Страсти по «бумаге». Здание ВНИИБ стало предметом судебного спора
В Санкт-Петербурге продолжают кипеть страсти вокруг здания ВНИИБ (Всесоюзного НИИ бумаги, правильнее — целлюлозно-бумажной промышленности), расположенного по адресу: 2-й Муринский пр., 49. ГК ФСК (ранее — ФСК «Лидер») приобрела объект под снос и строительство жилья. Общественники традиционно выступили против.
Специфика в том, что судятся градозащитники не с девелопером, а с городскими ведомствами. Застройщику же не остается ничего, кроме как ждать результата процесса в стороне, подсчитывая убытки. Но обо всем по порядку.
Предыстория
Здание ВНИИБ было построено в 1955–1957 годах по проекту известного ленинградского архитектора того времени Бориса Журавлева. Оно является довольно типичным образцом господствовавшего тогда стиля «сталинский ампир».
В постперестроечный период здание ждала обычная судьба многих советских НИИ: приватизация и превращение в бизнес-центр очень среднего уровня, поскольку объект не отвечает современным требованиям, предъявляемым офисным зданиям. Собственник — ООО «Институт бумажной промышленности» — счел самым целесообразным здание снести и на его месте построить жилье.
Компания прошла все необходимые процедуры по оформлению разрешительной документации на возведение 11-этажного жилого комплекса. Локация участка в обжитом районе, на расстоянии всего полукилометра от станции метро «Площадь Мужества» гарантировала активный спрос на квартиры со стороны покупателей. В итоге собственник здания получил 23 апреля 2019 года разрешение на строительство нового объекта и, соответственно, демонтаж старого.
В 2019 году градозащитники предприняли попытку защитить здание. Они обратились в КГИОП с призывом признать строение объектом наследия, подлежащим охране. Как сообщили в ведомстве, вопрос был изучен в полном соответствии с требованиями законодательства. По итогам заседания Комиссии по установлению историко-культурной ценности издано распоряжение КГИОП № 509-р от 22 августа 2019 года об отказе во включении здания в перечень выявленных объектов культурного наследия.
После этого активность деятельности общественников вокруг объекта пошла на убыль. Но это было лишь затишье перед настоящей бурей, которая разразилась в этом году.
Суд да дело
Новая вспышка страстей вокруг здания ВНИИБ последовала вслед за слухами о том, что ООО «Институт бумажной промышленности» нашло интересанта, готового приобрести объект, а точнее, проект нового строительства.
Градозащитное сообщество вновь взбурлило протестами, проводя народные сходы, одиночные пикеты, сборы подписей в защиту и иные акции. Они нашли поддержку у некоторых депутатов Законодательного соббрания Петербурга, обрушивших на губернатора целую пачку запросов.
В защиту здания выступили также некоторые эксперты. «Здание НИИ, построенное в 1950-х годах, выдержано в характере сталинского неоклассицизма. Фасады и внутренние помещения оформлены в лучших традициях указанного архитектурного направления и представляют несомненную художественную ценность. Хорошо сохранились его подлинные конструктивные элементы и внутренняя отделка. Здание обладает признаками объекта культурного наследия как важная градостроительная доминанта, ценный образец творчества выдающегося ленинградского архитектора, хорошо сохранившийся пример архитектуры послевоенного классицизма», — считает известный историк архитектуры, профессор, член президиума совета Петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. Схожей позиции придерживаются руководитель «Студии 44» Никита Явейн, замглавы Совета по сохранению культурного наследия Петербурга Михаил Мильчик и др.
Против сноса выступил также депутат Госдумы РФ Евгений Марченко. В отличие от городских народных избранников, ограничивавшихся негативной повесткой («не допустим!»), он предложил губернатору Александру Беглову выкупить здание под социальные нужды. «Здание ВНИИБа расположено совсем рядом с метро и для соцобъекта подходит идеально», — написал Евгений Марченко, не указав, правда, откуда городскому бюджету взять деньги на выкуп недешевого, мягко говоря, строения.
В начале ноября ГК ФСК наконец официально объявила о приобретении «имущества по земельному участку на 2-м Муринском пр., 49». «Теперь, когда сделка по приобретению актива окончательно завершена, мы сможем всесторонне изучить возможные варианты использования этой собственности. Мы учитываем мнение общественности», — осторожно заявил тогда председатель совета директоров ГК ФСК в Петербурге Кирилл Крутиков. На запрос «Строительного Еженедельника» о текущих планах в компании не ответили.
Поскольку судиться с девелопером в рамках сложившейся ситуации совершенно бессмысленно, так как юридически он «в своем праве», градозащитники подали иски против КГИОП — на предмет отказа в признании здания памятником. И параллельно — против Службы Госстройнадзора, выдавшей разрешение на строительство. Примечательно, что этот иск сам по себе юридически тоже совершенно бесполезен. Так как здание ВНИИБ не признано памятником, Госстройнадзор не имел оснований отказывать в разрешении на строительство. Но расчет был на иное, и в итоге план сработал. 6 ноября Куйбышевский райсуд Петербурга приостановил действие разрешения на строительство в качестве обеспечительной меры, не позволяющей начать снос строения до решения о его возможном охранном статусе.
В тот же день в КГИОП поступило повторное прошение о включении здания в реестр объектов наследия. «В соответствии с п. 3 ст. 16.1 Закона 73-ФЗ заявление будет рассмотрено в срок, не превышающий 90 дней со дня его поступления», — заверяют в ведомстве.
В результате удачного тактического хода градозащитников ГК ФСК оказалась в затруднительном положении. Срок действия имеющегося разрешения на строительство истекает 23 января 2021 года. В соответствии с регламентами работы Госстройнадзора, если работы на объекте начались, разрешение может быть пролонгировано. Если нет — документ надо получать заново, проходя все соответствующие процедуры, что занимает до полугода времени и влечет дополнительные расходы.
На это обстоятельство и обратил внимание Госстройнадзор, подавая жалобу на решение суда. В ведомстве подчеркнули, что «в споре между гражданами и застройщиком Служба не имеет права вставать на чью-либо сторону». Но, поскольку иск был направлен именно против Госстройнадзора, ему и приходится обжаловать решение суда. Представитель застройщика также подал протест, заявив, что приостановление разрешения на строительство «нанесет существенный ущерб владельцу».
В итоге 11 декабря Куйбышевский райсуд принял решение о передаче дела против КГИОП в Городской суд. При этом дело против Госстройнадзора остается в Куйбышевском суде, но приостанавливается.
Перспективы
Опрошенные «Строительным Еженедельником» юристы отмечают специфическое положение, в котором оказалась ГК ФСК в этом конфликте. Будучи наиболее заинтересованным лицом, она находится как бы «сбоку» от процесса, поскольку судебные разбирательства идут между градозащитниками и городскими ведомствами. В то же время специалисты отмечают, что девелопер, приобретая актив, не мог не знать о скандальном бэкграунде проекта и должен был понимать, что идет на серьезные риски.
«С процессуальной точки зрения спор градозащитников с Госстройнадзором вторичен по отношению к спору с КГИОП о статусе здания, поскольку только в случае его признания объектом культурного наследия разрешение на строительство жилого дома может быть отменено», — констатирует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С ней согласна руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева, по словам которой для решения этого вопроса с большой вероятностью будет назначена судебная историко-культурная экспертиза. «Суд правомерно вынес определение об обеспечительных мерах. Без него здание снесут и разбираться в суде будет не о чем. Это достаточное основание для принятия мер», — добавляет она.
«Если судебные эксперты придут к мнению, что здание обладает признаками объекта культурного наследия, то, вероятнее всего, суд признает за ним соответствующий статус в рамках спора с КГИОП. Это повлечет отмену разрешения на строительство в рамках судебного дела с Госстройнадзором», — говорит Майя Петрова.
Если же этого не произойдет, то градозащитники суды проиграют, но девелопер понесет убытки, поскольку вряд ли вопрос будет окончательно решен до 23 января, когда истекает срок действия разрешения на строительство.
Елена Крестьянцева отмечает, что обеспечительные меры часто влекут убытки для одной из сторон спора и само по себе данное обстоятельство не является основанием для отмены определения суда.
Наказание, в случае если застройщик рискнет сносить здание до вынесения вердикта суда, также сильно зависит от итогов рассмотрения дела по существу. Если не учитывать репутационных потерь, сам по себе штраф за нарушение мер предварительной защиты не превышает 50 тыс. рублей. Но если здание признают-таки объектом наследия, кара будет куда серьезнее.
«Ст. 243 Уголовного кодекса РФ предусматривает за уничтожение или повреждение памятника штраф в размере до 3 млн рублей или лишение свободы для должностных лиц, принявших от имени застройщика решение о сносе здания на срок до трех лет. Кроме того, к девелоперу также может быть применена административная мера ответственности в виде штрафа до 1 млн рублей (ч. 3 ст. 7.13 КоАП РФ). Помимо этого, лица, причинившие вред памятнику, обязаны компенсировать стоимость восстановительных работ в соответствии со ст. 61 ФЗ-73 "Об объектах культурного наследия"», — заключает Майя Петрова.
Территория в исторической части Выборга преобразилась: укреплена береговая линия, реконструированы инженерные сети, сформированы новые зоны отдыха, благоустроен пляж.
Проект благоустройства территории Смоляного мыса в 2018 году стал победителем Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды среди малых городов и исторических поселений. Проект получил федеральный грант в размере 50 млн рублей. Также по программе «Формирование комфортной городской среды» на реализацию идеи было выделено 50 млн рублей из областного бюджета и еще 7 млн – из муниципальных средств.
Эта часть береговой линии Выборгского залива – излюбленное место отдыха горожан и туристов, проект ее благоустройства был выбран жителями в ходе открытого голосования. Сегодня территория преобразилась: укреплена береговая линия, полностью переложены сети. Сформированы новые зоны отдыха: открыт тренажерный зал под открытым небом, благоустроен пляж, организованы смотровые и сэлфи-площадки, парковки, сформирована единая система пешеходных и транспортных связей, включая пешеходный променад и велодорожку на протяжении всей набережной.
Сейчас завершен первый этап реконструкции Смоляного мыса, работы будут продолжены в 2020 году. В целом проект предполагает создание комфортных условий для развития яхтинга и водного туризма. В частности, планируется построить новый причал для маломерных судов.
«Сегодня знаменательный день для Выборга и всей Ленобласти, потому что Выборг стал первым городом в регионе, который выиграл Всероссийский конкурс и успешно реализовал свой проект, – отметила первый заместитель председателя Комитета по ЖКХ Ленобласти Екатерина Кайянен. – Необходимо сказать огромное спасибо всем горожанам за то, что они принимали самое активное участие в обсуждении и реализации этого проекта».
Справка
Всероссийский конкурс лучших проектов создания комфортной городской среды организован по поручению Президента РФ Владимира Путина и впервые проведен в 2018 году. Мероприятие вызвало большой интерес и поддержку жителей регионов. В связи с этим было принято решение проводить конкурс ежегодно уже в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», с призовым фондом 5 млрд рублей в год. В конкурсе могут участвовать малые города с численностью до 100 тыс. человек, а также исторические поселения федерального и регионального значения. За два года среди малых городов и исторических поселений России экспертами было отобрано 160 проектов-победителей, которые реализуются на территории 63 субъектов РФ. В Ленобласти победителями конкурса уже стали Выборг и Луга. Не менее пяти городов региона поборются за призовые места конкурса в 2020 году.
Госдума РФ на прошлой неделе приняла в третьем чтении поправки в закон об отходах, согласно которым сжигание твердых коммунальных отходов (ТКО) приравнивается к утилизации, а ТКО будут считаться возобновляемым источником энергии, поскольку при их сжигании выделяется тепло. Закон вступает в силу 1 января 2020 года.
Нацпроект «Экология» предполагает увеличить долю утилизации ТКО с 5% в 2018 году до 36% в 2024-м. Эту задачу поможет решить сжигание мусора, приравненное к утилизации.
Еще один плюс – возможность направить средства от экологических сборов (их платят производители за утилизацию своей продукции) на возведение мусоросжигательных заводов, весьма дорогих в строительстве и оборудовании. Так, четыре завода, которые планируется построить в Московской области, по расчетам, обойдутся в 120 млрд рублей. Они должны переработать 2,8 млн т отходов в год и образовать 280 МВт электрической мощности.
При этом, по данным Росприроднадзора, администрирующего экологический сбор, в 2018 году он составил 2,3 млрд рублей. Таких средств на строительство заводов по всей стране явно не хватит.
Кроме того, законом запрещается проводить энергетическую утилизацию отходов, из которых не извлечены полезные фракции. Как заявил во время обсуждения поправок глава Комитета Госдумы РФ по экологии Владимир Бурматов, сначала из отходов необходимо извлечь сырье, пригодное для вторичной переработки, «и только оставшиеся так называемые "хвосты" можно будет подвергать энергетической утилизации».
«Этими поправками мы с вами фактически вносим ограничения для сжигания тех фракций, которые можно пустить во вторичную переработку, это важнейший момент, он ключевой», – со своей стороны, отметил глава Минприроды РФ Дмитрий Кобылкин.
Между тем в настоящее время, по официальным данным, ежегодно захораниваются отходы, подлежащие рециклингу: не менее 9 млн т макулатуры, 2 млн т полимерных материалов и 0,5 млн т стекла. Доля ТКО, направленных на переработку в качестве вторсырья, составляет сегодня в среднем по стране всего 15%.
«Общепринятой мировой практикой является обращение с отходами в следующем порядке и приоритете: сокращение количества отходов, повторное использование, извлечение полезных компонентов и их переработка, выработка энергии, захоронение. В этом плане концептуально закон соответствует общемировой практике», – прокомментировала документ руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
При этом, добавила она, нацпроект «Экология» ставит задачу повысить долю утилизации коммунальных отходов до 36% в 2024 году. Это высокий показатель даже для стран, где переработку отходов практикуют давно, имеются высокие мощности и используются современные технологии.
«Единственный способ достичь указанного показателя у нас – это приравнять мусоросжигание с выделением полезной энергии к утилизации. Вместе с тем, если это делать, нужно установить нормативы извлечения полезных компонентов, чтобы переработка не превратилась в фикцию. По этой причине, а также в связи с опасением насчет выбросов вредных веществ от сжигания отходов законопроект вызвал возмущение со стороны экоактивистов, однако победило лобби мусоросжигательных заводов – и закон был принят в кратчайшие сроки», – подчеркнула Елена Крестьянцева.
Экологи действительно напоминают не только о дороговизне проектов мусоросжигательных заводов, но и о вредных веществах, которые эти заводы выбрасывают в атмосферу.