Проблемы реформирования ЖКХ: те же и кризис
.jpg)
Реформа жилищно-коммунальной сферы, как и многие другие начинания, натолкнулась на последствия международного финансового кризиса. На практике под ударом оказываются региональные власти, которым приходится жертвовать расходами бюджета в том числе и в той области, которая непосредственно затрагивает интересы подавляющего большинства населения. Преодолеть рецессию и в то же время добиться экономии можно только за счет технологических прорывов. Участники еще только формирующегося рынка услуг в ЖКХ считают, что успех может быть достигнут, если управленческая и технологическая модернизация будет реальной, а не формальной.
Подорожание как условие реформы
Жители российских мегаполисов в своем большинстве адаптировались к рыночной экономике и привыкли рассуждать в терминах спроса, предложения и конкуренции. Однако преобразования в сфере ЖКХ вызывают у горожан стойкое раздражение, особенно когда в очередной раз повышаются ставки оплаты коммунальных услуг и тарифы на энергоснабжение.
В то же время руководители частных управляющих компаний позитивно воспринимают меры города по переходу к рыночной оплате услуг ЖКХ. За монетизацию льгот по коммунальным платежам они искренне благодарны городу: перечисление средств на личные счета граждан избавляет руководителей УК и ТСЖ от головной боли с расчетами. Тем не менее, сама по себе либерализация цен и тарифов не представляется и для них панацеей от накопившихся в отрасли проблем. Об этом свидетельствовала оживленная дискуссия в АБН, где нововведения в оплате жилищных услуг обсуждались в контексте совершенствования управления ЖКХ.
С 1 августа Комитет по тарифам повышает ставки оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов и по содержанию внутридомового газового оборудования. В среднем каждый житель многоквартирного дома будет теперь платить на 18,4 рубля в месяц больше. Эти изменения не столь существенны, как прошлогоднее повышение, но в период кризиса все же чувствительны.
Однако деваться некуда: значительная часть петербургского жилого фонда за прежние годы запущена, сотни домов нуждаются в капремонте, а десятки – в расселении. С этой проблемой как городское правительство, так и депутатский корпус не сочли возможным справиться без финансовой поддержки от Фонда содействия реформированию ЖКХ. Между тем из самого названия госкорпорации следует, что средства выделяются не в порядке благотворительности, а на определенных условиях. Более зажиточная столица сочла их невыгодными и отказалась от договора с фондом.
Петербург согласился на партнерство с Фондом, получил 9 млрд. рублей и теперь должен следовать условиям договора. Одним из них является прекращение финансирования городом организаций, осуществляющих вывоз отходов. Отсюда, как поясняет председатель Комитета по тарифам Дмитрий Коптин, и повышение расценок.
Впрочем, возложить оплату очистки городских улиц на плечи горожан еще не означает добиться эффективной и современной переработки отходов. Для этого, как напоминает председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК Марина Акимова, необходимо продолжить внедрение селективного сбора и переработки, что может не только стимулировать рециклинг, но даже создать дополнительный источник производства энергии. Однако прошлогодняя попытка Жилкомитета ввести отдельную плату переработки мусора не осуществилась ввиду протеста прокуратуры. В то же время организация вывоза мусора силами ТСЖ остается забюрократизированной.
В свою очередь, повышение ставки оплаты ВДГО не будет эффективна, если не будет сопряжена с внесением изменений в договора с ООО «Петербурггаз», считает М.Акимова. Как заверяет первый заместитель председателя Жилкомитета Владимир Гайдей, экспертиза ВДГО должна проводиться раз в год, а не раз в 3 года. Однако на практике так происходит не всегда. Кроме того, безопасность внутридомовых сетей не может быть гарантирована, если к эксплуатирующим организациям не будет применяться никаких квалификационных требований, отмечает М.Акимова.
Неиспользованный резерв экономии
Как напоминает гендиректор ООО «РЭС ТС» Сергей Тихонов, в европейских странах, несмотря на высокие цены на энергоносители, основную часть расходов на оплату жилья составляют именно коммунальные услуги, а не тарифы на тепло-, электро- и водоснабжение. В России все наоборот, и изменений к лучшему вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. Высокие тарифы монополистов определяются не в последнюю очередь колоссальными потерями тепловой энергии при транспортировке, что неизбежно в системе, построенной на крупных котельных, большинство из которых устарело.
В то же время пользователи услуг монополистов могут существенно сэкономить на их оплате, используя счетчики учета. Как подчеркивает В.Гайдей, их широкое внедрение имеет весьма важную диагностическую функцию, позволяя более точно установить, где именно происходят энергопотери – а соответственно, и правильно распределить средства на устранение дефектов.
Добиться более рационального расходования электроэнергии сегодня может помочь отдельная оплата освещения помещений общего пользования в многоквартирных домах. Однако качественно новый уровень экономии станет возможным лишь при повсеместном внедрении датчиков движения и освещенности – то есть устройств, автоматически включающих и выключающих свет на лестничных клетках и лишь при необходимости, то есть когда становится темно, или когда человек входит в помещение.
Три приоритета капремонта
При оформлении заявок на проведение капремонта за счет средств Фонда ЖКХ и городского бюджета ТСЖ самостоятельно определяли, какая из систем дома в первую очередь нуждается в обновлении. Тем не менее Жилкомитет, проводя разъяснительную работу, рекомендовал в первую очередь потратить средства на замену лифтового оборудования, ремонт ВДГО и установку приборов учета.
По словам В.Гайдея, конкурсы на роль подрядчика работ по капремонту в домах, включенных в перечень, завершатся к концу августа. При этом члены правлений ТСЖ получили возможность участия как в конкурсных, так и приемочных комиссиях. Кроме того, как подчеркивает В.Гайдей, при определении процедуры конкурса городские власти, воспользовавшись положениями закона №185-ФЗ, включили в его условия перечень квалификационных требований. Такой тендер, отличающийся от «классической» процедуры госзаказа, не позволяет «выйти в дамки» организации, единственным преимуществом которой является низкая заявленная цена работ. Те средства, которые все же удастся сэкономить, будет направлены на дополнительные ремонтные работы на том же объекте в соответствии с выбором ТСЖ.
Только на установку приборов учета в рамках программы выделено 1,5 млрд. рублей. Однако эти приборы позволят жителям дома сэкономить на оплате жилья лишь в том случае, если тепло после ремонта не будет по-прежнему «уходить сквозь стены». В противном случае платить придется не меньше, а больше, чем до установки. Расчет на «экономные» лампы тоже оправдывает себя не всегда: по свидетельству С.Тихонова, датчики освещения и движения с ними не всегда совместимы.
Не процентом единым
Вынуждая отрасль к модернизации, Фонд ЖКХ делает благое дело, стимулируя не только рынок, но и инженерно-техническую мысль. Однако даже сам перечень условий партнерства госкорпорации с субъектом РФ отдает формализмом. Так, для Фонда особое значение имеет процент негосударственных управляющих компаний в сфере ЖКХ, независимо от их эффективности. Условием также считается минимальная обязательная доля управляющих компаний (УК) на рынке, хотя Жилкодекс устанавливает добровольное право выбора формы управления – прямое управление, ТСЖ (ЖК, ЖСК) и УК. Впрочем, другое положение той же ст. 14 закона «О фонде ЖКХ» учитывает как критерий готовности региона к реформе процент многоквартирных домов, где образованы ТСЖ. В обоих случаях, говоря старым бюрократическим языком, «степень охвата» превыше всего, пусть даже процентная норма исчисляется из разных оснований.
Как признает В.Гайдей, федеральные законодатели, настроенные на ведение реформ как в ЖКХ, так и в других сферах экономики, больше увлечены формальными критериями процесса, чем его результатом. В реальности процентные показатели приватизации и развития конкуренции не обязательно свидетельствуют о степени эффективности реформы, и более того, при формальном подходе ее только дискредитируют.
Региональные власти, исполняя закон, стараются действовать осмотрительно, к чему предрасполагает неудачный опыт первых попыток передачи управления ЖКХ в частные руки. В мае 2009 г. Петербург выставил на конкурс 6 государственных «Жилкомсервисов». Хотя по формальным показателям аукцион прошел успешно, город не торопится повторять этот опыт, пока победитель – ООО «Сити-Сервис» - не докажет на практике эффективность управления.
СРО как панацея?
По аналогии со строительным сектором в ЖКХ зреет переход к саморегулированию. В августе в Ростехнадзор отправятся документы НП «Жилищный комплекс», в которое уже записалась требуемая сотня подрядных и эксплуатирующих компаний, работающих в сфере ЖКХ. Инициатива преобразования в СРО возникла и в Ассоциации управляющих и негосударственных организаций в жилищной сфере. По словам председателя ее совета Евгения Пургина, ассоциация рассчитывает на статус межрегиональной СРО по нормативам, установленным для объединений малого бизнеса.
По мнению В.Гайдея, механизм саморегулирования в сфере ЖКХ поможет установить правила игры – и в частности, упростит разрешение споров между участниками рынка. За примерами проблем далеко ходить не надо: тот же «Сити-Сервис», по словам С.Тихонова, не торопится передать ООО «РЭС ТС» объект, где ТСЖ сделало выбор в пользу новой управляющей компании.
Кроме того, как и на строительном рынке, в переходе к саморегулированию в ЖКХ усматривается возможность отсева непрофессионалов и недобросовестных игроков, а следовательно, повышения качества обслуживания жилья. В свою очередь, стандарты, разработанные СРО, заполнят те зияющие пустоты – например, в нормативах о ВДГО, где отмена лицензирования вкупе с разгосударствлением подвергает риску безопасность эксплуатации. Качество и безопасность, как не раз отмечалось в дискуссиях специалистов рынка, не измеряется в процентах: либо стимул к их повышению создается, либо его нет.
Константин Черемных
Объединение авиационных предприятий «АТ-Альянс» начинает реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья. Первыми проектами «АТ-Альянс» в Петербурге станут жилой комплекс на берегу Финского залива Северо-Приморской части и жилой дом на Крестовском острове. Оба этих проекта до недавнего времени реализовывались
ЗАО «Петербургстрой-Сканска».Иностранные и московские девелоперы с каждым годом уделяют все больше внимания строительному рынку Санкт-Петербурга. Даже оставляя в стороне проект строительства квартала «Балтийская жемчужина», которому оказывается особое содействие со стороны петербургских властей, в городе сейчас реализуется или готовится к реализации несколько крупных инвестиционно-строительных проектов, например, российско-финский проект на Фермском шоссе, есть планы израильских инвесторов по застройке территории на Пулковском шоссе. С другой стороны, петербургские строительные компании осваивают новые российские рынки и реализуют проекты за границей. Процесс круговорота инвесторов приводит к исчезновению с арены строительных действий одних компаний и появлению других.
Все про всех знают все
Шведский концерн Skanska, открывший свое представительство в России в 1994 году, к 2007 году подвел черту под пребыванием в нашей стране. Процесс исхода начался еще полтора года назад, когда было продано ЗАО «Сканска Строй», но в то время руководство компании называло этот процесс диверсификацией бизнеса. Тогдашний генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский в августе 2005 года заявил, что «никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное». Тем не менее, в этом году состоялась сделка, в результате которой два наиболее известных объекта «Петербургстрой-Скански» – жилой комплекс на берегу Финского залива в квартале 66А Северо-Приморской части общей площадью 75 тыс. кв. метров и жилой дом на Крестовском острове (Морской пр., 28) площадью 13 тыс. кв. метров – приобрели нового хозяина.
Права на объекты шведского концерна Skanska в Санкт-Петербурге были переданы московской Управляющей компании «АТ-Альянс», которая в будущем планирует расширение адресной программы в Северной столице. Реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья компания оценивает в 0 млн.
Городские власти уже поставлены в известность о сделке между Skanska и «АТ-Альянсом». «Шведы собираются уходить, и они нам об этом объявили. Я в курсе и контролирую ситуацию, – прокомментировал происходящее вице-губернатор Александр Вахмистров. – Строительство на объектах, которые остались за «Петербургстроем», продолжается, и городские власти отслеживают этот процесс. Уверен, что вся эта ситуация не повлияет ни на дольщиков, ни на начатые проекты».
«Наутилус» снова на плаву
Как сообщили в Управляющей компании, «АТ-Альянс» решил полностью переработать проект застройки квартала 66 Северо-Приморской части, известный под названием «Наутилус», поскольку проект пятилетней давности не соответствует реалиям сегодняшнего рынка. Проектировщик на доработку проекта будет выбираться на основе заказного международного конкурса. Для участия в нем приглашены две западные и две отечественные проектные организации.
«Мы намерены использовать в этом проекте самые передовые технологии высотного строительства, поскольку хотим значительно перешагнуть высоту в 100 метров. Планируется заложить в проект развитую социальную инфраструктуру, а на берегу построить яхт-клуб высокого уровня. Важно, что причалы этого клуба будут находиться до места прохождения трассы Западного скоростного диаметра, а это снимает ограничения по высоте швартующихся здесь яхт. То есть мы планируем реализовать проект, аналогов которому в Петербурге нет», – говорит генеральный директор управляющей компании «АТ-Альянс» Алексей Чичерин. Сейчас ведутся подготовительные работы на строительной площадке: вывозятся огромные объемы старых железобетонных конструкций – несанкционированная свалка, обнаруженная на территории застройки.
Проект на Морском пр., 28 также претерпел существенные изменения. При сохранении архитектурного решения были существенно улучшены потребительские характеристики, применяемые технологии и материалы, что позволило улучшить качество проекта и перевести в сегмент элитного жилья. Проект сейчас находится на согласовании у председателя КГА Александра Викторова.
Кроме того, в группу «АТ-Альянс» вошел застройщик жилого квартала «Новая Скандинавия» ЗАО «Озерки». «Новая Скандинавия» – квартал малоэтажной застройки на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Проект уже можно считать состоявшимся. Первая очередь квартала площадью 33,45 тыс. кв. метров была завершена в 2006 году. В стадии строительства находятся объекты площадью 25 тыс. кв. метров. «АТ-Альянс» планирует в ближайшие четыре года построить здесь еще 50 тыс. кв. метров.
Выгодное отлиЧие
Специально для реализации жилищных проектов в Петербурге было создано ООО «АТ-Альянс Девелопмент». Компания планирует работать в сегменте жилья высокой комфортности и элитного. Вышеуказанные проекты станут первыми, но отнюдь не последними – «АТ-Альянс Девелопмент» уже ведет работу по другим участкам в Петербурге для объектов как жилого, так и коммерческого назначения. Планируется строительство бизнес-центра класса «А».
«У петербургского рынка жилья огромный потенциал. Спрос превышает ликвидное предложение. Цены здесь ниже московских, но в ближайшие годы мы ожидаем их роста, – комментирует начало девелоперской деятельности в Петербурге Алексей Чичерин. – Это обусловлено несколькими причинами: во-первых, в Петербурге уже несколько лет наблюдается стабильный экономический рост, во-вторых, в регионе – сильный предсказуемый губернатор, в-третьих, здесь реализуют проекты крупные иностранные инвесторы («Ниссан», «Тойота»), а также происходит перевод в Санкт-Петербург штаб-квартир ведущих компаний».
Если еще полтора года назад многие аналитики рынка недвижимости говорили, что спрос в Санкт-Петербурге недостаточен для существовавшего объема предложения, то квартирный дефицит прошлого года показал, что городу необходимо большее количество жилья, чем вводится в течение последних лет. Появление сторонних, не петербургских инвесторов способно повлиять на состояние рынка. «Серьезной причиной нашего интереса к петербургскому рынку является то, что приобрести участок под строительство здесь проще и дешевле, чем в Москве, а конкуренция ниже», – считает директор Управляющей компании «АТ-Альянс».
Не исключено, что появлением в Петербурге новых инвесторов процесс повышения открытости городского строительного рынка не ограничится. Следующим этапом может стать приход подрядчиков из других регионов и из-за рубежа. Как недавно отметил вице-губернатор Михаил Осеевский, в Северной столице не хватает подрядных строительных организаций. Поэтому для повышения темпов строительства необходимо привлечение подрядчиков из других регионов, а возможно, и стран.
В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.
На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.
– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.
– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.
– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.