Пять лет и пять «китов» Владимира Григорьева
В этом году председатель Комитета по градостроительству и архитектуре — главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев отмечает не только 60-летие, но и 5-летие руководства градостроительным комплексом Северной столицы. «Строительный Еженедельник» счел эти даты хорошим поводом, чтобы бросить ретроспективный взгляд на эти годы, на то, что уже сделано, и в каком направлении идет развитие.
Первое, на что обращаешь внимание, анализируя деятельность Владимира Григорьева, — это системность работы. Вопрос рассматривается в целом, после чего принимаются различные меры, вносящие корректировки, устанавливающие регламенты, формирующие правила в самых разные сферах. Причем именно совокупность этих, казалось бы, разрозненных действий приводит в итоге к решению поставленной задачи в целом.
Второй ключевой аспект заключается в едином целеполагании всей работы. При решении тех или иных проблем сверхзадача остается неизменной — повышение качества городской среды во всех его аспектах и обеспечение комфортности проживания граждан. На ее решение в конечном итоге направлена вся деятельность.
Оценивая итоги 5-летия работы Владимира Григорьева во главе КГА, можно выделить пять «китов», на которых стоит сейчас градостроительная политика города.
Облик
В 2015 году была введена процедура согласования архитектурно-градостроительного облика застройки.
Владимир Григорьев:
— Казалось бы, в условиях рынка, который господствует, или, я бы даже сказал, хозяйничает в нашей жизни уже 30 лет, — совершенно естественно должен проходить процесс создания комфортной среды. Но процесс пошел скорее обратный. Для этого и понадобилось ввести обязательную процедуру рассмотрения архитектурно-градостроительного облика главным архитектором Петербурга.
Владимир Григорьев:
— Введенная в 2015 году процедура постепенно ведет к повышению качества архитектуры — поскольку и архитекторы, и заказчики проектов стали относиться с большим вниманием к необходимости учитывать в своей работе градостроительный контекст и эстетические требования. Наверное, это отчасти последствия и того факта, что рынок жилищного строительства становится более конкурентным, а наши граждане — более взыскательными потребителями, которые предъявляют больше требований к комфортности жилой среды. Так или иначе, но совокупные усилия КГА, застройщиков, архитекторов приводят к улучшению условий жизни, и в проекты застройки закладываются параметры все более комфортного проживания.
Законодательство
Разумеется, достижение сверхзадачи невозможно без корректировок градостроительного законодательства. В 2016 году были внесены важные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), предусматривающие необходимость обеспечения новой жилой застройки социальной инфраструктурой, в 2017-м — введены нормативы градостроительного проектирования, с 2018 года ведется работа над обновлением Генплана Петербурга, и сейчас проходит утверждение его новая редакция.
Все изменения требований к застройке в ПЗЗ направлены на повышение комфортности проживания граждан. Постепенно в них вошли нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой (2016 г.), меры по обеспечению ею апартаментов (2019 г.), дополнительные нормативы по обеспечению зонами зеленых насаждений (2019 г.).
Владимир Григорьев:
— Весь комплекс вносимых изменений в новой редакции ПЗЗ направлен на создание комфортной городской среды.
Владимир Григорьев:
— Изменения ПЗЗ также предусматривают применение коэффициента использования территории в отношении многоквартирных домов любой этажности — это ограничит максимальное количество жилой площади в границах земельного участка в отсутствие проекта планировки.
Обновленную версию Генплана планируется окончательно утвердить в следующем году.
Владимир Григорьев:
— Одним из важнейших отличий новой редакции является то, что она — по составу, структуре и оформлению — подготовлена в соответствии с установленными требованиями Градкодекса РФ. Еще одним принципиальным новшеством является появление в документе объектов регионального значения, планируемых к реализации.
Еще одна новация — это более четкая конкретизация функционала земель, ранее отображавшихся в Генплане просто в качестве «перспективных территорий за расчетным сроком», а также указание прогнозируемых сроков вовлечения этих участков в оборот.
В 2016 году были приняты, а в 2020-м обновлены Правила благоустройства территории Петербурга.
Владимир Григорьев:
— Прекрасно понимая позицию бизнеса, настаивающего на расширении возможностей по размещению рекламной информации на городских фасадах, КГА, тем не менее, целенаправленно старается проводить политику по сохранению и улучшению эстетического облика города. К нашей гордости горожанами отмечен позитивный эффект этой деятельности: в том, что постепенно город избавляется от огромных букв, лезущих в глаза, снижается агрессивный «визуальный шум» в историческом центре. Некоторые считают, что и этих мер недостаточно. Но в таких ситуациях мы должны находить компромиссные решения.
Отметим, что политика, направленная на сохранение архитектурного облика и оптимизацию размещения информационных вывесок и рекламы в городской среде, внесена в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев.
Градсовет
Градсовет при Правительстве Петербурга был наделен дополнительными полномочиями.
Владимир Григорьев:
— Мы сегодня совершенно упустили из виду социальную ответственность архитектора. А она колоссальна — даже отчасти больше, чем у врача. Врач не может сразу взять и испортить жизнь тысячи людей одной операцией. А архитектор — может. Потому что он своими творениями воздействует на большое количество горожан на протяжении долгого времени.
Владимир Григорьев:
— Если мне приносят работу, за которую я готов отвечать перед высшим руководством, перед жителями, перед моими внуками, то я согласовываю этот проект. Если я считаю, что принять решение по проекту единолично я не вправе, то предлагаю рассмотреть этот вопрос на заседании Градсовета, состав которого утвержден Правительством города. Мы все время балансируем на тонкой грани вкуса. Я стараюсь ее избегать и все, что может повлечь неоднозначные оценки, выносить на Градсовет. В принципе, все должно проходить через него — кроме трансформаторных будок и внутридомовых построек.
Конкурсы
В Петербурге активно развивается конкурсная практика, позволяющая найти наиболее интересные, получившие одобрение и профессионалов и общественности решения тех или иных задач.
Большой интерес вызвали прошедшие в последнее время конкурсы: «Серый пояс» (2016 г.), «Петербургский стиль XXI века» (2016 г.), «Музей блокады» (2017 г.), «Симметричные кварталы» (2017 год), «Благоустройство Александровского парка» (2017 г.), «Петербургские фасады» (2018 г.), «Тучков Буян» (2020 г.), «Ресурс периферии» (2020–2021 гг.).
Владимир Григорьев:
— Мы провели ряд конкурсов: недавно завершившийся на концепцию арт-парка «Тучков Буян», на развитие периферийных районов города и фасады петербургских домов, на новое здание музея Блокады Ленинграда — получили очень интересные результаты, но при разнообразии представленных работ качество архитектуры всегда оставалось высоким. Недавно мы объявили конкурс концепций по совершенствованию качества среды жилых районов Петербурга, застроенных типовыми домами индустриального изготовления. Предлагаемая территория проектирования — в Красногвардейском районе.
Цвет и свет
С целью сохранения исторического архитектурного облика города в 2020 году была значительно расширена палитра традиционных цветов Петербурга, которые КГА предложил проектировщикам и застройщикам для окраски фасадов новых зданий.
Владимир Григорьев:
— Петербургский цвет — это особая тема. Казалось бы, современная архитектура Петербурга может быть яркой, разноцветной. Но в этом есть определенное заблуждение. В Петербурге совершенно особый климат: серое небо, низкая светимость небосвода. И это накладывает ограничения на применение ярких цветов. При пасмурной погоде очарование Петербургу придают именно пастельные цвета, а яркие выглядят диссонирующими с архитектурным обликом города. Применение ярких цветов возможно — на акцентных зданиях, которые выполнены архитекторами очень профессионально.
Также в 2020 году создана концепция городского освещения. В рамках ее подготовки выполнено исследование потенциала общественных пространств и его функционально-пространственной организации для решений световой среды Петербурга, разработаны предложения по использованию средств искусственного освещения для повышения туристического, рекреационного и функционального потенциала городской территории.
Материал подготовлен при участии пресс-службы КГА
В Госдуму РФ внесен пакет законопроектов о самозанятых. В сфере недвижимости он коснется прежде всего тех, кто сдает жилье в аренду. Им предлагают заплатить государству налог в 4% от выручки. В противном случае грозят штрафами, которые вырастут в 5 раз.
Самозанятые – это граждане, которые работают сами по себе, без начальников и без наемного персонала, а также без оформления ИП. Для них законодатель предлагает ввести базовую налоговую ставку в размере 4%. А если человек работает с юрлицами – 6%. Это при условии, что доход самозанятого составляет 2,4 млн рублей в год. Если больше – гражданину все-таки придется регистрировать ИП.
Тем, кто не оформит свой статус, грозят штрафом в размере 20% от выручки (а при повторном нарушении – до 100% выручки) за налоговый период. Параллельно обещают через соответствующие поправки в КоАП РФ в 5 раз повысить штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность – с 2 тыс. до 10 тыс. рублей.
Предполагается, что 62,5% средств, полученных по этой налоговой статье, поступят в казну регионов. Новая схема будет опробована до 2028 года в Москве, Московской и Калужской областях и в Татарстане. Дальше – по всей России.
В сфере недвижимости под действие изменений в законодательстве в первую очередь попадут те, кто сдает жилье в аренду. Сейчас они обязаны либо платить 13% налога на доходы, либо регистрировать ИП (6% плюс взносы), либо покупать патент.
Очевидно, что новые правила лояльней старых. «Теперь «самозанятым» инвесторам в жилую недвижимость самим выгодно «выйти из тени». Большая доля спекулятивного рынка тяготеет к увеличению портфеля арендного жилья: инвесторы отслеживают выходящие на рынок жилые комплексы и покупают недорогие квартиры на этапе строительства для последующей сдачи в долгосрочную аренду. При невысоком официальном доходе такой инвестор не сможет рассчитывать на ипотечное кредитование для приобретения новой инвестиционной квартиры, тем более – на несколько жилищных займов. А вот если он решится на налоговые выплаты в объеме 4% и «выйдет из тени», ситуация изменится – и горизонт его возможностей для формирования пула доходного жилья вырастет», – говорит директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Налог в 4% – невысок, однако не исключено, что суммы и сроки будут занижаться. «Белая» аренда может быть неудобна не только арендодателю, в некоторых случаях и арендатор не хочет раскрывать этот факт. С появлением апартаментов рынок каждый год становится все прозрачнее, но сегмент частной аренды вряд ли захочет быть выведенным на свет», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Сколько квартир сегодня сдается в аренду в Петербурге, не скажет никто. По официальным данным, их 120–140 тыс. Но эксперты уверены, что эти цифры сильно занижены. «В официальную статистику попадают сделки по аренде жилья, проходящие с участием агентов. Но есть квартиры, которые сдаются без риэлторов. И есть люди, которые снимают жилье годами. Они тоже в сводках не учитываются», – говорит руководитель портала SPbREview.ru Сергей Бобашев.
По его данным, в городе на самом деле заняты арендаторами или сдаются около 250–300 тыс. квартир: «И их число медленно, но постоянно растет».
В деньгах емкость рынка аренды жилья в городе эксперты оценивают в 350 млрд рублей в год. В 2017 году сегмент пополнили не менее 6 тыс. квартир в новых домах, увеличив предложение на 5%. Между тем число арендаторов из-за оттока мигрантов уменьшилось на 7%.
По PROEstate всегда можно четко проследить, какие тренды определяют развитие рынка, какие проблемы беспокоят его игроков больше всего. Этот год не стал исключением – бизнес ищет ответы на вопрос «Как жить дальше?» и пути для объединения. Примечательно, что в этом году зонам для переговоров и общения по интересам на площадке Форума были отведены весьма значительные площади. PROEstate и в этом аспекте отражает тренд времени – потребность в коллективном офисе, коворкинге.
С 19 по 21 сентября 2018 года в Москве проходил XII Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. В рамках его деловой программы состоялось более 50 мероприятий, вручено пять профессиональных премий. Участники форума отметили высокую насыщенность (хотя и некоторую хаотичность) деловой программы. Разнообразные мастер-классы и презентации, как считают некоторые опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты, даже несколько превалировали над дискуссионной частью деловой программы.
Вместе с тем сильной стороной программы форума были «технологические» сессии – такие как практическая конференция «BIM Tech in Real Estate», где подробно обсуждались различные направления применения BIM – в моделировании городской среды, управлении строительными проектами, эксплуатации объектов.
Немало мероприятий было посвящено новым форматам недвижимости. Для максимально продуктивного общения был создан тематический кластер, в котором представители ведущих коворкингов экспонировали свои стенды и отвечали на вопросы посетителей. В третий день Форума состоялся проперти-тур по пяти коворкинг-площадкам Москвы.
Большой интерес аудитории вызвала группа мероприятий, тематику которой можно условно объединить вопросом «Как жить дальше?». И вопросы пленарного заседания «Российский девелопмент на этапе глобальных перемен», и основные дискуссионные моменты мероприятий по сегментам рынка были во многом схожи – как отразятся на маркетинге, продукте и продажах изменения в законодательстве. Очень емко обрисовал происходящее на рынке директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в рамках панельной дискуссии «Девелопмент в регионах»: «Наступил госкапитализм, банки уже не стесняются и все себе забирают, уже делят добычу, это тренд, который нужно признать. Это плохо для рынка. В этих условиях всем застройщикам придется работать, но в целом, глобально, я полагаю, все будет хорошо, потому что спрос на жилье хороший. Проблемы у застройщиков начинаются только из-за недостатка спроса, а не из-за чего-то еще».
Главным иностранным партнером Форума стала Турция. В этом году делегацию возглавил министр окружающей среды и урбанизации Турецкой Республики г-н Мурат Курум. И хотя присутствие турецкой делегации на Форуме громких соглашений не принесло, Мурат Курум и министр строительства РФ Владимир Якушев провели на Форуме рабочую встречу (в ходе которой турецкая сторона выразила готовность увеличить объем строительных подрядных работ в России), а также обсуждали вопрос создания совместной рабочей группы по строительству и урбанизации в рамках Российско-Турецкой межправительственной комиссии.
Справка
Организаторы форума PROEstate-2018 – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительство Москвы, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», НО «Ассоциация инвесторов Москвы», Academy of Real Estate, PROEstate Events. Партнерами форума в этом году выступили: семейство компаний Kaskad Family, AECOM, группа компаний «Интеко», ODIN, PRO.RENT, MarketCall, группа компаний «Маркетинг-Консультант», строительная компания «Легион», BnMAP.pro и др. Газета «Строительный Еженедельник» выступила деловым партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу.
Опрос
Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председатель совета директоров «Корин холдинга»:
– PROEstate давно стал одним из самых значимых мероприятий для российского рынка недвижимости. Это место встречи его главных игроков, площадка для формального и неформального общения. Это особенно важно именно сейчас, когда рынок переживает переломный момент, серьезные изменения в законодательной базе, реорганизацию работы всей сферы девелопмента, смену ключевых управляющих позиций во властных структурах.
Вера Бурцева, генеральный директор ГК «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– PROEstate очень серьезно подходит к формированию деловой программы. Сегодня это одно из лучших мероприятий, его организаторам удается привлечь экспертов, лидеров рынка, которые готовы открыто делиться технологиями. Особенно хочу отметить конференцию по BIM, которая собрала действительно экспертов-практиков. Кроме того, знаковым для меня событием Форума стало присуждение компании «Эталон» сертификата по профессиональному российскому стандарту энергоэффективности и экологичности объектов недвижимости GREEN ZOOM. Уже второй объект «Эталона» получает сертификат по столь высокому стандарту.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Мои впечатления от Форума в этом году более позитивные, чем, скажем год-два назад. Деловую программу в этом году отличала очень высокая насыщенность, параллельно проходили 5–7 мероприятий, на любой экспертный вкус и цвет. Выставка давно перестала быть «якорем» Форума, является только его дополнением. И это абсолютно оправданно, организаторы PROEstate делают ставку на деловую программу, сегодня самая большая ценность таких мероприятий – дискуссия и обмен мнениями.
В этом году в рамках форума впервые в новом формате состоялась премия PROESTATE & CRE Federal Awards. И та, и другая были объективно слабыми в прошлом году, собрали мало участников. Объединившись в одно мероприятие, PROESTATE & CRE Federal Awards, премия вернула статус престижной и единственной в своем роде в России.
Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального развития «Урбаника»:
– Мне хотелось бы больше экспертных дискуссий, которыми PROEstate всегда был силен. Ведь форум – это не только место для коммерческих презентаций отдельных проектов или экспертов, но и площадка для обсуждения проблем и актуальных трендов. В этом году чувствуется некоторый перекос в сторону презентационных мероприятий, но это, на мой взгляд, не столько недоработка организаторов форума, сколько отражение непростой экономической ситуации, сложившейся на рынке. PROEstate, безусловно, нужно продолжать развивать сотрудничество с органами власти, прежде всего – Минстроем РФ. Именно Минстрой сегодня является инициатором и проводником реформирования отрасли по целому ряду важнейших направлений. Возможность обсудить с экспертами первого ряда актуальные вопросы, дискутировать с ними на одной площадке – одно из главных преимуществ деловых мероприятий сегодняшнего дня.