Большие областные перспективы
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.
Застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти вносят все больший вклад в создание социальной инфраструктуры регионов. В Северной столице новые ПЗЗ прямо предписывают создание детсадов и школ в новых проектах застройки. Впрочем, по словам игроков рынка, наличие таких объектов в составе ЖК стало уже нормой, ожидаемой покупателями жилья от застройщиков.
По данным вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова, в этом году в городе откроется 11 новых школ (9 из них – ко Дню знаний) и 44 детских сада (25 – к 1 сентября). «За один год, конечно, не выправить ситуацию. Слишком долго накапливался дефицит», – отметил глава города, заверив, что проблема будет решаться активными темпами.
Вклад застройщиков
Часть новых объектов социальной инфраструктуры вводится по старой схеме – путем реализации АИП. Но в большей мере в решение проблемы вкладываются девелоперы. В годовом исчислении (с 1 сентября 2018 года) ими введено в эксплуатацию не менее 30 детсадов. Новые объекты начали работать, в частности, в таких жилых комплексах, как «ЗимаЛето», «Чистое небо» (оба – Setl Group), «Московские ворота» (Группа «Эталон»), ЖК «Приневский» (Группа ЦДС), «Юнтолово» («Главстрой Санкт-Петербург»), «Кремлевские звезды» и «Золотые купола» (оба – РСТИ) и др. Кроме того, построено 10 школ. Они появились, например, в составе проектов «Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Северная долина» («Главстрой Санкт-Петербург»), Green City (Группа RBI) и др.
Председатель правления РСТИ (ГК «РосСтройИнвест») Игорь Креславский отмечает, что возведение социальных объектов – это существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детском саду в среднем составляет порядка 1,5 млн рублей, одного места в школе – около 1,3 млн», – говорит он.
По оценке руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, затраты на объекты социальной инфраструктуры в общем объеме инвестиций в проект составляют в среднем около 5%.
Красиво и удобно
По словам экспертов, возводя социальные объекты, строители стремятся сделать их красивыми, удобными и функциональными.
Петр Буслов подчеркивает, что строительство «социалки» ведется в строгом соответствии с городскими нормативами. В них прописано количество мест в детсадах и школах, исходя из площади ЖК и расчетного числа жителей. «При работе с каждым объектом мы продумываем его концепцию, дизайн и стараемся сделать его максимально удобным для детей. Ведь в детсаду и школе ребенок проводит значительную часть дня, и для нас важно, как будет выглядеть это место. Например, для детского сада, построенного нами в Кудрово, был разработан дизайн-проект в сдержанном скандинавском стиле», – рассказывает он.
По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания строит детсады и школы в составе своих ЖК по индивидуальным проектам. «В большинстве случаев это отдельно стоящие двух-четырехэтажные здания с огороженной территорией, на которой расположены спортивные и прогулочные площадки для детей разных возрастов. Строим по кирпично-монолитной технологии с наружными кирпичными стенами. Возведенные здания получаются теплыми, экологичными, приятными глазу. Обязательно продумываем логистику – как будут обеспечиваться подходы и проезды к зданию. Также мы стараемся проектировать соцобъекты, учитывая все передовые технологии. Например, школа в «Новом Оккервиле» реализована в рамках модели «школа-технопарк», а потому в ней изначально оборудованы лингафонные классы, лаборатории, классы робототехники и нанотехнологий, телевизионная студия и пр.», – говорит он.
«Подход к возведению социальной инфраструктуры отличается в зависимости от того, идет ли речь о точечной застройке или реализации проектов комплексного освоения территорий. Отдельные дома появляются в микрорайоне с уже сложившейся инфраструктурой. Возведение больших объемов жилья невозможно без создания качественной инфраструктуры, включающей детсады, школы, медицинские центры, коммерческие площади, новые дороги и другие необходимые объекты», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
В «ЮИТ Санкт-Петербург» подчеркнули, что соцобъект сейчас – это не только здание, но и серьезный объем сопутствующей инфраструктуры. «Школа, построенная в ЖК «Новоорловский», включает объекты школьной инфраструктуры, в том числе бассейн, спортивный зал, просторный актовый зал, большую библиотеку, располагающуюся в четырех помещениях. Для обеспечения комфортных условий для людей с инвалидностью в школе предусмотрен пассажирский лифт. На школьной территории размещается стадион со всем необходимым для занятий физкультурой и спортом. Особое внимание уделяется безопасности учеников и преподавателей школы. Территория школы огорожена, на здании школы установлены камеры для видеонаблюдения по периметру», – рассказали в компании.
Стало нормой
Эксперты отмечают, что даже если не говорить о новой норме ПЗЗ, в сознании покупателей наличие социнфраструктуры в составе ЖК стало обычным явлением. «Многие наши покупатели — это семьи с детьми или пары, планирующие появление ребенка. Такой аудитории важно наличие социальной инфраструктуры, причем это касается покупателей жилья любого класса», – говорит Игорь Креславский.
«Наличие развитой инфраструктуры является одним из основных факторов, которые определяют качество жизни. Сегодня уже недостаточно предложить покупателям просто доступное жилье. Важным является наличие детсадов, школ, спортивных и детских площадок, зон для прогулок и отдыха, отделений полиции и медицинских центров», – соглашается Юлия Ружицкая.
Наличие собственной социнфраструктуры повышает привлекательность проекта для определенных групп покупателей, в частности молодых семей с детьми, признает Петр Буслов. «Однако присутствие в составе ЖК детсада или школы не является решающим фактором, влияющим на покупку. На первом месте стоят такие параметры, как цена квартиры, ее площадь и планировка, а также локация жилого комплекса, в частности его транспортная доступность», – подчеркивает он.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Петербурга:
– Работа по вводу в строй объектов социальной инфраструктуры, которую мы начали с нового года, ведется активно. И у нас уже есть конкретные результаты. Мы будем и дальше наращивать темпы и, уверен, в скором времени решим проблему дисбаланса между жильем и социальной инфраструктурой.
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.