Три года просрочки – и квартира в ЖК «Три кита-3» ваша
В сервисе проверки новостроек Дом.РФ по результатам проверки 26 января 2021 года жилой комплекс «Три кита-3» значится как проблемный объект, в котором нарушены сроки передачи квартир дольщикам. Застройщик обещает сдать объект до 1 марта 2021 года, но дольщики слабо верят обещаниям.
ЖК «Три кита-3» под брендом «Лидер Групп» возводит ООО «Линкор» в Мурино Всеволожского района Ленинградской области. Плановый срок сдачи объекта – 2018 год. Разрешение на строительство уже продлевалось, в декабре 2020 года оно продлено еще раз – до 31 декабря 2021-го. Таким образом, срок сдачи – по крайней мере, формально, отодвинут на три года. Но только теперь объект признан проблемным.
Сдача не задалась
Как сообщили в компании «Лидер Групп», ЖК полностью построен и находится на этапе приема госкомиссией: «Для сокращения сроков данной процедуры вся необходимая бумажная работа ведется параллельно с устранением недочетов непосредственно на объекте. До 31 января текущего года застройщиком в КГСНиГЭ ЛО будет подано уведомление об устранении замечаний, после чего будет назначена новая проверка. Рассчитываем, что по итогам данной проверки будет запущена процедура введения дома в эксплуатацию. Параллельно с этим, в феврале, начнется показ со смотровыми листами жилых помещений собственникам».
Действительно, в декабре начала работу госкомиссия, которая немедленно обнаружила нарушения на объекте. В Госстройнадзоре отмечают: «У объекта существует две стадии – строящийся и введенный. «Три кита-3» – строящийся, поэтому любое замечание – серьезное, так как показывает несоответствие объекта проекту».
В ходе последней проверки застройщик получил несколько десятков замечаний, они касаются недоделок внутренних инженерных систем, благоустройства, отделки помещений и проч. В ведомстве подчеркивают: «Это обычная, но порочная практика, когда застройщик вызывает Госстройнадзор на не готовый дом, чтобы получить конкретный перечень замечаний и уже по ним работать. В ходе последней проверки объекта застройщик давал обещание устранить замечание и выйти на итоговую проверку до конца 2020 года, но уведомление об окончании работ так и не поступало».
По мнению ведущего юриста ЮАП Александра Лялина, есть несколько возможных объяснений такой практики застройщиков. Например, надежда на «авось» - вдруг Госстройнадзор примет объект в существующем виде, а дольщики потом своими силами устранят недоделки. Также, возможно, есть желание сдать объект побыстрее и, тем самым, не тратить деньги на устранение недоделок.
Виноваты дольщики?
ЖК «Три кита-3» - третья очередь проекта «Три кита». Две других, строительство которых начиналось в чистом поле, также сдавались с задержкой сроков. Первая очередь сдана на два года позже заявленного срока, вторая – на 4,5 года, третья очередь выбилась из графика на три года.
Основная причина задержек, с точки зрения застройщика, - так называемый «потребительский терроризм». То есть, приходится отвлекать средства от строительства новой очереди, чтобы покрыть долги по предыдущим. «Замедление темпов строительства и перенос срока сдачи связаны как с задержками финансирования, так и с корректировками, которые вносились в проекты по сетям», - указано на официальном сайте «Лидер Групп».
Как сообщали в декабре прошлого года областные СМИ, размер неустоек составлял на тот момент более 133 млн рублей – только в рамках исполнительного производства, то есть, признанных судом.
Однако требования дольщиков были небезосновательны. На форумах дольщики пишут (орфография сохранена): «Ужасная контора. За эти годы я успела протестировать первого кита. Снимала там квартиру. Материалы действительно ужасные. Дешевка. Все непрочное, не по-божески. Слышимость колоссальная… Место не для тех, кто любит прочность и комфорт».
«Застройщик Лидер Групп просто ужас. Первую очередь "Трех китов" провалили наглухо, срок сдачи отличался почти на 2 года от заявленных. Со второй очередью еще хуже!!! Задержка уже полтора года, но концу и края этому не видно. Дома тот вроде и стоят, но Лидер набрал обязательств у Администрации города, которые не в состоянии выполнить, а точнее это строительство садика, дорог, а также превышение этажности».
Как сообщает Госстройнадзор Ленобласти, застройщик начала допускать значительные просрочки по передаче квартир несколько лет назад. «Вместе с тем, менеджмент компании сообщает, что дома будут достроены, от контакта они не уклоняются, сотрудничают, но строительство идет очень медленно», - уточняют в ведомстве.
Банкротство по плану
Разрешение на строительство ЖК «Три кита» получала компания «Линкор». Именно с ней дольщики заключали договоры долевого участия. Затем, рассказал Александр Лялин, ООО «Линкор» разделилось на три: «Линкор», «Бригантина», «Аквамарин». Однако ДДУ с новыми юрлицами не перезаключались, дольщики оставались в неведении. Позже суды общей юрисдикции Санкт-Петербурга и Ленобласти признали разделение нарушением закона, пояснил Лялин. «Зачем дробят бизнес?», - спрашивает он.
По мнению юриста, политика компании заключается в создании мелких ООО с последующим банкротством, чтобы не рассчитываться по долгам с партнерами и контрагентами. «Только так можно объяснить разделение компании-застройщика», - полагает Лялин.
«Лидер Групп» действительно «динамит» партнеров. И не только в рамках проекта «Три кита». Например, начиная с 2019 года АО «Изотерм» безуспешно пытается получить 2,5 млн рублей с ИСК ЛСК, через которую поставляла на строительство ЖК «Ленинград» медно-алюминиевый конвектор. «Лидер Групп» задолжала этой монтажной компании 20 млн рублей, поэтому ИСК ЛСК не может рассчитаться с АО «Изотерм». Руководство компании решило больше не работать с непорядочным застройщиком, который не выполняет обязательств, – и другим не советует.
Еще в октябре 2019 года дольщики на форумах писали (орфография сохранена): «Лидер сделал схему, при которой уходит от выплат компенсаций по задержке, а если подробнее, то развалил «Линкор» на еще три организации, у которых на счетах нету ничего».
Застройщики двух первых очередей - «Бригантина» и «Аквамарин», уже находятся на разных стадиях процедуры банкротства. А в декабре 2020 года иск в Арбитраж о признании банкротом ООО «Линкор» подал один из дольщиков.
Компания «Лидер Групп», аффилированная с группой застройщиков ЖК «Три кита», принадлежит Елене Некрасовой, супруге депутата Госдумы от КПРФ Александра Некрасова. Согласно картотеке сайта Rusprofile, она выступала учредителем 54-х юрлиц, в 24-х из них занимала кресло генерального директора. Сейчас осталось пять возглавляемых ею структур, в том числе ООО «Линкор» с размер уставного капитала в 10 тыс. рублей. При этом Некрасова присутствует в рейтинге Forbes как самая богатая жена депутата Госдумы.
Экс-председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» - также участник списка Forbes и депутат Заксобрания Петербурга от КПРФ, активно поддерживающий интересы компании.
Дольщики в сомнениях
Между тем, сообщил Александр Лялин, еженедельно в компанию обращаются не менее трех дольщиков «Лидер Групп». В большинстве случаев людям требуется помощь, чтобы попасть в реестр кредиторов банкротящихся ООО, чтобы получить компенсации за съем квартиры в период строительства и штрафы за срыв сроков передачи квартир, чтобы расторгнуть ДДУ, получить проценты, неустойки, компенсации морального вреда.
Дольщики сомневаются, что названный компанией срок станет концом ожидания. По их данным, на площадке работает всего несколько человек.
Тем более что жалобы на форумы дольщиков ЖК «Три кита», количество которых не поддается подсчетам, начали поступать еще в 2017 году. Крик души в августе 2018 года (орфография сохранена): «являюсь дольщиком первой очереди ЖК Три Кита!
- Лидер групп постоянно лжет о сроках сдачи ЖК и переносит их
- застройщик ООО Линкор развалился
- неустойку платить отказываются
чертова контора депутатов-коммунистов!».
А в августе 2020-го – еще: «Все, кто купили квартиры в Девяткино из моих знакомых со сдачей обьекта ПОЗЖЕ 3 китов...УЖЕ ВСЕ ПОЛУЧИЛИ КЛЮЧИ!!!!!!! Квартиры все с отделками. Застройщики не ЛГ- людям ПОВЕЗЛО! А мы все... дольщики ЛГ чувствуем себя размазанными и НЕУСТОЙКУ НЕ ПЛАТЯТ!!!».
Будущие владельцы квартир неоднократно писали жалобы, устраивали пикеты, перекрывали проезд транспорта.
Одна из последних мер – петиция, которую организовала инициативная группа дольщиков ЖК «Три кита». «На данный момент люди, которые приобрели квартиры в ЖК «Три кита» 3 очередь, вынуждены менять свои планы, платить ипотеку, снимать жильё. Мы, люди, которые честно внесли денежные средства, стали заложниками ситуации. Просим разобраться в сложившейся ситуации, взять под контроль строительство ЖК «Три кита» 3 очередь. Просим повлиять на застройщика во избежание случаев «потребительского экстремизма» и «потребительского терроризма», - указано в петиции.
Возможно, бумага стала той самой последней каплей, после которой объект признан проблемным, и дольщики получили право получить компенсацию за срыв сроков сдачи.
Законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика, не получил поддержки. По мнению экспертов, он противоречит самой «идеологии» внедряемой системы финансирования жилищного строительства.
Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.
Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект. Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение. Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство. «Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.
Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей). При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых. Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам. Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.
Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.
Об объединении субъектов РФ речь пока не идет, но регионам предстоит более тесное сближение и выравнивание условий жизни. Проблему обсудили участники первого заседания Координационного совета Петербурга и Ленобласти в сфере социально-экономического развития.
По словам вице-губернатора Петербурга Владимира Княгинина, намечена повестка дня на будущее. Готовилась платформа для встречи с участием глав обоих регионов – чтобы обсуждать вопросы предметно. Также решено создать президиум Координационного совета – рабочий орган, для которого уже определены шесть направлений деятельности, включающие несколько десятков вопросов. Главная задача сегодня – сближать регионы по уровню обеспеченности, добавил вице-губернатор Петербурга Евгений Елин.
Транспортная интеграция – среди приоритетных направлений, которые обсуждают члены совета. В частности, область предложила городу объединиться для реализации проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе железнодорожных станций. В частности, это будущие ТПУ в районе станций «Сертолово», «Всеволожская», «Мельничный ручей», «Гатчина», «Токсово», «Ивановская», «Нева». Ленобласть пока не получила конкретного ответа на запрос о продлении линий метрополитена со строительством ТПУ на базе станций в Кудрово, Буграх и Янино.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти – председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрия Ялова, раньше такие узлы разрабатывались под существующие транспортные потоки, теперь новые маршруты надо создавать под ТПУ. Кроме того, необходимо транспортные потоки синхронизировать с новой застройкой.
Владимир Княгинин пояснил: ежедневно из Петербурга в Ленобласть по делам и на работу ездят примерно 100 тыс. человек, более 300 тыс. человек – из области в город. И мобильность будет только расти. Сейчас более 600 диспетчеров координируют работу общественного транспорта. Если увеличатся транспортные потоки, необходимо переходить на цифровую базу, чтобы дирижировать ими. Кроме того, добавил он, необходимо синхронизировать и согласовать транспортные маршруты.
Также вице-губернатор считает необходимым согласовывать строительство любых объектов на территориях, расположенных у границы Петербурга и Ленобласти, – появление новых объектов не всегда хорошо сказывается на «соседях».
Евгений Елин указал на разные правила игры для застройщиков – при том, что и в городе, и в области зачастую работают одни и те же компании. Правила для них необходимо унифицировать.
«Генплан Петербурга меняем, нас ожидают большие транспортные изменения… Грядет реформа железнодорожного транспорта», – заявил он также. По его словам, железнодорожный транспорт переходит на принципиально новый уровень – скоростное движение.
Участники заседания выясняли, учитывает ли концепция «РЖД» перспективное строительство и нет ли конфликтов по дорожным объектам. Железнодорожникам поручено выяснить возможность размещения вокзальных комплексов и ТПУ, определиться с собственностью на землю.
Дмитрий Ялов отметил, что совет попросил АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» определиться с основными ТПУ, вокруг которых необходимо сосредоточить и железные, и шоссейные дороги.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Сегодня и жители области ездят в Петербург, и жители мегаполиса – в Ленобласть. Я предлагаю строить транспортные развязки на границе двух субъектов за счет бюджетов обоих регионов и РФ.
Александр Беглов, губернатор Санкт-Петербурга:
– Цель интеграционного плана города и области – синхронизировать нашу деятельность в области социальной политики, экологии, образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры, сезонной миграции жителей.