Сергей Герилович: «Ломать – не строить; ломать, порой, сложнее»
В 2020 году имя ГК «СносСтройИнвест» прозвучало на региональном и федеральном уровнях в связи с демонтажем высотной дымовой трубы на Октябрьской набережной. О том, что же произошло при реализации проекта, а также о ключевых трендах ушедшего года в демонтажной отрасли, итогах и планах компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Сергей Герилович.
- Сергей Павлович, в прошлом году много шума наделала история с падением дымовой трубы при работах на Октябрьской набережной. Хотелось бы, как говорится, из первоисточника узнать, что там произошло…
- Шума было, действительно, излишне много. Ситуация, конечно, была нештатная, но ничего катастрофического, к счастью, не случилось. На территории 16 га на Октябрьской набережной среди ряда объектов бывшего предприятия «Пигмент» нам необходимо было демонтировать высотную дымовую трубу. Однако при подготовке к демонтажу в теле бетона трубы была обнаружена трещина, из-за которой труба могла рухнуть в любую секунду. Накануне инцидента нами была предпринята попытка блокировать трещину для проведения контролируемого демонтажа в установленное время, но, к сожалению, труба самопроизвольно обрушилась ночью. При этом осколками строительного мусора были задеты несколько автомобилей и входная группа дома по соседству, но, слава богу, никто из людей не пострадал. Хочу отметить, что «СносСтройИнвест» компенсировал нанесенный ущерб еще в конце прошлого года.
- «СносСтройИнвест» работает на рынке демонтажа с 2002 года. Какие, по Вашему мнению, ключевые тренды развития в сфере демонтажа наблюдаются в последнее время?
- Объемы рынка демонтажа растут год от года. Тут можно выделить две основных причины. Во-первых, это процесс редевелопмента в крупных городах, стимулирующий снос неработающих предприятий и возведение на их месте современных жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, технологическое перевооружение промышленных объектов в разных частях страны, внедрение новых, современных технологий, что также требует демонтажа старых неэффективных мощностей.
К сожалению, востребованность работ по сносу привела к бурному развитию компаний-однодневок, не имеющих ни опыта, ни квалифицированных специалистов, ни своего парка техники, но при этом активно участвующих в тендерах и побеждающих благодаря демпингу. Не удивительно, что заказчики после этого зачастую сталкиваются с проблемами: от срыва сроков работ до вывоза мусора на несанкционированные свалки. Тем не менее, стремление сэкономить зачастую приводит к повторению ошибок. Лишь наученные горьким опытом, частные заказчики начинают устанавливать определенные квалификационные требования к участникам тендера. Крупные госзаказчики при размещении тендера, как правило, опираются на определенные нормы и требования по квалификации и ценообразованию, что делает работу с ними более прозрачной и выгодной.
- Раньше часто приходилось слышать обратное мнение. Работу с госзаказчиками критиковали за избыток бюрократических процедур. Почему сейчас ситуация поменялась?
- Многие частные компании ищут пути для «экономии». Беру это слово в кавычки, поскольку из-за уже названных причин реально сберечь средства при этом не удается. Тем не менее, существует практика, когда для демонтажа сложного объекта на участке нанимают профессиональную компанию, а на все остальные работы – «экскаватор и полтора землекопа». Госзаказчики наоборот заинтересованы в том, чтобы комплексно решить имеющуюся проблему. Кроме того, они нацелены на соблюдение законодательства, в том числе экологического. Поэтому подрядчик обязан строго отчитаться о всем спектре проделанных работ.
Мы всегда заинтересована в выполнении всего комплекса работ «под ключ». Знаете, есть такая поговорка «ломать – не строить». Это, конечно, верно, вот только грамотно ломать порой даже сложнее. Понятие «грамотно» сегодня включает огромный объем самых разнообразных работ. Это и изыскания на месте, и разработка проекта, определение наиболее эффективной технологии, и сам демонтаж, и рециклинг тех материалов, которые можно использовать вторично, и вывоз строительного мусора на соответствующие полигоны, рекультивация почвы, и экологическое сопровождение, и пр. И на каждом этапе необходимы специализированное оборудование и квалифицированные кадры, которые обеспечат принятие верных решений. Именно все это в совокупности и является нашей работой.
- Как Вы оцениваете итоги прошлого года? Удалось ли выполнить поставленные задачи в условиях пандемии?
Несмотря на сложную обстановку из-за распространения коронавируса, в целом считаю итоги работы ГК «СносСтройИнвест» в прошлом году успешными. Еще в конце 2019 года при формировании стратегии развития перед холдингом была поставлена цель существенно нарастить объемы работ в регионах. И эта задача была успешно выполнена. За год компанией было реализовано более 50 проектов, причем лишь 30% из них – в Петербурге, а около 70% – именно в регионах. Также хочу отметить, что среди наших заказчиков существенно выросла доля госструктур и крупных предприятий с государственным участием. Все это позволило нам поддерживать рентабельность работы компании на должном уровне, несмотря на дополнительные расходы, связанные с удалённостью реализуемых проектов.
- Какие проекты в прошлом году стали ключевыми для компании?
- Основные проекты были связаны с демонтажем на опасных производственных предприятиях нефти-газовой отрасли. Одним из крупнейших наших заказчиков, например, является «Роснефть», реализующая программу по модернизации промышленных мощностей в Новом Уренгое (Ямало-Ненецкий округ). Мы успешно завершили демонтаж технически устаревшего оборудования, зданий и сооружений старой котельной. Для другого гиганта – АО «Газпром» мы выполнили демонтаж газовых резервуаров в Оренбургской области, а также произвели полную рекультивацию территории. В Мурманской области мы выполнили комплекс работ по разборке зданий складов рудника «Железный» на Ковдорском ГОК для МХК «Еврохим». Для компании «Полюс Логистика» (крупнейший золотодобывающий холдинг в России) в Красноярском крае мы осуществили комплекс работ по демонтажу производственных зданий ПП «Лесосибирск». Еще один крупный заказчик - «СибурТюменьГаз» («дочка» холдинга «Сибур»). В Ханты-Мансийском округе для нужд «Нижневартовского ГПЗ» мы реализовали проект по демонтажу зданий и сооружений, включая промышленные здания, высотную трубу, вышку связи и др. А по заказу «Мосэнерго» в столице на действующем предприятии была демонтирована высотная дымовая труба.
Кроме того, мы реализовали ряд проектов по сносу гражданских зданий – недостроев, ветхих или аварийных строений. Например, демонтаж недостроенного шестиподъездного жилого дома в Мурманске по заказу местной администрации.
В домашних регионах – Петербурге и Ленобласти в число крупнейших наших заказчиков в прошлом году вошли ТГК-1, «Группа ЛСР», Setl Group и другие. Для ТГК-1 мы реализовали достаточно сложный проект ликвидации участка высотной дымовой трубы ТЭЦ-14. По заказу «Группы ЛСР» был полностью завершен демонтаж Никольского кирпичного завода. Для них же мы осуществляли очистку участка под редевелопмент на улице Крыленко.
- Какие перспективы для развития отрасли Вы видите в наступившем году?
По нашей оценке, 2021 год в сфере демонтажа может быть даже сложнее, чем прошлый. Дело в том, что крупные предприятия (а это наши основные заказчики) по большей части не стали переверстывать бюджеты, когда в марте прошлого года в страну пришел коронавирус. Поэтому запланированные на год проекты в основном были реализованы. Бюджеты на этот год верстались уже с учетом влияния кризиса и были частично «урезаны». Таким образом, число планируемых на 2021 год проектов по демонтажу несколько снизилось, а конкуренция за заказы выросла. Но на сегодняшний день нам уже удалось обеспечить компанию заказами примерно до середины года, поэтому в целом мы смотрим на перспективы с оптимизмом. Мы планируем продолжать активную региональную экспансию: хотели ли бы более активно работать на рынке Центрального и Южного федеральных округов, а также в Крыму. Также планируем расширять свою деятельность в сфере рекультивации.
Власти Ленинградской области через суд запретили компаниям «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков на достройку проблемных объектов. Эксперты полагают, что санкции могут увеличить риски несдачи долгостроев.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти временно запретил ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Норманн ЛО» (входит в ГК «Норманн») привлекать средства дольщиков на достройку своих объектов. Эти решения суд почти синхронно принял несколько дней назад по искам Комитета государственного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
Вынужденная мера
Причина запрета привлечения средств дольщиков состоит в задержке строительства жилых объектов. В иске к «ЛенСпецСтрою» речь идет о ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сдача первой очереди комплекса, в которой более 2 тыс. квартир, должна была состояться в 2016 году. Дольщиками объекта успели стать около 1 тыс. человек. В иске к «Норманн ЛО» упоминаются долгострои ЖК «Десяткино 2.0» в Мурино и ЖК «Яркий» в Янино. Сдаться они должны были в 2016–2017 годах. Дольщиками в них являются более 2 тыс. человек.
Суд приостановил возможность привлечения средств по ДДУ компанией «ЛенСпецСтрой» на срок 6 месяцев, «Норманн ЛО» – на 12 месяцев. Власти регионов получили право останавливать продажи квартир с привлечением средств дольщиков, в соответствии с последними поправками в 214-ФЗ. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
По данным на начало октября текущего года, в Ленобласти в «черный список» попали 39 объектов, застройщики которых формально не могут привлекать средства ДДУ. Однако решение по запрету на работу с дольщиками принимается через суд.
Как сообщил глава Комитета госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов, запрет на привлечение средств по ДДУ – вынужденная мера. Но она предотвратит появление на проблемных объектах новых обманутых дольщиков. Очень часто компании, имеющие финансовые проблемы, продолжают продавать квартиры по ДДУ. «Застройщик, получивший запрет на привлечение средств от дольщиков, может достроить объект с привлечением средств от продажи своих активов. Также завершение объекта возможно в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если нарушения по срокам строительства будут устранены, застройщик может в дальнейшем привлекать денежные средства в соответствии с действующим законодательством», – добавил чиновник.
В ходе судебного процесса, представители «Норманн ЛО» отмечали, что приостановление привлечения денежных средств участников долевого строительства ограничивает правоспособность компании как юридического лица и будет препятствовать осуществлению нормальной хозяйственной деятельности организации и достройке объектов.
«Строительный Еженедельник» попросил экс-председателя Совета директоров ГК «Норманн» Виктора Сеппенена прокомментировать сложившуюся ситуацию. Он сразу предупредил, что сейчас оказывает только консультационные услуги. «Компания «Норманн» уже давно не привлекает средства дольщиков. В настоящее время ведутся работы по продаже ряда активов. Средства пойдут на достройку объектов. Это несколько сложно будет сделать. Тем не менее, компания жива и планирует выполнить все обязательства перед дольщиками», – подчеркнул он.
Стоит добавить, что в настоящее время часть структур «Норманна» банкротится. В частности, проходят банкротное производство ООО «Норманн-Строй», ООО «Норманн-Запад» и др. В суде находятся иски о банкротстве «Норманн ЛО», но они уже длительное время не рассматриваются по существу. Не исключено, что эти иски «контрольные» и связаны с представителями застройщика, желающего исключить возможность банкротства организации реальными кредиторами.
В «ЛенСпецСтрое» введена процедура наблюдения. Кроме того, на руководителей компании заведены уголовные дела. Их подозревают в мошенничестве в крупном размере. Генеральный директор «ЛенСпецСтроя» Дмитрий Астафьев и финансовый директор Елена Остроух сейчас находятся в СИЗО.
Баланс не найден
Между тем, некоторые эксперты сомневаются, что запрет на привлечение средств дольщиков поможет достроить объекты.
Как отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, застройщики вряд ли будут оспаривать решения суда о запрете привлечения средств дольщиков, так как имеет значение строго формальный факт просрочки, и всё. «Сама по себе норма о запрете привлечения денежных средств весьма неоднозначна, так как она лишает застройщика ресурсов на достройку и создает риск не просто просрочки сдачи, а вообще невозможности сдачи объекта. Так что, условно «спасая» новых дольщиков, законодатель тем самым ухудшает ситуацию для уже существующих дольщиков, так как риск невозможности достройки увеличивается. В общем, баланс пока не найден», – считает он.
Не оценивают оптимистично последние новости и сами дольщики. В своих группах в социальных сетях они предлагают, чтобы власти Ленобласти ускорили процедуру банкротства застройщиков и передали недостроенные объекты надежным строительным компаниям.
Кстати
В начале ноября текущего года власти Ленобласти приняли решение с 2019 года использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя ЛенОблАИЖК, которое будет оператором завершения работ. Объект должен передаваться без кредиторских и дебиторских обязательств. ЛенОблАИЖК будет искать новых застройщиков и финансировать завершение долгостроя на заемные деньги.
В Петербургском ЗакСе заканчивается рассмотрение проекта поправок в законы о налоге на имущество и земельном налоге. Принимая во внимание нарастающую в стране тенденцию увеличения разнообразной налоговой нагрузки, стоит ли ждать усиления давления и с этой стороны?
На заседании Правительства 30 октября 2018 года вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов раскритиковал из-за дефицита в 9% подготовленный проект бюджета на 2019 год. Градоначальник поручил до 21 ноября текущего года пересмотреть ведомственные бюджеты и дать предложения по сокращению расходной и увеличению доходной частей городского бюджета.
Заявленный Александром Бегловым в ноябре, на Ежегодном Инвестиционном форуме, курс на привлечение инвесторов будет способствовать поступлению новых средств в казну города. Однако очевидно, что городская администрация задумается и об увеличении дохода из традиционных базовых источников, которыми являются имущественные налоги, в том числе земельный налог.
А как у них?
Если обратиться к опыту развитых стран, можно увидеть, что во многих из них до 75% доходов в местные бюджеты поступает за счет земельного налога (Германия и Франция – около 75%; в Канаде – 81%; во многих штатах в США доходит до 95%). При этом в Петербурге сумма такого сбора составляет всего лишь около 1% от доходной части городского бюджета, хотя сегодня в частной собственности находится более 37 тыс. га из 140 тыс. га общей площади всех земель Санкт-Петербурга. Из них около 20 тыс. га – собственность юридических лиц. Очевидно, что городские власти не могут не работать над механизмами, позволяющими увеличить объем таких поступлений в петербургскую казну. Но возможных способов достижения этой цели в их распоряжении не так и много.
Какая база?
В 2018 году ГБУ «Кадастровая оценка» провело новую оценку более 3 млн объектов недвижимости и земельных участков. Напомним, что предыдущая массовая оценка состоялась в 2013 году. Тем не менее, в городе остается много объектов недвижимости и земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет неверно, или вообще на него не поставлены, или поставлены, но с характеристиками, которые не позволяют установить истинную кадастровую стоимость объектов.
Кроме этого, многие объекты являются самовольно построенными, есть массовые случаи самозахвата территории и земельных участков, использование которых не соответствует установленному виду разрешенного использования.
«Только путем проведения тотального анализа и всестороннего исследования существующих в Петербург объектов недвижимости и земельных участков возможно увеличение доходности бюджета за счет земельного налога. Также в спектр мероприятий должны войти мониторинг и фиксация всех выявленных нарушений, построение двустороннего диалога с налоговыми и правоохранительными органами, с Росреестром», – считает управляющий партнер MITSUN Consulting Дмитрий Желнин.
Надо отметить, что массовая оценка 2018 года повлекла увеличение кадастровой стоимости для многих объектов. В качестве причин удорожания эксперты называют изменение самой методики проведения подобной работы, значительно усовершенствованной за истекший период. Еще одна причина – инфляция, рост которой за 5 лет, по данным Росстата, составил 30%. Однако сопоставимого увеличения доходности бюджета Петербурга не планируется. В отчете городского правительства о реализации бюджета за 2017 год сумма сбора земельного налога составила чуть больше 5,6 млрд рублей, а в проекте бюджета на 2019 год ее размер указан в пределах 5,8 млрд рублей.
То есть при оценке с помощью современных кадастровых методик стоимость объектов возросла, а ожидания по увеличению их доходности – нет.
Повысить ставки - не наш метод
Ставка земельного налога в России сейчас составляет 0,3–1,5%. Но сравнение все с той же зарубежной практикой показывает, что подобный размер ставки является достаточно распространенным. Например, в Испании – 0,3–1,2%, в Германии – 1,2%. Хотя нельзя не заметить, что, к примеру, в США цифры доходят до 3%, а в Латвии – до 4%.
«Действительно, ставки земельного налога у нас по сравнению с некоторыми европейскими странами низкие, – комментирует заместитель председателя Бюджетно-финансового комитета Санкт-Петербургского ЗакС и член постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Александр Тетердинко. – И увеличивать их не стоит. В условиях увеличения фискальной нагрузки на бизнес в результате повышения НДС, имея проблемы с ростом экономики в целом, регионы не должны скатываться к политике повышения ставок местных налогов. Повышение налогов означает охлаждение экономики и создание дополнительных препон для возобновления экономического роста. Сейчас ЗакС рассматривает поправки в закон о земельном налоге, ориентируясь именно на абсолютный приоритет – не увеличивать фискальную нагрузку на бизнес. Более того, мы пытаемся эту нагрузку, наоборот, уменьшить и каким-то сферам бизнеса предоставить налоговые льготы. В частности, недавно ЗакС принял закон об освобождении от уплаты земельного налога и налога на имущество предпринимателей, занимающихся переработкой мусора».
Кто виноват?
Сбор налогов всех уровней – от федеральных до местных – осуществляется ФНС. Налоговые службы в первую очередь ориентированы на правильность исчислений и сборов федеральных налогов, функции же по сбору налогов в бюджеты нижних уровней получены, можно сказать, в нагрузку. В собираемости же местных налогов (в частности – земельного) заинтересованы больше всего региональные власти, в ведении которых находятся вопросы владения и распоряжения имуществом. Но возможности повлиять каким-то образом на администрирование этого процесса они лишены, и для изменения ситуации нужно существенно корректировать нормативно-правовую базу, и тут перспективы сомнительны.
Очевидно, что каждый из рассмотренных вариантов, а именно повышение ставки налогообложения, более тщательное взимание налогов и уточнение кадастровой стоимости, имеет свои pro и contra. «Самое главное – выявить нарушителей, уклоняющихся от уплаты налогов. Любые манипуляции со ставками земельного налога в части их повышения, с завышением кадастровой стоимости, приведут лишь к дополнительным налоговым сборам с добросовестных плательщиков. При этом никакого влияния на недобросовестных (а именно – тех, кто не предоставляет в Росреестр достоверную информацию) они не повлекут», – уверен Дмитрий Желнин.