Большой Муринский тупик
Последние дни ушедшего года ознаменовались попыткой возобновления строительства второй очереди ресторанного молла на бульваре Менделеева в Мурино. Она столкнулась с ожесточенным сопротивлением со стороны части местных жителей и поддержавших их муниципальных властей.
Артем Гудченко, генеральный директор компании Renta Invest (владелец инвестпроекта), считает, что проблема не в конкретной стройке, а в том, что популизм в России нередко оказывается сильнее правовых основ государства.
«От Адама»
Чтобы разобраться в ситуации, необходимо коснуться истории вопроса «от Адама», то есть с самого начала. А именно – с 2013 года, когда, по словам руководителя практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарьи Филиной, спорный участок, принадлежавший ранее совхозу «Ручьи», был вовлечен в оборот. Новый собственник в 2014 году выполнил все необходимые юридические процедуры и получил от местных властей разрешительную документацию на возведение ресторанного молла. На части земли вскоре была построена первая очередь объекта, которая в настоящее время успешно функционирует и востребована как среди арендаторов, так и со стороны местных жителей.
По словам юриста, очень важно понимать, что этот участок никогда не был муниципальной собственностью. «Это принципиальный момент. Дело в том, что в Генплане Мурино участок был отнесен к категории ТР-2 (зеленые насаждения), что с точки зрении я закона недопустимо в отношении частных земель», - подчеркивает она.
Как говорит Артем Гудченко, владельцев участка эта коллизия не очень беспокоила, поскольку имелось одобрение на условно-разрешенный вид использования земли под строительство торгово-сервисных предприятий.
Строительство второй очереди из-за кризиса, начавшегося в конце 2014 года, затянулось, хотя фундаменты для зданий уже были возведены. Казалось бы, дело оставалось за малым. Однако затем, по словам Дарьи Филиной, началось нечто странное. Муниципальные власти и региональные ведомства, выдавшие все необходимые разрешительные документы, стали обращаться в суд, оспаривая собственные решения. Происходило это под давлением части местных жителей, недовольных планируемой «застройкой территорий зеленых насаждений». Тем более что инвестор по просьбе местных властей организовал временное благоустройства незавершенных объектов строительства (фундаментов), соорудив поверх них что-то вроде газонов, засеянных травой.
Из судебной эпопеи, длившейся с 2016 по 2019 год, собственник участка вышел победителем. Арбитражи однозначно признавали его право на возведение ресторанного молла. При этом сам собственник к сегодняшнему дню несколько раз поменялся. Последний раз это произошло в конце 2020 года, когда проект приобрела компания Renta Invest (входит в ГК «Рента»).
Обострение
По словам Артема Гудченко, компания, зная скандальный «бэкграунд» проекта, постаралась повести себя максимально корректно. «Все заинтересованные органы власти были уведомлены о возобновлении строительства. Среди местных жителей была распространена информация о проекте и его правовом статусе. С той же целью мы организовали встречу с депутатами муниципального совета, рассчитывая на конструктивный диалог. Вместо этого мы столкнулись с правовым нигилизмом. Нам просто сказали, что решения суда их не интересуют, а строить они нам в любом случае не дадут», - рассказывает он.
Больше того, 23 декабря 2020 года совет депутатов принял решение «запретить любые строительные работы на участке». «С юридической точки зрения это решения ничтожно, поскольку выходит за рамки полномочий муниципального совета», - подчеркивает Дарья Филина.
Когда же в ночь на 25 декабря (Артем Гудченко особо подчеркнул, что ночное время было выбрано исключительно по просьбе ГИБДД, чтобы не мешать движению транспорта и проходу пешеходов) к участку подъехала техника, чтобы установить ограждение, там очень быстро появились муниципальные депутаты, которые не дали вести работы. Приглашенная полиция, которой представителями инвестора были предъявлены все разрешительные документы, ничего не смогла сделать.
25 декабря глава администрации Мурино Алексей Белов издал документ, устанавливающий публичный сервитут в отношении участка. А глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский подписал постановление об отмене действия разрешения на строительство. Артем Гудченко подчеркивает, что с юридической точки зрения и имеющихся арбитражных решений, принятые муниципалами документы незаконны, и компания уже подала исковые заявления в суды о признании этих действий противоправными и их отмене.
В администрации Ленобласти подчеркивают, что проблема находится в компетенции муниципальных образований. А также апеллируют к мнению общественности. «30 декабря 2020 года Комитет градостроительной политики утвердил Правила землепользования и застройки Мурино с учетом мнения жителей. Согласно новым ПЗЗ, участок за торговым моллом на Менделеевском бульваре, на который МО выдало разрешение на строительство торгового комплекса, переведен в рекреационную зону. Регламенты, разрешающие какое-либо строительство на этой территории, отсутствуют. Вопрос отмены разрешения на строительство полностью находится в компетенции местных властей», - заявил зампредседателя правительства региона Михаил Москвин.
Где правда?
Опрошенные ASNinfo эксперты считают, что чисто с правовой точки зрения позиция инвестора достаточно прочна. «В настоящее время, полагаю, закон находится на стороне девелопера, который приобрел этот проект у предыдущего собственника с разрешительной документацией, подтвержденной судебными актами», - говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
Однако, по ее словам, предполагаемые юридические дефекты в этой истории возникли гораздо раньше – при переходе в частную собственность физического лица спорных земельных участков и выдаче властями санкции на условно разрешенный вид использования. «Вот здесь и возникает много вопросов к местной администрации, которая была непосредственным участником всех процедур», - отмечает юрист.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает запутанность ситуации. «Отмену разрешения на строительство можно оспорить в судебном порядке. Установление публичного сервитута будет оспорить сложнее. Инвестор также вправе заявить иски о компенсации убытков от незаконных действий администрации. Учитыая, что в Мурино приняты новые ПЗЗ, то для того, чтобы даже после оспаривания незаконных действий администрации ввести здания в эксплуатацию инвестору, видимо, придется еще оспаривать ПЗЗ и Генплан. Судебных баталий будет много и продлятся они минимум год, но итоги их будут скорее всего крайне неприятными для каждой из сторон – для администрации это серьезные риски компенсации убытков инвестора, а для инвестора – риск невозможности ввести построенный объект в эксплуатацию в итоге», - считает он.
Артем Гудченко говорит, что, с одной стороны, компания готова к судебным тяжбам, а с другой – оспаривание Генплана Мурино рассматривает в качестве крайней меры. «Дело в том, что Генплан – это единый документ. Невозможно оспорить его применительно только к одному участку. То есть, если мы добьемся через суд решения о признании Генплана недействительным (а для этого есть правовые основания, поскольку частная земля, вопреки требованиям Градкодекса РФ, была отнесена к категории зеленых насаждений), это ставит вопрос о юридической правомочности любого строительства, которое осуществлялось в Мурино со времени принятия документа. А мы не хотели бы ставить в трудное положение наших коллег-девелоперов», - подчеркивает он.
На распутье
Юристы считают, что сторонам спора надо пойти на компромисс. «Рекомендовал бы обеим сторонам подумать о том, чтобы договориться об обмене участка на альтернативный – это могло бы решить проблему и устранить конфликт. А пока администрация не рассматривает такого варианта, действуя с позиции силы, видимо, инвестору придется заняться массовой подготовкой исков, жалоб в прокуратуру и прочей бумажной работой», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Он добавляет, что ситуации острого конфликта между инвестором и администрацией/населением бывают достаточно регулярно и решаются они по-разному. «Но чиновники все чаще склонны подходить к таким спорам с позиции силы (все отменим и вы у нас потом «попляшете») – такой подход мешает увидеть возможности для устранения социальных конфликтов и не стимулирует стороны договариваться», - признает эксперт.
«Полагаю, что из этой запутанной ситуации есть три потенциальных выхода. Если депутаты хотят добиться результата и отстоять общественные интересы, то в этой ситуации необходимо выкупать участки у инвестора по процедуре изъятия земель для госнужд (что очень дорого для местного бюджета). Второй вариант – возбуждать уголовное дело по факту возможно незаконной приватизации земель общего пользования и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земли под размещение ресторанного молла. Простая отмена ранее выданной разрешительной документации и точечные арбитражные дела здесь уже не помогут, поскольку истекли сроки исковой давности. Существует еще и третий выход – попытаться всем договориться об общественно полезных функциях планируемого объекта, так, чтобы и объект был построен и эксплуатировался, и общественное мнение было удовлетворено», - пролагает Майя Петрова.
Артем Гудченко также видит три пути в рамках правового поля. Первый – девелоперу дают-таки спокойно реализовать свой проект. «Затем местные жители могут «проголосовать рублем», и ничего в молле не покупать. Арендаторы уйдут, и компания окажется в убытке. Ну, а если нет, - значит проект, как мы и считаем, нужен городу, где живет уже 120 тысяч человек, а общепит развит довольно слабо», - говорит он.
Второй вариант – изъятие земли под госнужды. «Тогда муниципалы должны будут выкупить землю с находящимися на ней недостроенными объектами. По нашим предварительным оценкам, рыночная стоимость составит около 120 млн рублей. Плюс около 30 млн будут стоить демонтаж фундаментов и устройство зеленых насаждений. Если Мурино с годовым бюджетом в 360 млн рублей готово пойти на такие расходы, мы не возражаем», - отмечает Артем Гудченко.
Третий путь, по его словам, компромисс: «Мы не возражаем против переговоров с представителями всех уровней власти и готовы рассмотреть предложения, которые устроили бы все стороны конфликта. Единственное наше принципиальное условие состоит в том, чтобы спор был урегулирован в правовом поле, а не волюнтаристскими решениями».
20-й юбилейный Петербургский международный экономический форум состоится с 16 по 18 июня 2016 года в «ЭкспоФоруме» в Шушарах.
До конца августа Смольный разработает «дорожную карту» по подготовке и проведению мероприятия. Главная проблема, которую предстоит решить петербургским властям, – транспортная доступность.
О том, что 20-й, юбилейный Петербургский международный экономический форум состоится с 16 по 18 июня 2016 года на новой площадке КВЦ «ЭкспоФорум» сообщил советник Президента РФ, ответственный секретарь оргкомитета ПМЭФ Антон Кобяков. И хотя на федеральном уровне только-только определили дату этого делового мероприятия в следующем году, в Смольном уже закипела работа по его подготовке. Создана рабочая группа, разрабатывается «дорожная карта», выбраны наиболее ответственные чиновники во главе с вице-губернатором Михаилом Мокрецовым, определены контрольные точки. Главная причина такой активности в том, что юбилейный «петербургский Давос» планируют провести не на Васильевском острове в Ленэкспо, как это делалось раньше, а в районе Шушар, в недавно отстроенном КВЦ «ЭкспоФорум». И главная проблема, которую предстоит решить петербургским властям, – это транспортная доступность этой локации для гостей и участников форума.
«Абсолютно новая площадка меняет и сам формат подготовки форума. Возникает много разных вопросов, касающихся прежде всего транспортной доступности. Это, на мой взгляд, один из тех случаев, когда интересы проведения в Петербурге крупных мероприятий ускоряют решение важных городских проблем», – подчеркнул губернатор Георгий Полтавченко во время закрытого совещания по подготовке к ПМЭФ-2016.
Чтобы избежать транспортного коллапса, в рамках подготовки к мероприятию до четырех полос будет расширено Петербургское шоссе на отрезке между тоннелем (съезд с Пулковского шоссе) и «ЭкспоФорумом», а также завершена реконструкция двух путепроводов через железную дорогу в районе Витебского пр. Кроме того, планируется ускорить и другие работы по повышению транспортной доступности Пушкинского района – завершение строительства Колпинской развязки на Московском шоссе (М-10) и строительство путепровода на Софийской ул. в створе Усть-Ижорского шоссе с выходом на промзону Металлострой и Петрозаводское шоссе.
Елена Ульянова, председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга, лично совершила объезд транспортных маршрутов движения участников форума. Она сообщила о необходимости организации более 3 тыс. парковочных мест для автомобилей участников и гостей форума, проработки новых маршрутов для шаттлов, проведения работы с гостиницами, в которых будут размещать участники, в том числе обеспечения высокого уровня сервиса и более гибких схем ценообразования в новых гостиницах.
Елена Ульянова считает, что из-за того что все деловые мероприятия будут проходить в «ЭкспоФоруме», было бы удобно, если бы основная культурная программа, а также традиционные бизнес-завтраки партнеров форума состоялись не в центре Петербурга, а тоже на юге города – на площадках замков и дворцов Пушкина, Павловска, Петергофа и Стрельны.
Алексей Ерков, главный экономист Института территориального развития, говорит, что такое решение абсолютно логичное. «Юг города может справиться с проведением такого крупного мероприятия, как ПМЭФ, но это, как обычно, будет тяжело. Все будет зависеть от того, насколько удачно будут решены не столько дорожные вопросы, сколько регулирование движения. Подчеркну, технически подобное осуществить возможно, особенно после той реконструкции улично-дорожной сети, которая была сделана на территории, прилегающей к «ЭкспоФоруму». Я не вижу фантастических проблем, особенно, если разместить всех приезжих участников мероприятия вблизи к «ЭкспоФоруму», – прокомментировал господин Ерков.
Справка
Петербургский международный экономический форум проводится с 1997 года. С 2006 года ПМЭФ проходит при поддержке Президента РФ. Во время ПМЭФ-2015 город подписал 15 соглашений на более чем 38 млрд рублей.
Почти 70% жалоб, поступающих в управление федеральной антимонопольной службы по Петербургу, касаются государственного заказа в сфере строительства. Между тем институт госзаказа, существующий уже два десятка лет - одна из основных составляющих экономики города.
Ежедневно в петербургское УФАС приходит порядка 20-30 жалоб на размещенные госзаказы, свидетельствуют в службе. И большая часть из них – споры, инициированные несовершенством закупочной документации. Речь, прежде всего, о той части пакета документов, подготовка которой входит в обязанности заказчика. На совести потенциального подрядчика лежит лишь ответственность за правильное составление заявки в соответствии с требованиями заказчика.
Вот тут и начинаются первые подводные камни. Унифицированных требований к формату закупочной документации не существует: заказчик волен интерпретировать свои требования сообразно собственным представлениям о предмете и целях закупки. Разумеется, в рамках существующих ГОСТов. Подобная ситуация порождает взаимонепонимание между участниками закупки, тормозит процесс и нередко является причиной отмены торгов.
«Необходимо унифицировать документацию для государственных корпораций и организаций, установить единую форму. Нередко встречаются случаи, когда в пределах одного предприятия разные закупочные подразделения публикуют отличные друг от друга документации с разными требованиями к составу заявки и ее форме.
Таким образом, создаются дополнительные трудности для поставщиков, принимающих участие в закупках разных организаций, что ведет к снижению количества потенциальных участников закупок», — заявлял в мае 2015 года эксперт проекта «За честные закупки» и заместитель генерального директора электронной торговой площадки «Газпромбанка» Ибрагим Паскачев.
Несовершенство системы развязывает руки недобросовестным участникам рынка. Заказчики, желающие допустить на закупку только своих поставщиков, могут устанавливать чрезмерные требования к техническим характеристикам товара. Иногда такие условия не умещаются на 100 и даже 300 страницах.
Наибольшую популярность подобные уловки получили в сфере строительства, медицины и информационных технологий, считают в ФАС. Схема несложная: заказчик устанавливает перечень товаров, требуемых к поставке или использованию, указывая конкретные характеристики к каждому товару в отдельности. И порой такой подход рождает прямо-таки анекдотические ситуации.
Мелисса или жимолость
Свежий пример. В июне 2015 года был отменен аукцион на ремонт помещений одной из школ Невского района Петербурга. Цена вопроса – копеечная для строительного комплекса пятимиллионного города – 10,3 млн рублей. Однако по этой закупке поступило сразу четыре жалобы, причем две из которых поступили от одной компании. Причина, по мнению авторов жалоб одна – «необъективное описание объекта закупки».
Детальное знакомство с такой закупочной документацией вызывает недоумение. Вот цитата из жалобы. «Антисептик, согласно требованиям заказчика, «должен представлять собой жидкость зеленого цвета с запахом мелиссы. Заявитель утверждает, что имеет возможность поставки товара, соответствующего по всем техническим показателям, запрашиваемым заказчиком, но с запахом жимолости.
Запах, по мнению заявителя, не может являться техническим критерием оценки товара «антисептик», так как основное его назначение – опять же по требованиям заказчика - «удалять грибки и плесень, мох и лишайник, защищать от зелени и пятен черноты». Такое требование считается неправомерным и не являющимся критерием оценки средства для обработки от плесени».
Зачастую вместо упоминания ГОСТа его переписывают в текст техзадания целиком. При этом номер самого стандарта указывается не всегда. Вот еще пункт из требований того же заказчика. "Сидения для унитазов. Указано, что «показатель текучести расплава должен быть более 2,1 г за 10 мин. Предел текучести при растяжении должен быть менее 30 МПа. Относительное удлинение при разрыве должно быть менее 220%. Ударная вязкость по Шарпи без надреза должна быть менее 42 кДж/м2».
Ситуацию комментирует руководитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу Вадим Владимиров. «Указание в техническом задании всех характеристик из определённого ГОСТа в общем случае не противоречит Закону о контрактной системе, но при этом устоит учесть, что все показатели и значения этих показателей должны соответствовать государственному стандарту и не выходить за его рамки. В противном случае заказчику следует установить в документации обоснование применение показателей, не соответствующих государственному стандарту.
Абсолютно иная ситуация если заказчик при описании товара, например унитаза, разбил данный товар на отдельные составные элементы, такие как фарфор, пластмасса, сталь и описал их используя соответствующие ГОСТы. Таким образом, требования установлены не к товару, а к его элементам, что, по мнению УФАС, противоречит правилу объективного описания объекта закупки и ограничивает количество участников закупки», - говорит Вадим Владимиров.
А вот мнение генерального директора ООО «Центр тендерной документации» Ильи Елкина. «Здесь необходимо оценивать, насколько оправдано использование данной терминологии для конкретной закупки. Полное техническое описание предмета будет способствовать тому, что заказчик получит именно тот товар, который ему необходим, а не что-то очень похожее, но абсолютно бесполезное.
Понято, что при закупке канцелярии подробно расписывать свойства чернил в вакууме или древесину, из которой сделана бумага, нет необходимости, но например, при закупке медицинского оборудования или точных приборов, подробное описание играет очень важную роль, поскольку от качества оборудования может зависеть, в том числе, и жизнь человека.
Кроме того, использование специализированной терминологии (в тех ситуациях, когда это оправдано) позволяет частично защитить заказчика от некомпетентных участников или участников целью которых не является выполнение контракта, но его перепродажа или получение денег от других участников за неучастие в торгах. В подобных случаях для специалиста в соответствующей области не составит труда работа со специализированной терминологией, а для неспециалистов такая терминология ничего не скажет, что позволит обеспечить участие в торгах именно профессионалов.
Основываясь на опыте работы с ФАС и государственным заказчиками, я сформулировал для себя одно правило работы с ГОСТами – если есть ГОСТ – указывай только сам ГОСТ, - продолжает Илья Елкин. - Хочешь указать критерии из ГОСТа - будь готов обосновать, почему этот критерий важен для заказчика, и как заказчик собирается проверять товар на соответствие данному стандарту. Приведенные примеры свидетельствует о так называемой «избыточной детализации». В этом отношении ФАС в последнее время занимает жесткую позицию – что указываться должны только те параметры, которые имеют значение для заказчика, а не все подряд».
Более-менее
Также в числе проблем трудностей перевода закупочной документации на понятный язык – противоречия и субъективное описание объекта закупки. Из той же жалобы: «Длина кафельной плитки должна быть более 390 мм и менее 600 мм. Ширина не должна быть более 415 мм. Плитки должны быть квадратные (?)». «Складной рычаг должен быть большим. Длина рычага должна быть менее 303 мм». По чьему мнению рычаг «большой или маленький»? - интересуется заявитель.
Подобными противоречиями пестрит закупочная документация. На сайте петербургского УФАС в мае 2014 года опубликованы итоги рассмотрения жалобы на действия ГУ МВД РФ по Петербургу и Ленобласти при проведении аукциона на реконструкцию зонального центра кинологической службы с ценой 274 млн руб. Здесь также присутствуют математически некорректные требования. Например, диаметр кабеля «менее 1,8 и более 8,3 мм». Однако значений, которые одновременно менее 1,8 мм и более 8,3 мм, не существует.
«Участник закупки должен указать конкретное (единственное) значение показателя. При этом крайние границы могут быть указаны включительно – в случае если установлены только минимальное или максимальное значение. То есть, следует указывать единственное значение, а не диапазонное», - говорит Вадим Владимиров.
Хотят запутать?
Отдельная тема – собственно формат документов. Техзадания часто размещаются в формате PDF, TIF, PNG, JPG вместо текстовых файлов. На содержание это не влияет, а вот ряд функций – копирование, поиск по документу и прочие становятся недоступны. Между тем ФАС России не раз официально разъясняла: информация в виде текста размещается на официальном сайте в «гипертекстовом формате», обеспечивающем возможность поиска и копирования произвольного фрагмента текста средствами web-браузера.
«Если документация размещена в формате, специфика которого не позволяет осуществлять поиск и копирование отдельных фрагментов, это является нарушением законодательства о контрактной системе. Такой позиции придерживается ФАС России», - еще раз поясняет Вадим Владимиров.
В среде потенциальных подрядчиков существует мнение, что таким образом хитроумные заказчики хотят запутать претендентов в целях размещения закупки у «карманных» компаний. Профессионалы рынка тендерной документации это утверждение не разделяют. «Зачастую излишняя детализация или использование специальной терминологии обусловлено не какими-то корыстными интересами, но стремлением защититься от недобросовестных участников. Если ответственность заказчика подробно прописана в законе, то институт ответственности недобросовестных участников только начинает развиваться. И главным шагом на этом пути должно стать введение обязанности уплаты участником пошлины в случае признания его жалобы необоснованной», - считает Илья Елкин.
Очевидно, что сегодня антимонопольная служба остается единственным барьером на пути вольных или невольных парадоксов в документации. При этом предложения по подготовке тендерных пакетов встречаются на каждом шагу: специализированные компании предлагают полное сопровождение закупки от создания комплекта документации до участия в торгах. В ФАС скептически оценивают эти услуги.
«На рынке подготовки закупочной документации присутствуют три-четыре основных игрока с некоторыми функциями специализированной организации, которые занимают основной сектор данного рынка, - говорит Вадим Владимиров. - По качеству и профессионализму выделять кого-либо из них не стоит, поскольку в «продукции» всех указанных игроков мы находили, и будем находить нарушения Закона о контрактной системе. Основная цель таких компаний - это ограничение конкуренции и обеспечение заказчику победы «нужного» подрядчика, что не соответствует целям закона и сводит всю систему государственного заказа на нет. Доля закупок для городских нужд в структуре расходов городского бюджета постоянно растет, и наша задача - сделать удобным взаимодействие государственных заказчиков и поставщиков в сфере строительства, минимизировав затраченное игроками рынка время», - считает руководитель петербургского УФАС.