Стройкомплекс Ленобласти: планов громадье
Чиновники строительного блока правительства Ленобласти в ходе пресс-конференции рассказали об основных итогах развития отрасли в регионе в 2020 году. Впрочем, не меньшее внимание было уделено и планам на будущее.
Дела рыночные
По словам заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, несмотря на пандемию, строительная отрасль региона завершила год с достойными результатами. Всего было введено в эксплуатацию около 2,5 млн кв. м жилья. Как уточнил председатель Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев, прогнозное значение показателя, заданное Минстроем РФ, составляло 2,2 млн кв. м. «Таким образом, мы перевыполнили плановое задание больше, чем на 10%», - отметил он.
При этом Михаил Москвин обратил внимание на то, что в общем объеме ввода существенно изменилась пропорция между многоквартирным жильем и индивидуальным домостроением. «По итогам прошлого года сдача домов ИЖС достигла значения 1,4 млн кв. м. Это более 60% от общего объема», - говорит он.
Чиновник подчеркнул, что власти региона немало сил направляют на стимулирование ИЖС, поэтому сам рост ИЖС их радует. А вот факт некоторого снижения темпов многоэтажного строительства – вызывает огорчение. «Прежде всего потому, что нехватка предложения, при высоком рыночном спросе на жилье, стимулирует бурный рост цены «квадрата». Всего за пять лет средняя цена «метра» в новостройках Ленобласти выросла вдвое», - отмечает Михаил Москвин.
Впрочем, по его словам, активный рост спроса в 2020 году реанимировал ряд крупных проектов, разрешение на реализацию которых застройщики получили еще 3-4 года назад, но потом заморозили их из-за избытка предложения. «В частности, «Группа ЛСР» запустила строительство проекта на 1,5 млн кв. м на Ржевке. В Новосаратовке Группа ЦДС начала комплексное освоение территории с общим объемом жилья в 4,5 млн кв. м. Возможно, к нему подключатся еще какие-то партнеры. Ждем нового инвестора на микрорайон Южный во Всеволожске. В Янино на место «Патриота» уже пришла Группа «ПИК». Ищем также интересанта на бывшие земли ГК «СУ-155». Запущены новые проекты в Новоселье, Буграх, Лавриках. Надеемся, что увеличение предложения затормозит рост цены», - говорит чиновник.
Также Михаил Москвин сообщил, что регион обратился в Минстрой РФ с просьбой оказать финансовую поддержку развития петербургского метрополитена. «Мы предлагаем построить ветку метро не до Кудрово (договоренность о чем уже есть), а на одну станцию дальше – до Новосаратовки. Со своей стороны мы готовы выделить землю под метродепо, а также помочь с проектированием. Помимо совершенствования транспортной системы города, это будет способствовать развитию жилищного строительства в этой локации», - отметил он.
Расселение «аварийки»
Власти Ленобласти активно участвовуют в реализации федеральной программы расселения аварийного фонда. «В Ленобласти очень много таких объектов – 1064 дома суммарно на 238 тыс. кв. м жилья. В них проживает порядка 16 тыс. граждан. Поэтому мы очень заинтересованы в скорейшем расселении «аварийки», - отметил Константин Панкратьев.
По его данным, в 2020 году намечалось расселить 21 тыс. кв. м аварийного жилья в котором проживало 1,4 тыс. человек. На практике же были достигнуты показатели 24 тыс. кв. м и 1,7 тыс. граждан. «Это позволило нам обратиться в АИЖК за дополнительным финансированием, чтобы интенсифицировать программу», - говорит чиновник.
Он напомнил, что Ленобласть отказалась от идеи покупки жилья для переселения граждан в пользу самостоятельного строительства домов, поскольку это экономически более эффективно. «В 2021 году намечено расселить 30 тыс. кв. м аварийного фонда, где проживают 3 тыс. граждан. Для этого уже начато строительство шести домов, три из которых должны быть сданы уже в этом году. Кроме того, в 2021 году мы намерены запустить строительство еще на восьми площадках», - рассказал Константин Панкратьев.
По словам Михаила Москвина, для оптимизации реализации этой программы правительство Ленобласти выдвинуло ряд инициатив. Во-первых, помимо единого оператора программы, которым выступает ЛеноблАИЖК, намечено создать своего генподрядчика по строительству нового жилья для расселения. «Поскольку его задачей будет не извлечение прибыли, а сама реализация программы, такая мера позволит повысить эффективность расходования средств», - уверен он.
А во-вторых, власти региона обратились в Минстрой с предложением внести в федеральный закон 44-ФЗ изменения, допускающие индексирование цены долгосрочных контрактов в связи с существенным ростом цен на строительные ресурсы. «Как контракты, заключенные как на строительство жилья для этой программы, так и другие строительные подряды, не учитывают резкое подорожание стройматериалов, которое мы наблюдали в прошлом году», - констатирует Михаил Москвин.
Борьба с долгостроями
Еще одна актуальная проблема для региона – долгострои. «Мы активно взаимодействуем с федеральным Фондом защиты дольщиков, уже подписано допсоглашение по работе в этом году. Напомню: вопрос решается либо путем выплаты дольщикам финансовой компенсации, либо достройкой проблемных объектов. На данный момент Ленобласть полностью выделила свою часть средств на компенсации. Деньги же на достройку будут изыскиваться постепенно, по мере принятия Фондом соответствующих решений», - сообщил Михаил Москвин.
«Регион самым аккуратным образом перечисляет деньги на эти нужды. Обязательства выполнены не только по 2018-2019 годам, но и средства по этому году в объеме 880,5 млн рублей будут перечислены уже в начале феврале», - добавил Константин Панкратьев.
Михаил Москвин рассказал также, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко направил главе правительства РФ Михаилу Мишустину письмо с предложением изменить условия софинансирования решения задачи проблем дольщиков. «Сегодня доля бюджета региона составляет 51%. Мы же предлагаем снизить ее до 33% с тем, чтобы иметь возможность охватить максимальное число проблемных объектов», - рассказал он.
При этом чиновник подчеркнул, что принципиальные решения по большинству долгостроев уже приняты. «Это объекты и «УНИСТО-Петросталь», и «Норманна», и «Тариала», и «Строительного управления». Кто-то из дольщиков уже получил или получает выплаты, часть домов достраивается, по другим – идет подготовка проектной документации. По сути, из больших объектов неясность сохраняется только по ЖК «Ленинградская перспектива». Связано это с тем, что там конкурсный управляющий не закончил еще оформление документов», - говорит Михаил Москвин.
По его словам, еще один «зависший» долгострой – ЖК «Молодежный квартал»: «Это связано с тем, что проект реализовывался по схеме, не подпадающей под условия работы федерального Фонда. Власти региона с одной стороны сами ищут инвестора (пока безуспешно), а с другой – пытаются договориться с федеральными структурами, чтобы Фонд все-таки взялся за решение этой проблемы».
Комфорт – дело комплексное
Региональный власти системно работают над решением вопроса повышения комфортности проживания граждан. По словам Константина Панкратьева, активно совершенствуется социальная инфраструктура. «Объем АИП в 2020 году составлял 9,2 млрд рублей, а на этот год был увеличен до 11 млрд. Суммарно в прошлом году были сданы в эксплуатацию детсады на 2 тыс. мест и школы на 3,8 тыс. учеников. На 2021-й намечен ввод садиков на 1,5 тыс. воспитанников и школ – на 4 тыс. мест», - говорит он.
Замглавы Комитета по ЖКХ Ленобласти Екатерина Степанова рассказала, что регион продолжает реализацию программы формирования комфортной среды, в которой активно участвуют сами жители Ленобласти, внося свои инициативы и предложения. Всего на эти цели в 2020 году было направлено порядка 2 млрд рублей, в том числе 1,3 млрд – из областного бюджета.
«Одно из наиболее востребованных направлений – создание спортивных сооружений, в частности скейтплощадок. Такие объекты появились не только в крупных населенных пунктах – Гатчине, Новодевяткино, Тосно, но и небольших поселениях – Ульяновке, Виллози, Кузьмолово. Реконструированы городские площади в Подпорожье, Тосно, Кировске. Благоустроены зеленые насаждения в Агалатово, Тихвине, Сертолово, Волосово, Дубровке, Кудрово», - сообщила она.
К 75-летию Победы были реализованы четыре проекта благоустройства общественных пространств: парк во Всеволожске, сквер в Выборге, мемориалы на Мшинской и в Толмачево. Кроме того, было обновлено 33 дворовых территории.
По словам зампредседателя Комитета по ЖКХ Ленобласти Валерия Хабарова, в регионе активно идет реализация программы «Чистая вода». «Если в прошлом году по ней началась реализация двух проектов, один из которых завершен, то в этом запустим пять, причем два намерены успеть закончить», - отметил он.
Чиновник сообщил также, что продолжится объединение сетей в ведении единого областного Водоканала, что позволит систематизировать и унифицировать тарифную политику. Также продолжится установка модульных станций очистки воды для обеспечения граждан питьевой водой, соответствующей нормативным требованиям. Уже установлено 18 из 22 таких систем, предусмотренных программой.
Постепенное уменьшение Центральным банком России ключевой ставки создает предпосылки для снижения банками ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, делает ипотеку более доступной для широкого круга граждан, что обеспечивает сохранение высокого уровня спроса на рынке жилья.
Впрочем, по оценке экспертов, не только уровень процентной ставки влияет на выбор банка покупателями, но и предлагаемые сервисы, прежде всего – цифровые.
Ставки – вниз
Совет директоров Банка России 6 сентября 2019 года принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7% годовых. Отметим, что это уже третье понижение с начала лета. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров», – говорится в сообщении Центробанка. Следующее заседание запланировано на 25 октября 2019 года.
По оценке генерального директора компании CBRE в России Владимира Пинаева, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки достаточно высока. «Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и уменьшением проинфляционных рисков», – считает он.
Снижение размера «ключа», по экспертным оценкам, создало предпосылки для дальнейшего понижения российскими банками ставок по ипотечным кредитам. Напомним, предыдущие решения Центробанка по уменьшению ключевой ставки также вызывали волны падения снижения ипотечных ставок. В результате средневзвешенная ставка по выдаваемым жилищным кредитам с пикового значения в апреле на уровне 10,56% годовых к июлю снизилась до 10,24%. Более свежих данных, отражающих результаты снижения ставок по ипотеке в августе, Банк России еще не публиковал. Но, по экспертным оценкам, средневзвешенная ставка к началу сентября могла преодолеть психологическую отметку в 10% годовых.
В сентябре же тренд получил дальнейшее развитие. Уже традиционно пионером стал Сбербанк. Он объявил о снижении процентных ставок в тот же день, когда было принято решение Центробанка, – 6 августа. Уменьшение составило 0,5 п. п. на готовое и строящееся жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, покупку гаража и машино-места, нецелевой кредит под залог недвижимости и рефинансирование кредитов других банков. Кроме того, до 0,2 п. п. был увеличен дисконт для участников зарплатного проекта Сбербанка – до 0,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на приобретение жилья на вторичном рынке снизилась до 9,1% годовых. А минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках совместных программ с застройщиками составила 7,6%.
Следом о снижении ставок сообщили другие игроки ипотечного рынка.
А в середине сентября Сбербанк предложил еще одну меру по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Он снизил размер минимального первоначального взноса для получения ипотечного кредита с 15% до 10% для участников зарплатного проекта. Также взнос снижен с 50% до 30% для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости на территории Северо-Западного и Уральского федеральных округов. «Ни для кого не секрет, что нередки случаи, когда граждане, имеющие необходимость в улучшении жилищных условий, не берут ипотечные кредиты только по той причине, что не могут собрать достаточную сумму для первоначального взноса. Или период накопления этих денег заставляет их откладывать приобретение квартиры. Уверен, что предпринятые меры по оптимизации условий получения ипотечного кредита в части снижения первоначального взноса позволят людям купить новое жилье, не отодвигая решение квартирного вопроса на неопределенное будущее», – отмечает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Драйвер рынка
И до формирования тренда на снижение ставок по кредитам ипотека была одним из ведущих драйверов развития жилищного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. По итогам продаж в первом полугодии 2019 года, доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке, по оценкам экспертов, в среднем находилась примерно на уровне 40%.
Игроки рынка оценивают ее по-разному, но единодушно признают серьезное влияние этого фактора. По данным «Группы ЛСР», в первом полугодии доля сделок с использованием ипотеки составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%, в Группе «Эталон» – о 42%, в «БФА-Девелопмент» – о 30%.
По мнению экспертов, снижение процентных ставок банками в июле–сентябре дает новый, еще более сильный толчок росту спроса на рынке жилья. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, значение ипотеки как одного из драйверов формирования спроса переоценить сложно. «Соответственно, либерализация условий жилищного кредитования граждан станет позитивным фактором для рынка недвижимости», – отмечает эксперт.
С этим мнением согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании ожидают заметного роста числа сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам второго полугодия текущего года.
Не только ставки
По оценке экспертов, уровень ставок, безусловно, является важнейшим фактором для граждан. Но не единственным. В последнее время все большее значение приобретают сервисы, предлагаемые банками покупателям. И в первую очередь это касается возможности работы через сеть Интернет, что позволяет экономить время, а главное, минимизирует необходимость посещения офисов банка.
Именно поэтому цифровые сервисы банков развиваются в последнее время очень динамично. И в этом смысле также показателен опыт Сбербанка. Через свою электронную площадку «ДомКлик» банк сегодня проводит порядка 30% всех ипотечных сделок. Сервис помогает серьезно ускорить процесс – быстро выбрать, оформить, совершить сделку и зарегистрировать недвижимость. И все это – онлайн.
«ДомКлик» дает возможность выбрать наиболее интересный объект в актуальной, ежедневно обновляемой базе недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке, как жилья, так и апартаментов), а также выполнить индивидуальный расчет кредитных платежей на специально разработанном калькуляторе. Здесь же можно подать заявку и получить предварительное одобрение ипотеки, проконсультироваться по любым вопросам со специалистом.
Но этим его возможности не исчерпываются. Благодаря сервису по анализу цен покупатель или продавец могут узнать рыночную стоимость объекта и сравнить с похожими вариантами – как по размерам, так и по локации. Информация в достаточной мере объективна, поскольку аккумулируется из массива данных по ипотечным сделкам Сбербанка и объявлениям в «ДомКлик». Конечно, сама оценка носит справочный характер. Но она, во-первых, сэкономит время на изучение рынка перед покупкой или продажей квартиры, а во-вторых, предоставит более точную информацию о стоимости жилья.
Но новые возможности делают покупку жилья не только проще и удобнее, но и безопаснее. С помощью сервиса «Правовая экспертиза» потенциальный покупатель может проанализировать документы по объекту недвижимости, проследить всю историю переходов права собственности, проверить надежность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженности по налогам, наличия исполнительных производств, иных проблемных нюансов.
Действует также «Конструктор сделки» – это сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис банка приехать только на подписание документов.
Немаловажно добавить, что разработанные интерфейсы просты и удобны в использовании даже для людей, не являющихся «ветеранами Интернета». «Мы надеемся, что такие факторы, как заметное снижение ставок по ипотечным кредитам и уменьшение размера первоначального взноса в сочетании возможностями по выбору наиболее подходящего объекта, а также ипотечной программы, которые предоставляет сервис «ДомКлик», позволят гражданам уже сегодня найти оптимальный вариант для улучшения жилищных условий», – резюмирует Вячеслав Лебедев.
Хотя представители Минстроя и заявляют оптимистично, что особых проблем с переходом на проектное финансирование отрасль не испытывает, думцы, по просьбе строительных компаний, инициируют принятие новых мер, которые призваны облегчить застройщикам получение кредита.
Госдума РФ поручила своему Комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям направить запрос в Банк России по вопросу о возможности подготовки и утверждения исчерпывающего единого перечня форм обеспечения кредитов, предоставляемых в рамках проектного финансирования.
Инициатор запроса депутат Госдумы РФ Айрат Фаррахов отмечает, что от девелоперов продолжают поступать вопросы, касающиеся условий предоставления банковского кредита, в частности, о том, какие залоговые требования вправе предъявлять заемщику банк-кредитор. «Застройщики обращают внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к залоговому обеспечению, ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования», – говорится в пояснительной записке к инициативе. Там также отмечается, что по состоянию на конец августа в 36 субъектах РФ еще не было открыто ни одного счета эскроу.
В связи с этим Банк России просят утвердить исчерпывающий перечень форм обеспечения (залогов) кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, и дать банкам соответствующие рекомендации.
По оценке опрошенных «Строительным Еженедельником» экспертов, проблема существует и требует решения. «Инициатива является отражением наболевшей и серьезной проблемы, с которой столкнулись застройщики при получении проектного финансирования. Многие компании, являясь добропорядочными участниками рынка, оказались заложниками ситуации, когда банки, не учитывая специфику будущего кредитора-застройщика, предъявляют ему очень жесткие требования по обеспечению кредита. Учитывая, что проектное финансирование – это целевое кредитование, регулируемое особым правовым режимом, такой подход со стороны банков по отношению к застройщикам блокирует дальнейший рост и развитие рынка строительства жилой недвижимости», – считает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова.
«Такая унификация банковских требований находится в компетенции Банка России, однако, на мой взгляд, должна носить рекомендательный, а не общеобязательный характер. Но даже в рекомендательной форме такая унификация целесообразна, поскольку позволит застройщикам в едином документе увидеть примерные правила, которые необходимы для выхода на рынок проектного финансирования», – со своей стороны, отмечает старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова.
По словам Юлии Арустамовой, выполнение Центробанком этого пожелания должно улучшить взаимодействие между банком и застройщиком и положительно повлиять на рост открытия счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве.
А вот Елена Волкова в этом не уверена. «Безусловно, такая мера может оказать положительное влияние, но ее значение нельзя переоценивать. Отсутствие достаточного обеспечения является лишь одной из мер, которая препятствует застройщикам перейти к работе на новых условиях. Такая унификация не ликвидирует остальных препятствий на пути к переходу проектному финансированию, среди которых – нерентабельность многих региональных строительных проектов в связи с высокой стоимостью кредитных средств, неготовность покупателей приобретать недвижимость по более высоким ценам, отсутствие у застройщиков опыта реализации строительных проектов на кредитные средства, нестабильность законодательства в сфере строительства», – отмечает она.
Более того, по словам эксперта, такая мера может стать препятствием для тех застройщиков, которые планировали использовать при получении кредита формы обеспечения, не вошедшие в утвержденный перечень, при этом банк в таком случае будет лишен возможности предоставить кредит застройщику на индивидуальных условиях.
Мнение
Елена Волкова, старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Такая унификация может быть выполнена в различных формах, предусмотренных российским законодательством. Так, Банку России как органу банковского регулирования и банковского надзора принадлежат широкие полномочия по регулированию деятельности кредитных организаций. В частности, к полномочиям Банка России относятся издание нормативных актов, установление обязательных для кредитных организаций нормативов, мониторинг состояния финансового рынка и принятие мер, направленных на снижение угроз финансовой стабильности России. Соответственно, Банк России может как издать обязательные для исполнения кредитными организациями указания, так и принять рекомендации, которые также окажут существенное влияние на правоприменительную практику.