Большой Муринский тупик
Последние дни ушедшего года ознаменовались попыткой возобновления строительства второй очереди ресторанного молла на бульваре Менделеева в Мурино. Она столкнулась с ожесточенным сопротивлением со стороны части местных жителей и поддержавших их муниципальных властей.
Артем Гудченко, генеральный директор компании Renta Invest (владелец инвестпроекта), считает, что проблема не в конкретной стройке, а в том, что популизм в России нередко оказывается сильнее правовых основ государства.
«От Адама»
Чтобы разобраться в ситуации, необходимо коснуться истории вопроса «от Адама», то есть с самого начала. А именно – с 2013 года, когда, по словам руководителя практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарьи Филиной, спорный участок, принадлежавший ранее совхозу «Ручьи», был вовлечен в оборот. Новый собственник в 2014 году выполнил все необходимые юридические процедуры и получил от местных властей разрешительную документацию на возведение ресторанного молла. На части земли вскоре была построена первая очередь объекта, которая в настоящее время успешно функционирует и востребована как среди арендаторов, так и со стороны местных жителей.
По словам юриста, очень важно понимать, что этот участок никогда не был муниципальной собственностью. «Это принципиальный момент. Дело в том, что в Генплане Мурино участок был отнесен к категории ТР-2 (зеленые насаждения), что с точки зрении я закона недопустимо в отношении частных земель», - подчеркивает она.
Как говорит Артем Гудченко, владельцев участка эта коллизия не очень беспокоила, поскольку имелось одобрение на условно-разрешенный вид использования земли под строительство торгово-сервисных предприятий.
Строительство второй очереди из-за кризиса, начавшегося в конце 2014 года, затянулось, хотя фундаменты для зданий уже были возведены. Казалось бы, дело оставалось за малым. Однако затем, по словам Дарьи Филиной, началось нечто странное. Муниципальные власти и региональные ведомства, выдавшие все необходимые разрешительные документы, стали обращаться в суд, оспаривая собственные решения. Происходило это под давлением части местных жителей, недовольных планируемой «застройкой территорий зеленых насаждений». Тем более что инвестор по просьбе местных властей организовал временное благоустройства незавершенных объектов строительства (фундаментов), соорудив поверх них что-то вроде газонов, засеянных травой.
Из судебной эпопеи, длившейся с 2016 по 2019 год, собственник участка вышел победителем. Арбитражи однозначно признавали его право на возведение ресторанного молла. При этом сам собственник к сегодняшнему дню несколько раз поменялся. Последний раз это произошло в конце 2020 года, когда проект приобрела компания Renta Invest (входит в ГК «Рента»).
Обострение
По словам Артема Гудченко, компания, зная скандальный «бэкграунд» проекта, постаралась повести себя максимально корректно. «Все заинтересованные органы власти были уведомлены о возобновлении строительства. Среди местных жителей была распространена информация о проекте и его правовом статусе. С той же целью мы организовали встречу с депутатами муниципального совета, рассчитывая на конструктивный диалог. Вместо этого мы столкнулись с правовым нигилизмом. Нам просто сказали, что решения суда их не интересуют, а строить они нам в любом случае не дадут», - рассказывает он.
Больше того, 23 декабря 2020 года совет депутатов принял решение «запретить любые строительные работы на участке». «С юридической точки зрения это решения ничтожно, поскольку выходит за рамки полномочий муниципального совета», - подчеркивает Дарья Филина.
Когда же в ночь на 25 декабря (Артем Гудченко особо подчеркнул, что ночное время было выбрано исключительно по просьбе ГИБДД, чтобы не мешать движению транспорта и проходу пешеходов) к участку подъехала техника, чтобы установить ограждение, там очень быстро появились муниципальные депутаты, которые не дали вести работы. Приглашенная полиция, которой представителями инвестора были предъявлены все разрешительные документы, ничего не смогла сделать.
25 декабря глава администрации Мурино Алексей Белов издал документ, устанавливающий публичный сервитут в отношении участка. А глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский подписал постановление об отмене действия разрешения на строительство. Артем Гудченко подчеркивает, что с юридической точки зрения и имеющихся арбитражных решений, принятые муниципалами документы незаконны, и компания уже подала исковые заявления в суды о признании этих действий противоправными и их отмене.
В администрации Ленобласти подчеркивают, что проблема находится в компетенции муниципальных образований. А также апеллируют к мнению общественности. «30 декабря 2020 года Комитет градостроительной политики утвердил Правила землепользования и застройки Мурино с учетом мнения жителей. Согласно новым ПЗЗ, участок за торговым моллом на Менделеевском бульваре, на который МО выдало разрешение на строительство торгового комплекса, переведен в рекреационную зону. Регламенты, разрешающие какое-либо строительство на этой территории, отсутствуют. Вопрос отмены разрешения на строительство полностью находится в компетенции местных властей», - заявил зампредседателя правительства региона Михаил Москвин.
Где правда?
Опрошенные ASNinfo эксперты считают, что чисто с правовой точки зрения позиция инвестора достаточно прочна. «В настоящее время, полагаю, закон находится на стороне девелопера, который приобрел этот проект у предыдущего собственника с разрешительной документацией, подтвержденной судебными актами», - говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
Однако, по ее словам, предполагаемые юридические дефекты в этой истории возникли гораздо раньше – при переходе в частную собственность физического лица спорных земельных участков и выдаче властями санкции на условно разрешенный вид использования. «Вот здесь и возникает много вопросов к местной администрации, которая была непосредственным участником всех процедур», - отмечает юрист.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает запутанность ситуации. «Отмену разрешения на строительство можно оспорить в судебном порядке. Установление публичного сервитута будет оспорить сложнее. Инвестор также вправе заявить иски о компенсации убытков от незаконных действий администрации. Учитыая, что в Мурино приняты новые ПЗЗ, то для того, чтобы даже после оспаривания незаконных действий администрации ввести здания в эксплуатацию инвестору, видимо, придется еще оспаривать ПЗЗ и Генплан. Судебных баталий будет много и продлятся они минимум год, но итоги их будут скорее всего крайне неприятными для каждой из сторон – для администрации это серьезные риски компенсации убытков инвестора, а для инвестора – риск невозможности ввести построенный объект в эксплуатацию в итоге», - считает он.
Артем Гудченко говорит, что, с одной стороны, компания готова к судебным тяжбам, а с другой – оспаривание Генплана Мурино рассматривает в качестве крайней меры. «Дело в том, что Генплан – это единый документ. Невозможно оспорить его применительно только к одному участку. То есть, если мы добьемся через суд решения о признании Генплана недействительным (а для этого есть правовые основания, поскольку частная земля, вопреки требованиям Градкодекса РФ, была отнесена к категории зеленых насаждений), это ставит вопрос о юридической правомочности любого строительства, которое осуществлялось в Мурино со времени принятия документа. А мы не хотели бы ставить в трудное положение наших коллег-девелоперов», - подчеркивает он.
На распутье
Юристы считают, что сторонам спора надо пойти на компромисс. «Рекомендовал бы обеим сторонам подумать о том, чтобы договориться об обмене участка на альтернативный – это могло бы решить проблему и устранить конфликт. А пока администрация не рассматривает такого варианта, действуя с позиции силы, видимо, инвестору придется заняться массовой подготовкой исков, жалоб в прокуратуру и прочей бумажной работой», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Он добавляет, что ситуации острого конфликта между инвестором и администрацией/населением бывают достаточно регулярно и решаются они по-разному. «Но чиновники все чаще склонны подходить к таким спорам с позиции силы (все отменим и вы у нас потом «попляшете») – такой подход мешает увидеть возможности для устранения социальных конфликтов и не стимулирует стороны договариваться», - признает эксперт.
«Полагаю, что из этой запутанной ситуации есть три потенциальных выхода. Если депутаты хотят добиться результата и отстоять общественные интересы, то в этой ситуации необходимо выкупать участки у инвестора по процедуре изъятия земель для госнужд (что очень дорого для местного бюджета). Второй вариант – возбуждать уголовное дело по факту возможно незаконной приватизации земель общего пользования и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земли под размещение ресторанного молла. Простая отмена ранее выданной разрешительной документации и точечные арбитражные дела здесь уже не помогут, поскольку истекли сроки исковой давности. Существует еще и третий выход – попытаться всем договориться об общественно полезных функциях планируемого объекта, так, чтобы и объект был построен и эксплуатировался, и общественное мнение было удовлетворено», - пролагает Майя Петрова.
Артем Гудченко также видит три пути в рамках правового поля. Первый – девелоперу дают-таки спокойно реализовать свой проект. «Затем местные жители могут «проголосовать рублем», и ничего в молле не покупать. Арендаторы уйдут, и компания окажется в убытке. Ну, а если нет, - значит проект, как мы и считаем, нужен городу, где живет уже 120 тысяч человек, а общепит развит довольно слабо», - говорит он.
Второй вариант – изъятие земли под госнужды. «Тогда муниципалы должны будут выкупить землю с находящимися на ней недостроенными объектами. По нашим предварительным оценкам, рыночная стоимость составит около 120 млн рублей. Плюс около 30 млн будут стоить демонтаж фундаментов и устройство зеленых насаждений. Если Мурино с годовым бюджетом в 360 млн рублей готово пойти на такие расходы, мы не возражаем», - отмечает Артем Гудченко.
Третий путь, по его словам, компромисс: «Мы не возражаем против переговоров с представителями всех уровней власти и готовы рассмотреть предложения, которые устроили бы все стороны конфликта. Единственное наше принципиальное условие состоит в том, чтобы спор был урегулирован в правовом поле, а не волюнтаристскими решениями».
Властям Санкт-Петербурга удалось поставить точку в пятилетней борьбе с проблемным наследством печально известной ГК «Город». Сдан в эксплуатацию последний долгострой компании – ЖК «Прибалтийский» в Красносельском районе.
Напомним, ГК «Город» активно вышла на рынок в 2010 году и начала строительство одного за другим трех жилых комплексов: «Ленинский парк» (изначально заявленный срок ввода разных очередей – 2013–2014 годы), «Прибалтийский» (2014–2015 годы) и «Морская звезда» (IV квартал 2015 года). Агрессивная рекламная кампания и демонстративно низкие цены на жилье в проектах обеспечили высокие объемы продаж. Тем не менее в 2014 году все стройки (на разных этапах строительства) фактически остановились. К июню 2015 года холдинг был признан банкротом, а в реестр проблемных объектов попали дома всех трех ЖК. Владелец ГК «Город» Максим Ванчугов, обвиняемый в хищении 3 млрд рублей у обманутых дольщиков, был заключен в следственный изолятор (в начале этого года выпущен на домашний арест). А городские власти были вынуждены взять ситуацию под особый контроль и с тех пор, используя различные схемы и работая с разными подрядчиками, боролись с проблемным наследием холдинга.
На прошлой неделе Служба госстройнадзора Санкт-Петербурга выдала застройщику разрешение на ввод последнего дома ГК «Город» на 589 квартир и паркинга в ЖК «Прибалтийский». Комплекс состоит из пяти жилых домов на 2148 квартир и трех паркингов. Инвестором при завершении строительства объекта выступил ПАО «Банк «Санкт-Петербург», техническим заказчиком – ООО «Управление строительными проектами», генеральным подрядчиком – АО «Монолитстрой», застройщиком – ООО «Орбита».
Чуть ранее, в июле, Группа «Эталон», привлеченная городскими властями к достройке другого проблемного объекта – ЖК «Морская звезда» на улице Оптиков в Приморском районе, получила разрешение на ввод комплекса. Он состоит из одного жилого дома на 1164 квартиры, встроенного лечебно-профилактического учреждения и паркинга.
Последние корпуса проблемного ЖК «Ленинский парк» в Красносельском районе были сданы еще весной. Комплекс состоит из семи жилых домов на 2644 квартиры, здания коммерческого назначения и трех паркингов.
Таким образом, на сегодняшний день сданы все 13 домов на 5956 квартир общей площадью почти 261,8 кв. м в трех жилых долгостроях ГК «Город». Общее число обманутых дольщиков в этих объектах составляло 5001. Договоры долевого участия были заключены как на квартиры, так и на коммерческие помещения и паркинги. Сейчас граждане, состоявшие в реестре пострадавших дольщиков, из него исключены и постепенно получают свои квартиры.
Также на территории квартала, где располагаются ЖК «Прибалтийский» и «Ленинский парк», введен в эксплуатацию детсад на 200 мест, построенный по Адресной инвестиционной программе Комитета по строительству. А до конца 2019 года строители введут еще школу на 1375 мест.
По поручению вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова на внутриквартальной территории ликвидирована несанкционированная свалка, ведется инженерная подготовка под строительство еще трех социальных объектов: подстанции скорой помощи, которую построят в 2020 году, и двух детсадов на 180 и 150 мест, проектирование которых закончится до конца текущего года.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 проблемных объектов (29 домов). Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как ЖК «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками. Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
К счастью, переход на проектное финансирование и эскроу-счета исключит саму возможность появления новых долгостроев, так как новая модель обеспечена в том числе возвратностью денежных средств, вложенных на банковский счет, в объеме до 10 млн рублей. Эта сумма потенциальной возвратности вложения обеспечивает реализацию жилищных прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ. На мой взгляд, в масштабах страны это достаточная гарантия того, что новых обманутых дольщиков не должно появиться.
Реконструкция инфраструктурных объектов и общественных территорий четырех малых городов Ленобласти – Светогорска, Ивангорода, Новой Ладоги и Шлиссельбурга – в зоне особого внимания правительства региона.
В августе этого года по поручению губернатора Ленобласти Александра Дрозденко специалисты администрации региона провели ряд рабочих поездок для обследования территорий и объектов и разработки комплексных программ развития городских хозяйств.
«Парадные ворота»
Ивангород и Светогорск – приграничные города Ленобласти, «парадные ворота» не только региона, но и России в целом. Однако до сих пор оба города оставались неприглядными для туристов и малокомфортными для горожан.
В 2017 году правительство региона решило, по выражению Александра Дрозденко, «причесать» Светогорск и Ивангород и выделило на эти цели по 500 млн рублей на каждый город. Был объявлен архитектурный конкурс на лучший эскизный проект благоустройства территорий, прилегающих к международным автомобильным и пешеходным пунктам пропуска. Победителями конкурса стали творческие коллективы кафедры дизайна архитектурной среды СПбГАСУ.
Вместе с тем потребность в обновлении городов выходит за рамки отдельных проектов. Так, в 2018 году по программе «Формирование комфортной городской среды» в Светогорске обновили сразу несколько дворовых территорий, началась комплексная реконструкция городского парка. В этом году работы продолжаются – в парке будут обустроены селфи-зона и скейт-площадка. Идет реконструкция территории, прилегающей к дому на Пограничной ул., 1, где будет создана площадка для отдыха горожан и проведения мероприятий. В планах – реализация проекта создания пешеходного бульвара и сети велодорожек вдоль ул. Победы, связывающей автовокзал, центральную площадь, здание администрации и Дом культуры. Работы планируется начать в 2020 году.
В Светогорске также необходимо уделить внимание ремонту дорог, привести в порядок газоны и обочины, модернизировать электросетевое хозяйство, обустроить мусорные площадки, ликвидировать аварийные деревья.
В комплексном обновлении нуждается и Ивангород. В этом году в рамках программы «Формирование комфортной городской среды» в нем реализуется проект благоустройства общественной территории на Пионерской ул. и подходов к международному пункту пропуска «Парусинка». Городу также требуется реконструкция опорной сети дорог и тротуаров, благоустройство площадей, смотровых площадок, скверов, набережных. Необходимо приводить в порядок придомовые территории, детские и спортивные площадки, реконструировать канализацию и электросетевое хозяйство, ремонтировать социальные объекты, жилые дома – среди последних немало исторических зданий, находящихся в аварийном состоянии.
По результатам рабочих поездок специалисты администрации Ленобласти готовят поэтапные планы реконструкции Светогорска и Ивангорода, которые будут направлены на рассмотрение губернатору.
Вернуть былую славу
Новая Ладога обладает славной историей, она заложена Петром I одновременно с Санкт-Петербургом. Город можно считать музеем под открытым небом, здесь находятся 6 объектов культурного наследия федерального значения и 58 – регионального.
Богатое наследие влечет и большие проблемы: исторический центр Новой Ладоги с его старинными деревянными домами находится под угрозой уничтожения. В течение 2014–2016 годов было проведено обследование, обновлен реестр памятников, практически все аварийные дома были расселены. В будущем планируется передать некоторые из этих домов в руки частных инвесторов.
При этом оставляет желать лучшего содержание дорог, городу необходима ливневая канализация, требуется реконструировать наружную теплотрассу и переложить часть ее под землю.
Причиной для отправки комиссии в Шлиссельбург стали многочисленные обращения жителей города, сообщавших о его неудовлетворительном состоянии. Каналы нуждаются в очистке и дноуглубительных работах, пешеходные мосты и спуски к ним требуют срочного ремонта, общественным зонам необходимо благоустройство, местами отсутствует уличное освещение, в городе немало опасных деревьев, которые нужно спилить. В плачевном состоянии находится стадион «Водник», значительная часть жилого фонда требует капремонта, сносу подлежат несколько аварийных зданий.
В целях развития благоустройства власти Шлиссельбурга могли отправить заявку в программу «Формирование комфортной городской среды» и получить средства, как это делают другие города области, но пока движения нет. Между тем в 2023 году город отметит 700-летие. Это значимая дата, и к ней надо подготовиться
Мнение
Александр Тимков, председатель Комитета по ЖКХ Ленобласти
– При реализации всех запланированных проектов улучшений важен комплексный подход. По результатам выездов мы формируем краткосрочные и долгосрочные планы мероприятий по ремонту инфраструктуры и благоустройству территорий городов: составляем перечень работ и объектов, анализируем затраты, определяем источники финансирования. Важно все ключевые территории заявить в федеральную программу «Формирование комфортной городской среды». Для этого надо активизировать работу по вовлечению населения в вопросы благоустройства городов, своевременно провести голосование и общественные слушания.