Сергей Герилович: «Ломать – не строить; ломать, порой, сложнее»
В 2020 году имя ГК «СносСтройИнвест» прозвучало на региональном и федеральном уровнях в связи с демонтажем высотной дымовой трубы на Октябрьской набережной. О том, что же произошло при реализации проекта, а также о ключевых трендах ушедшего года в демонтажной отрасли, итогах и планах компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Сергей Герилович.
- Сергей Павлович, в прошлом году много шума наделала история с падением дымовой трубы при работах на Октябрьской набережной. Хотелось бы, как говорится, из первоисточника узнать, что там произошло…
- Шума было, действительно, излишне много. Ситуация, конечно, была нештатная, но ничего катастрофического, к счастью, не случилось. На территории 16 га на Октябрьской набережной среди ряда объектов бывшего предприятия «Пигмент» нам необходимо было демонтировать высотную дымовую трубу. Однако при подготовке к демонтажу в теле бетона трубы была обнаружена трещина, из-за которой труба могла рухнуть в любую секунду. Накануне инцидента нами была предпринята попытка блокировать трещину для проведения контролируемого демонтажа в установленное время, но, к сожалению, труба самопроизвольно обрушилась ночью. При этом осколками строительного мусора были задеты несколько автомобилей и входная группа дома по соседству, но, слава богу, никто из людей не пострадал. Хочу отметить, что «СносСтройИнвест» компенсировал нанесенный ущерб еще в конце прошлого года.
- «СносСтройИнвест» работает на рынке демонтажа с 2002 года. Какие, по Вашему мнению, ключевые тренды развития в сфере демонтажа наблюдаются в последнее время?
- Объемы рынка демонтажа растут год от года. Тут можно выделить две основных причины. Во-первых, это процесс редевелопмента в крупных городах, стимулирующий снос неработающих предприятий и возведение на их месте современных жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, технологическое перевооружение промышленных объектов в разных частях страны, внедрение новых, современных технологий, что также требует демонтажа старых неэффективных мощностей.
К сожалению, востребованность работ по сносу привела к бурному развитию компаний-однодневок, не имеющих ни опыта, ни квалифицированных специалистов, ни своего парка техники, но при этом активно участвующих в тендерах и побеждающих благодаря демпингу. Не удивительно, что заказчики после этого зачастую сталкиваются с проблемами: от срыва сроков работ до вывоза мусора на несанкционированные свалки. Тем не менее, стремление сэкономить зачастую приводит к повторению ошибок. Лишь наученные горьким опытом, частные заказчики начинают устанавливать определенные квалификационные требования к участникам тендера. Крупные госзаказчики при размещении тендера, как правило, опираются на определенные нормы и требования по квалификации и ценообразованию, что делает работу с ними более прозрачной и выгодной.
- Раньше часто приходилось слышать обратное мнение. Работу с госзаказчиками критиковали за избыток бюрократических процедур. Почему сейчас ситуация поменялась?
- Многие частные компании ищут пути для «экономии». Беру это слово в кавычки, поскольку из-за уже названных причин реально сберечь средства при этом не удается. Тем не менее, существует практика, когда для демонтажа сложного объекта на участке нанимают профессиональную компанию, а на все остальные работы – «экскаватор и полтора землекопа». Госзаказчики наоборот заинтересованы в том, чтобы комплексно решить имеющуюся проблему. Кроме того, они нацелены на соблюдение законодательства, в том числе экологического. Поэтому подрядчик обязан строго отчитаться о всем спектре проделанных работ.
Мы всегда заинтересована в выполнении всего комплекса работ «под ключ». Знаете, есть такая поговорка «ломать – не строить». Это, конечно, верно, вот только грамотно ломать порой даже сложнее. Понятие «грамотно» сегодня включает огромный объем самых разнообразных работ. Это и изыскания на месте, и разработка проекта, определение наиболее эффективной технологии, и сам демонтаж, и рециклинг тех материалов, которые можно использовать вторично, и вывоз строительного мусора на соответствующие полигоны, рекультивация почвы, и экологическое сопровождение, и пр. И на каждом этапе необходимы специализированное оборудование и квалифицированные кадры, которые обеспечат принятие верных решений. Именно все это в совокупности и является нашей работой.
- Как Вы оцениваете итоги прошлого года? Удалось ли выполнить поставленные задачи в условиях пандемии?
Несмотря на сложную обстановку из-за распространения коронавируса, в целом считаю итоги работы ГК «СносСтройИнвест» в прошлом году успешными. Еще в конце 2019 года при формировании стратегии развития перед холдингом была поставлена цель существенно нарастить объемы работ в регионах. И эта задача была успешно выполнена. За год компанией было реализовано более 50 проектов, причем лишь 30% из них – в Петербурге, а около 70% – именно в регионах. Также хочу отметить, что среди наших заказчиков существенно выросла доля госструктур и крупных предприятий с государственным участием. Все это позволило нам поддерживать рентабельность работы компании на должном уровне, несмотря на дополнительные расходы, связанные с удалённостью реализуемых проектов.
- Какие проекты в прошлом году стали ключевыми для компании?
- Основные проекты были связаны с демонтажем на опасных производственных предприятиях нефти-газовой отрасли. Одним из крупнейших наших заказчиков, например, является «Роснефть», реализующая программу по модернизации промышленных мощностей в Новом Уренгое (Ямало-Ненецкий округ). Мы успешно завершили демонтаж технически устаревшего оборудования, зданий и сооружений старой котельной. Для другого гиганта – АО «Газпром» мы выполнили демонтаж газовых резервуаров в Оренбургской области, а также произвели полную рекультивацию территории. В Мурманской области мы выполнили комплекс работ по разборке зданий складов рудника «Железный» на Ковдорском ГОК для МХК «Еврохим». Для компании «Полюс Логистика» (крупнейший золотодобывающий холдинг в России) в Красноярском крае мы осуществили комплекс работ по демонтажу производственных зданий ПП «Лесосибирск». Еще один крупный заказчик - «СибурТюменьГаз» («дочка» холдинга «Сибур»). В Ханты-Мансийском округе для нужд «Нижневартовского ГПЗ» мы реализовали проект по демонтажу зданий и сооружений, включая промышленные здания, высотную трубу, вышку связи и др. А по заказу «Мосэнерго» в столице на действующем предприятии была демонтирована высотная дымовая труба.
Кроме того, мы реализовали ряд проектов по сносу гражданских зданий – недостроев, ветхих или аварийных строений. Например, демонтаж недостроенного шестиподъездного жилого дома в Мурманске по заказу местной администрации.
В домашних регионах – Петербурге и Ленобласти в число крупнейших наших заказчиков в прошлом году вошли ТГК-1, «Группа ЛСР», Setl Group и другие. Для ТГК-1 мы реализовали достаточно сложный проект ликвидации участка высотной дымовой трубы ТЭЦ-14. По заказу «Группы ЛСР» был полностью завершен демонтаж Никольского кирпичного завода. Для них же мы осуществляли очистку участка под редевелопмент на улице Крыленко.
- Какие перспективы для развития отрасли Вы видите в наступившем году?
По нашей оценке, 2021 год в сфере демонтажа может быть даже сложнее, чем прошлый. Дело в том, что крупные предприятия (а это наши основные заказчики) по большей части не стали переверстывать бюджеты, когда в марте прошлого года в страну пришел коронавирус. Поэтому запланированные на год проекты в основном были реализованы. Бюджеты на этот год верстались уже с учетом влияния кризиса и были частично «урезаны». Таким образом, число планируемых на 2021 год проектов по демонтажу несколько снизилось, а конкуренция за заказы выросла. Но на сегодняшний день нам уже удалось обеспечить компанию заказами примерно до середины года, поэтому в целом мы смотрим на перспективы с оптимизмом. Мы планируем продолжать активную региональную экспансию: хотели ли бы более активно работать на рынке Центрального и Южного федеральных округов, а также в Крыму. Также планируем расширять свою деятельность в сфере рекультивации.
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
В ближайшее время на банковском рынке состоится первая сделка с гарантией «ДОМ.РФ». Поручительство госкомпании позволит банку-кредитору снизить нагрузку на капитал со 100% до 20%, а также существенно увеличить объем финансирования строительной отрасли, которая с 1 июля 2019 года перешла на новые правила игры.
Полезная новинка
На сегодня для строительства жилья в стране привлечено около 4,5 трлн руб., в основном это средства дольщиков, а объем кредитов, взятых застройщиками у банков, составляет всего около 800 млрд руб. С 1 июля все новые проекты будут запускаться с использованием счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета и передаваться застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, предоставленного банком. Это приведет к тому, что в течение 3–4 лет средства дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства будут замещены банковскими кредитами. К концу 2024 года их объем возрастет до 6,5 трлн руб., а среднегодовые темпы роста кредитного портфеля составят около 50%.
Как сообщил директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин, механизм поручительства «ДОМ.РФ» разработан в соответствии с дорожной картой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование, утвержденной в декабре 2017 года председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. По кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика «ДОМ.РФ» исполняет обязательства за заемщика по гарантированной части кредита (до 80% от суммы). Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», был снижен со 100% до 20%. Это позволяет банкам кратно нарастить объем кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала.
Новый продукт появился на рынке в декабре 2018 года. Сейчас готовятся пилотные сделки с рядом федеральных банков из первой десятки, в зоне интересов которых — стройки в Москве, Подмосковье, на Урале. Продукт также вызвал интерес банков, которые только планируют заняться проектным финансированием застройщиков. В середине мая были понижены требования по кредитному рейтингу к уполномоченным банкам. В результате их количество выросло с 63 до более чем 100. Конкуренция между банками за хорошие проекты от этого только вырастет. Как полагает Воронин, несмотря на то что новый продукт создавался специально для банков, в конечном счете выиграют все: и банки, и застройщики, и покупатели жилья.
Первые сделки поручительства «ДОМ.РФ» планирует закрыть уже этим летом. «Мы надеемся, что наши стандарты механизма гарантирования помогут застройщикам повысить прозрачность бизнеса, качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов и приведут к стандартизации проектного финансирования. По экспертным оценкам, в течение двух-трех ближайших лет спрос на поручительство "ДОМ.РФ" может составить 2 трлн руб.»,— подчеркнул Антон Воронин.
Реакция рынка
Участники рынка по-разному приняли новый продукт. Как считает гендиректор РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) Николай Алексеенко, наиболее актуальны поручительства «ДОМ.РФ» для средних и малых банков, для которых выполнение норматива по достаточности капитала является серьезным препятствием к росту портфеля в жилищном строительстве.
По мнению ведущего аналитика по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Николая Власова, гарантии помогут застройщикам получить проектное финансирование на рыночных условиях, поскольку для кредитора они являются «дополнительным щитом» при оценке рисков проекта. «Это особенно важно, когда экономические параметры проекта слабые и проект попадает во вторую-четвертую категории качества по 590-П, что требует от банка создания дополнительных резервов и, следовательно, приводит к повышенному предложению по процентной ставке»,— добавил эксперт.
На эти достоинства обратила внимание и пресс-служба ВТБ: «Гарантии "ДОМ.РФ" покрывают до 80% потерь и позволяют значительно снизить нагрузку на капитал — с 100% до 20%. Очевидно, что данный механизм будет давать банкам экономический стимул финансирования отрасли». Однако данный механизм мало востребован. Всему виной, как считают в госбанке, сложные механизмы получения и сопровождения гарантии, а также довольно высокая стоимость. Кроме того, «ДОМ.РФ» устанавливает свои подходы к экспертизе проектов и их мониторингу, не полагаясь на процедуры принятия и контроля рисков уполномоченными банками. По сути, для банков вводится дублирование внутренних процессов по технологиям «ДОМ.РФ», что при планируемых масштабах проектного финансирования трудноисполнимо и ресурсозатратно.
ВТБ предлагает для крупнейших уполномоченных банков упростить критерии и требования для привлечения гарантий. Еще одно пожелание — сделать поручительства солидарными и исключать условия отказа «ДОМ.РФ» в платеже по поручительству, которые не зависят от банка-кредитора.
Новинка заинтересовала и Россельхозбанк. Его пресс-служба выделила три ее достоинства: снижение кредитного риска, нагрузки на капитал банка и резервов на возможные потери по ссудам. Вместе с тем в Россельхозбанке надеются на дополнительную доработку условий, на которых предоставляется и раскрывается поручительство АО «ДОМ.РФ».
Есть и более критичные оценки. Вице-президент — начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Александр Ушков полагает, что для устойчивых проектов, которые финансирует его банк, гарантия «ДОМ.РФ» не нужна. «У нас есть свои внутренние методики, сложившиеся за долгие годы работы в проектном финансировании. Они адаптированы для жилищных проектов, и мы не всегда согласны с требованиями, которые предъявляет "ДОМ.РФ". Просто нам это неудобно,— говорит Александр Ушков.— Получив гарантию, мы должны готовить дополнительные отчеты, становиться под дополнительный мониторинг "ДОМ.РФ". Это новые затраты, для нас овчинка выделки не стоит. К тому же мы еще не знаем ценообразования нового продукта. Поэтому мы пока ориентированы на то, чтобы работать без гарантий».
Добавим, что стоимость поручительства рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Для этого госкомпания разработала модель оценки рисков. В пилотных сделках комиссия составит 1–1,5% от размера выборки по кредиту. Но, по данным “Ъ”, рассматривался проект, где стоимость поручительства могла быть и менее 1%.
Планы на вырост
Большинство участников рынка благосклонно приняли новый гарантийный продукт. Как считает Николай Алексеенко, рост спроса на поручительство «ДОМ.РФ», безусловно, будет следовать за ростом банковского кредитования застройщиков. Критерии, утвержденные правительством РФ, предусматривают достаточно плавный переход к новой модели: большая часть уже запущенных проектов сможет остаться в «старой» схеме. Однако по мере увеличения доли новых проектов, реализуемых через механизм эскроу, спрос на банковское финансирование, а, следовательно, на поручительство «ДОМ.РФ», резко увеличится, полагает гендиректор РАСК.
По прогнозу Николая Алексеенко, скорее всего, это произойдет в начале 2020 года. Сейчас «ДОМ.РФ» тестирует другой новый инструмент, который будет всему этому способствовать — агрегатор проектного финансирования. Застройщики смогут подавать стандартизованные заявки на проектное финансирование на более раннем этапе и сразу в несколько банков, а банки без разветвленной филиальной сети получат доступ к перспективным проектам.
АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — Агентство ипотечного жилищного кредитования; АИЖК) основано в 1997 году, в 2015 году на базе акционерного общества создан единый институт развития в жилищной сфере. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. «ДОМ.РФ» реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья, в том числе благодаря ипотеке, цивилизованной аренде и формированию комфортной городской среды. Чистая прибыль компании по МСФО за 2018 год составила 19,3 млрд руб. Ключевые задачи компании: совершенствование ипотечного рынка и рынка ипотечных ценных бумаг, содействие росту жилищного строительства, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе банка «ДОМ.РФ», развитие рынка цивилизованной аренды жилья, комфортной городской среды и содействие комплексному развитию территорий, мониторинг в сфере жилищного строительства.
Материал газеты "Коммерсантъ"