Страсти по «бумаге». Здание ВНИИБ стало предметом судебного спора
В Санкт-Петербурге продолжают кипеть страсти вокруг здания ВНИИБ (Всесоюзного НИИ бумаги, правильнее — целлюлозно-бумажной промышленности), расположенного по адресу: 2-й Муринский пр., 49. ГК ФСК (ранее — ФСК «Лидер») приобрела объект под снос и строительство жилья. Общественники традиционно выступили против.
Специфика в том, что судятся градозащитники не с девелопером, а с городскими ведомствами. Застройщику же не остается ничего, кроме как ждать результата процесса в стороне, подсчитывая убытки. Но обо всем по порядку.
Предыстория
Здание ВНИИБ было построено в 1955–1957 годах по проекту известного ленинградского архитектора того времени Бориса Журавлева. Оно является довольно типичным образцом господствовавшего тогда стиля «сталинский ампир».
В постперестроечный период здание ждала обычная судьба многих советских НИИ: приватизация и превращение в бизнес-центр очень среднего уровня, поскольку объект не отвечает современным требованиям, предъявляемым офисным зданиям. Собственник — ООО «Институт бумажной промышленности» — счел самым целесообразным здание снести и на его месте построить жилье.
Компания прошла все необходимые процедуры по оформлению разрешительной документации на возведение 11-этажного жилого комплекса. Локация участка в обжитом районе, на расстоянии всего полукилометра от станции метро «Площадь Мужества» гарантировала активный спрос на квартиры со стороны покупателей. В итоге собственник здания получил 23 апреля 2019 года разрешение на строительство нового объекта и, соответственно, демонтаж старого.
В 2019 году градозащитники предприняли попытку защитить здание. Они обратились в КГИОП с призывом признать строение объектом наследия, подлежащим охране. Как сообщили в ведомстве, вопрос был изучен в полном соответствии с требованиями законодательства. По итогам заседания Комиссии по установлению историко-культурной ценности издано распоряжение КГИОП № 509-р от 22 августа 2019 года об отказе во включении здания в перечень выявленных объектов культурного наследия.
После этого активность деятельности общественников вокруг объекта пошла на убыль. Но это было лишь затишье перед настоящей бурей, которая разразилась в этом году.
Суд да дело
Новая вспышка страстей вокруг здания ВНИИБ последовала вслед за слухами о том, что ООО «Институт бумажной промышленности» нашло интересанта, готового приобрести объект, а точнее, проект нового строительства.
Градозащитное сообщество вновь взбурлило протестами, проводя народные сходы, одиночные пикеты, сборы подписей в защиту и иные акции. Они нашли поддержку у некоторых депутатов Законодательного соббрания Петербурга, обрушивших на губернатора целую пачку запросов.
В защиту здания выступили также некоторые эксперты. «Здание НИИ, построенное в 1950-х годах, выдержано в характере сталинского неоклассицизма. Фасады и внутренние помещения оформлены в лучших традициях указанного архитектурного направления и представляют несомненную художественную ценность. Хорошо сохранились его подлинные конструктивные элементы и внутренняя отделка. Здание обладает признаками объекта культурного наследия как важная градостроительная доминанта, ценный образец творчества выдающегося ленинградского архитектора, хорошо сохранившийся пример архитектуры послевоенного классицизма», — считает известный историк архитектуры, профессор, член президиума совета Петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. Схожей позиции придерживаются руководитель «Студии 44» Никита Явейн, замглавы Совета по сохранению культурного наследия Петербурга Михаил Мильчик и др.
Против сноса выступил также депутат Госдумы РФ Евгений Марченко. В отличие от городских народных избранников, ограничивавшихся негативной повесткой («не допустим!»), он предложил губернатору Александру Беглову выкупить здание под социальные нужды. «Здание ВНИИБа расположено совсем рядом с метро и для соцобъекта подходит идеально», — написал Евгений Марченко, не указав, правда, откуда городскому бюджету взять деньги на выкуп недешевого, мягко говоря, строения.
В начале ноября ГК ФСК наконец официально объявила о приобретении «имущества по земельному участку на 2-м Муринском пр., 49». «Теперь, когда сделка по приобретению актива окончательно завершена, мы сможем всесторонне изучить возможные варианты использования этой собственности. Мы учитываем мнение общественности», — осторожно заявил тогда председатель совета директоров ГК ФСК в Петербурге Кирилл Крутиков. На запрос «Строительного Еженедельника» о текущих планах в компании не ответили.
Поскольку судиться с девелопером в рамках сложившейся ситуации совершенно бессмысленно, так как юридически он «в своем праве», градозащитники подали иски против КГИОП — на предмет отказа в признании здания памятником. И параллельно — против Службы Госстройнадзора, выдавшей разрешение на строительство. Примечательно, что этот иск сам по себе юридически тоже совершенно бесполезен. Так как здание ВНИИБ не признано памятником, Госстройнадзор не имел оснований отказывать в разрешении на строительство. Но расчет был на иное, и в итоге план сработал. 6 ноября Куйбышевский райсуд Петербурга приостановил действие разрешения на строительство в качестве обеспечительной меры, не позволяющей начать снос строения до решения о его возможном охранном статусе.
В тот же день в КГИОП поступило повторное прошение о включении здания в реестр объектов наследия. «В соответствии с п. 3 ст. 16.1 Закона 73-ФЗ заявление будет рассмотрено в срок, не превышающий 90 дней со дня его поступления», — заверяют в ведомстве.
В результате удачного тактического хода градозащитников ГК ФСК оказалась в затруднительном положении. Срок действия имеющегося разрешения на строительство истекает 23 января 2021 года. В соответствии с регламентами работы Госстройнадзора, если работы на объекте начались, разрешение может быть пролонгировано. Если нет — документ надо получать заново, проходя все соответствующие процедуры, что занимает до полугода времени и влечет дополнительные расходы.
На это обстоятельство и обратил внимание Госстройнадзор, подавая жалобу на решение суда. В ведомстве подчеркнули, что «в споре между гражданами и застройщиком Служба не имеет права вставать на чью-либо сторону». Но, поскольку иск был направлен именно против Госстройнадзора, ему и приходится обжаловать решение суда. Представитель застройщика также подал протест, заявив, что приостановление разрешения на строительство «нанесет существенный ущерб владельцу».
В итоге 11 декабря Куйбышевский райсуд принял решение о передаче дела против КГИОП в Городской суд. При этом дело против Госстройнадзора остается в Куйбышевском суде, но приостанавливается.
Перспективы
Опрошенные «Строительным Еженедельником» юристы отмечают специфическое положение, в котором оказалась ГК ФСК в этом конфликте. Будучи наиболее заинтересованным лицом, она находится как бы «сбоку» от процесса, поскольку судебные разбирательства идут между градозащитниками и городскими ведомствами. В то же время специалисты отмечают, что девелопер, приобретая актив, не мог не знать о скандальном бэкграунде проекта и должен был понимать, что идет на серьезные риски.
«С процессуальной точки зрения спор градозащитников с Госстройнадзором вторичен по отношению к спору с КГИОП о статусе здания, поскольку только в случае его признания объектом культурного наследия разрешение на строительство жилого дома может быть отменено», — констатирует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С ней согласна руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева, по словам которой для решения этого вопроса с большой вероятностью будет назначена судебная историко-культурная экспертиза. «Суд правомерно вынес определение об обеспечительных мерах. Без него здание снесут и разбираться в суде будет не о чем. Это достаточное основание для принятия мер», — добавляет она.
«Если судебные эксперты придут к мнению, что здание обладает признаками объекта культурного наследия, то, вероятнее всего, суд признает за ним соответствующий статус в рамках спора с КГИОП. Это повлечет отмену разрешения на строительство в рамках судебного дела с Госстройнадзором», — говорит Майя Петрова.
Если же этого не произойдет, то градозащитники суды проиграют, но девелопер понесет убытки, поскольку вряд ли вопрос будет окончательно решен до 23 января, когда истекает срок действия разрешения на строительство.
Елена Крестьянцева отмечает, что обеспечительные меры часто влекут убытки для одной из сторон спора и само по себе данное обстоятельство не является основанием для отмены определения суда.
Наказание, в случае если застройщик рискнет сносить здание до вынесения вердикта суда, также сильно зависит от итогов рассмотрения дела по существу. Если не учитывать репутационных потерь, сам по себе штраф за нарушение мер предварительной защиты не превышает 50 тыс. рублей. Но если здание признают-таки объектом наследия, кара будет куда серьезнее.
«Ст. 243 Уголовного кодекса РФ предусматривает за уничтожение или повреждение памятника штраф в размере до 3 млн рублей или лишение свободы для должностных лиц, принявших от имени застройщика решение о сносе здания на срок до трех лет. Кроме того, к девелоперу также может быть применена административная мера ответственности в виде штрафа до 1 млн рублей (ч. 3 ст. 7.13 КоАП РФ). Помимо этого, лица, причинившие вред памятнику, обязаны компенсировать стоимость восстановительных работ в соответствии со ст. 61 ФЗ-73 "Об объектах культурного наследия"», — заключает Майя Петрова.
Тренд к росту объемов выдачи ипотеки в будущем году продолжится, а цифровые сервисы будут играть все большую роль в конкурентной борьбе в банковском секторе.
Такие прогнозы озвучил председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо в ходе пресс-конференции, посвященной предварительным итогам 2018-го и перспективам на 2019 год.
Поскольку окончательные результаты работы в этом году еще не могут быть подведены, Виктор Вентимилла Алонсо оперировал статистикой за январь–октябрь, а также обозначил базовые текущие тенденции, которые, по его мнению, продолжат развитие в будущем году.
Он заявил, что Сбербанк в целом готов к переходу на новую схему работы в строительном сегменте, чего требуют законодательные изменения в этой сфере. «В Северо-Западном банке с июля 2018 года застройщики открыли порядка 500 специальных счетов. С них будет осуществляться финансирование реализации строительных проектов при надзоре со стороны банка за целевым расходованием средств. Около 80% из общего числа компаний – это застройщики Петербурга и Ленобласти», – сообщил эксперт.
По его словам, Сбербанк уже начал работу с девелоперами по системе проектного кредитования. «Строители начинают постепенно переходить на новую схему финансирования возведения жилья. Однако процесс идет медленно, поскольку большинство застройщиков пока работает по старой схеме – в рамках ранее полученных разрешений на строительство», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо.
На данный момент на Северо-Западе России Сбербанком заключены договоры о проектном финансировании с использованием счетов эскроу с одной компанией из Петербурга и одной – из Карелии. А переговоры по переходу на новую систему работы идут практически со всеми ведущими девелоперами Северной столицы.
Виктор Вентимилла Алонсо выразил несогласие с тем, что новация вызовет скачок цен. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков и привлечение средств граждан через эскроу-счета не должны привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – заключил банкир, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Он рассказал, что объемы выдачи Сбербанком ипотечных кредитов в СЗФО по итогам 10 месяцев 2018 года выросли на 50%. За этот период было выдано 79,3 тыс. кредитов на общую сумму 160,9 млрд рублей. В частности, в Петербурге предоставлено ипотечных кредитов на 98 млрд рублей, что также на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года, а в Ленобласти – почти на 10 млрд (рост – 63%). В итоге общий объем ипотечного портфеля Сбербанка в СЗФО достиг 425 млрд рублей (рост на 31%), в Петербурге – 236,8 млрд (рост – 55%).
При этом доля просроченной задолженности крайне невысока (0,64%). Рефинансирование кредитов по СЗФО составляет 7,4%, по Петербургу – всего около 5% от общего объема выдачи ипотеки. «Таким образом, разговоры о том, что цифры общего роста «дутые», поскольку строятся на рефинансировании, а не на выдаче новых кредитов, – не соответствуют реальности», – отметил эксперт.
Еще одним трендом, который продолжит развитие в будущем году, по мнению банкира, станет развитие цифровых сервисов. «Конкурентная борьба сейчас идет не только по качеству чисто банковских продуктов, но и по развитости услуг по их сопровождению для клиента. И ведущую роль здесь играют цифровые технологии», – говорит он.
Так, через систему «ДомКлик» в настоящее время поступают заявки на предоставление 20,5% ипотечных кредитов Сбербанка в СЗФО. Для сравнения: по итогам 2017 года этот показатель составлял около 12%. «Тенденция сохранится и впредь. По нашим оценкам, в 2019 году через «ДомКлик» может быть оформлено до половины таких кредитов», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо. Он сообщил также, что 45% клиентов Сбербанка зарегистрировали переход прав на жилье в Росреестре в электронной форме.
В Петербурге до 2012 года существовала обязательная процедура передачи контрольно-исполнительной съемки в геофонд города по каждому построенному сооружению. Однако впоследствии она была упразднена. Сегодня даже специалисты зачастую не знают, где лежат сети и кому они принадлежат.
Процедура передачи контрольно-исполнительной съемки в геофонд города осуществлялась при тесном взаимодействии ГАТИ и отдела подземных сооружений городского Комитета по градостроительству и архитектуре. К примеру, когда копалась траншея, снимались конкретные отметки, фиксировалось положение люков, все данные документировались и передавались в фонд.
Однако на волне борьбы с административными барьерами для ведения бизнеса процедуру посчитали излишней. Все надеялись, что строительные компании сами будут предоставлять данные в геофонд.
«С 2012 года никто ничего не предоставляет. Мы имеем огромное количество трубопроводов, но не знаем, где они лежат и на чьем балансе состоят, кому принадлежат», – констатировала нынешнее положение дел начальник отдела подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Елена Голубева в ходе круглого стола «Управление качеством проектных работ с применением передовых информационных технологий» на Международном инновационном форуме.
Идеальная реальность
«Формирование цифровых моделей – очень серьезная тема. Для того, чтобы понять, как формируется пространство и как применить современные BIM-технологии, прежде всего необходимо осознавать, что это все должно строиться для практической цели, которую необходимо видеть в обозримой перспективе», – заявил заместитель начальника проектно-строительного управления ООО «ПетербургГаз» Арсений Лебедев.
Сегодня отрасль переориентируется на цифровое строительство, создаются информационные платформы, содержащие данные по всем элементам 3D-проектов, вводятся технологии BIM-моделирования. В таких условиях отсутствие информации о «кровеносной системе» зданий и сооружений, а также городского пространства может не только затормозить этот переход, но и остановить его на неопределенный срок.
При реализации любого проекта капитального строительства должны определяться те параметры, которые будут в перспективе – в части реализации городского пространства, в части пересечений застройщиков с коллегами из «Водоканала», в части отсутствия проблем с органами государственной власти, Комитетами по благоустройству, по строительству, с ГАТИ и, самое главное, с госэкспертизой, требованиям которой проект должен отвечать.
«Я согласна, что надо поддерживать цифровые технологии, однако ни один трубопровод не должен быть проложен и введен в эксплуатацию, если о нем не переданы сведения в общий информационный слой, в геофонд. Кто этот процесс будет вести – этот вопрос прорабатывают сейчас органы исполнительной власти», – отметила Елена Голубева.
Свести воедино
По пути создания единой цифровой модели подземного пространства уже давно идут крупнейшие мировые мегаполисы. Так, с 2010 года все подземное пространство Лос-Анджелеса моделируется в 3D. К 2020 году в этом городе должна быть сформирована единая цифровая модель подземного пространства.
В свою очередь, Департамент транспортно-линейного планирования Лондона к 2020 году пытается создать BIM-модели главных линейных подземных сооружений и требует это от государственных заказчиков.
В 2015 году в Гонконге закончено формирование цифровых моделей подземных линейных сооружений и линейных протяженных кабелей на территориях общего пользования в пределах городской среды.
В отечественной практике также есть опыт создания цифровых карт подземных коммуникаций в 3D.
В Москве начали формирование информационной модели пространства с общего плана сетевых сооружений. Оцифровали и соединили в единое городское пространство плоскостные модели существующих сооружений и сетей. На этой базе были сформулированы единые требования к формированию автоматизированной услуги по созданию подземных пространств уже строящихся линейных сооружений – газопроводов, трубопроводов, водопроводов, линейно-кабельных сооружений. Планируется, что в итоге будут созданы два информационных окна, где единую картину модели смогут увидеть и разработчик, и регулятор.
Станет ли Санкт-Петербург пионером?
Но, как было отмечено в ходе дискуссии, создать 3D-модель полиэтиленового водопровода, местонахождение которого никому не известно, невозможно: его ни прозвонить, ни прослушать. Это в равной степени касается кабельных линий, которые сейчас базируются на нанотехнологиях, и их не определить даже на глубине 30 м.
«Мы пытаемся все свести воедино. Каждый формирует базу данных на основе своего отраслевого хозяйства. При том, что у нас есть чудесный набор нормативных документов, а также обязательства перед городом и государственной экспертизой, в плоскостное проектирование мы пока уйти полностью не в состоянии», – подчеркнул Арсений Лебедев.
«В Петербурге необходимо ввести четкое требование: построил любой застройщик или инвестор объект, ввел его в эксплуатацию – он обязан передать съемку, сведения по сетям (какие они, где расположены, какого диаметра, качества и кому на баланс переданы). Пока мы не наведем порядок, никакое 3D-моделирование не заработает», – заявила Елена Голубева.
Напомним, что уже к 2020 году предполагается обязательное использование технологии BIM при проектировании и строительстве всех объектов, финансируемых из бюджета. Однако, как проектировать, строить и проходить экспертизу 3D-проектов, Минстрой пока ответов не дает.
Участники мероприятия выразили надежду, что Петербург станет одним из первых российских мегаполисов, который начнет процесс формирования BIM-моделей, в том числе для особо крупных, особо «тяжелых» транспортных линий, протяженных трубопроводов, линейных сооружений.
Кстати
Круглый стол «Управление качеством проектных работ с применением передовых информационных технологий» состоялся в 27 ноября в Санкт-Петербурге. Организаторы: Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга, ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и НОПРИЗ. Модератор: руководитель рабочей группы по информационным технологиям при координаторе НОПРИЗ по СЗФО Алексей Агафонов. Информационные партнеры: газета «Строительный Еженедельник» и журнал «Инженерные системы».