Страсти по «бумаге». Здание ВНИИБ стало предметом судебного спора
В Санкт-Петербурге продолжают кипеть страсти вокруг здания ВНИИБ (Всесоюзного НИИ бумаги, правильнее — целлюлозно-бумажной промышленности), расположенного по адресу: 2-й Муринский пр., 49. ГК ФСК (ранее — ФСК «Лидер») приобрела объект под снос и строительство жилья. Общественники традиционно выступили против.
Специфика в том, что судятся градозащитники не с девелопером, а с городскими ведомствами. Застройщику же не остается ничего, кроме как ждать результата процесса в стороне, подсчитывая убытки. Но обо всем по порядку.
Предыстория
Здание ВНИИБ было построено в 1955–1957 годах по проекту известного ленинградского архитектора того времени Бориса Журавлева. Оно является довольно типичным образцом господствовавшего тогда стиля «сталинский ампир».
В постперестроечный период здание ждала обычная судьба многих советских НИИ: приватизация и превращение в бизнес-центр очень среднего уровня, поскольку объект не отвечает современным требованиям, предъявляемым офисным зданиям. Собственник — ООО «Институт бумажной промышленности» — счел самым целесообразным здание снести и на его месте построить жилье.
Компания прошла все необходимые процедуры по оформлению разрешительной документации на возведение 11-этажного жилого комплекса. Локация участка в обжитом районе, на расстоянии всего полукилометра от станции метро «Площадь Мужества» гарантировала активный спрос на квартиры со стороны покупателей. В итоге собственник здания получил 23 апреля 2019 года разрешение на строительство нового объекта и, соответственно, демонтаж старого.
В 2019 году градозащитники предприняли попытку защитить здание. Они обратились в КГИОП с призывом признать строение объектом наследия, подлежащим охране. Как сообщили в ведомстве, вопрос был изучен в полном соответствии с требованиями законодательства. По итогам заседания Комиссии по установлению историко-культурной ценности издано распоряжение КГИОП № 509-р от 22 августа 2019 года об отказе во включении здания в перечень выявленных объектов культурного наследия.
После этого активность деятельности общественников вокруг объекта пошла на убыль. Но это было лишь затишье перед настоящей бурей, которая разразилась в этом году.
Суд да дело
Новая вспышка страстей вокруг здания ВНИИБ последовала вслед за слухами о том, что ООО «Институт бумажной промышленности» нашло интересанта, готового приобрести объект, а точнее, проект нового строительства.
Градозащитное сообщество вновь взбурлило протестами, проводя народные сходы, одиночные пикеты, сборы подписей в защиту и иные акции. Они нашли поддержку у некоторых депутатов Законодательного соббрания Петербурга, обрушивших на губернатора целую пачку запросов.
В защиту здания выступили также некоторые эксперты. «Здание НИИ, построенное в 1950-х годах, выдержано в характере сталинского неоклассицизма. Фасады и внутренние помещения оформлены в лучших традициях указанного архитектурного направления и представляют несомненную художественную ценность. Хорошо сохранились его подлинные конструктивные элементы и внутренняя отделка. Здание обладает признаками объекта культурного наследия как важная градостроительная доминанта, ценный образец творчества выдающегося ленинградского архитектора, хорошо сохранившийся пример архитектуры послевоенного классицизма», — считает известный историк архитектуры, профессор, член президиума совета Петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. Схожей позиции придерживаются руководитель «Студии 44» Никита Явейн, замглавы Совета по сохранению культурного наследия Петербурга Михаил Мильчик и др.
Против сноса выступил также депутат Госдумы РФ Евгений Марченко. В отличие от городских народных избранников, ограничивавшихся негативной повесткой («не допустим!»), он предложил губернатору Александру Беглову выкупить здание под социальные нужды. «Здание ВНИИБа расположено совсем рядом с метро и для соцобъекта подходит идеально», — написал Евгений Марченко, не указав, правда, откуда городскому бюджету взять деньги на выкуп недешевого, мягко говоря, строения.
В начале ноября ГК ФСК наконец официально объявила о приобретении «имущества по земельному участку на 2-м Муринском пр., 49». «Теперь, когда сделка по приобретению актива окончательно завершена, мы сможем всесторонне изучить возможные варианты использования этой собственности. Мы учитываем мнение общественности», — осторожно заявил тогда председатель совета директоров ГК ФСК в Петербурге Кирилл Крутиков. На запрос «Строительного Еженедельника» о текущих планах в компании не ответили.
Поскольку судиться с девелопером в рамках сложившейся ситуации совершенно бессмысленно, так как юридически он «в своем праве», градозащитники подали иски против КГИОП — на предмет отказа в признании здания памятником. И параллельно — против Службы Госстройнадзора, выдавшей разрешение на строительство. Примечательно, что этот иск сам по себе юридически тоже совершенно бесполезен. Так как здание ВНИИБ не признано памятником, Госстройнадзор не имел оснований отказывать в разрешении на строительство. Но расчет был на иное, и в итоге план сработал. 6 ноября Куйбышевский райсуд Петербурга приостановил действие разрешения на строительство в качестве обеспечительной меры, не позволяющей начать снос строения до решения о его возможном охранном статусе.
В тот же день в КГИОП поступило повторное прошение о включении здания в реестр объектов наследия. «В соответствии с п. 3 ст. 16.1 Закона 73-ФЗ заявление будет рассмотрено в срок, не превышающий 90 дней со дня его поступления», — заверяют в ведомстве.
В результате удачного тактического хода градозащитников ГК ФСК оказалась в затруднительном положении. Срок действия имеющегося разрешения на строительство истекает 23 января 2021 года. В соответствии с регламентами работы Госстройнадзора, если работы на объекте начались, разрешение может быть пролонгировано. Если нет — документ надо получать заново, проходя все соответствующие процедуры, что занимает до полугода времени и влечет дополнительные расходы.
На это обстоятельство и обратил внимание Госстройнадзор, подавая жалобу на решение суда. В ведомстве подчеркнули, что «в споре между гражданами и застройщиком Служба не имеет права вставать на чью-либо сторону». Но, поскольку иск был направлен именно против Госстройнадзора, ему и приходится обжаловать решение суда. Представитель застройщика также подал протест, заявив, что приостановление разрешения на строительство «нанесет существенный ущерб владельцу».
В итоге 11 декабря Куйбышевский райсуд принял решение о передаче дела против КГИОП в Городской суд. При этом дело против Госстройнадзора остается в Куйбышевском суде, но приостанавливается.
Перспективы
Опрошенные «Строительным Еженедельником» юристы отмечают специфическое положение, в котором оказалась ГК ФСК в этом конфликте. Будучи наиболее заинтересованным лицом, она находится как бы «сбоку» от процесса, поскольку судебные разбирательства идут между градозащитниками и городскими ведомствами. В то же время специалисты отмечают, что девелопер, приобретая актив, не мог не знать о скандальном бэкграунде проекта и должен был понимать, что идет на серьезные риски.
«С процессуальной точки зрения спор градозащитников с Госстройнадзором вторичен по отношению к спору с КГИОП о статусе здания, поскольку только в случае его признания объектом культурного наследия разрешение на строительство жилого дома может быть отменено», — констатирует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С ней согласна руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева, по словам которой для решения этого вопроса с большой вероятностью будет назначена судебная историко-культурная экспертиза. «Суд правомерно вынес определение об обеспечительных мерах. Без него здание снесут и разбираться в суде будет не о чем. Это достаточное основание для принятия мер», — добавляет она.
«Если судебные эксперты придут к мнению, что здание обладает признаками объекта культурного наследия, то, вероятнее всего, суд признает за ним соответствующий статус в рамках спора с КГИОП. Это повлечет отмену разрешения на строительство в рамках судебного дела с Госстройнадзором», — говорит Майя Петрова.
Если же этого не произойдет, то градозащитники суды проиграют, но девелопер понесет убытки, поскольку вряд ли вопрос будет окончательно решен до 23 января, когда истекает срок действия разрешения на строительство.
Елена Крестьянцева отмечает, что обеспечительные меры часто влекут убытки для одной из сторон спора и само по себе данное обстоятельство не является основанием для отмены определения суда.
Наказание, в случае если застройщик рискнет сносить здание до вынесения вердикта суда, также сильно зависит от итогов рассмотрения дела по существу. Если не учитывать репутационных потерь, сам по себе штраф за нарушение мер предварительной защиты не превышает 50 тыс. рублей. Но если здание признают-таки объектом наследия, кара будет куда серьезнее.
«Ст. 243 Уголовного кодекса РФ предусматривает за уничтожение или повреждение памятника штраф в размере до 3 млн рублей или лишение свободы для должностных лиц, принявших от имени застройщика решение о сносе здания на срок до трех лет. Кроме того, к девелоперу также может быть применена административная мера ответственности в виде штрафа до 1 млн рублей (ч. 3 ст. 7.13 КоАП РФ). Помимо этого, лица, причинившие вред памятнику, обязаны компенсировать стоимость восстановительных работ в соответствии со ст. 61 ФЗ-73 "Об объектах культурного наследия"», — заключает Майя Петрова.
Исторический центр Петербурга - это не только шумные парадные кварталы. Свернув с Невского проспекта можно почти сразу оказаться в местах, где идет своя размеренная жизнь. Такой тихой локацией в десятке метров от главной магистрали города можно считать Тележную улицу. Она имеет свою интересную историю возникновения и развития. В настоящее время Тележная улица неоправданно подзабыта, но девелоперы готовы вновь оживить и преобразить ее.
Стать Новым Невским
Напомним, нынешний Невский Проспект, а тогда «Першпективная (т.е. прямая) дорога», начал строиться при Петре I, когда города практически еще и не было, для связи Адмиралтейства и Александро-Невской лавры. Работы одновременно велись на встречу друг другу с двух сторон, но дороге не суждено было соединиться. В районе современной площади Восстания пришлось делать изгиб. Чтобы ее «распрямить» в 1730-х было решено строить дублера – «Новую Першпективную дорогу». Та же, которая уже была возведена от изгиба к монастырю, стала называться «Старой Першпективной дорогой». Проект «распрямления» не был реализован до конца. Но сама частично построенная новая дорога превратилась позже в Тележную и Гончарную улицу. При этом до наших времен сохранился в обиходе топоним «Старо-Невский проспект», который знают все петербуржцы.
Свое название Тележная улица получила из-за своего фактических особенностей. По ней проходили тележные подъезды с товаром к Старо-Александровскому рынку и к ярмаркам у Александро-Невской лавры. Сам архитектурный облик Тележной улицы окончательно сформировался в конце XIX-начале XX века за счет возведенных на ней доходных домов преимущественно в стиле неоклассицизма. На первых этажах многих из них располагались магазины. Она была одной из самых популярных торговых улиц города.
После Октябрьской революции на Тележной появились вкрапления советской застройки. Тем не менее, улица во многом сохранила свою историческую идентичность. К сожалению, а это беда многих локаций центральной части города, в настоящее время некоторые здании на ней находятся в неудовлетворительном состоянии. Городские власти намерены их сохранить. По одному из вариантов - за счет передачи их частным инвесторам и дальнейшей реставрации и воссоздания.
Импульс для развития
За сохранение при технологической возможности исторических зданий на Тележной улице выступают и девелоперы. Также они отмечают, что в данной локации еще есть пятна для возведения новых объектов, не имеющих никакой ценности и резонирующих с окружающими строениями. В частности, таким местом можно считать территорию неработающей лесопильни (Тележная, 37). По документам участок уже переведен под жилую застройку.
Отметим, что в настоящее время по адресу Тележная улица, 32 группа компаний «ПСК» возводит жилой комплекс бизнес-класса «Новый Невский». На данный момент это единственный ЖК данного сегмента, расположенный в 50 метрах от Невского проспекта. Спроектировала его архитектурная мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Жилой комплекс состоит из двух семиэтажных корпусов на 120 квартир (от одной до пяти комнат) площадью от 47 до 183 кв.м. с высокими потолками, составляющих единый архитектурный ансамбль. На верхних этажах здания расположены большие эксклюзивные квартиры с террасами площадью до 45 кв.м. В доме предусмотрен подземный паркинг на 89 машиномест, внутренняя дворовая зеленая зона, первый этаж займет коммерческая недвижимость. В настоящее время на объекте завершены монолитные работы, началась отделка фасадов. Жилой комплекс планируется сдать в конце 2021 года.
Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь считает, что ЖК «Новый Невский» должен дать толчок для дальнейшего развития Тележной улицы. «Уверен, что в ближайшие годы ждет преображение данной несколько подзабытой локации. Конечно же, говоря о строительстве в историческом месте, важно, чтобы новые проекты сохраняли и подчеркивали его архитектурное прошлое. Если возведенное здание вызывает ощущение, что здесь оно было всегда, то проект удался. В частности, благодаря партнерам-архитекторам все наши объекты в исторических районах Петербурга, такие как ЖК «Дипломат» на Исполкомской, 17, ЖК Nobelius на Выборгской, 4, не только вписались в окружающую локацию, но уже стали ее изюминкой»,- подчеркнул он.
Отметим, что эксперты рынка недвижимости Тележную улицу считают достаточно интересной и привлекательной для проживания, в том числе в сравнении с некоторыми другими локациями «тихого центра». Данная улица близка к Невскому проспекту, имеет удобную транспортную доступность на личном и общественном транспорте, нет проблем с объектами социальной (школы, детсады) и торговой инфраструктуры. Кроме того, рядом находится большая зеленая зона - Митрополичий сад Александро-Невской лавры. Специалисты полагают, что при более четко сформированной градостроительной политике Смольного по историческому центру, реализацию многих девелоперских планов можно ускорить.
Инвестиции для жизни
Кстати, за последние месяцы в Петербурге заметно усилился интерес покупателей к жилью высоких бюджетных категорий в исторических районах. При этом количество предложений на рынке несколько сократилось. В том числе, это связано с ограниченным количеством новых проектов. Цены на элитную недвижимость за прошедшее полугодие существенно не выросли. Кроме того, многие застройщики предлагают на квартиры в данных объектах скидки, рассрочку, привлекательные ипотечные ставки.
По словам Сергея Мохнаря, с марта, с момента начала пандемии продажи квартир бизнес-класса увеличились на 15%. Данная категория недвижимости стала хедлайнером покупательского спроса, другие сегменты показали более скромный результат или вовсе просели. «Это означает, что недвижимость бизнес-класса в период непростой экономической ситуации в стране становится наиболее привлекательным и понятным инструментом сохранения и преумножения инвестиций. Кроме того, на фоне последних событий, связанных с пандемией, увеличился интерес граждан и к покупке семейных квартир. Качественное и большое жилье готов предложить именно бизнес-класс»,- подчеркнул директор департамента развития ГК «ПСК».
Компания GRAPHISOFT®, ведущий разработчик BIM-решений для архитектурного проектирования, объявляет о выходе русскоязычной версии Archicad® 24. Версия объединяет архитекторов и инженеров в универсальной рабочей среде BIMcloud, идеально подходящей для координации и совместной работы над проектами. Прозрачный обмен информацией повышает уровень взаимного доверия участников проектирования и избавляет архитекторов и инженеров от ненужного дублирования моделей.
Набор мощных инструментов и интуитивно понятный интерфейс делают Archicad 24 самым удобным BIM-решением, подходящим для проектов и рабочих групп любых размеров. Автоматическое создание документации, простой обмен данными, фотореалистичная визуализация и наилучшие в своем классе функции анализа, представленные в Archicad, позволяют пользователям сосредоточиться на самом главном: создании великолепной архитектуры.
- Ознакомиться со списком всех новых возможностей Archicad 24
- Перейти на страницу загрузки Archicad 24
- Запросить пробную 30-дневную версию Archicad 24
Моделируйте что угодно
Создавайте BIM-модели при помощи встроенного набора мощных инструментов Archicad 24. Интеграция конструктивных и архитектурных моделей с учетом требований совместного проектирования обеспечивает отличную среду взаимодействия. Инструменты Archicad теперь можно применять для создания аналитических моделей.
Встроенное моделирование инженерных сетей
Встроенные инструменты MEP-моделирования расширяют возможности интегрированного проектирования в Archicad 24. Начиная с этой версии, расширение MEP Modeler стало неотъемлемой частью Archicad. Применяйте интеллектуальные объекты MEP-оборудования в своих архитектурных моделях. Размещайте трассы инженерных сетей в BIM-моделях без использования опорных или федеративных моделей.
Встроенная проверка физических и аналитических моделей
Повысьте качество и точность своих моделей при помощи встроенных функций проверки физических и аналитических моделей, а также благодаря обмену данными между Archicad 24 и приложениями прочностного анализа, экономящему ваше время и деньги.
Управление Задачами
Новая функция управления Задачами, появившаяся в Archicad, дает пользователям возможность повысить уровень организации при совместной работе над проектами. Архитекторы и инженеры могут эффективнее взаимодействовать друг с другом и предлагать различные решения, оформляемые в виде Задач. Используя функции работы с Задачами в Archicad, пользователи имеют возможность назначать элементам модели необходимый статус (Создание, Редактирование, Удаление) и поставить задачу на исполнение другим пользователям.
Создавать объекты стало просто
Для создания собственных объектов при помощи визуального инструмента PARAM-O пользователям не потребуются даже навыки GDL-программирования. Моделируйте что угодно: от параметрических предметов интерьера до городских ландшафтов. Легко создавайте параметрические BIM-элементы с безграничными возможностями!
Потрясающая визуализация в режиме реального времени
Впечатлите своих заказчиков высококачественными визуализациями при помощи расширения Archicad – Twinmotion Direct Link, не прерывая работу над своим BIM-проектом. Пользователи Archicad 24* имеют право на бесплатную лицензию Twinmotion 2020.
*Доступно только для владельцев действующего Сервисного Контракта.
Отзывы пользователей, принимавших участие в тестировании бета-версии Archicad 24
Подготовка и экспорт аналитической модели
Углубление связки с конструкторами – это шаг в верном направлении, так как важно, чтобы конструкторы разрабатывали каркас именно под ту модель, которую создал архитектор. И архитектору важно понимать, как на разных этапах своей работы его модель видит конструктор, в том числе как выполняется конструктивный расчет.
Егор Захаров, ЗАО «Институт ПИРС»
Как человек, занимающийся расчетами в других программных комплексах, могу отметить, что это очень удобно – иметь возможность при архитектурном планировании подготовить/скорректировать аналитическую модель для расчета, которую можно доработать с минимальными трудозатратами или не дорабатывать вовсе.
Михаил Ерёмин, Учебный центр ARCHICAD-MASTER
Механизм отслеживания изменений
Многие пользователи давно ждали функцию отслеживания изменений в проекте. Если со временем в истории изменений будет сохраняться более подробная информация, эта функция станет по-настоящему незаменимой. В целом же только предстоит отработать на практике взаимодействие таких новых инструментов, как отслеживание изменений, менеджер задач и сравнение моделей.
Егор Захаров, ЗАО «Институт ПИРС»
Сравнение моделей/проверка качества модели
Прекрасный способ наглядно увидеть изменения в модели – как для исполнителя, так и для руководителя.
Егор Захаров, ЗАО «Институт ПИРС»
Попробовав эту функцию на паре примеров, могу отметить, что она очень интересна и занятна. Может быть полезной при рассмотрении массы вопросов – от сравнений до разрешения конфликтных ситуаций, где наглядно демонстрируется состояние до и после.
Михаил Ерёмин, Учебный центр ARCHICAD-MASTER
JSON / Python API
Данный функционал интересовал меня в первую очередь. Из того, что мне очень понравилось:
- ощутимое повышение производительности;
- возможность обращаться к Archicad из другой точки (при наличии интернета);
- наличие в открытом доступе модуля разработки (это сильно облегчает процесс изучения, как все устроено «под капотом»).
Пока что функционала относительно немного. Всё, что мы могли делать:
- запрашивать информацию о местоположении элементов, об их классе и получать их свойства (встроенные и пользовательские);
- устанавливать новые значения для свойств и классификацию;
- использовать несколько функций для взаимодействия с самим Archicad (для получения технической информации);
- взаимодействовать с Картой видов и Книгой макетов и применять парочку дополнительных функций.
Есть еще несколько функций, но и этих возможностей хватает для охвата довольно большого пласта задач. В частности, мне видится, что с этим функционалом можно решить больше всего аналитических, мониторинговых, статистических и web-задач вкупе с возможностью влияния на значения большинства свойств.
Задел, как мне кажется, очень перспективный, и там, где полноценное программирование дополнений на C++ очень трудоемко и для большинства сложно, скриптовое программирование (в частности, на Python) может заметно упрощать как частные/локальные задачи, так и довольно глобальные. Плюс (держа в голове, что Python имеет немалое количество библиотек) это может в целом сильно упростить или улучшить работу.
Михаил Ерёмин, Учебный центр ARCHICAD-MASTER
Встроенный МЕР
Приятное дополнение, которое позволяет выполнить более качественный импорт IFC-модели инженерных коммуникаций. Также на начальных этапах самому архитектору бывает удобно смоделировать при помощи «правильных» инструментов какие-то основные магистральные сети.
Егор Захаров, ЗАО «Институт ПИРС»
Менеджер задач
Менеджер задач как замена Инструмента Разметки мне нравится гораздо больше. На мой взгляд, он более логичен и удобен в использовании.
Егор Захаров, ЗАО «Институт ПИРС»
Общее впечатление от Archicad 24
Множество серьезных нововведений, вау-эффект безусловно присутствует. Чувствуешь, что работаешь в по-настоящему Новой версии знакомой программы.
Егор Захаров, ЗАО «Институт ПИРС»
Как мне кажется, Archicad 24 – это новый качественный скачок, каким для многих было появление морфа в уже далекой 16-й версии или появление формул в пользовательских свойствах.
Михаил Ерёмин, Учебный центр ARCHICAD-MASTER
О GRAPHISOFT
GRAPHISOFT® позволяет командам создавать великолепную архитектуру с помощью программных решений, получивших множество престижных наград в области архитектурного проектирования, учебных программ и профессиональных услуг для архитектуры и строительства. Archicad®, излюбленное программное BIM-решение архитекторов, предлагает комплексный набор инструментов для проектирования и создания документации для архитектурных бюро любой величины. BIMx®, самое популярное мобильное и веб-приложение в области BIM, расширяет возможности BIM, позволяя подключить все заинтересованные стороны к жизненному циклу проектирования, строительства и эксплуатации здания. BIMcloud®, первое и самое передовое в архитектурно-строительной отрасли решение для совместной работы в облаке, обеспечивает возможность совместной работы в режиме реального времени по всему миру независимо от размера проекта, а также скорости или качества сетевого подключения участников команды. GRAPHISOFT входит в состав концерна Nemetschek Group. Чтобы узнать больше, посетите www.graphisoft.com/ru.