Кризис на рынке недвижимости по осени сосчитают
.jpg)
Прогноз цен на рынке петербургской недвижимости эксперты строили по-разному: одни еще весной считали, что «дно» достигнуто, другие, напротив, предсказывали резкое падение именно летом. Истина оказалась посредине: статистика регистрирует постепенное «сползание» цен. И строители, и риэлторы, и собственники жилья ожидают осени: кто с трепетом, а кто с надеждой. Но все участники рынка ожидают неких действий со стороны государства.
Сдвиг влево
Рынок недвижимости весны-лета 2009 г. принято называть рынком покупателя. Предложение резко возобладало над спросом, а он сместился в нижние ценовые сегменты. Эту динамику отмечают практически все эксперты. Пожалуй, это единственная оценка, в которой аналитики не расходятся.
Как отмечает замдиректора компании «Недвижимость Петербурга» Олег Пашин, наиболее высоким реальным спросом пользуются 1-комнатные квартиры независимо от района города. При этом на первичном рынке дешевое жилье востребовано даже в домах на ранней стадии строительства. По данным эксперта, на риск заключения сделок по приобретению квартир в еще не построенных домах идут в основном приезжие: поток миграции в Санкт-Петербург из депрессивных регионов России не сокращается.
Невостребованное предложение, напротив, доминирует в сегментах бизнес- и элит-класса. Цифры по загородному рынку особенно выразительны: по данным DPRealty, 24% экспонируемых загородных домов и 50% земельных участков составляют объекты с ценой предложения свыше 2,5 млн. рублей, и лишь 6% - ниже 500 тысяч рублей. Однако именно на эти 6%, по статистике АН «Прогаль», и приходится львиная доля активного спроса.
На круглом столе в ИД «Шанс» сообщалось о том, что в Московской области в конце II квартала после полугодового спада повысились цены на крупные земельные участки. Однако руководитель управления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина не отмечает повышения спроса на аналогичную недвижимость в пригородах Санкт-Петербурга – прежде всего по той причине, что вложения в крупные земельные владения не могут быть столь прибыльны, как в окрестностях столицы.
Другими словами, элитная недвижимость в Санкт-Петербурге и пригородах скорее продается, чем покупается. Неудивительно, что значительное число проектов новых коттеджных поселков в Ленобласти замораживается, а девелоперы развивающихся проектов стремятся переформатировать их в более низкий ценовой сегмент.
Консенсус понижения
Оценка ситуации на первичном рынке расходится как по статистике, так и по интерпретации трендов. Марина Буторина, заместитель гендиректора АН «Дарко», считает, что в структуре предложения на «первичке» преобладают объекты невысокого качества. По мнению О.Пашина, качество предложения ухудшится к осени.
Аналитики GVA Sawyer оценивают снижение цен предложения в элитном сегменте первичного рынка за полгода в 7%. По их данным, средняя цена в сегменте на конец июня составляла 213,6 тысяч рублей. Те же показатели по данным «Петербургской недвижимости» составляют соответственно 8% и 198,5 тысяч рублей.
В бизнес-класса статистика Sawyer и «ПН» сближается: средняя цена предложения на конец II квартала определена соответственно в 120,3 и 113,1 тысяч рублей. Однако по сегменту «комфорт» и «эконом» различие в данных достигает 20 тысяч рублей. Типовое жилье, по данным «ПН», подешевело до 72,5 тысяч, а по данным Sawyer – до 54,6 тысяч, а снижение за полгода в этом секторе оценивается соответственно в 9,3 и 22%.
Сопоставление данных «ПН» по I и II кварталам 2009 г. очевидно демонстрирует нарастание темпа снижения цен. Тем не менее, О.Пашин выражает уверенность в том, что в осенние месяцы спад прекратится, и даже возникнет тенденция к повышению цен. Свой прогноз он аргументирует увеличением частоты сделок на первичном рынке в июне, а также тем, что цены продаж практически достигли уровня себестоимости(3-комнатные квартиры с невысоким качеством планировки в домах, сданных в 2008 г., продаются фактически ниже себестоимости).
Аналитики Sawyer также ожидают стабилизации цен, но лишь к концу 2009 г., а в ближайшие месяцы, по их оценке, снижение продолжится, поскольку покупательская способность населения не имеет тенденции к увеличению.
Еще более мрачные оценки в июне высказывал президент ГК «Итака» Сергей Галалу, ожидающий снижения цен на первичном рынке за лето на 10%. Однако он также рассчитывает на снижение темпа спада к концу года. Между тем глава аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов предвидит дальнейшее снижение как цен предложения, так и цен реальной продажи.
В отличие от О.Пашина, он считает достижение уровня цен, установленных Минрегионом для закупки жилья, вполне реальным. Главное основание для жесткого прогноза состоит в том, что государство, по его мнению, своими мерами по повышению налогов, акцизов и тарифов не стимулирует, а подавляет платежеспособный спрос.
Как признает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, риэлторское сообщество больше заинтересовано в существенном снижении цен, чем в сохранении существующей ситуации резко сниженного спроса. По своим соображениям в падении цен на жилье заинтересованы и власти, причем в том числе и по градостроительным соображениям. «Осваивайте новые территории!», - призывал девелоперов заместитель председателя КГА Виктор Полищук. Достичь рекомендуемой Минрегионом себестоимости, действительно, оказалось легче тем компаниям, которые уже освоились на бывших сельхозземлях Шушар и Парголова.
По выражению М.Буториной, между органами власти, поставщиками дешевого жилья в удаленных от центра районах и покупателями дешевой недвижимости достигнут «консенсус понижения», который будет оказывать влияние на весь остальной рынок. Нетрудно увидеть в этом консенсусе и место риэлторов, для которых рост числа сделок сегодня компенсирует снижение прибыльности каждой из них в отдельности.
Рынок вынужденного продавца
Данные ГК «Недвижимость Петербурга» и GVA Sawyer по ценам предложения на вторичном рынке сходятся до десятых процента. Sawyer оценивает их в 85,8 тысячи, «НП» - в 86 тысяч рублей за 1 кв.м. Снижение цены предложения на «вторичке» за I полугодие – 12-14%.
Впрочем, как напоминает М.Чернов, к моменту заключения сделки цена предложения может корректироваться на 15-20%. При этом чем скромнее выставленный на продажу объект, тем значительнее дисконт: на рынке продажи комнат он может превышать 20%. Однако продавцы снижают цену и при реализации просторных 3-комнатных квартир в престижном Московском районе. Большая 1-комнатная квартира в том же районе ушла по цене 46,6 тысяч рублей за 1 кв. м без дисконта. Более скромный по площади аналогичный объект был продан без спешки, со скидкой на четверть, по вдвое большей цене за единицу площади. Огромный, не поддающийся логике здорового рынка разброс цен свидетельствует о том, что многие продажи осуществляются по крайней необходимости.
Как убежден президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Щегельский, ценовые тенденции определяются в период кризиса именно на вторичном рынке. «Если это и так, то такая тенденция является чисто петербургской спецификой», - не согласен гендиректор АН «Рускол» Виктор Соловьев, напоминая о том, что в Петербурге ценообразование – особенно сложный и противоречивый процесс. В среднестатистическом городе в одном сегменте новая недвижимость по определению должна стоить дороже старой. Но в Санкт-Петербурге в оценку вкладываются видовые характеристики, и в разряд эксклюзива попадают объекты, не обладающие большинством требований к элитному сегменту. Еще одним парадоксом Петербурга является устоявшееся представление о престижности или непрестижности сопоставимых по качеству жизни районов.
Отсюда, как считает В.Соловьев, и проистекают противоречия в статистике. Эксперты, по его мнению, могли бы достичь большего согласия в оценке трендов, если бы исключили из статистики вторичной недвижимости «видовую элиту», а из первичной – объекты на ранней стадии строительства, когда цена предложения является по существу виртуальной.
Интересно сопоставить эту точку зрения с еще одним тонким наблюдением Л.Юшиной, касающимся загородной недвижимости. Она отмечает снижение интереса покупателей к домам старой постройки в райцентрах Ленобласти, еще недавно пользовавшихся спросом. Это объясняется возможностью быстрого возведения нового жилья из современных материалов.
На кофейной гуще
Многие петербуржцы, даже оказавшиеся перед острой необходимостью продажи недвижимости, рассчитывают на лучшее – как в семейном бюджете, так и на рынке. Эти надежды являются опорой для большинства застройщиков города, стремящихся избежать многомиллионных убытков – ведь себестоимость основной массы построенных объектов включает цены на материалы и услуги 2008 г.
Между тем у независимых консультантов не меньше проблем с оценкой тенденций ближайших месяцев, чем у продавцов недвижимости. Слухи о банковском кризисе в связи с возникновением критической массы невыплат не утихают. Однако положение банков, как считает Д.Щегельский, может ухудшиться и в том случае, если федеральные власти примут решение «отпустить» рубль. А это, в свою очередь, зависит уже от международной конъюнктуры. Таким образом, большинство сегодняшних прогнозов, увы, оказываются сродни гаданию на кофейной гуще.
Пытаясь «ухватить» тренд, аналитики ссылаются не только на макроэкономические факторы, но и на психологию покупателей, на сезонные веяния. Так, московские эксперты рассчитывали на активизацию покупателя и на приостановление падения цен весной, исходя из сезонной тенденции. Гендиректор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина возложила аналогичные надежды на осень.
Однако общие тенденции совсем не обязательно применимы к периоду кризиса. Более того, они могут по-разному проявляться в разных мегаполисах. В Москве за активизацией спроса в марте-апреле наступил резкий спад в мае. Между тем петербургские аналитики отмечают, что число сделок в летний период по сравнению с весной сократилось незначительно.
Нет согласия между экспертами и по другим вопросам. Как считает М.Буторина, расселение коммуналок в настоящий момент стало выгоднее в силу снижения цен на новые 1-комнатные квартиры. Однако гендиректор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев придерживается противоположной точки зрения, отмечая, что потенциальному инвестору сейчас выгоднее приобрести новую недвижимость, чем расселять старую. Как считает И.Забродина, сокращение размеров городских субсидий на целевые программы резко снижает их привлекательность, что уже отразилось в 5-кратном сокращении числа сделок с субсидиями.
Нерыночные обстоятельства
Ни на одном из последних круглых столов эксперты не упускали возможность для рекомендаций городским властям по стимулированию строительного рынка. Так, проблему коммуналок Э.Гоголев предлагает решать путем предоставления субсидий не расселяемым жильцам, а напротив, инвесторам. В свою очередь, проекты развития застроенных территорий, по его оценке, осуществимы лишь в случае, если земля и инфраструктура будут предоставлены инвестору городом бесплатно.
Если ранее снижение объема строящегося жилья рассматривалось как фактор возникновения отложенного спроса, то сегодня эксперты высказывают сомнение в насыщаемости этого спроса. Как считает Э.Гоголев, к моменту выхода из кризиса немалое число производителей стройматериалов могут прекратить существование, чему вышеупомянутый «консенсус на понижение» только способствует. Между тем «хрущевки» так и будут продолжать изнашиваться и в итоге выходить из строя, предупреждает эксперт.
Лучшим выходом из ситуации, складывающейся на рынке строящегося жилья, О.Пашин также считает бесплатное предоставление земли и инфраструктуры на территориях, где реализация строительных проектов сопровождается иными обременениями. Как известно, город уже предложил инвесторам выкупить объекты ряда обанкротившихся компаний, взяв на себя проблемы дольщиков. Однако такое понятие, как дисконт для застройщика, в обиход при этом не вошло.
Проекты развития освоенных территорий были рассчитаны на продолжение строительного бума. Но он не возвращается по административному веленью. По мнению М.Чернова, раньше чем через 6-8 лет о буме не может быть и речи. Сходную точку зрения высказывал и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Между тем необходимость удержания темпов жилищного строительства определяется не только рыночными категориями, но и соображениями элементарной безопасности горожан.
Участники рынка ждут осени – кто с надеждой на оздоровление мирового и отечественного рынка, кто ожидая того, что усугубившиеся кризисные проблемы заставят российские федеральные и региональные власти предпринять собственные, пусть и не вполне соответствующие азбуке рыночной экономике, меры для поддержки строительного комплекса. Время покажет.
Константин Черемных
Очередная смена руководства Росстроя на минувшей неделе красноречиво свидетельствует об отсутствии эффективной и прогнозируемой политики государства в сфере строительства и ЖКХ.Укрепление позиций
Как считают наши московские источники, новый глава Росстроя «бойцовским характером также не отличается». А это в условиях подковерных аппаратных игр жизненно важно. Рассказывают, что руководитель Минрегионразвития Владимир Яковлев (ему сегодня подчиняется Росстрой) выступал против кандидатуры Круглика, но премьер-министр Михаил Фрадков прислушался к доводам главы Минэкономразвития Германа Грефа, хотя они, мягко говоря, не дружат. Решающим аргументом Грефа стал предполагаемый вывод из подчинения Яковлева Росстроя и его передача под личный контроль премьера. Такая практика существует. В то же время столичные источники полагают, что Федеральное агентство по строительству и ЖКХ подчинят напрямую президенту Владимиру Путину (!) – а вот такого еще не было.
Существует еще один признак, укрепляющий позиции г-на Круглика и позволяющий ему в перспективе влиться в ряды влиятельных фигур политического истеблишмента страны. Речь идет о создании Национального совета по доступному жилью, который возглавит лично Владимир Путин, а его заместителем станет, скорее всего, глава Росстроя. Предполагается, что любые решения, указания Национального совета будут обязательными для выполнения чиновниками всех федеральных и региональных структур и ведомств, вовлеченных в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который оценивается в сумму 140 млрд рублей. Для информации: существующая федеральная программа «Жилище», провалившаяся, по мнению некоторых экспертов, «весит» около 40 млрд рублей.
Тем не менее, взлет Сергея Круглика налагает на него и большую ответственность. Представляя нового руководителя Росстроя, Владимир Яковлев отметил, что задачи, которые сегодня стоят перед ведомством, очень серьезные. Прежде всего, это выполнение поручений президента страны по формированию все того же рынка доступного жилья, развитие ипотечного кредитования, подготовка жилищно-коммунального комплекса страны к осенне-зимнему периоду. Все это, считает глава Минрегионразвития, требует кропотливой и усердной работы.
Назвался груздем…
Трудно не согласиться. В частности, для реализации положений пакета жилищных законов надо принять на федеральном уровне около 20 постановлений российского правительства, на региональном и муниципальном уровнях – почти 200.
Но интересно другое: если Федеральное агентство по строительству и ЖКХ все же выведут из подчинения Минрегионразвития, то чем, собственно, будет заниматься это министерство и его руководитель?.. На этом фоне незавидна и судьба бывшего главы Росстроя Владимира Аверченко, который стал заместителем Владимира Яковлева.
Непонятны также будущие функции главы Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и РЦЦС Санкт-Петербурга Павла Горячкина. Ему предложено занять должность помощника опять-таки г-на Яковлева по вопросам строительства с переходом на государственную службу в министерство.
В этой связи вспоминаются события месячной давности. На одном из круглых столов Павел Горячкин, объясняя важность снижения себестоимости жилищного строительства, заявил, что «заняться этим вопросом, похоже, некому». «Полгода назад вопросами строительства у нас занималось Минпромэнерго, те люди, которые разрабатывали и регулировали принятие 26 жилищных законов, сегодня уже не работают. Был Сергей Иванович Круглик, который курировал в департаменте по строительству и ЖКХ эти вопросы, но и его у нас сегодня нет. А в Министерстве регионального развития нам заявляют, что они не занимаются подобными вопросами, не они разрабатывали критикуемые всеми жилищные законы».
Как мы теперь знаем, Сергей Иванович вернулся, но только в ином качестве. У г-на Горячкина также есть возможность вплотную заняться улучшением строительной сферы и снижением себестоимости строительства жилья.
Между тем, в нынешних условиях кадровой перетряски и реформирования строительной вертикали власти в выигрыше могут оказаться регионы. Вместе с соответствующим финансированием им предполагается передать часть федеральных функций, в том числе лицензирование, надзор и контроль над строительством. В регионах, где местные власти знают об участниках строительного рынка почти все, организовать полноценную работу строительной сферы будет намного проще и эффективней.
Андрей Теплоухов
Справка
Сергей Круглик родился 14 марта 1955 года в Иркутске. В 1977 году окончил Иркутский политехнический институт. С 1977 по 1980 годы работал начальником партии геологоразведочной экспедиции. В 1980-1989 годах – старший гидрогеолог в управлении геологии Латвийской ССР. С 1989 по 1994 годы занимал различные руководящие посты в производственном управлении ЖКХ Риги. В 1995 году переехал в Новгород, где вскоре стал заместителем главы администрации города. В июле 1998 года г-н Круглик оказался уже в Москве, в Правительстве РФ, где занял должность замминистра по земельной политике, строительству и ЖКХ, в сентябре – после смены правительства – назначен замминистра по региональной политике. В июне 1999 года назначен первым заместителем председателя Госстроя. В марте 2004 года стал директором департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго (сегодня этот департамент в ведении Минрегионразвития). Также Сергей Круглик участвовал в разработке и принятии пакета жилищных законов и был, в частности, официальным представителем Правительства РФ при рассмотрении проекта Жилищного кодекса федеральным собранием.
Новый Жилищный кодекс поставил перед застройщиками и дольщиками проблему: чтобы сдать дом нужно организовать ТСЖ, но чтобы создать ТСЖ, необходимо зарегистрировать право собственности.Пути выхода из этой тупиковой ситуации неоднократно обсуждались строительными компаниями и профильными комитетами Правительства Санкт-Петербурга. На прошедшем недавно совместном совещании специалистов Жилищного комитета и представителей компаний, входящих в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», на суд участников строительного процесса была представлена новая методика работы по созданию товариществ собственников жилья, которая должна разрешить создавшиеся противоречия.
Возможность организации ТСЖ еще до вступления в права собственности в Жилищном кодексе РФ предусмотрена: в соответствии с положениями ст.139 при организации товариществ собственников жилья стало возможным учитывать не только права уже имеющихся собственников помещений в жилых домах, но и тех, кто получит право собственности в будущем. Таким образом, еще до официальной сдачи объекта госкомиссии в строящемся доме может быть образовано ТСЖ. В теории это создаст удобные условия и для застройщиков и для участников долевого строительства, поскольку позволит избежать осложнений при передаче прав на обслуживание жилого дома той или иной управляющей компании.
Но для организации ТСЖ необходимо проведение общего собрания будущих собственников жилья. Как правило, это несколько сотен человек, собрать вместе которых в большинстве случаев просто не представляется возможным. Суть предлагаемой Методики в том, чтобы запустить механизм заочного голосования будущих собственников жилья. Методика включает в себя целый пакет типовых документов – уведомление о проведении голосования, заявление будущих собственников, протокол подсчета голосов, примерная форма протокола выбора управляющей компании, – которые призваны регламентировать ход проведения заочного голосования. Голосование проводится в письменной форме в соответствии с процедурой, установленной ст. 47 Жилищного кодекса РФ.
Руководство Жилищного комитета видит в Методике один из первых шагов по адаптации положений Кодекса к реальным условиям. «Существует правовая норма, которая может негативно сказаться и на строителях, и на людях, и на компаниях, занимающихся обслуживанием жилых домов, – таково мнение первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея. – Закон сам по себе работать не сможет, необходимо создание механизма его практического применения. Поэтому сейчас целью нашей совместной деятельности с представителями стройкомплекса и организаций, отвечающих за эксплуатацию зданий, является выработка корректив, носящих правовой характер».
Подобный тандем строительного бизнеса и властных структур – давно установившаяся практика в Санкт-Петербурге. В случае с организацией ТСЖ во вновь построенных или реконструированных жилых домах взаимодействие всех заинтересованных сторон позволит выработать оптимальную с правовой и практической точек зрения схему.
Подчеркивая уникальность новой Методики для России, начальник Управления по работе с ТСЖ и управляющими компаниями Олег Вихтюк призвал строителей активно принимать участие в обсуждении ее плюсов и минусов, готовить предложения по ее усовершенствованию. «Все комментарии и замечания пройдут стадии отбора, обобщения, подвергнутся юридической экспертизе. Прошедшие ее поправки будут включены в Методику, которая получит правовой статус как Распоряжение председателя Жилищного комитета», – сказал Олег Вихтюк.
Но, несмотря на призывы к разработке правил для организации ТСЖ в среде застройщиков нет единства мнений. С одной стороны, признается необходимость создания ясного и соответствующего современным требованиям рынка механизма принятия решения относительно ТСЖ. С другой – искусственное властное насаждение той или иной схемы способно повредить. Некоторые застройщики считают, что введение определенного порядка действий может существенно ограничить им свободу маневра в решении вопроса о ТСЖ с будущими собственниками жилья.
Пока неизвестно и то, насколько благосклонно примут идею заочного голосования и выбора формы управления многоквартирным домом сами будущие жильцы. В Методике не разъясняется, каким образом при заочном голосовании осуществляется выбор членов правления и ревизионной комиссии ТСЖ (хотя правильнее в данном случае было бы употреблять аббревиатуру ТБСЖ – товарищество будущих собственников жилья), кто составит инициативную группу или станет доверенным лицом для того, чтобы зарегистрировать новое Товарищество? Технический директор компании «Инжстрой» Виталий Антюк считает, что участники строительного рынка готовы брать на себя координирующую роль в процессе создания ТСЖ. Но вопрос не только в готовности застройщиков, но и в том, настолько ли доверяют им дольщики, чтобы наделить такими полномочиями?
Возможно, в ходе доработки Методики все подобные вопросы будут урегулированы, и рынок получит работоспособный механизм заочного формирования товариществ собственников жилья.
Вероника Шеменева