Пять лет и пять «китов» Владимира Григорьева
В этом году председатель Комитета по градостроительству и архитектуре — главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев отмечает не только 60-летие, но и 5-летие руководства градостроительным комплексом Северной столицы. «Строительный Еженедельник» счел эти даты хорошим поводом, чтобы бросить ретроспективный взгляд на эти годы, на то, что уже сделано, и в каком направлении идет развитие.
Первое, на что обращаешь внимание, анализируя деятельность Владимира Григорьева, — это системность работы. Вопрос рассматривается в целом, после чего принимаются различные меры, вносящие корректировки, устанавливающие регламенты, формирующие правила в самых разные сферах. Причем именно совокупность этих, казалось бы, разрозненных действий приводит в итоге к решению поставленной задачи в целом.
Второй ключевой аспект заключается в едином целеполагании всей работы. При решении тех или иных проблем сверхзадача остается неизменной — повышение качества городской среды во всех его аспектах и обеспечение комфортности проживания граждан. На ее решение в конечном итоге направлена вся деятельность.
Оценивая итоги 5-летия работы Владимира Григорьева во главе КГА, можно выделить пять «китов», на которых стоит сейчас градостроительная политика города.
Облик
В 2015 году была введена процедура согласования архитектурно-градостроительного облика застройки.
Владимир Григорьев:
— Казалось бы, в условиях рынка, который господствует, или, я бы даже сказал, хозяйничает в нашей жизни уже 30 лет, — совершенно естественно должен проходить процесс создания комфортной среды. Но процесс пошел скорее обратный. Для этого и понадобилось ввести обязательную процедуру рассмотрения архитектурно-градостроительного облика главным архитектором Петербурга.
Владимир Григорьев:
— Введенная в 2015 году процедура постепенно ведет к повышению качества архитектуры — поскольку и архитекторы, и заказчики проектов стали относиться с большим вниманием к необходимости учитывать в своей работе градостроительный контекст и эстетические требования. Наверное, это отчасти последствия и того факта, что рынок жилищного строительства становится более конкурентным, а наши граждане — более взыскательными потребителями, которые предъявляют больше требований к комфортности жилой среды. Так или иначе, но совокупные усилия КГА, застройщиков, архитекторов приводят к улучшению условий жизни, и в проекты застройки закладываются параметры все более комфортного проживания.
Законодательство
Разумеется, достижение сверхзадачи невозможно без корректировок градостроительного законодательства. В 2016 году были внесены важные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), предусматривающие необходимость обеспечения новой жилой застройки социальной инфраструктурой, в 2017-м — введены нормативы градостроительного проектирования, с 2018 года ведется работа над обновлением Генплана Петербурга, и сейчас проходит утверждение его новая редакция.
Все изменения требований к застройке в ПЗЗ направлены на повышение комфортности проживания граждан. Постепенно в них вошли нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой (2016 г.), меры по обеспечению ею апартаментов (2019 г.), дополнительные нормативы по обеспечению зонами зеленых насаждений (2019 г.).
Владимир Григорьев:
— Весь комплекс вносимых изменений в новой редакции ПЗЗ направлен на создание комфортной городской среды.
Владимир Григорьев:
— Изменения ПЗЗ также предусматривают применение коэффициента использования территории в отношении многоквартирных домов любой этажности — это ограничит максимальное количество жилой площади в границах земельного участка в отсутствие проекта планировки.
Обновленную версию Генплана планируется окончательно утвердить в следующем году.
Владимир Григорьев:
— Одним из важнейших отличий новой редакции является то, что она — по составу, структуре и оформлению — подготовлена в соответствии с установленными требованиями Градкодекса РФ. Еще одним принципиальным новшеством является появление в документе объектов регионального значения, планируемых к реализации.
Еще одна новация — это более четкая конкретизация функционала земель, ранее отображавшихся в Генплане просто в качестве «перспективных территорий за расчетным сроком», а также указание прогнозируемых сроков вовлечения этих участков в оборот.
В 2016 году были приняты, а в 2020-м обновлены Правила благоустройства территории Петербурга.
Владимир Григорьев:
— Прекрасно понимая позицию бизнеса, настаивающего на расширении возможностей по размещению рекламной информации на городских фасадах, КГА, тем не менее, целенаправленно старается проводить политику по сохранению и улучшению эстетического облика города. К нашей гордости горожанами отмечен позитивный эффект этой деятельности: в том, что постепенно город избавляется от огромных букв, лезущих в глаза, снижается агрессивный «визуальный шум» в историческом центре. Некоторые считают, что и этих мер недостаточно. Но в таких ситуациях мы должны находить компромиссные решения.
Отметим, что политика, направленная на сохранение архитектурного облика и оптимизацию размещения информационных вывесок и рекламы в городской среде, внесена в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев.
Градсовет
Градсовет при Правительстве Петербурга был наделен дополнительными полномочиями.
Владимир Григорьев:
— Мы сегодня совершенно упустили из виду социальную ответственность архитектора. А она колоссальна — даже отчасти больше, чем у врача. Врач не может сразу взять и испортить жизнь тысячи людей одной операцией. А архитектор — может. Потому что он своими творениями воздействует на большое количество горожан на протяжении долгого времени.
Владимир Григорьев:
— Если мне приносят работу, за которую я готов отвечать перед высшим руководством, перед жителями, перед моими внуками, то я согласовываю этот проект. Если я считаю, что принять решение по проекту единолично я не вправе, то предлагаю рассмотреть этот вопрос на заседании Градсовета, состав которого утвержден Правительством города. Мы все время балансируем на тонкой грани вкуса. Я стараюсь ее избегать и все, что может повлечь неоднозначные оценки, выносить на Градсовет. В принципе, все должно проходить через него — кроме трансформаторных будок и внутридомовых построек.
Конкурсы
В Петербурге активно развивается конкурсная практика, позволяющая найти наиболее интересные, получившие одобрение и профессионалов и общественности решения тех или иных задач.
Большой интерес вызвали прошедшие в последнее время конкурсы: «Серый пояс» (2016 г.), «Петербургский стиль XXI века» (2016 г.), «Музей блокады» (2017 г.), «Симметричные кварталы» (2017 год), «Благоустройство Александровского парка» (2017 г.), «Петербургские фасады» (2018 г.), «Тучков Буян» (2020 г.), «Ресурс периферии» (2020–2021 гг.).
Владимир Григорьев:
— Мы провели ряд конкурсов: недавно завершившийся на концепцию арт-парка «Тучков Буян», на развитие периферийных районов города и фасады петербургских домов, на новое здание музея Блокады Ленинграда — получили очень интересные результаты, но при разнообразии представленных работ качество архитектуры всегда оставалось высоким. Недавно мы объявили конкурс концепций по совершенствованию качества среды жилых районов Петербурга, застроенных типовыми домами индустриального изготовления. Предлагаемая территория проектирования — в Красногвардейском районе.
Цвет и свет
С целью сохранения исторического архитектурного облика города в 2020 году была значительно расширена палитра традиционных цветов Петербурга, которые КГА предложил проектировщикам и застройщикам для окраски фасадов новых зданий.
Владимир Григорьев:
— Петербургский цвет — это особая тема. Казалось бы, современная архитектура Петербурга может быть яркой, разноцветной. Но в этом есть определенное заблуждение. В Петербурге совершенно особый климат: серое небо, низкая светимость небосвода. И это накладывает ограничения на применение ярких цветов. При пасмурной погоде очарование Петербургу придают именно пастельные цвета, а яркие выглядят диссонирующими с архитектурным обликом города. Применение ярких цветов возможно — на акцентных зданиях, которые выполнены архитекторами очень профессионально.
Также в 2020 году создана концепция городского освещения. В рамках ее подготовки выполнено исследование потенциала общественных пространств и его функционально-пространственной организации для решений световой среды Петербурга, разработаны предложения по использованию средств искусственного освещения для повышения туристического, рекреационного и функционального потенциала городской территории.
Материал подготовлен при участии пресс-службы КГА
Это участки на Петроградской стороне и в Пушкинском районе, общей площадью более 2.3 тыс. га.
В Пушкинском районе речь идет обо всей территории бывшего совхоза «Детскосельский» общей площадью более 2,3 тыс. га. А на Петроградской в программу комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) включен участок площадью 42 га, ограниченный Вяземским переулком и набережными Малой Невки и Карповки. На этой территории находятся завод «Ригель», Электротехнический университет, Иоанновский монастырь.
В случае с территорией в Пушкинском районе решение комиссии стало, судя по всему, реакцией на поправку в Генплан, которую лоббировал депутат ЗакС Юрий Бочков. Она давала зеленый свет застройке многоэтажным жильем 270 га бывших совхозных угодий. О планах построить там жилье заявляли собственники участка – предприятия «Детскосельское» и СПК «Племзавод «Детскосельский».
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов предположил, что решение включить в зону КУРТ всю территорию совхоза – не что иное, как «режим санкций против собственника, который не согласовал свои действия с кем надо».
«КУРТ – как оно изложено в Гражданском кодексе – штука полезная. Нельзя строить без проекта планировки. Нельзя строить жилье, не обеспеченное социальной инфраструктурой и транспортом. В общем – правильная идея. Но сделать ППТ на такую территорию – это как генплан небольшого города. Поэтому решение комиссии – не про устойчивое развитие, а про то, чтобы выращивали капусту и не дергались, пока не позовут», – считает он.
Решение по участку на Петроградской стороне тоже для многих стало неожиданностью. «Тут никто не сможет сказать, что досталось одному предприятию, которое сделало что-то не то. Досталось всем», – говорит Александр Карпов. Но с чем это связано – непонятно.
Понятие КУРТ ввел Федеральный закон № 373-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс по регулированию подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но фактически ввел совершенно новый градостроительный институт, КУРТ, для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры. Сначала Петербург определил пять территорий для КУРТ. Позже их список расширили до 14 адресов по заявлениям районных администраций.
«Инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже на новом витке истории. Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Без КУРТ рынок живет в состоянии перетягивания каната в условиях правовой неопределенности», – так описывал идею КУРТ глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев.
«Практики реализации таких проектов нет. А значит, не все понятно по процедуре. Но я уверен, что в проектах КУРТ – большой потенциал. По сути, до сих пор большие территории город и бизнес развивали в качестве юридического экспромта. А договор КУРТ придаст больше легитимности этой деятельности: позволит прогнозируемо получить документацию по планировке территории, упростит процедуру взаимного контроля при ее застройке. И данный пилотный проект в «сером поясе» это докажет. Важно только найти профессиональную компанию, которая возьмется за развитие участка», – говорит управляющий партнер «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
Но девелоперы, чьи земли попали в КУРТ, вовсе не пляшут от радости. «Это тупик, поскольку никто не знает, как функционирует этот режим», – говорит глава УК «Теорема Игорь Водопьянов, у которого в КУРТ попали 200 га земли в Петродворцовом районе.
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».