Кризис на рынке недвижимости по осени сосчитают
.jpg)
Прогноз цен на рынке петербургской недвижимости эксперты строили по-разному: одни еще весной считали, что «дно» достигнуто, другие, напротив, предсказывали резкое падение именно летом. Истина оказалась посредине: статистика регистрирует постепенное «сползание» цен. И строители, и риэлторы, и собственники жилья ожидают осени: кто с трепетом, а кто с надеждой. Но все участники рынка ожидают неких действий со стороны государства.
Сдвиг влево
Рынок недвижимости весны-лета 2009 г. принято называть рынком покупателя. Предложение резко возобладало над спросом, а он сместился в нижние ценовые сегменты. Эту динамику отмечают практически все эксперты. Пожалуй, это единственная оценка, в которой аналитики не расходятся.
Как отмечает замдиректора компании «Недвижимость Петербурга» Олег Пашин, наиболее высоким реальным спросом пользуются 1-комнатные квартиры независимо от района города. При этом на первичном рынке дешевое жилье востребовано даже в домах на ранней стадии строительства. По данным эксперта, на риск заключения сделок по приобретению квартир в еще не построенных домах идут в основном приезжие: поток миграции в Санкт-Петербург из депрессивных регионов России не сокращается.
Невостребованное предложение, напротив, доминирует в сегментах бизнес- и элит-класса. Цифры по загородному рынку особенно выразительны: по данным DPRealty, 24% экспонируемых загородных домов и 50% земельных участков составляют объекты с ценой предложения свыше 2,5 млн. рублей, и лишь 6% - ниже 500 тысяч рублей. Однако именно на эти 6%, по статистике АН «Прогаль», и приходится львиная доля активного спроса.
На круглом столе в ИД «Шанс» сообщалось о том, что в Московской области в конце II квартала после полугодового спада повысились цены на крупные земельные участки. Однако руководитель управления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина не отмечает повышения спроса на аналогичную недвижимость в пригородах Санкт-Петербурга – прежде всего по той причине, что вложения в крупные земельные владения не могут быть столь прибыльны, как в окрестностях столицы.
Другими словами, элитная недвижимость в Санкт-Петербурге и пригородах скорее продается, чем покупается. Неудивительно, что значительное число проектов новых коттеджных поселков в Ленобласти замораживается, а девелоперы развивающихся проектов стремятся переформатировать их в более низкий ценовой сегмент.
Консенсус понижения
Оценка ситуации на первичном рынке расходится как по статистике, так и по интерпретации трендов. Марина Буторина, заместитель гендиректора АН «Дарко», считает, что в структуре предложения на «первичке» преобладают объекты невысокого качества. По мнению О.Пашина, качество предложения ухудшится к осени.
Аналитики GVA Sawyer оценивают снижение цен предложения в элитном сегменте первичного рынка за полгода в 7%. По их данным, средняя цена в сегменте на конец июня составляла 213,6 тысяч рублей. Те же показатели по данным «Петербургской недвижимости» составляют соответственно 8% и 198,5 тысяч рублей.
В бизнес-класса статистика Sawyer и «ПН» сближается: средняя цена предложения на конец II квартала определена соответственно в 120,3 и 113,1 тысяч рублей. Однако по сегменту «комфорт» и «эконом» различие в данных достигает 20 тысяч рублей. Типовое жилье, по данным «ПН», подешевело до 72,5 тысяч, а по данным Sawyer – до 54,6 тысяч, а снижение за полгода в этом секторе оценивается соответственно в 9,3 и 22%.
Сопоставление данных «ПН» по I и II кварталам 2009 г. очевидно демонстрирует нарастание темпа снижения цен. Тем не менее, О.Пашин выражает уверенность в том, что в осенние месяцы спад прекратится, и даже возникнет тенденция к повышению цен. Свой прогноз он аргументирует увеличением частоты сделок на первичном рынке в июне, а также тем, что цены продаж практически достигли уровня себестоимости(3-комнатные квартиры с невысоким качеством планировки в домах, сданных в 2008 г., продаются фактически ниже себестоимости).
Аналитики Sawyer также ожидают стабилизации цен, но лишь к концу 2009 г., а в ближайшие месяцы, по их оценке, снижение продолжится, поскольку покупательская способность населения не имеет тенденции к увеличению.
Еще более мрачные оценки в июне высказывал президент ГК «Итака» Сергей Галалу, ожидающий снижения цен на первичном рынке за лето на 10%. Однако он также рассчитывает на снижение темпа спада к концу года. Между тем глава аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов предвидит дальнейшее снижение как цен предложения, так и цен реальной продажи.
В отличие от О.Пашина, он считает достижение уровня цен, установленных Минрегионом для закупки жилья, вполне реальным. Главное основание для жесткого прогноза состоит в том, что государство, по его мнению, своими мерами по повышению налогов, акцизов и тарифов не стимулирует, а подавляет платежеспособный спрос.
Как признает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, риэлторское сообщество больше заинтересовано в существенном снижении цен, чем в сохранении существующей ситуации резко сниженного спроса. По своим соображениям в падении цен на жилье заинтересованы и власти, причем в том числе и по градостроительным соображениям. «Осваивайте новые территории!», - призывал девелоперов заместитель председателя КГА Виктор Полищук. Достичь рекомендуемой Минрегионом себестоимости, действительно, оказалось легче тем компаниям, которые уже освоились на бывших сельхозземлях Шушар и Парголова.
По выражению М.Буториной, между органами власти, поставщиками дешевого жилья в удаленных от центра районах и покупателями дешевой недвижимости достигнут «консенсус понижения», который будет оказывать влияние на весь остальной рынок. Нетрудно увидеть в этом консенсусе и место риэлторов, для которых рост числа сделок сегодня компенсирует снижение прибыльности каждой из них в отдельности.
Рынок вынужденного продавца
Данные ГК «Недвижимость Петербурга» и GVA Sawyer по ценам предложения на вторичном рынке сходятся до десятых процента. Sawyer оценивает их в 85,8 тысячи, «НП» - в 86 тысяч рублей за 1 кв.м. Снижение цены предложения на «вторичке» за I полугодие – 12-14%.
Впрочем, как напоминает М.Чернов, к моменту заключения сделки цена предложения может корректироваться на 15-20%. При этом чем скромнее выставленный на продажу объект, тем значительнее дисконт: на рынке продажи комнат он может превышать 20%. Однако продавцы снижают цену и при реализации просторных 3-комнатных квартир в престижном Московском районе. Большая 1-комнатная квартира в том же районе ушла по цене 46,6 тысяч рублей за 1 кв. м без дисконта. Более скромный по площади аналогичный объект был продан без спешки, со скидкой на четверть, по вдвое большей цене за единицу площади. Огромный, не поддающийся логике здорового рынка разброс цен свидетельствует о том, что многие продажи осуществляются по крайней необходимости.
Как убежден президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Щегельский, ценовые тенденции определяются в период кризиса именно на вторичном рынке. «Если это и так, то такая тенденция является чисто петербургской спецификой», - не согласен гендиректор АН «Рускол» Виктор Соловьев, напоминая о том, что в Петербурге ценообразование – особенно сложный и противоречивый процесс. В среднестатистическом городе в одном сегменте новая недвижимость по определению должна стоить дороже старой. Но в Санкт-Петербурге в оценку вкладываются видовые характеристики, и в разряд эксклюзива попадают объекты, не обладающие большинством требований к элитному сегменту. Еще одним парадоксом Петербурга является устоявшееся представление о престижности или непрестижности сопоставимых по качеству жизни районов.
Отсюда, как считает В.Соловьев, и проистекают противоречия в статистике. Эксперты, по его мнению, могли бы достичь большего согласия в оценке трендов, если бы исключили из статистики вторичной недвижимости «видовую элиту», а из первичной – объекты на ранней стадии строительства, когда цена предложения является по существу виртуальной.
Интересно сопоставить эту точку зрения с еще одним тонким наблюдением Л.Юшиной, касающимся загородной недвижимости. Она отмечает снижение интереса покупателей к домам старой постройки в райцентрах Ленобласти, еще недавно пользовавшихся спросом. Это объясняется возможностью быстрого возведения нового жилья из современных материалов.
На кофейной гуще
Многие петербуржцы, даже оказавшиеся перед острой необходимостью продажи недвижимости, рассчитывают на лучшее – как в семейном бюджете, так и на рынке. Эти надежды являются опорой для большинства застройщиков города, стремящихся избежать многомиллионных убытков – ведь себестоимость основной массы построенных объектов включает цены на материалы и услуги 2008 г.
Между тем у независимых консультантов не меньше проблем с оценкой тенденций ближайших месяцев, чем у продавцов недвижимости. Слухи о банковском кризисе в связи с возникновением критической массы невыплат не утихают. Однако положение банков, как считает Д.Щегельский, может ухудшиться и в том случае, если федеральные власти примут решение «отпустить» рубль. А это, в свою очередь, зависит уже от международной конъюнктуры. Таким образом, большинство сегодняшних прогнозов, увы, оказываются сродни гаданию на кофейной гуще.
Пытаясь «ухватить» тренд, аналитики ссылаются не только на макроэкономические факторы, но и на психологию покупателей, на сезонные веяния. Так, московские эксперты рассчитывали на активизацию покупателя и на приостановление падения цен весной, исходя из сезонной тенденции. Гендиректор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина возложила аналогичные надежды на осень.
Однако общие тенденции совсем не обязательно применимы к периоду кризиса. Более того, они могут по-разному проявляться в разных мегаполисах. В Москве за активизацией спроса в марте-апреле наступил резкий спад в мае. Между тем петербургские аналитики отмечают, что число сделок в летний период по сравнению с весной сократилось незначительно.
Нет согласия между экспертами и по другим вопросам. Как считает М.Буторина, расселение коммуналок в настоящий момент стало выгоднее в силу снижения цен на новые 1-комнатные квартиры. Однако гендиректор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев придерживается противоположной точки зрения, отмечая, что потенциальному инвестору сейчас выгоднее приобрести новую недвижимость, чем расселять старую. Как считает И.Забродина, сокращение размеров городских субсидий на целевые программы резко снижает их привлекательность, что уже отразилось в 5-кратном сокращении числа сделок с субсидиями.
Нерыночные обстоятельства
Ни на одном из последних круглых столов эксперты не упускали возможность для рекомендаций городским властям по стимулированию строительного рынка. Так, проблему коммуналок Э.Гоголев предлагает решать путем предоставления субсидий не расселяемым жильцам, а напротив, инвесторам. В свою очередь, проекты развития застроенных территорий, по его оценке, осуществимы лишь в случае, если земля и инфраструктура будут предоставлены инвестору городом бесплатно.
Если ранее снижение объема строящегося жилья рассматривалось как фактор возникновения отложенного спроса, то сегодня эксперты высказывают сомнение в насыщаемости этого спроса. Как считает Э.Гоголев, к моменту выхода из кризиса немалое число производителей стройматериалов могут прекратить существование, чему вышеупомянутый «консенсус на понижение» только способствует. Между тем «хрущевки» так и будут продолжать изнашиваться и в итоге выходить из строя, предупреждает эксперт.
Лучшим выходом из ситуации, складывающейся на рынке строящегося жилья, О.Пашин также считает бесплатное предоставление земли и инфраструктуры на территориях, где реализация строительных проектов сопровождается иными обременениями. Как известно, город уже предложил инвесторам выкупить объекты ряда обанкротившихся компаний, взяв на себя проблемы дольщиков. Однако такое понятие, как дисконт для застройщика, в обиход при этом не вошло.
Проекты развития освоенных территорий были рассчитаны на продолжение строительного бума. Но он не возвращается по административному веленью. По мнению М.Чернова, раньше чем через 6-8 лет о буме не может быть и речи. Сходную точку зрения высказывал и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Между тем необходимость удержания темпов жилищного строительства определяется не только рыночными категориями, но и соображениями элементарной безопасности горожан.
Участники рынка ждут осени – кто с надеждой на оздоровление мирового и отечественного рынка, кто ожидая того, что усугубившиеся кризисные проблемы заставят российские федеральные и региональные власти предпринять собственные, пусть и не вполне соответствующие азбуке рыночной экономике, меры для поддержки строительного комплекса. Время покажет.
Константин Черемных
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева