Проблемы реформирования ЖКХ: те же и кризис
.jpg)
Реформа жилищно-коммунальной сферы, как и многие другие начинания, натолкнулась на последствия международного финансового кризиса. На практике под ударом оказываются региональные власти, которым приходится жертвовать расходами бюджета в том числе и в той области, которая непосредственно затрагивает интересы подавляющего большинства населения. Преодолеть рецессию и в то же время добиться экономии можно только за счет технологических прорывов. Участники еще только формирующегося рынка услуг в ЖКХ считают, что успех может быть достигнут, если управленческая и технологическая модернизация будет реальной, а не формальной.
Подорожание как условие реформы
Жители российских мегаполисов в своем большинстве адаптировались к рыночной экономике и привыкли рассуждать в терминах спроса, предложения и конкуренции. Однако преобразования в сфере ЖКХ вызывают у горожан стойкое раздражение, особенно когда в очередной раз повышаются ставки оплаты коммунальных услуг и тарифы на энергоснабжение.
В то же время руководители частных управляющих компаний позитивно воспринимают меры города по переходу к рыночной оплате услуг ЖКХ. За монетизацию льгот по коммунальным платежам они искренне благодарны городу: перечисление средств на личные счета граждан избавляет руководителей УК и ТСЖ от головной боли с расчетами. Тем не менее, сама по себе либерализация цен и тарифов не представляется и для них панацеей от накопившихся в отрасли проблем. Об этом свидетельствовала оживленная дискуссия в АБН, где нововведения в оплате жилищных услуг обсуждались в контексте совершенствования управления ЖКХ.
С 1 августа Комитет по тарифам повышает ставки оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов и по содержанию внутридомового газового оборудования. В среднем каждый житель многоквартирного дома будет теперь платить на 18,4 рубля в месяц больше. Эти изменения не столь существенны, как прошлогоднее повышение, но в период кризиса все же чувствительны.
Однако деваться некуда: значительная часть петербургского жилого фонда за прежние годы запущена, сотни домов нуждаются в капремонте, а десятки – в расселении. С этой проблемой как городское правительство, так и депутатский корпус не сочли возможным справиться без финансовой поддержки от Фонда содействия реформированию ЖКХ. Между тем из самого названия госкорпорации следует, что средства выделяются не в порядке благотворительности, а на определенных условиях. Более зажиточная столица сочла их невыгодными и отказалась от договора с фондом.
Петербург согласился на партнерство с Фондом, получил 9 млрд. рублей и теперь должен следовать условиям договора. Одним из них является прекращение финансирования городом организаций, осуществляющих вывоз отходов. Отсюда, как поясняет председатель Комитета по тарифам Дмитрий Коптин, и повышение расценок.
Впрочем, возложить оплату очистки городских улиц на плечи горожан еще не означает добиться эффективной и современной переработки отходов. Для этого, как напоминает председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК Марина Акимова, необходимо продолжить внедрение селективного сбора и переработки, что может не только стимулировать рециклинг, но даже создать дополнительный источник производства энергии. Однако прошлогодняя попытка Жилкомитета ввести отдельную плату переработки мусора не осуществилась ввиду протеста прокуратуры. В то же время организация вывоза мусора силами ТСЖ остается забюрократизированной.
В свою очередь, повышение ставки оплаты ВДГО не будет эффективна, если не будет сопряжена с внесением изменений в договора с ООО «Петербурггаз», считает М.Акимова. Как заверяет первый заместитель председателя Жилкомитета Владимир Гайдей, экспертиза ВДГО должна проводиться раз в год, а не раз в 3 года. Однако на практике так происходит не всегда. Кроме того, безопасность внутридомовых сетей не может быть гарантирована, если к эксплуатирующим организациям не будет применяться никаких квалификационных требований, отмечает М.Акимова.
Неиспользованный резерв экономии
Как напоминает гендиректор ООО «РЭС ТС» Сергей Тихонов, в европейских странах, несмотря на высокие цены на энергоносители, основную часть расходов на оплату жилья составляют именно коммунальные услуги, а не тарифы на тепло-, электро- и водоснабжение. В России все наоборот, и изменений к лучшему вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. Высокие тарифы монополистов определяются не в последнюю очередь колоссальными потерями тепловой энергии при транспортировке, что неизбежно в системе, построенной на крупных котельных, большинство из которых устарело.
В то же время пользователи услуг монополистов могут существенно сэкономить на их оплате, используя счетчики учета. Как подчеркивает В.Гайдей, их широкое внедрение имеет весьма важную диагностическую функцию, позволяя более точно установить, где именно происходят энергопотери – а соответственно, и правильно распределить средства на устранение дефектов.
Добиться более рационального расходования электроэнергии сегодня может помочь отдельная оплата освещения помещений общего пользования в многоквартирных домах. Однако качественно новый уровень экономии станет возможным лишь при повсеместном внедрении датчиков движения и освещенности – то есть устройств, автоматически включающих и выключающих свет на лестничных клетках и лишь при необходимости, то есть когда становится темно, или когда человек входит в помещение.
Три приоритета капремонта
При оформлении заявок на проведение капремонта за счет средств Фонда ЖКХ и городского бюджета ТСЖ самостоятельно определяли, какая из систем дома в первую очередь нуждается в обновлении. Тем не менее Жилкомитет, проводя разъяснительную работу, рекомендовал в первую очередь потратить средства на замену лифтового оборудования, ремонт ВДГО и установку приборов учета.
По словам В.Гайдея, конкурсы на роль подрядчика работ по капремонту в домах, включенных в перечень, завершатся к концу августа. При этом члены правлений ТСЖ получили возможность участия как в конкурсных, так и приемочных комиссиях. Кроме того, как подчеркивает В.Гайдей, при определении процедуры конкурса городские власти, воспользовавшись положениями закона №185-ФЗ, включили в его условия перечень квалификационных требований. Такой тендер, отличающийся от «классической» процедуры госзаказа, не позволяет «выйти в дамки» организации, единственным преимуществом которой является низкая заявленная цена работ. Те средства, которые все же удастся сэкономить, будет направлены на дополнительные ремонтные работы на том же объекте в соответствии с выбором ТСЖ.
Только на установку приборов учета в рамках программы выделено 1,5 млрд. рублей. Однако эти приборы позволят жителям дома сэкономить на оплате жилья лишь в том случае, если тепло после ремонта не будет по-прежнему «уходить сквозь стены». В противном случае платить придется не меньше, а больше, чем до установки. Расчет на «экономные» лампы тоже оправдывает себя не всегда: по свидетельству С.Тихонова, датчики освещения и движения с ними не всегда совместимы.
Не процентом единым
Вынуждая отрасль к модернизации, Фонд ЖКХ делает благое дело, стимулируя не только рынок, но и инженерно-техническую мысль. Однако даже сам перечень условий партнерства госкорпорации с субъектом РФ отдает формализмом. Так, для Фонда особое значение имеет процент негосударственных управляющих компаний в сфере ЖКХ, независимо от их эффективности. Условием также считается минимальная обязательная доля управляющих компаний (УК) на рынке, хотя Жилкодекс устанавливает добровольное право выбора формы управления – прямое управление, ТСЖ (ЖК, ЖСК) и УК. Впрочем, другое положение той же ст. 14 закона «О фонде ЖКХ» учитывает как критерий готовности региона к реформе процент многоквартирных домов, где образованы ТСЖ. В обоих случаях, говоря старым бюрократическим языком, «степень охвата» превыше всего, пусть даже процентная норма исчисляется из разных оснований.
Как признает В.Гайдей, федеральные законодатели, настроенные на ведение реформ как в ЖКХ, так и в других сферах экономики, больше увлечены формальными критериями процесса, чем его результатом. В реальности процентные показатели приватизации и развития конкуренции не обязательно свидетельствуют о степени эффективности реформы, и более того, при формальном подходе ее только дискредитируют.
Региональные власти, исполняя закон, стараются действовать осмотрительно, к чему предрасполагает неудачный опыт первых попыток передачи управления ЖКХ в частные руки. В мае 2009 г. Петербург выставил на конкурс 6 государственных «Жилкомсервисов». Хотя по формальным показателям аукцион прошел успешно, город не торопится повторять этот опыт, пока победитель – ООО «Сити-Сервис» - не докажет на практике эффективность управления.
СРО как панацея?
По аналогии со строительным сектором в ЖКХ зреет переход к саморегулированию. В августе в Ростехнадзор отправятся документы НП «Жилищный комплекс», в которое уже записалась требуемая сотня подрядных и эксплуатирующих компаний, работающих в сфере ЖКХ. Инициатива преобразования в СРО возникла и в Ассоциации управляющих и негосударственных организаций в жилищной сфере. По словам председателя ее совета Евгения Пургина, ассоциация рассчитывает на статус межрегиональной СРО по нормативам, установленным для объединений малого бизнеса.
По мнению В.Гайдея, механизм саморегулирования в сфере ЖКХ поможет установить правила игры – и в частности, упростит разрешение споров между участниками рынка. За примерами проблем далеко ходить не надо: тот же «Сити-Сервис», по словам С.Тихонова, не торопится передать ООО «РЭС ТС» объект, где ТСЖ сделало выбор в пользу новой управляющей компании.
Кроме того, как и на строительном рынке, в переходе к саморегулированию в ЖКХ усматривается возможность отсева непрофессионалов и недобросовестных игроков, а следовательно, повышения качества обслуживания жилья. В свою очередь, стандарты, разработанные СРО, заполнят те зияющие пустоты – например, в нормативах о ВДГО, где отмена лицензирования вкупе с разгосударствлением подвергает риску безопасность эксплуатации. Качество и безопасность, как не раз отмечалось в дискуссиях специалистов рынка, не измеряется в процентах: либо стимул к их повышению создается, либо его нет.
Константин Черемных
На сегодняшний день все дискуссии о высотности Петербурга ведутся вокруг Охта-центра, хотя вопрос о перспективах высотного жилищного строительства в Петербурге остается открытым. Его решение зависит не только от административного влияния, но и от климатических условий, и экономической целесообразности. Однако постепенно строители увеличивают этажность своих объектов. Дошло до того, что уже сейчас в городе не найти проекта ниже, чем девять этажей.Самые строгие ограничения высотности зданий действуют в историческом центре Санкт-Петербурга. Здесь разрешение на высотность ограничивается 28 метрами. По действующему регламенту высота зданий в зоне регулируемой застройки не должна превышать 48 метров. Если говорить о строительстве небоскребов, то под их строительство в Петербурге отведено около двух десятков зон. Большей частью они располагаются вдоль широкой дуги на большом расстоянии от охранной зоны: Ленинский проспект, улица Типанова, проспекты Славы, Большевиков, Индустриальный, площадь Мужества и район Комендантского аэродрома.
Впрочем, все эти ограничения не помешали строительству жилых комплексов «Серебряные зеркала» на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера, 4 и на Шпалерной, 60. Особняком стоит здание «Монблан», возводимое корпорацией «Строймонтаж», – это самое высокое сооружение в историческом центре города. Эти объекты выше действующих норм, хотя и имеют необходимые согласования. Нельзя забывать и про западную часть Васильевского острова, где рано или поздно появятся объекты «Морского Фасада». Не за горами появление целого архитектурного ансамбля из пяти небоскребов высотой 150 метров у Ладожского вокзала, два из них начнут строиться уже в следующем году. Однако большей частью это нежилые объекты.
Но если обратить взор за пределы зоны регулирования, то жилые дома высотой 18–25 этажей уже насчитываются десятками. Еще не менее 20 зданий подобной этажности строятся в разных районах города. В особом рвении к строительству высотных домов замечены холдинг «М-Индустрия» и корпорация «Петербургская Недвижимость».
Нормы для проформы?
Примета времени – Петербург растет ввысь, опережая административное регулирование и прочие нормы. Только за последний месяц выданы разрешения на строительство высотных домов на ул. Бутлерова (собственник земли ЗАО «Футбольный клуб «Зенит», заказчик – ООО «Стройинвест»); Планерная ул., 63, корп. 3 (застройщик ЗАО «Петровский строитель»); Российский пр., 8, лит. А (собственник земли – ЗАО «Концерн ВМБ», заказчик – ООО «Авангард»); Ленинский пр., уч. 5 и уч. 8 (оба – застройщик ЗАО «ИСК НОРМАН»).
«Сегодня практически уже не встретить проектов домов ниже 7–9 этажей. В связи с дефицитом подготовленной земли строительство начало расти в высоту. Инвестор из одного квадратного метра хочет выжать максимум прибыли. Большинство представляемых проектов носит высотный характер», – говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
Если к домам до 20 этажей применимы нормы и требования десятиэтажных домов, то к домам высотностью за 20 этажей предъявляются совершенно другие требования и к проектированию, и к строительству. По словам Александра Орта, в Петербурге в полном объеме нормативов по высотному строительству нет. Есть недавно вышедший ТСН и требования к высотному строительству, до этого в Службе пользовались наработками столицы.
Шагая в небо
Однако отсутствием регламентов вряд ли стоит ограничивать проблематику высотного строительства. «Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием не только норм, но и опыта эксплуатации. А также отсутствием опыта проектирования», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости.
К прочим факторам риска при высотном строительстве специалисты относят: субъективные – (непрофессионализм проектировщиков), социальные и технические факторы.
Тем не менее руководители строительных компаний ищут и находят способы преодоления проблем. Первый вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Дмитрий Заренков указывает, что решение проблемы, например, плохих грунтов, при которых 25 этажей (или 75 метров) – та граница, когда грунты загружены по максимуму – можно решить за счет подземных этажей, где могут располагаться технические помещения, автостоянки. Если один этаж закопан, можно дополнительно построить еще 2-3 этажа. Кроме этого существуют и другие строительные методики.
В свою очередь, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко говорит о том, что решение технических задач – не самое сложное для высотного строительства. «Мы постоянно отправляем на обучение за рубеж своих специалистов и внимательно следим за всеми изменениями и новинками в технологиях высотного строительства». По мнению эксперта, окончательное решение о строительстве объектов формируется по совокупности нескольких факторов, среди которых и экономическая целесообразность.
Среды
Увеличение этажности жилого здания – это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций, что зачастую может свести экономический эффект к нулю. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что его компания хотела принять участие в строительстве высотного здания. В итоге, просчитав экономический эффект, специалисты пришли к выводу, что после возведения определенного этажа, доход начинает не увеличиваться, а сокращаться.
Проблематика высотного строительства связано еще и с социальными составляющими. Как рассказал Владимир Копылов, аналитик департамента строительства Setl City, на сегодняшний день в городе при строительстве новых объектов остро стоит проблема с инженерной инфраструктурой. Появление любого многоэтажного дома, а тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузки на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района – общественный транспорт, поликлиники, школы и пр.
Особняком стоят взаимоотношения строителей и пожарных, точнее визирование проекта. По мнению участников рынка, получить подобное одобрение для высотного строительства не всегда просто. И понять надзорные службы можно – ведь случись что, именно им придется эвакуировать людей из «многоэтажек», а как это делать, если нет необходимого для этого инструментария.
«Что касается пожаров, то тут не все так гладко. По нынешним нормам эвакуация людей должна проводиться с помощью вертолета. Но насколько мне известно, ни одного пригодного и предназначенного для этих целей вертолета в Петербурге нет», – рассказал г-н Бегунов.
Впрочем, эксперты считают, что рынок сам определит потребности в высотном строительстве. А пока председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отмечает: «Высотное строительство в нашем городе актуально большей частью для районов деловой застройки. Новые высотные административные здания могут стать новым лицом Петербурга. Однако для жилищного строительства это не самое лучшее направление, поскольку, на мой взгляд, высотные дома не являются наиболее комфортными для проживания и требуют больших затрат при эксплуатации».
Игорь Федоров
Губернаторская программа реставрации исторического центра «Фасады Санкт-Петербурга 2005–2007» будет продолжена в следующем году. К такому решению городские чиновники пришли по окончании первого этапа реализации программы. В результате реставрации и ремонта фасадов зданий центр Петербурга должен существенно изменить свой облик.Большая часть зданий в историческом центре Санкт-Петербурга пребывает в удручающем состоянии и давно требует срочного ремонта и реставрации. Среди них уникальные памятники архитектуры, представляющие особую ценность не только для культурной столицы, но и для всей страны. Чтобы привести в надлежащий вид хотя бы фасады всех зданий исторического центра, как выяснилось, трех лет совсем недостаточно. Первоначально городская программа реставрации «Фасады Санкт-Петербурга» была рассчитана на три года (2005 – 2007). Однако, как утверждает и.о. председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Ольга Таратынова, уже по окончании первого этапа ее реализации стало ясно, что реставрационные работы на фасадах Санкт-Петербурга необходимо продолжать и после 2007 года. По информации КГИОП, в настоящее время готовится проект программы на 2008 год. Уже сейчас этот проект включает в себя более 250 объектов.
К настоящему времени отреставрированы фасады зданий в центре Петербурга, вокруг Исаакиевской площади, на Вознесенском проспекте, на Малой и Большой улицах, на набережной реки Фонтанки. В этом году, как отмечает Ольга Таратынова, планируется выполнить ремонтно-реставрационные работы на лицевых фасадах 392 зданий. Основную работу по восстановлению фасадов выполняют ведущие реставрационные мастерские города. По словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, в этом году планируется отреставрировать фасады зданий на набережной реки Фонтанки, на правом берегу Невы, на Садовой улице и улице Декабристов, а также на Литейном, Лиговском и Старопетергофском проспектах, Большом проспекте Васильевского острова.
По информации КГИОП, за счет бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году будут выполнены работы по реставрационному ремонту фасадов 284 зданий на сумму более 1,8 млрд рублей. Долгое время город был не вправе финансировать реставрацию памятников истории и культуры федерального значения. Такую возможность Петербург получил 1 января 2006 года. Сегодня судьба всех городских фасадов в руках городской власти. Часть зданий реставрируется за счет средств пользователей. Такова, например, судьба фасада здания бывшего Министерства просвещения, расположенного на улице Зодчего Росси, 1-3. Затраты на его ремонт пойдут в зачет арендной платы. В губернаторскую программу вошли также несколько инвестиционных проектов. Одним из инвесторов, принявших участие в этой программе, выступило ОАО «Талион», отреставрировав за свой счет лицевые фасады здания на пересечении Большой Морской улицы, 14 и Невского проспекта, 15.
Фасады жилых домов и объектов, не состоящих под государственной охраной, восстанавливаются по заказу администраций районов Санкт-Петербурга. В большей степени это касается жилых домов, расположенных в центральных районах города. Сегодня под контролем Жилищного комитета ведутся работы на фасадах 386 зданий. По информации Жилищного комитета, для этого из городского бюджета в целом предусмотрено более 963 млн рублей.
Некоторые жилые объекты в центре города также взяли под свое крыло инвесторы. Эти здания в большинстве своем подвергаются реконструкции под иные цели. Например, на территории Василеостровского района в этом году инвесторы реконструируют восемь объектов: на проспекте Кима, 1, на ул. Гаванской, 3, на Малом проспекте, 51/50, 54, на Среднем проспекте, 36/40, на 2 Линии, 37, на 8 Линии, 37, на ул. Одоевского, 5. Как правило, подобная процедура касается зданий, не являющихся памятниками архитектуры. Такие объекты могут подвергаться реконструкции, но не сносу – в том случае, если они расположены в пределах Объединенной охранной зоны памятников исторического центра Петербурга. В Центральном районе города в начале года было допущено одно исключение из этого незыблемого правила. Речь идет об историческом здании на Литейном проспекте, 5/19, которое в течение этого года компания «Адамант» планирует реконструировать под гостиницу. Напомним, что здание, признанное аварийным, было демонтировано, в то время как его снос был категорически запрещен. В результате к концу года, по планам руководства компании «Адамант», на Литейном, 5/19 будет построен муляж утраченного исторического объекта. Другой известный объект Центрального района, расположенный на Литейном проспекте, 24 – Дом Мурузи – будет реконструирован за счет средств инвесторов. Функциональное назначение здания при этом не изменится. Дом Мурузи как был жилым объектом, так им и останется.
Судьба многих других зданий, признанных аварийными, в настоящее время не совсем ясна. Понятно, что ветхие жилые дома будут расселены, но что их ждет в дальнейшем, чиновники пока не уточняют. Как отмечает заместитель главы администрации Василеостровского района Олег Фадеенко, в Василеостровском районе в этом году подготовлены технические заключения по аварийности пяти зданий. В Центральном районе таких зданий отмечено гораздо больше. По информации жилищного отдела, администрация Центрального района занимается расселением семи домов, непригодных для проживания и расположенных по различным адресам: Дмитровский пер., 15, Дегтярный пер., 26, ул. Тюшина, 6, 24/34, Лиговский проспект, 110, лит. Г. Все эти объекты требуют комплексной реставрации, капитального ремонта. Восстановления одних фасадов здесь недостаточно. Однако в процессе реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга» эти здания, так или иначе, в ближайшее время должны принять соответствующий вид.
Марина Голокова