Страсти по «бумаге». Здание ВНИИБ стало предметом судебного спора
В Санкт-Петербурге продолжают кипеть страсти вокруг здания ВНИИБ (Всесоюзного НИИ бумаги, правильнее — целлюлозно-бумажной промышленности), расположенного по адресу: 2-й Муринский пр., 49. ГК ФСК (ранее — ФСК «Лидер») приобрела объект под снос и строительство жилья. Общественники традиционно выступили против.
Специфика в том, что судятся градозащитники не с девелопером, а с городскими ведомствами. Застройщику же не остается ничего, кроме как ждать результата процесса в стороне, подсчитывая убытки. Но обо всем по порядку.
Предыстория
Здание ВНИИБ было построено в 1955–1957 годах по проекту известного ленинградского архитектора того времени Бориса Журавлева. Оно является довольно типичным образцом господствовавшего тогда стиля «сталинский ампир».
В постперестроечный период здание ждала обычная судьба многих советских НИИ: приватизация и превращение в бизнес-центр очень среднего уровня, поскольку объект не отвечает современным требованиям, предъявляемым офисным зданиям. Собственник — ООО «Институт бумажной промышленности» — счел самым целесообразным здание снести и на его месте построить жилье.
Компания прошла все необходимые процедуры по оформлению разрешительной документации на возведение 11-этажного жилого комплекса. Локация участка в обжитом районе, на расстоянии всего полукилометра от станции метро «Площадь Мужества» гарантировала активный спрос на квартиры со стороны покупателей. В итоге собственник здания получил 23 апреля 2019 года разрешение на строительство нового объекта и, соответственно, демонтаж старого.
В 2019 году градозащитники предприняли попытку защитить здание. Они обратились в КГИОП с призывом признать строение объектом наследия, подлежащим охране. Как сообщили в ведомстве, вопрос был изучен в полном соответствии с требованиями законодательства. По итогам заседания Комиссии по установлению историко-культурной ценности издано распоряжение КГИОП № 509-р от 22 августа 2019 года об отказе во включении здания в перечень выявленных объектов культурного наследия.
После этого активность деятельности общественников вокруг объекта пошла на убыль. Но это было лишь затишье перед настоящей бурей, которая разразилась в этом году.
Суд да дело
Новая вспышка страстей вокруг здания ВНИИБ последовала вслед за слухами о том, что ООО «Институт бумажной промышленности» нашло интересанта, готового приобрести объект, а точнее, проект нового строительства.
Градозащитное сообщество вновь взбурлило протестами, проводя народные сходы, одиночные пикеты, сборы подписей в защиту и иные акции. Они нашли поддержку у некоторых депутатов Законодательного соббрания Петербурга, обрушивших на губернатора целую пачку запросов.
В защиту здания выступили также некоторые эксперты. «Здание НИИ, построенное в 1950-х годах, выдержано в характере сталинского неоклассицизма. Фасады и внутренние помещения оформлены в лучших традициях указанного архитектурного направления и представляют несомненную художественную ценность. Хорошо сохранились его подлинные конструктивные элементы и внутренняя отделка. Здание обладает признаками объекта культурного наследия как важная градостроительная доминанта, ценный образец творчества выдающегося ленинградского архитектора, хорошо сохранившийся пример архитектуры послевоенного классицизма», — считает известный историк архитектуры, профессор, член президиума совета Петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. Схожей позиции придерживаются руководитель «Студии 44» Никита Явейн, замглавы Совета по сохранению культурного наследия Петербурга Михаил Мильчик и др.
Против сноса выступил также депутат Госдумы РФ Евгений Марченко. В отличие от городских народных избранников, ограничивавшихся негативной повесткой («не допустим!»), он предложил губернатору Александру Беглову выкупить здание под социальные нужды. «Здание ВНИИБа расположено совсем рядом с метро и для соцобъекта подходит идеально», — написал Евгений Марченко, не указав, правда, откуда городскому бюджету взять деньги на выкуп недешевого, мягко говоря, строения.
В начале ноября ГК ФСК наконец официально объявила о приобретении «имущества по земельному участку на 2-м Муринском пр., 49». «Теперь, когда сделка по приобретению актива окончательно завершена, мы сможем всесторонне изучить возможные варианты использования этой собственности. Мы учитываем мнение общественности», — осторожно заявил тогда председатель совета директоров ГК ФСК в Петербурге Кирилл Крутиков. На запрос «Строительного Еженедельника» о текущих планах в компании не ответили.
Поскольку судиться с девелопером в рамках сложившейся ситуации совершенно бессмысленно, так как юридически он «в своем праве», градозащитники подали иски против КГИОП — на предмет отказа в признании здания памятником. И параллельно — против Службы Госстройнадзора, выдавшей разрешение на строительство. Примечательно, что этот иск сам по себе юридически тоже совершенно бесполезен. Так как здание ВНИИБ не признано памятником, Госстройнадзор не имел оснований отказывать в разрешении на строительство. Но расчет был на иное, и в итоге план сработал. 6 ноября Куйбышевский райсуд Петербурга приостановил действие разрешения на строительство в качестве обеспечительной меры, не позволяющей начать снос строения до решения о его возможном охранном статусе.
В тот же день в КГИОП поступило повторное прошение о включении здания в реестр объектов наследия. «В соответствии с п. 3 ст. 16.1 Закона 73-ФЗ заявление будет рассмотрено в срок, не превышающий 90 дней со дня его поступления», — заверяют в ведомстве.
В результате удачного тактического хода градозащитников ГК ФСК оказалась в затруднительном положении. Срок действия имеющегося разрешения на строительство истекает 23 января 2021 года. В соответствии с регламентами работы Госстройнадзора, если работы на объекте начались, разрешение может быть пролонгировано. Если нет — документ надо получать заново, проходя все соответствующие процедуры, что занимает до полугода времени и влечет дополнительные расходы.
На это обстоятельство и обратил внимание Госстройнадзор, подавая жалобу на решение суда. В ведомстве подчеркнули, что «в споре между гражданами и застройщиком Служба не имеет права вставать на чью-либо сторону». Но, поскольку иск был направлен именно против Госстройнадзора, ему и приходится обжаловать решение суда. Представитель застройщика также подал протест, заявив, что приостановление разрешения на строительство «нанесет существенный ущерб владельцу».
В итоге 11 декабря Куйбышевский райсуд принял решение о передаче дела против КГИОП в Городской суд. При этом дело против Госстройнадзора остается в Куйбышевском суде, но приостанавливается.
Перспективы
Опрошенные «Строительным Еженедельником» юристы отмечают специфическое положение, в котором оказалась ГК ФСК в этом конфликте. Будучи наиболее заинтересованным лицом, она находится как бы «сбоку» от процесса, поскольку судебные разбирательства идут между градозащитниками и городскими ведомствами. В то же время специалисты отмечают, что девелопер, приобретая актив, не мог не знать о скандальном бэкграунде проекта и должен был понимать, что идет на серьезные риски.
«С процессуальной точки зрения спор градозащитников с Госстройнадзором вторичен по отношению к спору с КГИОП о статусе здания, поскольку только в случае его признания объектом культурного наследия разрешение на строительство жилого дома может быть отменено», — констатирует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С ней согласна руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева, по словам которой для решения этого вопроса с большой вероятностью будет назначена судебная историко-культурная экспертиза. «Суд правомерно вынес определение об обеспечительных мерах. Без него здание снесут и разбираться в суде будет не о чем. Это достаточное основание для принятия мер», — добавляет она.
«Если судебные эксперты придут к мнению, что здание обладает признаками объекта культурного наследия, то, вероятнее всего, суд признает за ним соответствующий статус в рамках спора с КГИОП. Это повлечет отмену разрешения на строительство в рамках судебного дела с Госстройнадзором», — говорит Майя Петрова.
Если же этого не произойдет, то градозащитники суды проиграют, но девелопер понесет убытки, поскольку вряд ли вопрос будет окончательно решен до 23 января, когда истекает срок действия разрешения на строительство.
Елена Крестьянцева отмечает, что обеспечительные меры часто влекут убытки для одной из сторон спора и само по себе данное обстоятельство не является основанием для отмены определения суда.
Наказание, в случае если застройщик рискнет сносить здание до вынесения вердикта суда, также сильно зависит от итогов рассмотрения дела по существу. Если не учитывать репутационных потерь, сам по себе штраф за нарушение мер предварительной защиты не превышает 50 тыс. рублей. Но если здание признают-таки объектом наследия, кара будет куда серьезнее.
«Ст. 243 Уголовного кодекса РФ предусматривает за уничтожение или повреждение памятника штраф в размере до 3 млн рублей или лишение свободы для должностных лиц, принявших от имени застройщика решение о сносе здания на срок до трех лет. Кроме того, к девелоперу также может быть применена административная мера ответственности в виде штрафа до 1 млн рублей (ч. 3 ст. 7.13 КоАП РФ). Помимо этого, лица, причинившие вред памятнику, обязаны компенсировать стоимость восстановительных работ в соответствии со ст. 61 ФЗ-73 "Об объектах культурного наследия"», — заключает Майя Петрова.
Национальные проекты, реализация которых началась в России, взаимоувязаны между собой и дополняют друг друга. В результате изменения должны происходить во всех сферах жизни. Об этом напомнили представители Правительства Ленобласти в ходе пресс-конференции в ТАСС.
Напомним, нацпроект «Жилье и городская среда», рассчитанный до 2024 года, включает четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Жилье
«Перед Ленобластью, как и перед другими регионами России, поставлена задача нарастить объемы ввода жилья. Наша итоговая планка к 2024 году превышает 3 млн кв. м в год. Однако из-за того, что регион в последние годы демонстрировал хорошие темпы строительства, уже на 2019 год нам предлагалось обеспечить ввод почти 2,9 млн «квадратов». Недавно мы договорились с Минстроем о снижении показателя на этот и будущий годы примерно до 2,5 млн кв. м», – сообщил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он напомнил, что предыдущие пару лет регион вводил около 2,6 млн кв. м жилья. «Но сейчас проходит реформа привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики переходят на проектное финансирование. Перестройка механизма работы строителей и связанные с этим сложности могут вызвать временное снижение объемов ввода. Поэтому в Минстрое с пониманием отнеслись к нашему предложению», – рассказал чиновник.
При этом Михаил Москвин подчеркнул, что переход рубежа в 3 млн кв. м. ежегодного ввода – задача хоть и непростая, но выполнимая. Одним из ресурсов для этого должно стать содействие как на региональном, так и на федеральном уровне созданию инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры: «Направление дополнительных госсредств на решение этих задач снизит нагрузку на застройщиков, положительно повлияет на ценообразование и простимулирует рост объемов строительства».
По его словам, только по программе «Стимул», дающей возможность привлекать федеральные деньги на создание социальной инфраструктуры, в этом году на эти цели направляется около 1,5 млрд рублей (в т.ч. более 1 млрд – из госказны). «А на будущий год мы формируем программу уже на 2,5 млрд рублей. Отмечу, что в Минстрое позитивно реагируют на нашу активность. Тем более что все установленные для получения денег требования мы выполняем. Детсады и школы строятся, причем именно в тех местах, где идет активное жилищное строительство», – отметил Михаил Москвин.
Как добавил глава Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев, реализация программы «Стимул» набирает обороты. «Начинали мы с одного объекта. Сейчас в стадии строительства уже шесть, еще шесть заявлено в программу на будущий год. Теперь начинается сдача. Детсад в Буграх на 190 мест уже получил заключение о соответствии и будет введен в ближайшее время. К концу года будут достроены две школы в Буграх на 950 мест каждая и школа на 1175 мест в Мурино. Продолжаются работы по строительству детсада на 295 мест в Кудрово и школы на 550 мест в Ломоносовском районе», – рассказал он.
Чиновник отметил также, что в деле повышения объемов ввода региональные власти намерены уделять повышенное внимание развитию ИЖС. «Уже в прошлом году его доля в общем объеме ввода превысила четверть – 700 тыс. кв. м из 2,6 млн. И работа в этом направлении продолжается. Осматриваются свободные участи, оценивается возможность обеспечения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой», – сообщил Константин Панкратьев.
Аварийное жилье
Как напомнил Михаил Москвин, федеральный проект в этой сфере называется теперь «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». «Разница в сравнении с предыдущими программами не только в названии. Раньше ставилась задача к определенному сроку переселить некое число граждан из аварийного жилья. Сейчас же, как видно из самого названия проекта, необходимо добиться того, чтобы сокращение непригодного для проживания фонда шло темпами, опережающими признание новых объектов аварийными», – пояснил он.
Всего на эти цели до 2024 года намечено потратить 12,5 млрд рублей. Они пойдут как на закупку жилья, так и на новое строительство. «Пока мы только приобретаем жилье на вторичном рынке, а с будущего года приступим к строительству домов по этой программе», – рассказал Михаил Москвин.
Константин Панкратьев добавил, что в этом году будет расселено лишь 4 тыс. кв. м аварийного жилья, зато уже в будущем – даже больше, чем планировалось: около 20,5 тыс. кв. м. «А с 2021 года начнем предоставлять жилье в специально построенных для этого домах. Уже сейчас заключены контракты на проектирование 50 тыс. кв. м. В ближайшее время намечено подписать еще примерно на столько же. В Шумском поселении заключен договор на строительство первого дома. Оператором программы выступает ЛенОблАИЖК», – сообщил он.
Михаил Москвин также пояснил изменение технологии получения «квадратов» для расселения граждан. «Начинать работу надо прямо сейчас, а строительство – процесс не быстрый. Поэтому начали с выкупа. Но строить – дешевле. То есть на те же деньги можно обеспечить нормальным жильем большее число людей. При этом оба варианта сохранятся и впредь, поскольку квартиру нужно предоставлять на территории того же муниципального образования, где человек жил ранее. В некоторых местах просто нет свободного рынка, чтобы купить жилье, – придется строить. В других – наоборот: число переселяемых настолько невелико, что возводить дома нет смысла – будем покупать», – отметил он.
Федеральная программа ориентирована на расселение аварийного фонда, признанного таковым до 2017 года, напомнил Константин Панкратьев. «Но мы не забыли и о тех, чье жилье признано не пригодным для проживания и после этого. Для них сформирована региональная программа переселения. В 2020 году на ее реализацию планируется направить около 200 млн рублей», – рассказал он.
Комфортная среда
В рамках проекта «Формирование комфортной городской среды» в Ленобласти намечено до 2024 года благоустроить 534 общественных пространства. «Это наиболее заметная для граждан работа, поскольку результаты ее видны всем. Кроме того, сами люди инициируют и выбирают проекты, которые нужно реализовать в первую очередь. И сами же они контролируют результат», – отметил Михаил Москвин.
Как сообщил замглавы Комитета по ЖКХ Ленобласти Валерий Хабаров, объемы финансирования программы неуклонно растут. В 2018 году на эти цели было направлено чуть более 1 млрд рублей, в 2019-м – 1,3 млрд, на будущий запланировано 1,6 млрд. «В работе сейчас находятся 122 проекта – 49 дворов и 73 общественных пространства – парков, скверов, площадей, набережных и др. Все контракты заключены своевременно. Более того, 30 объектов уже завершено. Работы в дворовых территориях планируется закончить к 30 сентября, в общественных пространствах – к 30 октября. Проект-победитель Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды 2018 года, реализуемый в Выборге, будет завершен 14 ноября 2019 года», – рассказал он.
Чиновник напомнил также, что в январе 2019 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко принял решение о создании регионального центра компетенций. Его основной задачей будет привлечение молодежи, волонтеров и студентов к решению вопросов городской среды, вовлечение в процесс проектирования, отбора и реализации проектов жителей. «Подготовка к созданию этого центра подходит к концу. Он начнет работу в октябре этого года», – сообщил Валерий Хабаров.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:
– В каком-то смысле Санкт-Петербургу будет проще достигнуть плановых показателей по росту объемов ввода жилья, чем области. Дело в том, что в городе реализуется множество проектов редевелопмента бывших промышленных территорий «серого пояса».
А с точки зрения привлекательности для покупателей это достаточно интересные локации, находящиеся во внутренних районах города. Девелоперы осваивают их все активнее. Между тем есть очевидная разница в маржинальности строительного бизнеса в двух субъектах РФ.
При практически одинаковой себестоимости возведения объектов жилье в городе гораздо дороже. Конкуренция между рынками недвижимости регионов так или иначе существует, а значит, нам необходимо усиливать привлекательность жилья в Ленобласти за счет тех ресурсов, которые есть.
Необходимо строить комфортные, благоустроенные кварталы, формировать социнфраструктуру, сдерживать рост цен, обеспечивать транспортную доступность. Для последней задачи немалую роль играет еще один нацпроект – по развитию дорожной сети. В этом году Минтранс добавил более 800 млн рублей на эти цели.
И часть этих денег пойдет на развитие транспортной инфраструктуры в местах активного жилищного строительства. На 2020 год мы уже получили подтверждение на федеральное софинансирование таких важных с этой точки зрения объектов, как расширение трассы от КАД до Колтушей, продолжение Пискаревского проспекта, строительство дороги от КАД к транспортно-пересадочному узлу «Девяткино».
Застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти вносят все больший вклад в создание социальной инфраструктуры регионов. В Северной столице новые ПЗЗ прямо предписывают создание детсадов и школ в новых проектах застройки. Впрочем, по словам игроков рынка, наличие таких объектов в составе ЖК стало уже нормой, ожидаемой покупателями жилья от застройщиков.
По данным вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова, в этом году в городе откроется 11 новых школ (9 из них – ко Дню знаний) и 44 детских сада (25 – к 1 сентября). «За один год, конечно, не выправить ситуацию. Слишком долго накапливался дефицит», – отметил глава города, заверив, что проблема будет решаться активными темпами.
Вклад застройщиков
Часть новых объектов социальной инфраструктуры вводится по старой схеме – путем реализации АИП. Но в большей мере в решение проблемы вкладываются девелоперы. В годовом исчислении (с 1 сентября 2018 года) ими введено в эксплуатацию не менее 30 детсадов. Новые объекты начали работать, в частности, в таких жилых комплексах, как «ЗимаЛето», «Чистое небо» (оба – Setl Group), «Московские ворота» (Группа «Эталон»), ЖК «Приневский» (Группа ЦДС), «Юнтолово» («Главстрой Санкт-Петербург»), «Кремлевские звезды» и «Золотые купола» (оба – РСТИ) и др. Кроме того, построено 10 школ. Они появились, например, в составе проектов «Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Северная долина» («Главстрой Санкт-Петербург»), Green City (Группа RBI) и др.
Председатель правления РСТИ (ГК «РосСтройИнвест») Игорь Креславский отмечает, что возведение социальных объектов – это существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детском саду в среднем составляет порядка 1,5 млн рублей, одного места в школе – около 1,3 млн», – говорит он.
По оценке руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, затраты на объекты социальной инфраструктуры в общем объеме инвестиций в проект составляют в среднем около 5%.
Красиво и удобно
По словам экспертов, возводя социальные объекты, строители стремятся сделать их красивыми, удобными и функциональными.
Петр Буслов подчеркивает, что строительство «социалки» ведется в строгом соответствии с городскими нормативами. В них прописано количество мест в детсадах и школах, исходя из площади ЖК и расчетного числа жителей. «При работе с каждым объектом мы продумываем его концепцию, дизайн и стараемся сделать его максимально удобным для детей. Ведь в детсаду и школе ребенок проводит значительную часть дня, и для нас важно, как будет выглядеть это место. Например, для детского сада, построенного нами в Кудрово, был разработан дизайн-проект в сдержанном скандинавском стиле», – рассказывает он.
По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания строит детсады и школы в составе своих ЖК по индивидуальным проектам. «В большинстве случаев это отдельно стоящие двух-четырехэтажные здания с огороженной территорией, на которой расположены спортивные и прогулочные площадки для детей разных возрастов. Строим по кирпично-монолитной технологии с наружными кирпичными стенами. Возведенные здания получаются теплыми, экологичными, приятными глазу. Обязательно продумываем логистику – как будут обеспечиваться подходы и проезды к зданию. Также мы стараемся проектировать соцобъекты, учитывая все передовые технологии. Например, школа в «Новом Оккервиле» реализована в рамках модели «школа-технопарк», а потому в ней изначально оборудованы лингафонные классы, лаборатории, классы робототехники и нанотехнологий, телевизионная студия и пр.», – говорит он.
«Подход к возведению социальной инфраструктуры отличается в зависимости от того, идет ли речь о точечной застройке или реализации проектов комплексного освоения территорий. Отдельные дома появляются в микрорайоне с уже сложившейся инфраструктурой. Возведение больших объемов жилья невозможно без создания качественной инфраструктуры, включающей детсады, школы, медицинские центры, коммерческие площади, новые дороги и другие необходимые объекты», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
В «ЮИТ Санкт-Петербург» подчеркнули, что соцобъект сейчас – это не только здание, но и серьезный объем сопутствующей инфраструктуры. «Школа, построенная в ЖК «Новоорловский», включает объекты школьной инфраструктуры, в том числе бассейн, спортивный зал, просторный актовый зал, большую библиотеку, располагающуюся в четырех помещениях. Для обеспечения комфортных условий для людей с инвалидностью в школе предусмотрен пассажирский лифт. На школьной территории размещается стадион со всем необходимым для занятий физкультурой и спортом. Особое внимание уделяется безопасности учеников и преподавателей школы. Территория школы огорожена, на здании школы установлены камеры для видеонаблюдения по периметру», – рассказали в компании.
Стало нормой
Эксперты отмечают, что даже если не говорить о новой норме ПЗЗ, в сознании покупателей наличие социнфраструктуры в составе ЖК стало обычным явлением. «Многие наши покупатели — это семьи с детьми или пары, планирующие появление ребенка. Такой аудитории важно наличие социальной инфраструктуры, причем это касается покупателей жилья любого класса», – говорит Игорь Креславский.
«Наличие развитой инфраструктуры является одним из основных факторов, которые определяют качество жизни. Сегодня уже недостаточно предложить покупателям просто доступное жилье. Важным является наличие детсадов, школ, спортивных и детских площадок, зон для прогулок и отдыха, отделений полиции и медицинских центров», – соглашается Юлия Ружицкая.
Наличие собственной социнфраструктуры повышает привлекательность проекта для определенных групп покупателей, в частности молодых семей с детьми, признает Петр Буслов. «Однако присутствие в составе ЖК детсада или школы не является решающим фактором, влияющим на покупку. На первом месте стоят такие параметры, как цена квартиры, ее площадь и планировка, а также локация жилого комплекса, в частности его транспортная доступность», – подчеркивает он.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Петербурга:
– Работа по вводу в строй объектов социальной инфраструктуры, которую мы начали с нового года, ведется активно. И у нас уже есть конкретные результаты. Мы будем и дальше наращивать темпы и, уверен, в скором времени решим проблему дисбаланса между жильем и социальной инфраструктурой.