, которые родились в процессе мозгового штурма, – сократить промежуточные этапы процедур, повысить доступность услуг для граждан и бизнеса, а также объединить данные из разных систем, включая поисковые.
Ленобласть вошла в число 12 пилотных регионов, на базе которых создаются местные информационные базы – позже они будут объединены в общероссийскую систему данных, хранящихся в облаке.
Сначала субъекты РФ накопят информацию и начнут обмен внутри себя, на следующей ступени обмен планируется наладить между регионами, участвующими в эксперименте, позже – объединить все данные в общую систему на государственном уровне. Как отметил Владислав Онищенко, в общую базу войдут не только официальные данные, собранные в различных ведомствах, но также информация частных компаний-провайдеров.
Также среди задач создания цифровой администрации – сокращение времени для принятия решений. Александр Дрозденко считает региональную систему управления данными одним из драйверов цифровизации экономики. Ее планируется выстроить на основе ситуационного моделирования и прогнозирования.
Участники мозгового штурма предложили автоматизировать решения губернатора. Идея состоит в том, чтобы система сама обрабатывала исходные данные и предлагала варианты решений. Александр Дрозденко полагает, что наличие нескольких вариантов решений позволит улучшить их качество, а также сократит время совещаний с нескольких часов до часа. Он подчеркнул, что надо тратить время не на заседания, а на их подготовку.
В сфере управления предложено несколько простых и очевидных решений. Например, в области ЖКХ – установить датчики на сетях, которые укажут проблемные участки и позволят принять решения о модернизации. Пилотный проект по сбору данных с приборов учета уже начат в Приозерском районе.
Аналогичным образом с минимальными затратами следует наладить сбор данных для социальных проектов – например, сейчас нет обобщенных сведений о количестве льготных категорий граждан в регионе. Это не позволяет быстро и точно подсчитать, какие затраты необходимо заложить в бюджет для обеспечения тех или иных льгот.
ГПЗУ на автомате
Важнейшая задача дли оцифровки инвестиционно-строительного комплекса – сокращение бюрократических процедур: от сбора исходной документации до разрешения на ввод в эксплуатацию. «Люди видят бюрократию в отказах», – подчеркивает Александр Дрозденко.
В частности, стоит задача сократить сроки процедур на 30%, а также снизить количество отказов при выдаче разрешений на строительство. Для этого участники обсуждения предлагают создать общую для области базу градостроительной документации, куда войдут генпланы, проекты планировок территорий и пр. Эту базу необходимо совместить с данными от поставщиков ресурсов. В конечном счете нужно будет добавить функцию предварительной проверки исходной документации. Это позволит обратиться в ту или иную службу с конечной версией пакета документов только один раз – на ошибки укажет сервис базы в ходе подготовки. И, безусловно, потребуется перевод документации в электронный вид.
Широкий взгляд
На федеральном уровне определены основные направления цифровизации экономики – именно они получат господдержку. По словам Владислава Онищенко, государство может вкладываться в развитие и создание инфраструктуры. В первую очередь интернета и средств связи. Однако, отметил он, для Ленобласти эти направления не актуальны. Зато актуально развивать сбор, обработку и хранение информации.
Есть направление, связанное с импортозамещением, – речь идет о разработке собственных технологий. Столичные чиновники полагают, что это можно сделать только на базе крупных компаний, причем технологии они могут разрабатывать по необходимости – для реализации конкретных проектов. Первые кандидаты – компании энергетического сектора.
С другой стороны, не исключено взращивание новых компаний на базе новых технологий – от стартапа до получения коммерческого эффекта. «Государство – не самый эффективный венчурный инвестор», – отметил Владислав Онищенко. По его мнению, Ленобласть может стать платформой для развития этого направления цифровизации.
Еще одно направление – локализация, что связано с использованием отечественного программного обеспечения. Как отметил Владислав Онищенко, «мы эффективны в сфере безопасности и связи». И только. Прочие направления нуждаются в развитии. Сейчас, как заявил эксперт, очевидна тенденция – попытка скомбинировать разные платформы, в том числе скрестить зарубежные продукты с российскими. Он особо подчеркнул: чтобы не тратить усилия и деньги попусту, регионам лучше покупать лицензии, услуги, а не разработку программ.
Также в числе приоритетов информационная безопасность. Сейчас, пояснил Владислав Онищенко, она выглядит как соответствие неким требованиям: выполняешь их – все в порядке. В действительности же взломы сегодня нередки, а ущерб, который они наносят, никто не просчитывает. Соответственно, есть потребность перейти на риск-ориентированную модель без утечки данных.
Цифровые проблемы
Новое начинание не всегда идет гладко. Например, выявилась проблема достоверности данных: они разнятся даже в официальных базах и, соответственно, нуждаются в доскональной проверке.
Кроме того, нужна новая нормативная база – ранее предложенная уже устарела. «Мы на старте цифровизации не всё понимали, как надо. Поэтому теперь нужен пересмотр нормативной базы», – пояснил Александр Дрозденко.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
- Наш регион одним из первых вступил на путь цифровизации. Сегодня мы продолжаем эту работу: создан ситуационный центр, который дает возможность принимать оперативные управленческие решения, запускаем проект цифровой платформы для инвестиционно-строительной сферы. Особое направление — цифровизация социальной сферы. Здесь мы ожидаем новый подход к решению ежедневных задач людей: от электронной записи к врачу до получения паспорта.
Властям Санкт-Петербурга удалось поставить точку в пятилетней борьбе с проблемным наследством печально известной ГК «Город». Сдан в эксплуатацию последний долгострой компании – ЖК «Прибалтийский» в Красносельском районе.
Напомним, ГК «Город» активно вышла на рынок в 2010 году и начала строительство одного за другим трех жилых комплексов: «Ленинский парк» (изначально заявленный срок ввода разных очередей – 2013–2014 годы), «Прибалтийский» (2014–2015 годы) и «Морская звезда» (IV квартал 2015 года). Агрессивная рекламная кампания и демонстративно низкие цены на жилье в проектах обеспечили высокие объемы продаж. Тем не менее в 2014 году все стройки (на разных этапах строительства) фактически остановились. К июню 2015 года холдинг был признан банкротом, а в реестр проблемных объектов попали дома всех трех ЖК. Владелец ГК «Город» Максим Ванчугов, обвиняемый в хищении 3 млрд рублей у обманутых дольщиков, был заключен в следственный изолятор (в начале этого года выпущен на домашний арест). А городские власти были вынуждены взять ситуацию под особый контроль и с тех пор, используя различные схемы и работая с разными подрядчиками, боролись с проблемным наследием холдинга.
На прошлой неделе Служба госстройнадзора Санкт-Петербурга выдала застройщику разрешение на ввод последнего дома ГК «Город» на 589 квартир и паркинга в ЖК «Прибалтийский». Комплекс состоит из пяти жилых домов на 2148 квартир и трех паркингов. Инвестором при завершении строительства объекта выступил ПАО «Банк «Санкт-Петербург», техническим заказчиком – ООО «Управление строительными проектами», генеральным подрядчиком – АО «Монолитстрой», застройщиком – ООО «Орбита».
Чуть ранее, в июле, Группа «Эталон», привлеченная городскими властями к достройке другого проблемного объекта – ЖК «Морская звезда» на улице Оптиков в Приморском районе, получила разрешение на ввод комплекса. Он состоит из одного жилого дома на 1164 квартиры, встроенного лечебно-профилактического учреждения и паркинга.
Последние корпуса проблемного ЖК «Ленинский парк» в Красносельском районе были сданы еще весной. Комплекс состоит из семи жилых домов на 2644 квартиры, здания коммерческого назначения и трех паркингов.
Таким образом, на сегодняшний день сданы все 13 домов на 5956 квартир общей площадью почти 261,8 кв. м в трех жилых долгостроях ГК «Город». Общее число обманутых дольщиков в этих объектах составляло 5001. Договоры долевого участия были заключены как на квартиры, так и на коммерческие помещения и паркинги. Сейчас граждане, состоявшие в реестре пострадавших дольщиков, из него исключены и постепенно получают свои квартиры.
Также на территории квартала, где располагаются ЖК «Прибалтийский» и «Ленинский парк», введен в эксплуатацию детсад на 200 мест, построенный по Адресной инвестиционной программе Комитета по строительству. А до конца 2019 года строители введут еще школу на 1375 мест.
По поручению вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова на внутриквартальной территории ликвидирована несанкционированная свалка, ведется инженерная подготовка под строительство еще трех социальных объектов: подстанции скорой помощи, которую построят в 2020 году, и двух детсадов на 180 и 150 мест, проектирование которых закончится до конца текущего года.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 проблемных объектов (29 домов). Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как ЖК «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками. Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
К счастью, переход на проектное финансирование и эскроу-счета исключит саму возможность появления новых долгостроев, так как новая модель обеспечена в том числе возвратностью денежных средств, вложенных на банковский счет, в объеме до 10 млн рублей. Эта сумма потенциальной возвратности вложения обеспечивает реализацию жилищных прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ. На мой взгляд, в масштабах страны это достаточная гарантия того, что новых обманутых дольщиков не должно появиться.