Большой Муринский тупик
Последние дни ушедшего года ознаменовались попыткой возобновления строительства второй очереди ресторанного молла на бульваре Менделеева в Мурино. Она столкнулась с ожесточенным сопротивлением со стороны части местных жителей и поддержавших их муниципальных властей.
Артем Гудченко, генеральный директор компании Renta Invest (владелец инвестпроекта), считает, что проблема не в конкретной стройке, а в том, что популизм в России нередко оказывается сильнее правовых основ государства.
«От Адама»
Чтобы разобраться в ситуации, необходимо коснуться истории вопроса «от Адама», то есть с самого начала. А именно – с 2013 года, когда, по словам руководителя практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарьи Филиной, спорный участок, принадлежавший ранее совхозу «Ручьи», был вовлечен в оборот. Новый собственник в 2014 году выполнил все необходимые юридические процедуры и получил от местных властей разрешительную документацию на возведение ресторанного молла. На части земли вскоре была построена первая очередь объекта, которая в настоящее время успешно функционирует и востребована как среди арендаторов, так и со стороны местных жителей.
По словам юриста, очень важно понимать, что этот участок никогда не был муниципальной собственностью. «Это принципиальный момент. Дело в том, что в Генплане Мурино участок был отнесен к категории ТР-2 (зеленые насаждения), что с точки зрении я закона недопустимо в отношении частных земель», - подчеркивает она.
Как говорит Артем Гудченко, владельцев участка эта коллизия не очень беспокоила, поскольку имелось одобрение на условно-разрешенный вид использования земли под строительство торгово-сервисных предприятий.
Строительство второй очереди из-за кризиса, начавшегося в конце 2014 года, затянулось, хотя фундаменты для зданий уже были возведены. Казалось бы, дело оставалось за малым. Однако затем, по словам Дарьи Филиной, началось нечто странное. Муниципальные власти и региональные ведомства, выдавшие все необходимые разрешительные документы, стали обращаться в суд, оспаривая собственные решения. Происходило это под давлением части местных жителей, недовольных планируемой «застройкой территорий зеленых насаждений». Тем более что инвестор по просьбе местных властей организовал временное благоустройства незавершенных объектов строительства (фундаментов), соорудив поверх них что-то вроде газонов, засеянных травой.
Из судебной эпопеи, длившейся с 2016 по 2019 год, собственник участка вышел победителем. Арбитражи однозначно признавали его право на возведение ресторанного молла. При этом сам собственник к сегодняшнему дню несколько раз поменялся. Последний раз это произошло в конце 2020 года, когда проект приобрела компания Renta Invest (входит в ГК «Рента»).
Обострение
По словам Артема Гудченко, компания, зная скандальный «бэкграунд» проекта, постаралась повести себя максимально корректно. «Все заинтересованные органы власти были уведомлены о возобновлении строительства. Среди местных жителей была распространена информация о проекте и его правовом статусе. С той же целью мы организовали встречу с депутатами муниципального совета, рассчитывая на конструктивный диалог. Вместо этого мы столкнулись с правовым нигилизмом. Нам просто сказали, что решения суда их не интересуют, а строить они нам в любом случае не дадут», - рассказывает он.
Больше того, 23 декабря 2020 года совет депутатов принял решение «запретить любые строительные работы на участке». «С юридической точки зрения это решения ничтожно, поскольку выходит за рамки полномочий муниципального совета», - подчеркивает Дарья Филина.
Когда же в ночь на 25 декабря (Артем Гудченко особо подчеркнул, что ночное время было выбрано исключительно по просьбе ГИБДД, чтобы не мешать движению транспорта и проходу пешеходов) к участку подъехала техника, чтобы установить ограждение, там очень быстро появились муниципальные депутаты, которые не дали вести работы. Приглашенная полиция, которой представителями инвестора были предъявлены все разрешительные документы, ничего не смогла сделать.
25 декабря глава администрации Мурино Алексей Белов издал документ, устанавливающий публичный сервитут в отношении участка. А глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский подписал постановление об отмене действия разрешения на строительство. Артем Гудченко подчеркивает, что с юридической точки зрения и имеющихся арбитражных решений, принятые муниципалами документы незаконны, и компания уже подала исковые заявления в суды о признании этих действий противоправными и их отмене.
В администрации Ленобласти подчеркивают, что проблема находится в компетенции муниципальных образований. А также апеллируют к мнению общественности. «30 декабря 2020 года Комитет градостроительной политики утвердил Правила землепользования и застройки Мурино с учетом мнения жителей. Согласно новым ПЗЗ, участок за торговым моллом на Менделеевском бульваре, на который МО выдало разрешение на строительство торгового комплекса, переведен в рекреационную зону. Регламенты, разрешающие какое-либо строительство на этой территории, отсутствуют. Вопрос отмены разрешения на строительство полностью находится в компетенции местных властей», - заявил зампредседателя правительства региона Михаил Москвин.
Где правда?
Опрошенные ASNinfo эксперты считают, что чисто с правовой точки зрения позиция инвестора достаточно прочна. «В настоящее время, полагаю, закон находится на стороне девелопера, который приобрел этот проект у предыдущего собственника с разрешительной документацией, подтвержденной судебными актами», - говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
Однако, по ее словам, предполагаемые юридические дефекты в этой истории возникли гораздо раньше – при переходе в частную собственность физического лица спорных земельных участков и выдаче властями санкции на условно разрешенный вид использования. «Вот здесь и возникает много вопросов к местной администрации, которая была непосредственным участником всех процедур», - отмечает юрист.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает запутанность ситуации. «Отмену разрешения на строительство можно оспорить в судебном порядке. Установление публичного сервитута будет оспорить сложнее. Инвестор также вправе заявить иски о компенсации убытков от незаконных действий администрации. Учитыая, что в Мурино приняты новые ПЗЗ, то для того, чтобы даже после оспаривания незаконных действий администрации ввести здания в эксплуатацию инвестору, видимо, придется еще оспаривать ПЗЗ и Генплан. Судебных баталий будет много и продлятся они минимум год, но итоги их будут скорее всего крайне неприятными для каждой из сторон – для администрации это серьезные риски компенсации убытков инвестора, а для инвестора – риск невозможности ввести построенный объект в эксплуатацию в итоге», - считает он.
Артем Гудченко говорит, что, с одной стороны, компания готова к судебным тяжбам, а с другой – оспаривание Генплана Мурино рассматривает в качестве крайней меры. «Дело в том, что Генплан – это единый документ. Невозможно оспорить его применительно только к одному участку. То есть, если мы добьемся через суд решения о признании Генплана недействительным (а для этого есть правовые основания, поскольку частная земля, вопреки требованиям Градкодекса РФ, была отнесена к категории зеленых насаждений), это ставит вопрос о юридической правомочности любого строительства, которое осуществлялось в Мурино со времени принятия документа. А мы не хотели бы ставить в трудное положение наших коллег-девелоперов», - подчеркивает он.
На распутье
Юристы считают, что сторонам спора надо пойти на компромисс. «Рекомендовал бы обеим сторонам подумать о том, чтобы договориться об обмене участка на альтернативный – это могло бы решить проблему и устранить конфликт. А пока администрация не рассматривает такого варианта, действуя с позиции силы, видимо, инвестору придется заняться массовой подготовкой исков, жалоб в прокуратуру и прочей бумажной работой», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Он добавляет, что ситуации острого конфликта между инвестором и администрацией/населением бывают достаточно регулярно и решаются они по-разному. «Но чиновники все чаще склонны подходить к таким спорам с позиции силы (все отменим и вы у нас потом «попляшете») – такой подход мешает увидеть возможности для устранения социальных конфликтов и не стимулирует стороны договариваться», - признает эксперт.
«Полагаю, что из этой запутанной ситуации есть три потенциальных выхода. Если депутаты хотят добиться результата и отстоять общественные интересы, то в этой ситуации необходимо выкупать участки у инвестора по процедуре изъятия земель для госнужд (что очень дорого для местного бюджета). Второй вариант – возбуждать уголовное дело по факту возможно незаконной приватизации земель общего пользования и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земли под размещение ресторанного молла. Простая отмена ранее выданной разрешительной документации и точечные арбитражные дела здесь уже не помогут, поскольку истекли сроки исковой давности. Существует еще и третий выход – попытаться всем договориться об общественно полезных функциях планируемого объекта, так, чтобы и объект был построен и эксплуатировался, и общественное мнение было удовлетворено», - пролагает Майя Петрова.
Артем Гудченко также видит три пути в рамках правового поля. Первый – девелоперу дают-таки спокойно реализовать свой проект. «Затем местные жители могут «проголосовать рублем», и ничего в молле не покупать. Арендаторы уйдут, и компания окажется в убытке. Ну, а если нет, - значит проект, как мы и считаем, нужен городу, где живет уже 120 тысяч человек, а общепит развит довольно слабо», - говорит он.
Второй вариант – изъятие земли под госнужды. «Тогда муниципалы должны будут выкупить землю с находящимися на ней недостроенными объектами. По нашим предварительным оценкам, рыночная стоимость составит около 120 млн рублей. Плюс около 30 млн будут стоить демонтаж фундаментов и устройство зеленых насаждений. Если Мурино с годовым бюджетом в 360 млн рублей готово пойти на такие расходы, мы не возражаем», - отмечает Артем Гудченко.
Третий путь, по его словам, компромисс: «Мы не возражаем против переговоров с представителями всех уровней власти и готовы рассмотреть предложения, которые устроили бы все стороны конфликта. Единственное наше принципиальное условие состоит в том, чтобы спор был урегулирован в правовом поле, а не волюнтаристскими решениями».
Правительство Петербурга внесло в ЗакС проект бюджета на 2020 год и плановый период 2021 и 2022 годов. Предполагается увеличить расходы на Адресную инвестиционную программу (АИП), несмотря на регулярное отставание в ее исполнении.
Незадолго до внесения законопроекта Смольный одобрил документ, а также обсудил промежуточные итоги исполнения бюджета этого года. Рассмотрение бюджета в городском парламенте начнется не ранее, чем через неделю.
По данным Комитета финансов, за три квартала 2019 года доходная часть бюджета исполнена на 456,59 млрд рублей, расходная – на 434,96 млрд. В том числе на исполнение национальных проектов потрачено 35,68 млрд рублей.
Доходная часть бюджета на 2020 год составит 665 млрд рублей. Основными источниками дохода являются НДФЛ (46%) и налог на прибыль организаций (29,9%). Дефицит бюджета определен в 36,7 млрд рублей – 5,5%.
Как обычно, исполнение АИП отстает от плана. На 2019 год в бюджете на эти цели было заложено 88,3 млрд рублей. По итогам девяти месяцев исполнение составило 43,5%.
Губернатор Петербурга Александр Беглов потребовал более эффективного исполнения АИП, чему, по его мнению, поможет более тщательная работа на этапе подготовки проектов.
При этом в АИП на 2020 год Смольный закладывает уже 99,4 млрд рублей. Из них 39,4 млрд решено направить на социальные объекты. Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Валерий Москаленко сообщил: в 2020 году планируется ввести 33 детских сада, 13 школ, 10 объектов здравоохранения, а также 29,6 км дорог. Предполагается не только бюджетное строительство «социалки», но и выкуп готовых объектов у застройщиков. Запланированные показатели – почти в три раза больше, чем в 2018 году.
«При формировании АИП на 2020 год мы исходили из четырех ключевых приоритетов: ликвидация накопленного дефицита социальных объектов; изменение вектора в решении вопроса социального жилья; снижение аварийности на тепловых сетях и развитие энергетики; а также развитие дорожно-транспортной инфраструктуры», – отметил Валерий Москаленко. Всего до 2024 года, по его расчетам, Петербургу нужны 314 новых социальных объекта, в том числе 181 детсад, 98 школ и 35 поликлиник.
«Адресная инвестиционная программа стала более увесистой – почти 100 млрд рублей. Больше денег потратят на выкуп уже имеющихся школ и детсадов у застройщиков. Запланирован и выкуп жилья за госсредства. Это серьезное движение вперед», – прокомментировала депутат ЗакС Ирина Иванова.
Достаточно велики в бюджете расходы на транспорт. Так, на сооружение восьми объектов метрополитена запланированы 12,7 млрд рублей. Также средства будут выделены на строительство путепроводов и скоростного полукольца – в рамках совместного проекта Петербурга и ОАО «РЖД» по развитию железнодорожной инфраструктуры в городе.
Председатель ЗакС Вячеслав Макаров на церемонии внесения проекта бюджета в парламент заявил, что распорядители бюджетных средств должны обратить пристальное внимание на процедуру организации конкурсов. «Их необходимо проводить уже после первого чтения. К этому моменту уже должна быть готова проектно-сметная документация и другие нормативные акты. Таким образом, мы сможем в срок исполнять бюджетные программы, не перенося их на весну или лето. Это особенно актуально в вопросах строительства школ, поликлиник, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры», – пояснил он.
Александр Беглов выделил шесть приоритетных направлений в формировании бюджета: ликвидация дефицита объектов социальной инфраструктуры, развитие системы общественного транспорта, сохранение исторического центра, развитие промышленности, реформа городского хозяйства и благоустройство – создание комфортной городской среды.
Судя по всему, 11 млн рублей на проектирование и ремонт Почтамтской улицы и улицы Якубовича в рамках реконструкции Первой Адмиралтейской части предусмотрены по программе сохранения исторического центра.
На благоустройство расходы вырастут с 3 млрд до 5 млрд рублей. В том числе в бюджет заложены средства на проектирование парковых и общественных зон.
В 2020 году расходы по направлению «Социальный город» составят 440 млрд рублей (+5% по сравнению с этим годом), «Комфортный город» – 155 млрд (+6%), «Умный город» – 27 млрд (+73%); «Открытый город» – 30 млрд (+4%). Из суммы, запланированной на создание «умного города», 19,3 млрд рублей планируется потратить на экономическое и социальное развитие территорий.
В 13 млрд рублей обойдется компенсация монополистам, которые будут сдерживать тарифы. Также компенсации получат участники концессионных проектов.
Проблематика нахождения баланса между сохранением и развитием исторического центра Санкт-Петербурга не теряет своей актуальности. «Строительный Еженедельник» провел заочный круглый стол, попросив ряд экспертов высказать свое мнение по этому вопросу.
«Строительный Еженедельник» («СЕ»): В мировой практике немало разных примеров отношения к сложившейся застройке исторических городов. Какие практики, на Ваш взгляд, наиболее применимы для Петербурга?
Рафаэль Даянов, руководитель Архитектурного бюро «Литейная часть-91», заслуженный строитель России: Я думаю, что проведение каких-то прямых аналогий совершенно неуместно. Зарубежные практики обращения с объектами наследия вряд ли применимы в России. У нас совершенно другие условия – иной климат, иная экология, иной менталитет людей. Сравнения просто некорректны. При всей похожести на европейскую застройку Петербург совершенно самобытен, его наследие оригинально, сформировано российской идентичностью в специфических северных условиях со всеми их отличительными особенностями. Поэтому у нас свой путь.
Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ, руководитель группы экспертов Комиссии ЗакС Петербурга по городскому хозяйству: На мой взгляд, это практика итальянских, немецких городов, которые развивали комплексное регулирование градостроительства и охраны наследия на муниципальном уровне еще до того, как это стало общей тенденцией. Эти практики предполагают очень детальную проработку перспектив управления территорией, включая желаемые сценарии развития буквально каждого участка. В результате планы по сохранению наследия этих городов были интегрированы с планами по развитию. И логика этих практик проистекала не из каких-то внешних обязательств, а из понимания своей идентичности, истории, культурной традиции. Нужно перенимать опыт, например, британский, государственной и муниципальной поддержки работы собственников по сохранению исторической ценности зданий.
«СЕ»: Известно, что барон Осман во второй половине XIX века фактически снес старый Париж и застроил территорию теми зданиями, которые сегодня всех восхищают. Возможна ли подобная практика в Петербурге – конечно, не в полном масштабе, а в отношении зданий, не представляющих серьезной историко-архитектурной ценности?
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Петербурге: У каждого великого города свой путь, который складывается из истории, культуры, менталитета, традиций. В Петербурге огромное количество настоящих памятников архитектуры, сносить которые – это настоящее преступление. В то же время есть здания, которые не представляют собой ценности, но охраняются не меньше, чем истинные произведения искусства. Подход к ним с точки зрения законодательства почти одинаковый, что противоречит как здравому смыслу, так и самой сути сохранения и восстановления памятников архитектуры. В итоге город оказался фактически застывшим музеем под открытым небом – и ни о каком развитии не может идти и речи. Я выступаю за индивидуальный подход к новым проектам в центре города.
Александр Карпов: Это некорректное сравнение. Действия барона Османа имели стратегический градостроительный посыл – он реализовывал свой план преобразования хаотически застроенного Парижа не на уровне отдельных зданий или кварталов, объектом перепланировки был весь город в целом. Петербург изначально «умышленный город», со времен Петра он застраивался по планам, и градостроительного хаоса, который мешал бы его развитию и требовал ликвидации, у нас просто никогда не было. Так что говорить об использовании «опыта Османа», тем более применительно к отдельным зданиям, – не приходится.
«СЕ»: Какие архитектурно-градостроительные характеристики (высота, плотность и пр.) в зоне исторической застройки города должны оставаться незыблемыми, а что может быть скорректировано, на Ваш взгляд?
Филипп Грибанов: Пока незыблемым можно считать только то, что многие здания требуют реконструкции, реставрации и приспособления к современному использованию. Но сделать это зачастую невозможно из-за жесткого регулирования в зоне исторической застройки. В таких условиях любая попытка инвестора подойти к историческому зданию встречается в штыки. Для начала нужно выработать индивидуальный подход к особо значимым объектам. А высотность, плотность, перепланировка – это уже вопрос целесообразности, здравого смысла и сохранения исторической правды.
Рафаэль Даянов: Ситуация вкратце такова: охранное законодательство – жесткое, правила игры – очень строгие; большинство людей, которые дискутируют сегодня по поводу застройки – плохо представляют себе строительные нормы и правила. Надо понимать, что город все равно будет развиваться – так или иначе, в той или иной форме. Остановить этот процесс невозможно. Даже если «запретить всё», через какое-то время все равно придется подстраиваться под реальность. Потому что меняются технологии, представления о комфорте и качестве жизни и многие другие факторы. Ансамбли классицистического Петербурга принципиально отличаются от застройки конца XIX– начала ХХ века, но сегодня все это воспринимается как единый комплекс наследия. И сегодняшний путь законодательных ограничений на любые работы в центре города, на мой взгляд, – тупиковый. Законодательство должно быть гибким, учитывающим объективную реальность, а не строящимся на отвлеченных «принципах», не применимых на практике.
«СЕ»: Существует немало исторических объектов, которые не могут найти инвесторов, поскольку требования охраны не позволяют приспособить их для современного использования. В итоге они просто постепенно разрушаются. Что делать со сложившейся ситуацией?
Рафаэль Даянов: В старых жилых домах, где каждый гвоздь градозащитники готовы объявить бесценным артефактом, между прочим, люди живут. Почему они должны жить в условиях, совершенно ненормальных с точки зрения и современных представлений о комфорте, и тех же установленных норм – противопожарных, санитарных и прочих? Отремонтировать такие дома или просто невозможно или запредельно дорого, сохранять до естественного «умирания» – опасно. Это серьезные социальные проблемы, которые надо спокойно и методично решать – профессионалам, а не дилетантам.
Александр Карпов: По данным государственной инвентаризации, подобных объектов в городе не более полутора сотен. На фоне десятка тысяч исторических зданий в Петербурге – это ничтожный процент. При этом для того, чтобы говорить об их «разрушении», необходимо различать реальную аварийность, мнимую аварийность и просто облупившийся фасад, придающий дому непрезентабельный вид. У нас есть здания (яркий пример – ул. Восстания, 4), которые на фоне официального признания аварийными активно эксплуатировались, и никто из многочисленных арендаторов, несмотря на «диагноз», отнюдь не торопился оттуда съезжать. Большая часть рассказов о «неустранимой аварийности» – это просто миф, подтвержденный заказными экспертизами, доказывающими то, чего нет.
Алексей Шашкин, член Совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Геореконструкция»: С существующим законодательством никакого развития города не будет. Любой дореволюционный дровяной сарай будет стоять теперь «вечно». Если такова цель закона, надо ясно себе представлять и последствия. Исторический центр Петербурга в границах полуторамиллионной столицы Российской империи обречен на медленное (а может быть, и сравнительно быстрое) умирание. В бюджете денег на его поддержание нет. А инвестировать в дровяные сараи, которые должны стоять вечно, никто не будет. Не пора ли остановить эту псевдоспасательную деятельность, пока она не нанесла городу непоправимый урон? Конечно же, нельзя впадать и в другую крайность. Внешний облик исторической застройки, безусловно, должен быть сохранен. Именно она создает архитектурное очарование Петербурга. Однако вопрос может решаться отнюдь не только радикальным способом (сносим или оставляем как есть).
«СЕ»: Как обеспечить развитие и модернизацию исторического центра Петербурга, сохранив при этом его наследие?
Рафаэль Даянов: Абсурдно объявлять наследием все, что построено до 1917 года, включая третьи дворы и дровяные сараи. Законодательство надо развивать. Необходимо формирование дифференцированного подхода с четким пониманием: что действительно является ценным историческим наследием, а что – нет. В Вене, например, буквально поквартально расписано, где допустима какая-то трансформация застройки, а где – нет. Только делать это должны профессионалы. Бывали случаи, когда предметами охраны становились «исторические решетки», которые на поверку оказывалась типовыми ленпрокатовскими образца 1957 года, или лепной декор под «барокко» на гипроке. По каждой инициативе градостроительного вмешательства в сохранившуюся архитектурную среду должно приниматься индивидуальное решение – насколько оно уместно в предлагаемой форме в данном конкретном месте. И делать это должны специалисты, а не активисты, почему-то присвоившие себе право говорить от имени всего общества.
Александр Карпов: У большей части зданий, производящих неблагоприятное впечатление, есть собственники – как жители, так и юрлица. Так что их состояние – это вопрос о том, как городу помочь собственникам – организационно, финансово, технически, технологически. Как можно искать инвестора для объекта, у которого уже есть владельцы? Германская и английская практика, о которой я говорил ранее, в значительной мере как раз и заключается в обучении собственников (медленном и долгом, но зато надежном), разработке для них проектов грамотного ведения работ на исторических объектах, предоставлении им грантов и безвозмездных субсидий (или софинансирования). Конечно, у нас есть объективные препятствия для этого, поскольку традиция частного владения зданиями была в советский период разрушена, и компетентный собственник сейчас – это редкость.
Алексей Шашкин: В отношении исторических зданий необходимо вводить понятия их ценности и целесообразности сохранения. Категория ценности должна определять, какие именно здания следует сохранять, а какие могут быть снесены. Целесообразностью же должна определяться форма сохранения (полное или воссоздание). Целесообразность физического сохранения, например, аварийного исторического здания определяется ценой усиления и разумностью платить эту цену. Вполне возможным вариантом является сохранение исторического фасада здания и перестройка внутренних объемов.
Филипп Грибанов: Город должен расти и развиваться, и при этом необходимо бережно относиться к историческому центру, но не отпугивать от него инвесторов и меценатов, которые готовы взять на себя ответственность по сохранению и воссозданию исторического наследия. Пока же существуют такие жесткие градостроительные ограничения, ни о каком развитии не может быть и речи. Мы же все помним, что традиция – это поддержание огня, а не поклонение пеплу!