Ковиду вопреки
Несмотря на пандемию коронавируса, ушедший год был вполне успешен для строительной отрасли Санкт-Петербурга. Об этом сообщили руководители профильных ведомств в ходе пресс-конференции, посвященной итогам 2020 года.
Достойный ответ
По словам вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, строительный комплекс Северной столицы сумел дать достойный отпор тем сложностям, которые ударили по отрасли в связи с распространением коронавируса. «Слаженные и четкие действия как городских властей, так и компаний позволили минимизировать влияние пандемии на строительный сектор. Благодаря этому мы можем констатировать, что отрасль завершила год с хорошим результатом», - отметил он.
Особого внимания, по словам вице-губернатора, заслуживает деятельность строителей по оперативному реагированию на вызовы пандемии. «Это и молниеносное развертывание временного госпиталя на площадях в «Ленэкспо», и, конечно, стремительное строительство нового корпуса Госпиталя ветеранов войн. Его начали возводить летом, а сдали в эксплуатацию уже в декабре. Это, без преувеличения, рекордные сроки», - подчеркнул Николай Линченко.
Он сообщил также, что полученный опыт планируется тиражировать. «Есть планы по созданию еще нескольких аналогичных объектов. Мы называем их стационарами-трансформерами. Это полноценный клинико-диагностический корпус, который может функционировать и в «обычном» режиме, но может быть и очень быстро переведен на работу с инфекцией. В нем уже на стадии проектирования заложены все необходимые решения, чтобы обеспечить разделение на «чистую» и «грязную» (или, как сейчас стали говорить «красную») зоны», - пояснил чиновник.
По словам Николая Линченко, аналогичный объект намечено построить в 2021 году для больницы св. Георгия в Выборгском районе города. Еще один стационар-трансформер может появиться в Приморском районе, где планируется создание медицинского кластера. Кроме того, принято решение устроить строительство нового корпуса НИИ скорой помощи им. И.Джанелидзе. Вместо конца 2022 года, его хотят сдать в конце 2021-го. «Для ускорения процесса там мы тоже планируем использовать опыт, полученный при строительстве нового корпуса Госпиталя ветеранов войн».
Найден консенсус
Одним из важнейших итогов года Николай Линченко назвал достижение консенсуса в переговорах в федеральным центром по плановым показателям ввода жилья в Петербурге на ближайшие годы. Он напомнил, что заложенные ранее цифры значительного роста нового строительства невозможно было обеспечить параллельным полноценным развитием транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.
Как отметил председатель Комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский, в прошлом году плановый прогноз Минстроя РФ по сдаче жилья в городе перевыполнен. «При задаче на уровне 3,21 млн кв. м, в эксплуатацию введено почти 3,37 млн. Таким образом, план перевыполнен почти на 5%», - подчеркнул он.
При этом, по словам чиновника, в ближайшей перспективе Петербург ожидает плавное снижение объемов ввода нового жилья. Если, на 2021 год намечена сдача 3,19 млн кв. м, а на 2022-й – 3,41 млн, то в 2023 году этот показатель составит 2,77 млн, а в 2024-м – 2,65 млн кв. м.
Такую перспективу косвенно подтверждает и сравнительно небольшой объем жилья, который будет возведен по разрешениям на строительство, выданным в прошлом году. По словам начальника Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Владимира Болдырева, всего за год выдано 318 таких документов. Из них 50 – на социальные объекты, а 49 – на жилые объекты общим объемом около 1,2 млн кв. м.
Симптоматичен и рост числа разрешений на строительство соцобъектов. Город, как отметил Игорь Креславский, продолжает решать проблему дисбаланса между быстрым возведением жилья и отставанием социнфраструктуры. Всего в 2020 году в Петербурге был сдан 61 соцобъект, из которых 35 – построены за счет городского бюджета, а 26 – на средства инвесторов. Так, в Северной столице появилось 22 новых детсада на 3,3 тыс. мест, 7 общеобразовательных школ на 6,9 тыс. мест и 13 объектов здравоохранения.
Прощание с долгостроями
Серьезно продвинулось и решение проблемы, связанной с завершением возведения долгостроев. Николай Линченко напомнил, что в связи с изменением системы учета таких объектов на федеральном уровне, к проблемным комплексам, признанным таковыми ранее, добавились «объекты со значительным нарушением заявленных сроков по вводу». Соответственно и окончательное решение вопроса, намечавшееся на 2020 год, теперь сдвинулось на 2022-й.
Тем не менее, сделано в этом году немало, подчеркнул Игорь Креславский. Так, был завершен крупнейший долгострой ГК «СУ-155» - ЖК «Новая Каменка» в Приморском районе. Таким образом, печальное наследие этой компании полностью ушло в прошлое. Также сданы ЖК «Водолей» в Сестрорецке и старейший долгострой ЖК «Светлана» компании «Невский Луч», который начали строить в далеком 2003 году. Помимо этого, были сданы в эксплуатацию пять домов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах, построенных «со значительным нарушением заявленных сроков». Суммарно в этих домах расположено более 2,4 тыс. квартир.
Также, по словам Игоря Креславского, в прошлом году были найдены принципиальные решения по достройке проблемных объектов на общую сумму 4 млрд рублей (более 7 тыс. квартир). В частности, завершением долгостроев компании «Норманн» - ЖК «На Заречной» и ЖК «Три апельсина» - займется холдинг РСТИ. А последний корпус еще одного из старейших проблемных комплексов - «Новая Скандинавия» - возведет «БФА-Девелопмент».
Градостроительное будущее
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев отметил, что значительная часть прошлогодней деятельности возглавляемого им ведомства была направлена на обеспечение градостроительного будущего города. Благодаря принятию специального закона, позволяющего на период пандемии перевести общественные обсуждения в онлайн-формат, удалось провести большую работу по модернизации ключевых документов в этой сфере.
Так, обновленный Генплан Петербурга постепенно проходит все этапы утверждения. Сейчас завершается процесс согласования с федеральными ведомствами и соседним субъектом РФ – Ленобластью. От них поступили незначительные замечания, которые в ближайшее время будут учтены. «Мы рассчитываем, что новая редакция Генплана будет утверждена в качестве городского закона в этом году, обеспечив на перспективу гармоничное развитие всех районов города», - отметил Владимир Григорьев.
Он отметил, что обновлению подлежат и Правила землепользования и застройки Петербурга. В конце прошлого года они прошли этап общественных обсуждений. Сейчас готовится окончательная редакция, утвердить которую намечено в марте этого года.
Из других законодательных новаций чиновник отметил также принятие в конце 2020 года закона о необходимости согласования архитектурного облика не только жилых комплексов, но и нежилых объектов.
Реставрация продолжается
По словам председателя КГИОП Петербурга Сергея Макарова, несмотря на сложности, связанные с распространением коронавируса, бюджетные расходы на сохранение и реставрацию наследия практически остались на уровне прежних лет. На эти цели в 2020 году город направил 2,2 млрд рублей.
К наиболее значимым объектам реставрации прошлого года он отнес памятник императору Николаю I на Исаакиевской площади (работы должны завершиться в 2021 году), южный фасад Казанского собора, подпорную стену и ограду Александро-Невской лавры, Гатчинский дворец, объекты Смольного монастыря, Дворец Юсуповых на Мойке, Дом Пашкова и др.
«Проведена большая работа по запуску программы реставрации фасадов жилых домов – объектов наследия. Выполнено обследование и разработана проектная документация общей стоимостью 137 млн рублей по 56 объектам первой очереди. Надеемся, что в этом году начнется сам ремонт», - отметил Сергей Макаров.
Он добавил также, что первые плоды дала программа «рубль за метр». В соответствие с ней, на торгах разыгрывается право аренды на 49 лет здания-памятника, находящегося в руинированном состоянии. После возрождения объекта, на которое отводится не более 7 лет, пользователь платит по ставке 1 рубль за 1 кв. м в год. По этой программе арендатор выполнил реставрацию библиотеки, входящей в состав объекта наследия «Особняк-контора Колобовых» на Большой Зелениной улице. «Компании понадобился всего год, чтобы выполнить все работы. Финансовый интерес стимулирует не затягивать с реставрацией», - отметил глава ведомства, добавив, что в прошлом году арендаторов по программе нашли два полуразрушенных памятника деревянной архитектуры – Дача Кочкина и Дом Змигродского, расположенные в Сестрорецке.
Власти Санкт-Петербурга пытаются форсировать реализацию проекта по созданию Судебного квартала, в который должен переехать из Москвы Верховный суд России. Имевшиеся до сих пор планы неизменно срывались.
На фото: Нереализованный проект Судебного квартала на Тучковом буяне
Петербург передаст в федеральную собственность три вновь выбранных земельных участка под строительство Судебного квартала. Они располагаются возле Большеохтинского моста и Смольного собора, на Смольнинской набережной, севернее Орловской улицы и на Охте.
Губернатор Петербурга Александр Беглов распорядился передать федералам земли под реализацию проекта до 1 декабря 2019 года. Какие именно участки пойдут под застройку, стало известно на прошлой неделе, по итогам заседания «малого правительства» города. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев пояснил, что основной участок располагается в петле развязки ранее планировавшегося Орловского тоннеля. А именно: на месте опять-таки ранее планировавшегося комплекса «Оборона и блокада Ленинграда», который предполагалось построить к сентябрю 2019 года. Еще два участка – бывшая территория ГУП «Водоканал СПб», уже освобожденная и переданная городу. Таким образом, на левом берегу Невы судьи будут работать, на правом – жить.
По некоторым сообщениям, такое размещение административных объектов и жилья для сотрудников судебных органов может реанимировать идею строительства Орловского тоннеля под Невой, который должен был соединить Смольную и Свердловскую набережные. От этого проекта городские власти также отказались – еще в 2012 году.
Ранее комплекс зданий Судебного квартала планировалось разместить на месте несостоявшегося проекта «Набережная Европы», на Тучковом буяне в Петроградском районе. Проект выполнили мастерские Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Он включал два административных здания и четыре жилых дома на 600 квартир. В начале 2017 года были подведены итоги торгов на строительство жилья и технического блока для судей и сотрудников Верховного суда. Победила компания «Каскад-Энерго» из Калуги. Цена контракта составила 5,82 млрд рублей при стартовой цене 6,2 млрд. Завершить строительство намечалось к 30 сентября 2019 года. Однако затем стройка была приостановлена на неопределенный срок. При этом вокруг участка постоянно шли споры: некоторые депутаты ЗакС и общественники боролись за придание ему статуса зеленой зоны. Наконец, в апреле 2019 года, во время визита Президента РФ Владимира Путина в Петербург, было объявлено об окончательном решении создать на этом месте парк.
На фото: Нереализованный проект музея «Оборона и блокада Ленинграда»
Источник фото: Никита Крючков
Мнение
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев:
– Под строительство Судебного квартала планируется передать один основной участок в так называемой петле развязки Орловского тоннеля – в том месте, где планировалось построить новое здание Музея блокады. Еще два участка находятся друг напротив друга, примыкая к территории «Водоканала». Это бывшая территория «Водоканала», освобожденная и уже переданная городу. Там будут располагаться судебный департамент и паркинг. Жилье планируется построить на Охте.
В Госдуму РФ внесен законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика. Эксперты по-разному оценивают перспективы этой инициативы.
В Госдуму внесен законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». Авторы документа – сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко.
Предлагаемое изменение позволит гражданам, заключающим договоры участия в долевом строительстве, получить дополнительный доход в виде процентов от средств, размещенных на счетах эскроу, говорится в пояснении к документу. По мнению инициаторов, закон должен устранить главный на сегодня риск использования эскроу для дольщиков: средства, размещенные на таких счетах на весь период строительства, будут так или иначе защищены от инфляции, а в случае стабильной экономической ситуации в стране – даже приумножены.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают законопроект. Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова считает, что, поскольку денежные средства, находящиеся на счете эскроу, являются «замороженными» (до возникновения предусмотренных договором и законом оснований не могут быть переданы ни депоненту, ни бенефициару), начисление процентов за пользование банком денежными средствами в целом является обоснованным.
При этом она отмечает и недостатки, несмотря на краткость присущие законопроекту. «Возникает вопрос о том, что является «средневзвешенной процентной ставкой» для целей ст. 860.7 ГК РФ. Вероятно, имеются в виду средневзвешенные процентные ставки кредитных организаций по депозитным операциям. Однако остается неопределенным, идет ли речь о средневзвешенной ставке для банковской системы в целом, или округа, или конкретной финансовой организации, а также кто, в каком порядке определяет соответствующие ставки и где публикует», – говорит эксперт.
А по мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» схемы использования эскроу-счетов. «Меня инициатива смущает с точки зрения скорее экономики процесса, нежели юриспруденции. Дело в том, что банки, привлекая деньги дольщиков на счета эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она, добавляя, что вряд ли у законопроекта есть перспективы.
Кстати
Это не единственная законодательная инициатива в этой сфере, появившаяся на прошлой неделе. Депутаты Госдумы РФ Николай Николаев, Александр Якубовский и ряд других внесли законопроект о внесении ряда изменений в 214-ФЗ и отдельные законодательные акты РФ.
Документом предусматривается запрет возможности использования денежных средств дольщиков по исполнительным документам, за исключением ряда случаев. Перечень вариантов возможного использования средств дольщиков дополняется подготовкой проектной документации и выполнением инженерных изысканий в границах участка, правообладателем которого является застройщик, а также созданием сетей инженерно-технического обеспечения.
Законопроект дополняет единый реестр проблемных объектов перечнем оснований для исключения проблемных объектов, а именно: ввод в эксплуатацию; принятие Фондом защиты дольщиков решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства; вынесение Арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства и ликвидации застройщика.
Кроме того, предполагается, что информация о проекте в ЕИСЖС должна будет содержать данные о генподрядчике и о сроке передачи объекта дольщикам. Первую проектную декларацию в ЕИСЖС нужно будет размещать с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи. Право доступа к ЕИСЖС получат органы МСУ.
Устанавливается единый срок внесения изменений в проектную декларацию. Согласно документу, это будет происходить ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Также предлагаются изменения, уточняющие вопросы банкротства и работы конкурсного управляющего, деятельности Фонда защиты прав граждан и др.