Страсти по «бумаге». Здание ВНИИБ стало предметом судебного спора
В Санкт-Петербурге продолжают кипеть страсти вокруг здания ВНИИБ (Всесоюзного НИИ бумаги, правильнее — целлюлозно-бумажной промышленности), расположенного по адресу: 2-й Муринский пр., 49. ГК ФСК (ранее — ФСК «Лидер») приобрела объект под снос и строительство жилья. Общественники традиционно выступили против.
Специфика в том, что судятся градозащитники не с девелопером, а с городскими ведомствами. Застройщику же не остается ничего, кроме как ждать результата процесса в стороне, подсчитывая убытки. Но обо всем по порядку.
Предыстория
Здание ВНИИБ было построено в 1955–1957 годах по проекту известного ленинградского архитектора того времени Бориса Журавлева. Оно является довольно типичным образцом господствовавшего тогда стиля «сталинский ампир».
В постперестроечный период здание ждала обычная судьба многих советских НИИ: приватизация и превращение в бизнес-центр очень среднего уровня, поскольку объект не отвечает современным требованиям, предъявляемым офисным зданиям. Собственник — ООО «Институт бумажной промышленности» — счел самым целесообразным здание снести и на его месте построить жилье.
Компания прошла все необходимые процедуры по оформлению разрешительной документации на возведение 11-этажного жилого комплекса. Локация участка в обжитом районе, на расстоянии всего полукилометра от станции метро «Площадь Мужества» гарантировала активный спрос на квартиры со стороны покупателей. В итоге собственник здания получил 23 апреля 2019 года разрешение на строительство нового объекта и, соответственно, демонтаж старого.
В 2019 году градозащитники предприняли попытку защитить здание. Они обратились в КГИОП с призывом признать строение объектом наследия, подлежащим охране. Как сообщили в ведомстве, вопрос был изучен в полном соответствии с требованиями законодательства. По итогам заседания Комиссии по установлению историко-культурной ценности издано распоряжение КГИОП № 509-р от 22 августа 2019 года об отказе во включении здания в перечень выявленных объектов культурного наследия.
После этого активность деятельности общественников вокруг объекта пошла на убыль. Но это было лишь затишье перед настоящей бурей, которая разразилась в этом году.
Суд да дело
Новая вспышка страстей вокруг здания ВНИИБ последовала вслед за слухами о том, что ООО «Институт бумажной промышленности» нашло интересанта, готового приобрести объект, а точнее, проект нового строительства.
Градозащитное сообщество вновь взбурлило протестами, проводя народные сходы, одиночные пикеты, сборы подписей в защиту и иные акции. Они нашли поддержку у некоторых депутатов Законодательного соббрания Петербурга, обрушивших на губернатора целую пачку запросов.
В защиту здания выступили также некоторые эксперты. «Здание НИИ, построенное в 1950-х годах, выдержано в характере сталинского неоклассицизма. Фасады и внутренние помещения оформлены в лучших традициях указанного архитектурного направления и представляют несомненную художественную ценность. Хорошо сохранились его подлинные конструктивные элементы и внутренняя отделка. Здание обладает признаками объекта культурного наследия как важная градостроительная доминанта, ценный образец творчества выдающегося ленинградского архитектора, хорошо сохранившийся пример архитектуры послевоенного классицизма», — считает известный историк архитектуры, профессор, член президиума совета Петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. Схожей позиции придерживаются руководитель «Студии 44» Никита Явейн, замглавы Совета по сохранению культурного наследия Петербурга Михаил Мильчик и др.
Против сноса выступил также депутат Госдумы РФ Евгений Марченко. В отличие от городских народных избранников, ограничивавшихся негативной повесткой («не допустим!»), он предложил губернатору Александру Беглову выкупить здание под социальные нужды. «Здание ВНИИБа расположено совсем рядом с метро и для соцобъекта подходит идеально», — написал Евгений Марченко, не указав, правда, откуда городскому бюджету взять деньги на выкуп недешевого, мягко говоря, строения.
В начале ноября ГК ФСК наконец официально объявила о приобретении «имущества по земельному участку на 2-м Муринском пр., 49». «Теперь, когда сделка по приобретению актива окончательно завершена, мы сможем всесторонне изучить возможные варианты использования этой собственности. Мы учитываем мнение общественности», — осторожно заявил тогда председатель совета директоров ГК ФСК в Петербурге Кирилл Крутиков. На запрос «Строительного Еженедельника» о текущих планах в компании не ответили.
Поскольку судиться с девелопером в рамках сложившейся ситуации совершенно бессмысленно, так как юридически он «в своем праве», градозащитники подали иски против КГИОП — на предмет отказа в признании здания памятником. И параллельно — против Службы Госстройнадзора, выдавшей разрешение на строительство. Примечательно, что этот иск сам по себе юридически тоже совершенно бесполезен. Так как здание ВНИИБ не признано памятником, Госстройнадзор не имел оснований отказывать в разрешении на строительство. Но расчет был на иное, и в итоге план сработал. 6 ноября Куйбышевский райсуд Петербурга приостановил действие разрешения на строительство в качестве обеспечительной меры, не позволяющей начать снос строения до решения о его возможном охранном статусе.
В тот же день в КГИОП поступило повторное прошение о включении здания в реестр объектов наследия. «В соответствии с п. 3 ст. 16.1 Закона 73-ФЗ заявление будет рассмотрено в срок, не превышающий 90 дней со дня его поступления», — заверяют в ведомстве.
В результате удачного тактического хода градозащитников ГК ФСК оказалась в затруднительном положении. Срок действия имеющегося разрешения на строительство истекает 23 января 2021 года. В соответствии с регламентами работы Госстройнадзора, если работы на объекте начались, разрешение может быть пролонгировано. Если нет — документ надо получать заново, проходя все соответствующие процедуры, что занимает до полугода времени и влечет дополнительные расходы.
На это обстоятельство и обратил внимание Госстройнадзор, подавая жалобу на решение суда. В ведомстве подчеркнули, что «в споре между гражданами и застройщиком Служба не имеет права вставать на чью-либо сторону». Но, поскольку иск был направлен именно против Госстройнадзора, ему и приходится обжаловать решение суда. Представитель застройщика также подал протест, заявив, что приостановление разрешения на строительство «нанесет существенный ущерб владельцу».
В итоге 11 декабря Куйбышевский райсуд принял решение о передаче дела против КГИОП в Городской суд. При этом дело против Госстройнадзора остается в Куйбышевском суде, но приостанавливается.
Перспективы
Опрошенные «Строительным Еженедельником» юристы отмечают специфическое положение, в котором оказалась ГК ФСК в этом конфликте. Будучи наиболее заинтересованным лицом, она находится как бы «сбоку» от процесса, поскольку судебные разбирательства идут между градозащитниками и городскими ведомствами. В то же время специалисты отмечают, что девелопер, приобретая актив, не мог не знать о скандальном бэкграунде проекта и должен был понимать, что идет на серьезные риски.
«С процессуальной точки зрения спор градозащитников с Госстройнадзором вторичен по отношению к спору с КГИОП о статусе здания, поскольку только в случае его признания объектом культурного наследия разрешение на строительство жилого дома может быть отменено», — констатирует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С ней согласна руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева, по словам которой для решения этого вопроса с большой вероятностью будет назначена судебная историко-культурная экспертиза. «Суд правомерно вынес определение об обеспечительных мерах. Без него здание снесут и разбираться в суде будет не о чем. Это достаточное основание для принятия мер», — добавляет она.
«Если судебные эксперты придут к мнению, что здание обладает признаками объекта культурного наследия, то, вероятнее всего, суд признает за ним соответствующий статус в рамках спора с КГИОП. Это повлечет отмену разрешения на строительство в рамках судебного дела с Госстройнадзором», — говорит Майя Петрова.
Если же этого не произойдет, то градозащитники суды проиграют, но девелопер понесет убытки, поскольку вряд ли вопрос будет окончательно решен до 23 января, когда истекает срок действия разрешения на строительство.
Елена Крестьянцева отмечает, что обеспечительные меры часто влекут убытки для одной из сторон спора и само по себе данное обстоятельство не является основанием для отмены определения суда.
Наказание, в случае если застройщик рискнет сносить здание до вынесения вердикта суда, также сильно зависит от итогов рассмотрения дела по существу. Если не учитывать репутационных потерь, сам по себе штраф за нарушение мер предварительной защиты не превышает 50 тыс. рублей. Но если здание признают-таки объектом наследия, кара будет куда серьезнее.
«Ст. 243 Уголовного кодекса РФ предусматривает за уничтожение или повреждение памятника штраф в размере до 3 млн рублей или лишение свободы для должностных лиц, принявших от имени застройщика решение о сносе здания на срок до трех лет. Кроме того, к девелоперу также может быть применена административная мера ответственности в виде штрафа до 1 млн рублей (ч. 3 ст. 7.13 КоАП РФ). Помимо этого, лица, причинившие вред памятнику, обязаны компенсировать стоимость восстановительных работ в соответствии со ст. 61 ФЗ-73 "Об объектах культурного наследия"», — заключает Майя Петрова.
Сегмент негосударственной экспертизы переживает серьезный кризис. Причиной тому – непродуманные законодательные новации, внесшие неопределенность в полномочия компаний, работающих в этой сфере. Но этим, по словам экспертов, проблемы не исчерпываются.
В августе 2018 года, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон.
В глубоком пике
По единодушному мнению специалистов, новации серьезно подорвали отрасль негосударственной экспертизы. «Пострадал весь строительный сектор. А больше всего – заказчики, у которых оказались сорваны сроки по получению разрешения на строительство. В связи с юридической непроработанностью внесенных изменений появилось огромное количество разночтений, в том числе необоснованных требований проведения госэкспертизы», – констатирует генеральный директор ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова.
«Несмотря на отсутствие правовой базы для ЗОУИТ, заказчики «на всякий случай» несут проекты в госэкспертизу, а у нас проводят лишь повторную экспертизу документации возводящихся объектов. Негосударственным экспертизам остается рассматривать проекты строительства «в чистом поле» или довольствоваться мелкими заказами», – подчеркивает генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик.
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт отмечает, что негативные последствия новаций очевидны уже для всех. «По данным Минстроя, за прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до 450 работающих в настоящее время. Именно столько структур внесли в Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ) информацию о выданных заключениях. При этом около 100 из них загрузили в ЕГРЗ всего по 1-2 документа. То есть активно работают сегодня всего около 350 организаций, включая госэкспертизы», – говорит он.
«Ущерб – и немалый – нанесен не только самому институту негосударственной экспертизы, но и бизнесу, который наше Правительство и Президент постоянно призывают защищать. А как же быть с мнением Владимира Путина, еще в 2010 году сформулировавшего основную задачу реформирования системы экспертизы как «необходимость ликвидации искусственной монополии в этой сфере»?» – задается вопросом президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля. «Не говоря открыто о ликвидации института негосударственной экспертизы, принятием таких законодательных актов, если не внести никаких поправок, можно достичь этого результата уже к концу этого года», – добавляет Александр Орт. «Создается впечатление, что институт негосударственной экспертизы просто хотят ликвидировать», – соглашается Наталья Пирогова.
Исправить или усугубить?
В Санкт-Петербурге, по словам экспертов, положение несколько стабилизировалось. «К счастью, сейчас предприняты меры, чтобы ситуация вернулась в рабочее русло. Органы исполнительной власти дали четкие юридически обоснованные критерии, связанные с ЗОУИТ, по которым можно определить подведомственность проекта», – отмечает Наталья Пирогова.
Как разъяснял ранее начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Петербурга Виктор Свистунов, не все 28 видов ЗОУИТ, указанные в Земельном кодексе, типичны для Северной столицы. «Для города наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ«Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул он.
Тем не менее, специалисты единодушно призывают власти исправить совершенную ошибку. Соответствующее обращение к властям уже направила Ассоциация «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве» (НОЭКС). «Полностью поддерживаю инициативу по исключению пресловутой ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса или, по крайне мере, отсрочки на год или два ввода ее в действие», – говорит Алексей Чепик.
Между тем, по словам Виктора Зозули, очередные изменения, планируемые ко внесению в Градкодекс (законопроект № 374843-7), нанесут по «негоске» новый удар. «Минстрой, видимо, хочет окончательно «похоронить» институт негосударственной экспертизы. Ведь с принятием законопроекта в очередной раз увеличится финансовая нагрузка на организации негосударственной экспертизы (первую мы пережили в результате всеобщей цифровизации и введения системы ЕГРЗ), которые перейдут под эгиду НОПРИЗ (что само по себе противоречит здравому смыслу и основному принципу любой экспертной деятельности – принципу независимости)», – подчеркивает он.
Но это не всё
Этим проблемы сегмента негосударственной экспертизы, увы, не исчерпываются. Если проблема демпингующих компаний-однодневок утратила остроту («Однодневки, в большинстве своем, прекратили свою деятельность. На рынке остались только те экспертизы, которые серьезно относятся к своей работе», – говорит Александр Орт), то зачастую непреодолимые административные барьеры отнюдь не исчезли.
Алексей Чепик относит к ним крайне непрозрачную, сложную и заорганизованную процедуру аттестации экспертов в Минстрое и аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы и многое другое.
О том же говорит Наталья Пирогова: «Считаю реальной проблемой бесконечные изменения в области аттестации экспертов. Очень много некорректных вопросов, не отражающих реальные знания экспертов в конкретных областях проектирования. Непонятно, кто формирует вопросы для тестирования, каков профессиональный уровень тех, кто их готовит. Очень много формальных и необоснованных отказов специалистам, претендующим на допуск к экзаменам».
Мнение
Генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик:
– В последнее время разговоры о существовании некоего пула так называемых онлайн-экспертиз с функцией мгновенной выдачи положительных заключений практически сошли на нет, так как качество подготовленного заключения играет для заказчика очень важную роль. Например, при строительстве многоквартирных домов и сам заказчик, и проверяющие органы, и дольщики часто обращаются в экспертизу за различного рода разъяснениями и консультациями, чего «однодневки» обеспечить не могут.
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКСАлександр Орт:
– Мы еще в прошлом году приняли для себя решение более активно работать в регионах, что пока позволяет нам уверенно держаться на плаву. Но в целом надзорные органы продолжают вести свою линию. Самым надежным и правильным путем в этой ситуации будет откорректировать федеральное законодательство и более четко и внятно определить правила работы в регионах.
Генеральный директор ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова
– У общественности вызывают непонимание мотивы законодателя, которыми он руководствовался, лишая институт негосударственой экспертизы права рассматривать проекты по объектам, находящимся в ЗОУИТ. Для этого не требуются особая квалификация и специальная аттестация, как для особо опасных и технически сложных объектов. Самое мудрое, что можно сделать, – это ввести долгосрочный мораторий на вступление в силу изменений ч. 3.4 ст. 49 Градкодекса и детально доработать ее. После принятия данных изменений в законодательстве возникли противоречия и нестыковки с другими законодательными актами, например, с Земельным кодексом, Водным кодексом, Законом № 73-ФЗ.
Ради того, чтобы строительство социальной инфраструктуры шло опережающими темпами, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко готов «лечь на рельсы». Точнее – остановить стройки тех девелоперов, которые отклоняются от участия в реализации инфраструктурных объектов. Реальные кандидаты уже есть.
Совещание Дирекции комплексного развития территорий Ленобласти, на котором власти региона встретились с представителями строительного рынка, прошло шумно. За сутки до него на совещании только для чиновников Александр Дрозденко призывал подчиненных жестко выступить единым фронтом на встрече с девелоперами, чтобы он не был один «в красной рубахе и черном колпаке». Однако губернатор, по собственному выражению, снова стал «главной Бабой Ягой», ругающей социально неактивных строителей.
«Несмотря на принимаемые нами меры, некоторые застройщики все равно возводят жилье опережающими темпами и не строят социальную инфраструктуру. Я уже дошел до такого состояния, что готов останавливать стройки. Кто-то ложится на рельсы, а я вот так!» – заявил Александр Дрозденко.
Не нравится? Уходите!
Наибольшее негодование губернатора вызвала группа компаний «Патриот», которая возводит ЖК «ЗемлЯнино» в поселке Янино-1 и ЖК «КудроВО» в городе Кудрово. Девелопер не участвовал ни в одной социальной стройке в Кудрово, что тормозит реализацию ряда важных для жителей области объектов: отделения полиции, трех детских садов на 460 мест, общеобразовательной школы на 1100 мест. Единственный соцпроект, в котором «Патриот» выполнил свои обязанности, – строительство примыкания к Колтушскому шоссе.
Представители «Патриота» напомнили, что ГК работает по проектному финансированию на средства ЦБ, однако губернатора это не убедило: «Чем Центробанк отличается от других застройщиков? Вы же не дарите эти квартиры. Если бы дарили, то вопросов бы не было. Ленобласть – регион с нулевой долговой нагрузкой, мы Центробанку ничего не должны. Правила работы для всех одинаковы».
Александр Дрозденко дал распоряжение Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти собрать всю информацию о проектах компании и найти способ остановить стройки. «Мы привлечем пожарные службы, Роспотребнадзор и другие ведомства для проверки ГК "Патриот"» – сообщил уже после заседания глава Госстройнадзора Денис Горбунов.
При этом губернатор региона усомнился в том, что Центробанк знает о позиции «Патриота», поэтому пообещал лично обратиться в финансовое учреждение.
Критике подверглась и инвестиционно-строительная группа «Мавис», которая также тормозит реализацию пожарного депо в Кудрово, полицейского участка, детских садов, школ и т. д.
Директор по развитию «Мавис» Вероника Казакова напомнила, что все объекты компании в Кудрово уже сданы, а квартиры переданы. Причем «Мавис» также перешел на проектное финансирование, при котором сложно объяснить, зачем компания оплачивает строительство соцобъектов там, где даже не ведет стройку. «Получается, что вы построились, заработали и ушли, а мы теперь должны вкладывать бюджетные деньги в строительство пожарного депо ради безопасности ваших клиентов? Нам такой бизнес не нужен. У нас страна большая, собирайтесь и уезжайте, если не хотите выполнять социальные обязательства», – возразил Александр Дрозденко.
«Мы не терпилы. Здесь уважаемые люди из силового блока. Найдем, как заставить вас выполнить свои обязательства. Можно дать объявление в газету, чтобы люди знали, что это не социально ответственный застройщик, поэтому покупать у него квартиры не надо», – добавил губернатор, но позже извинился за жаргон из лихих 90-х.
Терять лицо из-за копеек
Затягивание строительства полицейского участка в Кудрово вызвало у губернатора больше всего нареканий. В реализацию проекта в разных долях должны вложиться гипермаркеты «Лента» и «МЕГА Дыбенко», компании «Патриот», «Мавис» и «Лидер Групп». Последняя сообщила, что не будет участвовать в проекте потому, что не планирует застраивать свой участок в Кудрово жильем. «В следующую корректировку Генплана переведите этот участок в рекреационную зону, пусть там парк будет, раз «Лидер Групп» жилье строить не собирается», – распорядился Александр Дрозденко.
Позиция гипермаркетов губернатора просто поставила в тупик: «Отделение полиции будет стоить 100 млн рублей максимум. В итоге «Ленте» надо вложить 230 тыс. рублей, а «МЕГЕ» – 4,51 млн рублей. И за эти крохи они уперлись, мне стыдно за них!».
Не только кнут, но и пряник
Впрочем, для застройщиков у Александра Дрозденко был не только кнут, но и пряник. Он заявил, что все соцобъекты, которые будут переданы муниципалитетам в срок до 1 июня 2020 года, область выкупит по стопроцентной цене, если позже, то – за 50% реальной стоимости. «Мы все свои обещания всегда выполняем, все объекты будут переданы», – заявил губернатор региона.
При этом Александра Дрозденко крайне возмутила пробуксовка строительства школы на 1175 мест в Мурино. Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти уже получила разрешение на строительство объекта, однако инвесторы проекта («Арсенал», «Лидер Групп», «Петрострой» и «Евроинвест») договор еще не подписали. «Мы же вернем эти деньги, они уже заложены в трехлетний бюджет. Здесь-то вы чего боитесь? Это же не полицейский участок, мы выкупим школу», – заявил губернатор и предложил оригинальный выход из ситуации.
Он поручил Дирекции взять под бюджетную гарантию кредит в банке и начать строительство школы. С компаниями же надо заключить договор, по которому они получат меньше средств после выкупа. «Вы получите меньше из-за процентов по кредиту», – пояснил Александр Дрозденко. Кажется, присутствующих застройщиков такое развитие событий не вдохновило.
Представитель компании «Инвестторг», которая до сих пор не вложилась в строительство двух детсадов и школы на 825 мест в Кудрово, объяснила все отсутствием свободных денег: «Мы еще строимся, поэтому у нас нет возможности заплатить сразу за все». На это губернатор напомнил, что областное правительство готово подумать о рассрочке или о других вариантах.
В завершение совещания Александр Дрозденко поручил подготовить письмо в Прокуратуру Ленобласти по поводу компаний, с которыми не будут достигнуты договоренности по строительству соцобъектов на следующей неделе.