Пять лет и пять «китов» Владимира Григорьева
В этом году председатель Комитета по градостроительству и архитектуре — главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев отмечает не только 60-летие, но и 5-летие руководства градостроительным комплексом Северной столицы. «Строительный Еженедельник» счел эти даты хорошим поводом, чтобы бросить ретроспективный взгляд на эти годы, на то, что уже сделано, и в каком направлении идет развитие.
Первое, на что обращаешь внимание, анализируя деятельность Владимира Григорьева, — это системность работы. Вопрос рассматривается в целом, после чего принимаются различные меры, вносящие корректировки, устанавливающие регламенты, формирующие правила в самых разные сферах. Причем именно совокупность этих, казалось бы, разрозненных действий приводит в итоге к решению поставленной задачи в целом.
Второй ключевой аспект заключается в едином целеполагании всей работы. При решении тех или иных проблем сверхзадача остается неизменной — повышение качества городской среды во всех его аспектах и обеспечение комфортности проживания граждан. На ее решение в конечном итоге направлена вся деятельность.
Оценивая итоги 5-летия работы Владимира Григорьева во главе КГА, можно выделить пять «китов», на которых стоит сейчас градостроительная политика города.
Облик
В 2015 году была введена процедура согласования архитектурно-градостроительного облика застройки.
Владимир Григорьев:
— Казалось бы, в условиях рынка, который господствует, или, я бы даже сказал, хозяйничает в нашей жизни уже 30 лет, — совершенно естественно должен проходить процесс создания комфортной среды. Но процесс пошел скорее обратный. Для этого и понадобилось ввести обязательную процедуру рассмотрения архитектурно-градостроительного облика главным архитектором Петербурга.
Владимир Григорьев:
— Введенная в 2015 году процедура постепенно ведет к повышению качества архитектуры — поскольку и архитекторы, и заказчики проектов стали относиться с большим вниманием к необходимости учитывать в своей работе градостроительный контекст и эстетические требования. Наверное, это отчасти последствия и того факта, что рынок жилищного строительства становится более конкурентным, а наши граждане — более взыскательными потребителями, которые предъявляют больше требований к комфортности жилой среды. Так или иначе, но совокупные усилия КГА, застройщиков, архитекторов приводят к улучшению условий жизни, и в проекты застройки закладываются параметры все более комфортного проживания.
Законодательство
Разумеется, достижение сверхзадачи невозможно без корректировок градостроительного законодательства. В 2016 году были внесены важные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), предусматривающие необходимость обеспечения новой жилой застройки социальной инфраструктурой, в 2017-м — введены нормативы градостроительного проектирования, с 2018 года ведется работа над обновлением Генплана Петербурга, и сейчас проходит утверждение его новая редакция.
Все изменения требований к застройке в ПЗЗ направлены на повышение комфортности проживания граждан. Постепенно в них вошли нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой (2016 г.), меры по обеспечению ею апартаментов (2019 г.), дополнительные нормативы по обеспечению зонами зеленых насаждений (2019 г.).
Владимир Григорьев:
— Весь комплекс вносимых изменений в новой редакции ПЗЗ направлен на создание комфортной городской среды.
Владимир Григорьев:
— Изменения ПЗЗ также предусматривают применение коэффициента использования территории в отношении многоквартирных домов любой этажности — это ограничит максимальное количество жилой площади в границах земельного участка в отсутствие проекта планировки.
Обновленную версию Генплана планируется окончательно утвердить в следующем году.
Владимир Григорьев:
— Одним из важнейших отличий новой редакции является то, что она — по составу, структуре и оформлению — подготовлена в соответствии с установленными требованиями Градкодекса РФ. Еще одним принципиальным новшеством является появление в документе объектов регионального значения, планируемых к реализации.
Еще одна новация — это более четкая конкретизация функционала земель, ранее отображавшихся в Генплане просто в качестве «перспективных территорий за расчетным сроком», а также указание прогнозируемых сроков вовлечения этих участков в оборот.
В 2016 году были приняты, а в 2020-м обновлены Правила благоустройства территории Петербурга.
Владимир Григорьев:
— Прекрасно понимая позицию бизнеса, настаивающего на расширении возможностей по размещению рекламной информации на городских фасадах, КГА, тем не менее, целенаправленно старается проводить политику по сохранению и улучшению эстетического облика города. К нашей гордости горожанами отмечен позитивный эффект этой деятельности: в том, что постепенно город избавляется от огромных букв, лезущих в глаза, снижается агрессивный «визуальный шум» в историческом центре. Некоторые считают, что и этих мер недостаточно. Но в таких ситуациях мы должны находить компромиссные решения.
Отметим, что политика, направленная на сохранение архитектурного облика и оптимизацию размещения информационных вывесок и рекламы в городской среде, внесена в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев.
Градсовет
Градсовет при Правительстве Петербурга был наделен дополнительными полномочиями.
Владимир Григорьев:
— Мы сегодня совершенно упустили из виду социальную ответственность архитектора. А она колоссальна — даже отчасти больше, чем у врача. Врач не может сразу взять и испортить жизнь тысячи людей одной операцией. А архитектор — может. Потому что он своими творениями воздействует на большое количество горожан на протяжении долгого времени.
Владимир Григорьев:
— Если мне приносят работу, за которую я готов отвечать перед высшим руководством, перед жителями, перед моими внуками, то я согласовываю этот проект. Если я считаю, что принять решение по проекту единолично я не вправе, то предлагаю рассмотреть этот вопрос на заседании Градсовета, состав которого утвержден Правительством города. Мы все время балансируем на тонкой грани вкуса. Я стараюсь ее избегать и все, что может повлечь неоднозначные оценки, выносить на Градсовет. В принципе, все должно проходить через него — кроме трансформаторных будок и внутридомовых построек.
Конкурсы
В Петербурге активно развивается конкурсная практика, позволяющая найти наиболее интересные, получившие одобрение и профессионалов и общественности решения тех или иных задач.
Большой интерес вызвали прошедшие в последнее время конкурсы: «Серый пояс» (2016 г.), «Петербургский стиль XXI века» (2016 г.), «Музей блокады» (2017 г.), «Симметричные кварталы» (2017 год), «Благоустройство Александровского парка» (2017 г.), «Петербургские фасады» (2018 г.), «Тучков Буян» (2020 г.), «Ресурс периферии» (2020–2021 гг.).
Владимир Григорьев:
— Мы провели ряд конкурсов: недавно завершившийся на концепцию арт-парка «Тучков Буян», на развитие периферийных районов города и фасады петербургских домов, на новое здание музея Блокады Ленинграда — получили очень интересные результаты, но при разнообразии представленных работ качество архитектуры всегда оставалось высоким. Недавно мы объявили конкурс концепций по совершенствованию качества среды жилых районов Петербурга, застроенных типовыми домами индустриального изготовления. Предлагаемая территория проектирования — в Красногвардейском районе.
Цвет и свет
С целью сохранения исторического архитектурного облика города в 2020 году была значительно расширена палитра традиционных цветов Петербурга, которые КГА предложил проектировщикам и застройщикам для окраски фасадов новых зданий.
Владимир Григорьев:
— Петербургский цвет — это особая тема. Казалось бы, современная архитектура Петербурга может быть яркой, разноцветной. Но в этом есть определенное заблуждение. В Петербурге совершенно особый климат: серое небо, низкая светимость небосвода. И это накладывает ограничения на применение ярких цветов. При пасмурной погоде очарование Петербургу придают именно пастельные цвета, а яркие выглядят диссонирующими с архитектурным обликом города. Применение ярких цветов возможно — на акцентных зданиях, которые выполнены архитекторами очень профессионально.
Также в 2020 году создана концепция городского освещения. В рамках ее подготовки выполнено исследование потенциала общественных пространств и его функционально-пространственной организации для решений световой среды Петербурга, разработаны предложения по использованию средств искусственного освещения для повышения туристического, рекреационного и функционального потенциала городской территории.
Материал подготовлен при участии пресс-службы КГА
Фонд имущества Петербурга готовит к торгам под строительство гостиницы участок на Расстанной улице в Петербурге. Игроки рынка считают, что в этом месте актуален отель класса «три звезды». Инвестиции в такой проект они оценивают в 500 млн рублей.
Город в течение месяца объявит торги на право аренды участка для строительства гостиницы в районе Лиговского проспекта. Речь о пятне площадью 0,1 га на углу Воронежской и Расстанной улиц, где сейчас небольшая парковка. Соответствующее постановление на днях подписал губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Стартовый размер годовой арендной платы за лот составит 17,9 млн рублей. На возведение гостиницы отводится полтора года. По мнению опрошенных участников рынка, цена лота выглядит адекватной, если все коммуникации, необходимые для создания отеля, уже имеются. «А если инвестору придется вкладываться в создание инфраструктуры – цена слишком высока. Даже несмотря на то, что пятно находится на первой линии Лиговского проспекта», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что потенциально участок можно построить отель на 4,5-6 тыс. кв.м. «Объем инвестиций в такой проект составит 400-500 млн рублей. Исходя из особенностей территории, на этом месте может появиться отель класса не выше, чем «3 звезды», - говорит коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. Cколлегой согласна заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова. «Здесь уместна реализация отеля категории "3 звезды" или гибридного отеля, который будет включать в себя как стандартные номера, так и элементы хостела. Объем инвестиций на номер может составить 6-9 млн рублей, срок окупаемости - 8-10 лет», - считает Евгения Тучкова. По ее мнению, преимуществами территории являются пешеходная доступность станции метро и интуитивно понятный доступ в центр города по Лиговскому проспекту. «А к недостаткам можно отнести довольно депрессивное окружение и отсутствие туристической инфраструктуры - ресторанов, мест отдыха и достопримечательностей», - рассуждает она.
«Но рядом, на Расстанной улице, есть положительный пример реновации исторических зданий под гостиницу – отель «Бристоль». Так что, несмотря на особенности участка (граница исторического центра, неоднородное окружение, удаленность от основных достопримечательностей), локация имеет неплохой потенциал для отеля среднего уровня», - отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Пока, правда, в ближайшем окружении будущего отеля, присутствуют преимущественно бюджетные гостиницы, но нет ни одного крупного сетевого игрока. «Все гостиницы-конкуренты, в основном, расположены до Обводного канала по правую сторону проспекта. И чем ближе к Московскому вокзалу, тем выше их класс. Но в локации много участков, где в ближайшее время будет редевелопмент. Их собственники готовят, в том числе, проекты с отельной функцией. Поэтому не исключено, что в ближайшие пять лет конкуренция в этом районе все-таки вырастет», - говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что самый активный девелопер в этом районе - московская компания Glorax Development. За последний год компания купила на Лиговском в Петербурге два участка земли под редевелопмент. Самый большой из них — 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате этой сделки Glorax консолидировал на Лиговке 25 га, где за 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м. недвижимости — жилые кварталы, общественно–деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Эксперты JLL отмечают, что за 2017 год средняя цена за номер по всем гостиничным сегментам увеличилась на 11,3%, превысив 6,5 тыс. рублей. В результате, несмотря на снижение загрузки на 1,8% (до 63,2%), наблюдался подъем доходности на номер на 8,4%, до 4,1 тыс. рублей. Спрос был высок. Количество туристов, прибывших в Петербург, за год увеличилось на 25%, до 7,5 млн человек, равномерно распределившись между международными и внутренними приезжими», - говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
По ее данным, все сегменты гостиничного рынка Петербурга показали рост среднего тарифа. Петербургские гостиницы класса люкс впервые в истории продавались даже по более высокой цене, чем в Москве. А средняя цена номера в Северной столице по итогам года достигла 18,5 тыс. рублей.
Группа «КВС» построит малоэтажный жилой комплекс на территории квартала «Балтийская жемчужина». Инвестиции в проект превысят 2,5 млрд рублей.
Микрорайон «Балтийская жемчужина» пополнится малоэтажным проектом ГК «КВС». Как сообщили в пресс-службе «Балтийской жемчужины», в конце прошлой недели была закрыта сделка, по условиям которой ЗАО «Балтийская жемчужина» (девелопер одноименного проекта) предоставила ГК «КВС» в субаренду на время строительства жилья участок площадью 4,8 га между ул. Адмирала Трибуца, набережной Матисова канала и ул. Катерников. С южной стороны новый проект прилегает к жилой застройке квартала комфорт-класса «Жемчужный фрегат», который реализует само ЗАО «Балтийская жемчужина».
В рамках нового проекта ГК «КВС» построит четыре малоэтажных жилых дома общей площадью 36 тыс. кв. м с закрытой придомовой территорией. На первых этажах жилых домов будут расположены встроенные коммерческие помещения. Старт проекта намечен на май текущего года, а ввод объекта в эксплуатацию – на IV квартал 2020 года.
«У нас есть положительный опыт сотрудничества с компанией «КВС» в рамках уже реализованного проекта «Линкор» (65 тыс. кв. м) на территории «Балтийской жемчужины». Мы довольны соблюдением сроков строительства и качеством объектов. Поэтому рады продолжить партнерство», − отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Она напомнила, что данная сделка стала вторым подобным проектом в микрорайоне. Действительно, в 2016 году девелоперская компания Legenda Василия Селиванова арендовала у ЗАО «Балтийская жемчужина» участок площадью 4,1 га, расположенный вдоль проспекта Героев. Тогда застройщик анонсировал возведение жилого комплекса площадью 148 тыс. кв. м, в реализацию которого готов инвестировать около 8 млрд рублей.
Участники на рынке рассказали, что к приобретенному «КВС» участку присматривалась упомянутая компания Legenda. «Но, судя по всему, не договорились по цене», – рассуждает собеседник «Строительного Еженедельника».
По оценке Романа Мирошникова из компании «Ойкумена», участок для «КВС» стоил 0,8-1 млрд рублей. А общие инвестиции в проект он оценил в 2,5-3,5 млрд рублей. «Главный плюс для покупателя участка – развитый район с торговой, бытовой и социальной инфраструктурой. А минус – недостаточно хорошая транспортная доступность. Чем больше домов строится в «Балтийской жемчужине», тем больше проблем с въездом-выездом возникает», – говорит Роман Мирошников.
«Еще пять лет назад в районе рядом с «Балтийской жемчужиной» конкуренция была жесткой. Здесь возводили свои комплексы гиганты отрасли: «ГДСК», Setl City», «ЦДС», «ЮИТ». Сейчас многие проекты уже достроены и заселены. Свободных «пятен» практически не осталось. Новостройки реализуются в основном на землях «Балтийской жемчужины». Основные конкуренты будущего комплекса на данный момент – проект компании «БФА-Девелопмент» «Огни залива» (вторая очередь которого будет сдана также в 2020 году) и «Легенда Героев» от застройщика LEGENDA Intelligent Development (со сроком сдачи первой очереди в последнем квартале 2019 года). Но это, скорее, косвенные конкуренты, поскольку покупатель, желающий жить не в высотном доме, а рассматривающий «малоэтажку», свой выбор на них не остановит», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина.
Кстати
Общая площадь территории «Балтийской жемчужины» – 205 га. Ее развитием более 10 лет занимается ЗАО «Балтийская жемчужина» («дочка» Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании, учрежденной пятью шанхайскими корпорациями для реализации проекта комплексного освоения территорий на юго-западе Петербурга). Здесь планируется возвести более 2 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,5 млн кв. м жилья. Уже построены 358 тыс. кв. м жилья и масштабная инфраструктура (дороги, сети, большой торговый комплекс «Жемчужная Плаза» и мост через Дудергофский канал). Основное строительство в квартале ведет ЗАО «Балтийская жемчужина». А среди петербургских застройщиков на территории есть проекты у Setl City, компании Legenda и ГК «КВС».