Большой Муринский тупик
Последние дни ушедшего года ознаменовались попыткой возобновления строительства второй очереди ресторанного молла на бульваре Менделеева в Мурино. Она столкнулась с ожесточенным сопротивлением со стороны части местных жителей и поддержавших их муниципальных властей.
Артем Гудченко, генеральный директор компании Renta Invest (владелец инвестпроекта), считает, что проблема не в конкретной стройке, а в том, что популизм в России нередко оказывается сильнее правовых основ государства.
«От Адама»
Чтобы разобраться в ситуации, необходимо коснуться истории вопроса «от Адама», то есть с самого начала. А именно – с 2013 года, когда, по словам руководителя практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарьи Филиной, спорный участок, принадлежавший ранее совхозу «Ручьи», был вовлечен в оборот. Новый собственник в 2014 году выполнил все необходимые юридические процедуры и получил от местных властей разрешительную документацию на возведение ресторанного молла. На части земли вскоре была построена первая очередь объекта, которая в настоящее время успешно функционирует и востребована как среди арендаторов, так и со стороны местных жителей.
По словам юриста, очень важно понимать, что этот участок никогда не был муниципальной собственностью. «Это принципиальный момент. Дело в том, что в Генплане Мурино участок был отнесен к категории ТР-2 (зеленые насаждения), что с точки зрении я закона недопустимо в отношении частных земель», - подчеркивает она.
Как говорит Артем Гудченко, владельцев участка эта коллизия не очень беспокоила, поскольку имелось одобрение на условно-разрешенный вид использования земли под строительство торгово-сервисных предприятий.
Строительство второй очереди из-за кризиса, начавшегося в конце 2014 года, затянулось, хотя фундаменты для зданий уже были возведены. Казалось бы, дело оставалось за малым. Однако затем, по словам Дарьи Филиной, началось нечто странное. Муниципальные власти и региональные ведомства, выдавшие все необходимые разрешительные документы, стали обращаться в суд, оспаривая собственные решения. Происходило это под давлением части местных жителей, недовольных планируемой «застройкой территорий зеленых насаждений». Тем более что инвестор по просьбе местных властей организовал временное благоустройства незавершенных объектов строительства (фундаментов), соорудив поверх них что-то вроде газонов, засеянных травой.
Из судебной эпопеи, длившейся с 2016 по 2019 год, собственник участка вышел победителем. Арбитражи однозначно признавали его право на возведение ресторанного молла. При этом сам собственник к сегодняшнему дню несколько раз поменялся. Последний раз это произошло в конце 2020 года, когда проект приобрела компания Renta Invest (входит в ГК «Рента»).
Обострение
По словам Артема Гудченко, компания, зная скандальный «бэкграунд» проекта, постаралась повести себя максимально корректно. «Все заинтересованные органы власти были уведомлены о возобновлении строительства. Среди местных жителей была распространена информация о проекте и его правовом статусе. С той же целью мы организовали встречу с депутатами муниципального совета, рассчитывая на конструктивный диалог. Вместо этого мы столкнулись с правовым нигилизмом. Нам просто сказали, что решения суда их не интересуют, а строить они нам в любом случае не дадут», - рассказывает он.
Больше того, 23 декабря 2020 года совет депутатов принял решение «запретить любые строительные работы на участке». «С юридической точки зрения это решения ничтожно, поскольку выходит за рамки полномочий муниципального совета», - подчеркивает Дарья Филина.
Когда же в ночь на 25 декабря (Артем Гудченко особо подчеркнул, что ночное время было выбрано исключительно по просьбе ГИБДД, чтобы не мешать движению транспорта и проходу пешеходов) к участку подъехала техника, чтобы установить ограждение, там очень быстро появились муниципальные депутаты, которые не дали вести работы. Приглашенная полиция, которой представителями инвестора были предъявлены все разрешительные документы, ничего не смогла сделать.
25 декабря глава администрации Мурино Алексей Белов издал документ, устанавливающий публичный сервитут в отношении участка. А глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский подписал постановление об отмене действия разрешения на строительство. Артем Гудченко подчеркивает, что с юридической точки зрения и имеющихся арбитражных решений, принятые муниципалами документы незаконны, и компания уже подала исковые заявления в суды о признании этих действий противоправными и их отмене.
В администрации Ленобласти подчеркивают, что проблема находится в компетенции муниципальных образований. А также апеллируют к мнению общественности. «30 декабря 2020 года Комитет градостроительной политики утвердил Правила землепользования и застройки Мурино с учетом мнения жителей. Согласно новым ПЗЗ, участок за торговым моллом на Менделеевском бульваре, на который МО выдало разрешение на строительство торгового комплекса, переведен в рекреационную зону. Регламенты, разрешающие какое-либо строительство на этой территории, отсутствуют. Вопрос отмены разрешения на строительство полностью находится в компетенции местных властей», - заявил зампредседателя правительства региона Михаил Москвин.
Где правда?
Опрошенные ASNinfo эксперты считают, что чисто с правовой точки зрения позиция инвестора достаточно прочна. «В настоящее время, полагаю, закон находится на стороне девелопера, который приобрел этот проект у предыдущего собственника с разрешительной документацией, подтвержденной судебными актами», - говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
Однако, по ее словам, предполагаемые юридические дефекты в этой истории возникли гораздо раньше – при переходе в частную собственность физического лица спорных земельных участков и выдаче властями санкции на условно разрешенный вид использования. «Вот здесь и возникает много вопросов к местной администрации, которая была непосредственным участником всех процедур», - отмечает юрист.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает запутанность ситуации. «Отмену разрешения на строительство можно оспорить в судебном порядке. Установление публичного сервитута будет оспорить сложнее. Инвестор также вправе заявить иски о компенсации убытков от незаконных действий администрации. Учитыая, что в Мурино приняты новые ПЗЗ, то для того, чтобы даже после оспаривания незаконных действий администрации ввести здания в эксплуатацию инвестору, видимо, придется еще оспаривать ПЗЗ и Генплан. Судебных баталий будет много и продлятся они минимум год, но итоги их будут скорее всего крайне неприятными для каждой из сторон – для администрации это серьезные риски компенсации убытков инвестора, а для инвестора – риск невозможности ввести построенный объект в эксплуатацию в итоге», - считает он.
Артем Гудченко говорит, что, с одной стороны, компания готова к судебным тяжбам, а с другой – оспаривание Генплана Мурино рассматривает в качестве крайней меры. «Дело в том, что Генплан – это единый документ. Невозможно оспорить его применительно только к одному участку. То есть, если мы добьемся через суд решения о признании Генплана недействительным (а для этого есть правовые основания, поскольку частная земля, вопреки требованиям Градкодекса РФ, была отнесена к категории зеленых насаждений), это ставит вопрос о юридической правомочности любого строительства, которое осуществлялось в Мурино со времени принятия документа. А мы не хотели бы ставить в трудное положение наших коллег-девелоперов», - подчеркивает он.
На распутье
Юристы считают, что сторонам спора надо пойти на компромисс. «Рекомендовал бы обеим сторонам подумать о том, чтобы договориться об обмене участка на альтернативный – это могло бы решить проблему и устранить конфликт. А пока администрация не рассматривает такого варианта, действуя с позиции силы, видимо, инвестору придется заняться массовой подготовкой исков, жалоб в прокуратуру и прочей бумажной работой», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Он добавляет, что ситуации острого конфликта между инвестором и администрацией/населением бывают достаточно регулярно и решаются они по-разному. «Но чиновники все чаще склонны подходить к таким спорам с позиции силы (все отменим и вы у нас потом «попляшете») – такой подход мешает увидеть возможности для устранения социальных конфликтов и не стимулирует стороны договариваться», - признает эксперт.
«Полагаю, что из этой запутанной ситуации есть три потенциальных выхода. Если депутаты хотят добиться результата и отстоять общественные интересы, то в этой ситуации необходимо выкупать участки у инвестора по процедуре изъятия земель для госнужд (что очень дорого для местного бюджета). Второй вариант – возбуждать уголовное дело по факту возможно незаконной приватизации земель общего пользования и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земли под размещение ресторанного молла. Простая отмена ранее выданной разрешительной документации и точечные арбитражные дела здесь уже не помогут, поскольку истекли сроки исковой давности. Существует еще и третий выход – попытаться всем договориться об общественно полезных функциях планируемого объекта, так, чтобы и объект был построен и эксплуатировался, и общественное мнение было удовлетворено», - пролагает Майя Петрова.
Артем Гудченко также видит три пути в рамках правового поля. Первый – девелоперу дают-таки спокойно реализовать свой проект. «Затем местные жители могут «проголосовать рублем», и ничего в молле не покупать. Арендаторы уйдут, и компания окажется в убытке. Ну, а если нет, - значит проект, как мы и считаем, нужен городу, где живет уже 120 тысяч человек, а общепит развит довольно слабо», - говорит он.
Второй вариант – изъятие земли под госнужды. «Тогда муниципалы должны будут выкупить землю с находящимися на ней недостроенными объектами. По нашим предварительным оценкам, рыночная стоимость составит около 120 млн рублей. Плюс около 30 млн будут стоить демонтаж фундаментов и устройство зеленых насаждений. Если Мурино с годовым бюджетом в 360 млн рублей готово пойти на такие расходы, мы не возражаем», - отмечает Артем Гудченко.
Третий путь, по его словам, компромисс: «Мы не возражаем против переговоров с представителями всех уровней власти и готовы рассмотреть предложения, которые устроили бы все стороны конфликта. Единственное наше принципиальное условие состоит в том, чтобы спор был урегулирован в правовом поле, а не волюнтаристскими решениями».
Бывшие здания Горного университета на Миллионной улице выставлены на торги. Эксперты считают, что два особняка в центре Санкт-Петербурга в нынешней рыночной ситуации могут стоить до 4 млрд рублей, а самая лучшая функция для них – под отель.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания Горного университета. Оба находятся недалеко от Эрмитажа, в зоне общественно-деловой застройки, где можно реализовать проекты коммерческой недвижимости.
Первый лот – особняк площадью 11,7 тыс. кв.м с участком 0,6 га на Миллионной ул., 5. Это служебный корпус Мраморного дворца – объект культурного наследия федерального значения. Второй лот – дом площадью 14,4 тыс. кв. м на Миллионной ул., 6. Это выявленный объект наследия. В начале ХХ века он имел жилую функцию. В советское время здания были переданы Северо-Западному государственному заочному техническому университету. В 2010 году его присоединили к Горному университету.
Цена активов пока не названа. По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, стартовая цена каждого лота окажется в диапазоне 1,5-2 млрд рублей. «А финальная цена сделки будет зависеть от того, будут ли участвовать в аукционе федеральные и международные компании, которые хотят сделать знаковый проект и готовы пожертвовать ради этого некоторой частью доходности. В этом случае цена может повыситься в два раза. В противном случае аукцион скорее всего не состоится», - считает он.
Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что объекты будут строить меньше – около 2,5 млрд рублей за оба лота, а их приспособление под новую функцию обойдется еще в 1-1,5 млрд. «Эти здания продаются уже около 3 лет. Но никто не покупает. Все упирается в цену», - подчеркивает она. Участники рынка говорят, что до сих пор эти объекты предлагали за 3,5 млрд рублей.
По мнению экспертов РАД, оба здания идеально подходят для размещения отелей. Причем, корпус Мраморного дворца – под отель De Lux благодаря своему уникальному расположению и высокому статусу. А здание напротив – под премиальный апарт-отель.
Эксперты с этой оценкой согласны. «Гостиницы – самое логичное для них назначение. Но рынок гостиниц «5 звезд» в Петербурге насыщен, а делать здесь гостиницу более низкого уровня просто преступно. Возможно, имеет смысл проработать для этих зданий формат «доходного дома» – съемные квартиры для долговременного проживания», - полагает Алексей Федоров.
Кстати
Общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, в начале 2018 года составлял 17,3 тысяч номеров. А если учитывать все средства размещения, включая мини-отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. За первое полугодипе 2018 года на рынок Северной столицы вышло 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали открытие «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и «Гранд Отель Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%.
Градозащитники заподозрили компанию в сносе объектов наследия, девелопер же уверяет, что просто очищает территорию от новоделов. Обе стороны ждут реакции КГИОП.
Напомним, RBI намерена вложить порядка 1 млрд рублей в проект создания культурного пространства на базе Левашовского завода, а после – построить возле него жилой комплекс. При этом территория вокруг завода станет полноценной зеленой зоной, доступной всем жителям города. Группа намерена сохранить историческое здание завода, которое является объектом наследия регионального значения, но очистить территорию от построек, появившихся позже. В результате там должно появиться открытое общественное пространство с выставочными помещениями, лекционными залами, коммерческой инфраструктурой и постоянной экспозицией, посвященной блокаде Ленинграда.
Градозащитники не согласны с тем, что новоделы можно сносить, поэтому 25 сентября, когда RBI начала подготовительные работы на площадке, несогласные со стройкой выступили с протестом. На данный момент работы приостановлены по устной договоренности RBI c Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Петербурга, возле площадки идут одиночные пикеты.
«Деятельность RBI незаконна, компания намерена снести объекты, которые имеют статус объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Их нельзя сносить», – сообщила студентка Санкт-Петербургского государственного университета Алина Заляева, которая участвует в одиночных пикетах против проекта RBI. Она напомнила, что в начале сентября Международная рабочая группа по документации и консервации зданий, достопримечательных мест и объектов градостроительства современного движения (DoCoMoMo) и Международный совет по сохранению памятников и достопримечательных мест (ИКОМОС) обратились в КГИОП по поводу сохранения всех построек Левашовского хлебозавода. По мнению активистки, какие-либо работы можно будет начинать только после того, как ведомство рассмотрит эти заявления.
В RBI уверяют, что все работы ведутся в строгом соответствии с законом и объекты, имеющие историческую ценность, не пострадают. «Проект реконструкции хлебозавода предполагает снос поздних пристроек и сооружений, не имеющих исторической ценности и закрывающих виды на памятник архитектуры. У нас есть все необходимые разрешения и согласования на проведение этого вида работ», – сообщили в компании.
Там пояснили, что работы, которые градозащитники приняли за снос объектов, являются лишь вывозом имущества арендаторов, демонтажом временных сооружений, частичной разборкой конструкций существующих зданий в соответствии с проектом. «Сообщения о возможном сносе здания-памятника не имеют под собой оснований и полностью противоречат идее реконструкции Левашовского хлебозавода, которую осуществляет Группа RBI. Официальных обращений по этому вопросу ни от градозащитного сообщества, ни от профильных организаций в компанию не поступало», – заверил девелопер.