Большой Муринский тупик
Последние дни ушедшего года ознаменовались попыткой возобновления строительства второй очереди ресторанного молла на бульваре Менделеева в Мурино. Она столкнулась с ожесточенным сопротивлением со стороны части местных жителей и поддержавших их муниципальных властей.
Артем Гудченко, генеральный директор компании Renta Invest (владелец инвестпроекта), считает, что проблема не в конкретной стройке, а в том, что популизм в России нередко оказывается сильнее правовых основ государства.
«От Адама»
Чтобы разобраться в ситуации, необходимо коснуться истории вопроса «от Адама», то есть с самого начала. А именно – с 2013 года, когда, по словам руководителя практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарьи Филиной, спорный участок, принадлежавший ранее совхозу «Ручьи», был вовлечен в оборот. Новый собственник в 2014 году выполнил все необходимые юридические процедуры и получил от местных властей разрешительную документацию на возведение ресторанного молла. На части земли вскоре была построена первая очередь объекта, которая в настоящее время успешно функционирует и востребована как среди арендаторов, так и со стороны местных жителей.
По словам юриста, очень важно понимать, что этот участок никогда не был муниципальной собственностью. «Это принципиальный момент. Дело в том, что в Генплане Мурино участок был отнесен к категории ТР-2 (зеленые насаждения), что с точки зрении я закона недопустимо в отношении частных земель», - подчеркивает она.
Как говорит Артем Гудченко, владельцев участка эта коллизия не очень беспокоила, поскольку имелось одобрение на условно-разрешенный вид использования земли под строительство торгово-сервисных предприятий.
Строительство второй очереди из-за кризиса, начавшегося в конце 2014 года, затянулось, хотя фундаменты для зданий уже были возведены. Казалось бы, дело оставалось за малым. Однако затем, по словам Дарьи Филиной, началось нечто странное. Муниципальные власти и региональные ведомства, выдавшие все необходимые разрешительные документы, стали обращаться в суд, оспаривая собственные решения. Происходило это под давлением части местных жителей, недовольных планируемой «застройкой территорий зеленых насаждений». Тем более что инвестор по просьбе местных властей организовал временное благоустройства незавершенных объектов строительства (фундаментов), соорудив поверх них что-то вроде газонов, засеянных травой.
Из судебной эпопеи, длившейся с 2016 по 2019 год, собственник участка вышел победителем. Арбитражи однозначно признавали его право на возведение ресторанного молла. При этом сам собственник к сегодняшнему дню несколько раз поменялся. Последний раз это произошло в конце 2020 года, когда проект приобрела компания Renta Invest (входит в ГК «Рента»).
Обострение
По словам Артема Гудченко, компания, зная скандальный «бэкграунд» проекта, постаралась повести себя максимально корректно. «Все заинтересованные органы власти были уведомлены о возобновлении строительства. Среди местных жителей была распространена информация о проекте и его правовом статусе. С той же целью мы организовали встречу с депутатами муниципального совета, рассчитывая на конструктивный диалог. Вместо этого мы столкнулись с правовым нигилизмом. Нам просто сказали, что решения суда их не интересуют, а строить они нам в любом случае не дадут», - рассказывает он.
Больше того, 23 декабря 2020 года совет депутатов принял решение «запретить любые строительные работы на участке». «С юридической точки зрения это решения ничтожно, поскольку выходит за рамки полномочий муниципального совета», - подчеркивает Дарья Филина.
Когда же в ночь на 25 декабря (Артем Гудченко особо подчеркнул, что ночное время было выбрано исключительно по просьбе ГИБДД, чтобы не мешать движению транспорта и проходу пешеходов) к участку подъехала техника, чтобы установить ограждение, там очень быстро появились муниципальные депутаты, которые не дали вести работы. Приглашенная полиция, которой представителями инвестора были предъявлены все разрешительные документы, ничего не смогла сделать.
25 декабря глава администрации Мурино Алексей Белов издал документ, устанавливающий публичный сервитут в отношении участка. А глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский подписал постановление об отмене действия разрешения на строительство. Артем Гудченко подчеркивает, что с юридической точки зрения и имеющихся арбитражных решений, принятые муниципалами документы незаконны, и компания уже подала исковые заявления в суды о признании этих действий противоправными и их отмене.
В администрации Ленобласти подчеркивают, что проблема находится в компетенции муниципальных образований. А также апеллируют к мнению общественности. «30 декабря 2020 года Комитет градостроительной политики утвердил Правила землепользования и застройки Мурино с учетом мнения жителей. Согласно новым ПЗЗ, участок за торговым моллом на Менделеевском бульваре, на который МО выдало разрешение на строительство торгового комплекса, переведен в рекреационную зону. Регламенты, разрешающие какое-либо строительство на этой территории, отсутствуют. Вопрос отмены разрешения на строительство полностью находится в компетенции местных властей», - заявил зампредседателя правительства региона Михаил Москвин.
Где правда?
Опрошенные ASNinfo эксперты считают, что чисто с правовой точки зрения позиция инвестора достаточно прочна. «В настоящее время, полагаю, закон находится на стороне девелопера, который приобрел этот проект у предыдущего собственника с разрешительной документацией, подтвержденной судебными актами», - говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
Однако, по ее словам, предполагаемые юридические дефекты в этой истории возникли гораздо раньше – при переходе в частную собственность физического лица спорных земельных участков и выдаче властями санкции на условно разрешенный вид использования. «Вот здесь и возникает много вопросов к местной администрации, которая была непосредственным участником всех процедур», - отмечает юрист.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает запутанность ситуации. «Отмену разрешения на строительство можно оспорить в судебном порядке. Установление публичного сервитута будет оспорить сложнее. Инвестор также вправе заявить иски о компенсации убытков от незаконных действий администрации. Учитыая, что в Мурино приняты новые ПЗЗ, то для того, чтобы даже после оспаривания незаконных действий администрации ввести здания в эксплуатацию инвестору, видимо, придется еще оспаривать ПЗЗ и Генплан. Судебных баталий будет много и продлятся они минимум год, но итоги их будут скорее всего крайне неприятными для каждой из сторон – для администрации это серьезные риски компенсации убытков инвестора, а для инвестора – риск невозможности ввести построенный объект в эксплуатацию в итоге», - считает он.
Артем Гудченко говорит, что, с одной стороны, компания готова к судебным тяжбам, а с другой – оспаривание Генплана Мурино рассматривает в качестве крайней меры. «Дело в том, что Генплан – это единый документ. Невозможно оспорить его применительно только к одному участку. То есть, если мы добьемся через суд решения о признании Генплана недействительным (а для этого есть правовые основания, поскольку частная земля, вопреки требованиям Градкодекса РФ, была отнесена к категории зеленых насаждений), это ставит вопрос о юридической правомочности любого строительства, которое осуществлялось в Мурино со времени принятия документа. А мы не хотели бы ставить в трудное положение наших коллег-девелоперов», - подчеркивает он.
На распутье
Юристы считают, что сторонам спора надо пойти на компромисс. «Рекомендовал бы обеим сторонам подумать о том, чтобы договориться об обмене участка на альтернативный – это могло бы решить проблему и устранить конфликт. А пока администрация не рассматривает такого варианта, действуя с позиции силы, видимо, инвестору придется заняться массовой подготовкой исков, жалоб в прокуратуру и прочей бумажной работой», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Он добавляет, что ситуации острого конфликта между инвестором и администрацией/населением бывают достаточно регулярно и решаются они по-разному. «Но чиновники все чаще склонны подходить к таким спорам с позиции силы (все отменим и вы у нас потом «попляшете») – такой подход мешает увидеть возможности для устранения социальных конфликтов и не стимулирует стороны договариваться», - признает эксперт.
«Полагаю, что из этой запутанной ситуации есть три потенциальных выхода. Если депутаты хотят добиться результата и отстоять общественные интересы, то в этой ситуации необходимо выкупать участки у инвестора по процедуре изъятия земель для госнужд (что очень дорого для местного бюджета). Второй вариант – возбуждать уголовное дело по факту возможно незаконной приватизации земель общего пользования и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земли под размещение ресторанного молла. Простая отмена ранее выданной разрешительной документации и точечные арбитражные дела здесь уже не помогут, поскольку истекли сроки исковой давности. Существует еще и третий выход – попытаться всем договориться об общественно полезных функциях планируемого объекта, так, чтобы и объект был построен и эксплуатировался, и общественное мнение было удовлетворено», - пролагает Майя Петрова.
Артем Гудченко также видит три пути в рамках правового поля. Первый – девелоперу дают-таки спокойно реализовать свой проект. «Затем местные жители могут «проголосовать рублем», и ничего в молле не покупать. Арендаторы уйдут, и компания окажется в убытке. Ну, а если нет, - значит проект, как мы и считаем, нужен городу, где живет уже 120 тысяч человек, а общепит развит довольно слабо», - говорит он.
Второй вариант – изъятие земли под госнужды. «Тогда муниципалы должны будут выкупить землю с находящимися на ней недостроенными объектами. По нашим предварительным оценкам, рыночная стоимость составит около 120 млн рублей. Плюс около 30 млн будут стоить демонтаж фундаментов и устройство зеленых насаждений. Если Мурино с годовым бюджетом в 360 млн рублей готово пойти на такие расходы, мы не возражаем», - отмечает Артем Гудченко.
Третий путь, по его словам, компромисс: «Мы не возражаем против переговоров с представителями всех уровней власти и готовы рассмотреть предложения, которые устроили бы все стороны конфликта. Единственное наше принципиальное условие состоит в том, чтобы спор был урегулирован в правовом поле, а не волюнтаристскими решениями».
Местные жители и власти Ленинградской области требуют от девелоперов социальной инфраструктуры. Строители же просят активизировать темпы выкупа готовых объектов, а также расширять программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Стимул».
В Правительстве Ленобласти прошло очередное заседание о положении дел с инфраструктурой в Кудрово.
Компания Setl City уже построила в Кудрово три детских сада (два – на 110 мест; и один – на 140 мест), а также школу на 600 мест. Однако девелопер в 2016 году должен был сдать еще три дошкольных учреждения на 110, 160 и 160 мест, а также школу для 600 детей. Плюс к этому до конца 2019 года Setl City должна построить детсад на 190 мест и школу на 1100 мест.
Генеральный директор Setl City Илья Еременко сообщил, что на данный момент уже началось строительство ДОУ на 160 мест, возведение школы начнется в январе 2019 года, а оставшиеся три детсада будут сдавать по одному в год. «Мы не построили соцобъекты в срок из-за недостатка финансирования, так как власти не вовремя выкупали готовые соцобъекты», – подчеркнул Илья Еременко.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заверил, что в срок до 28 декабря 2018 году власти выкупят у Setl City сразу пять ДОУ. «В таком случае строительство одного сада мы начнем уже в январе 2019 года и еще одного – через полгода. И постараемся активизировать реализацию всех объектов», – отметил Илья Еременко.
Выкуп соцобъектов ждет и ООО «Кудровоград» (объединение компаний «Отделстрой» и «Строительный трест»), уже построившее коммерческий детский сад на 250 мест и школу на 1600 мест с дошкольным отделением для 100 детей. При этом за 2019 и 2020 годы ООО «Кудровоград» должно сдать еще два встроенных ДОУ на 150 мест каждый, отдельно стоящий сад для 295 детей, а также школу на 1600 мест.
Детсад на 295 мест попал в федеральную программу «Стимул», поэтому «Кудровоград» уже начал реализацию проекта и намерен завершить работы к июню 2020 года. Оба ДОУ на 150 мест активно строятся, один из них может быть сдан к концу 2019 года, а второй – к сентябрю 2020-го, однако есть вероятность, что учреждения станут коммерческими. «Мы очень хотим передать эти объекты государству, однако пока не нашли приемлемого решения. Реальная цена двух детсадов – 250 млн рублей, но мы готовы продать их хотя бы за полцены. Нам же предложили только 60 млн», – сообщил генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь, напомнив, что ООО «Кудровоград» заплатило около 2 млрд рублей налогов.
ГК «Полис Групп» также возлагает большие надежды на программу «Стимул». Компания уже возвела в Кудрово два детсада (на 110 и 140 мест) и школу на 275 мест, однако до конца этого года, вопреки планам сдать ДОУ на 160 мест и школу на 1000 мест, явно не успеет. Еще один сад (на 140 мест) к концу 2019 года также вряд ли будет завершен.
«Мы уже получили положительное заключение экспертизы проекта школы и вскоре надеемся получить разрешение на строительство. Поскольку объект большой, хотелось бы включить его в программу «Стимул». Сад на 160 мест также хотелось бы реализовывать через «Стимул», – сообщил председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
Михаил Москвин призвал активизировать реализацию всех объектов: «Надо учитывать, что стоимость объектов в рамках программы «Стимул» весьма низкая, поэтому не надо на нее надеяться. Кроме того, всегда есть вероятность, что объект попросту в нее не попадет».
Компании «Арсенал», ЦДС и «Инвестторг» также идут к консенсусу. Директор АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (ДКРТ) Даниил Федичев сообщил, что договоры с ЦДС и «Арсеналом» уже подписаны, а с «Инвестторгом» договор будет заключен в ближайшее время. «Решены все вопросы с правом собственности на земельные участки, проводим межевание», – добавил он.
По словам Даниила Федичева, уже началось проектирование детсада на 190 мест: «Мы намерены получить разрешение на строительство в мае следующего года. Если все пойдет по плану, то объект построим к середине 2020 года».
Проектируется и ДОУ на 265 мест, его намерены завершить к осени 2020 года. Школа на 825 мест также находится в стадии проектирования, но сроки ее реализации пока не озвучиваются. Отметим, что Группа ЦДС возьмет на себя 28% реализации всех этих проектов, «Арсенал» – около 12%, а остальное останется «Инвестторгу».
Помимо этого, Группа ЦДС уже строит ДОУ на 160 мест и намерена передать его властям в конце 2019 года. «Здание уже построено до третьего этажа», – заверил представитель Группы ЦДС.
Цифра
6800 мест в детских садах не хватает в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленобласти.
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок. Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц. Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный "новогодний подарок"», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова. «Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей. Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка. Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании. ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка. «Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства». Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов. Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования. Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона. «Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров. На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу). Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев. «В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию. По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли. Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей. Снижение объемов предложения может стать кратным. Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м. То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м). В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
