За комфорт надо платить
Отсутствие внятного законодательства относительно малоэтажной застройки порождает проблемы и для девелоперов, и для владельцев частных домов, а самое главное — тормозят процессы создания качественной и соразмерной человеку среды для жизни.
Большинство людей в России, по данным опроса ВЦИОМ, хотят жить в малоэтажных домах. Больше половины нового жилья в стране является малоэтажным — это в основном индивидуальное строительство, но набирают обороты и блокированная и квартирная застройка. Однако законодательство в части малоэтажной застройки в стране не урегулировано. Отсюда — проблемы со стоимостью платы за проживание, накопление долгов у собственников жилья, запутанная судебная практика по их взысканию.
Правда, появилась надежда: в очередной раз идет разработка документа для формирования перечня общего имущества в малоэтажном ЖК.
Плата за…
В малоэтажном ЖК собственник может рассчитывать на определенный уровень комфорта, поскольку инженерное обеспечение и благоустройство территории прилагаются к домовладению. Благодаря этим элементам малоэтажное жилье, как правило, стоит дороже: выясняется, что за комфорт надо платить ежемесячно.
Коммунальные расходы в малоэтажном ЖК выше, чем в многоквартирном доме, поскольку финансовая нагрузка делится на всех жильцов, а их значительно меньше. Иными словами, основной параметр — «плотность населения».
Как ранее указывал вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин, инженерные сети, которые приходится обслуживать, гораздо протяженнее, чем в многоквартирных ЖК: «Во-первых, на строительство транспортных и инженерных сетей требуется больше денег, что, естественно, отражается в стоимости квадратного метра. А во-вторых, и на обслуживание сетей здесь требуются гораздо большие затраты».
Но есть малоэтажные комплексы с большим количеством домовладений. Там ежемесячная плата меньше, но и комфорт — ниже.
Алексей Анисимов, член Комиссии по рассмотрению предложений в сфере развития ИЖС при Экспертной группе дорожной карты (плана мероприятий) «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), учредитель, директор ООО «Ореховая роща» (Ростов-на-Дону), называет отличия в формировании ежемесячной платы в высотных и малоэтажных ЖК: «Когда говорят про многоквартирные дома, говорят об объекте, а коттеджная застройка — это пространство. Земельные участки под малоэтажными комплексами в разы больше. Отсюда могут быть отличия в оплате».
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), полагает, однако, что все зависит от состава имущества, а не от количества этажей и квартир: «Малоэтажные дома отличаются прежде всего отсутствием лифтов, соответственно, здесь в квитанции отсутствует строчка "содержание лифта" и меньше система диспетчеризации инженерного оборудования. Зато часто добавляется обслуживание газового оборудования, потому что малоэтажные дома часто оборудуются своими котельными».
Помимо этого, напоминает Алексей Анисимов, в структуре затрат есть, например, уборка территории или выкашивание травы на этой территории — гораздо большей по площади, чем в многоэтажном ЖК.
Кроме того, дорисовывает картину Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация», внутри малоэтажного комплекса может быть охрана периметра, квартальные проезды, линейные объекты, общие парковки, помещения для персонала, элементы ландшафта и гидросистема ливневых стоков. Это все надо обслуживать. «Кто это должен оплачивать?» — интересуется он. Например, внутриквартальную инфраструктуру передать на баланс местных властей и ресурсоснабжающих организаций системно затруднительно либо вообще невозможно. А эта система и есть та технологическая изюминка, создающая удобство и ауру привлекательной жизни в малоэтажке.
Особая статья — локальные социальные объекты. В небольшом малоэтажном квартале или районе вряд ли есть смысл строить школу или поликлинику. Также и подключение к сетям в Петербурге или в Ленобласти, где тарифы могут значительно отличаться.
По словам Михаила Голубева, в Петербурге в одиннадцати районах из восемнадцати можно развивать малоэтажную застройку, и тарифы в таких комплексах будут городские. Но плюсом к коммунальным платежам придется добавить еще несколько тысяч рублей за организацию обслуживания пространства комплекса. Так, ежемесячная плата за жилой дом 120–300 кв. м обойдется в 5–8 тыс. рублей плюс энергоресурсы.
«Разница в оплате зависит от форматов видов разрешенного использования объектов жилья, класса и масштаба комплекса, а главное — продуманности малоэтажного комплекса. Рентабелен проект от 800 домовладений, остальное — убыточно и дорого», — утверждает Алексей Анисимов. В частности, кроме эксплуатационных услуг, домовладельцам придется платить от 1 до 6 тыс. рублей в месяц.
Что такое справедливый среднестатистический тариф для малоэтажных комплексов, неясно, поскольку количество домовладений и людей в малоэтажных комплексах разное, состав общего имущества формализации пока не поддается, набор услуг может заметно отличаться. С одной стороны, есть обязательная охрана, уборка обширной территории, обслуживание дорог и прочее. С другой — нет платы за капремонт, лифты, а расходы на отопление, если верить Алексею Анисимову, в 2–3 раза меньше. Кроме того, аварий на сетях будет очевидно меньше, поскольку нагружены они не так сильно, как сети в многоквартирных домах.
Кто платит?
В любом жилом комплексе найдутся «протестующие», которые «из принципа» не оплачивают ту или иную услугу. По статистике, не менее 10% граждан не оплачивают коммунальные услуги. Такие люди есть и в многоквартирных домах, но для малых по плотности заселения поселках появление неплательщиков гораздо чувствительнее.
«Не могу сказать, что проблема должников в малоэтажных проектах стоит более или менее остро, чем в многоэтажных домах. Для управляющих компаний она всегда актуальна. Законодательство сегодня разрешает не оплачивать ЖКУ в течение трех месяцев, и никаких рычагов воздействия у управляющих компаний нет. Даже пени можно начислять только за 91 день. При этом УК в течение этих месяцев сама платит за потребленные жителями ресурсы и услуги», — комментирует Игорь Синькевич.
По мнению Алексея Анисимова, долги появляются, если не выстроены взаимоотношения между УК и жителями или если УК видит свою задачу только в сборе денег с населения. «Если УК работает, ничто не мешает собирать платежи», — полагает он.
Самостоятельная борьба УК с неплательщиками выливается в запрете на въезд в поселок или в отключении сетей, что позволяет домовладельцам обращаться в суды.
По логике управляющая компания должна иметь статью расходов на суды.
По словам Михаила Голубева, в многоквартирных домах УК получит долги неплательщиков через суд — есть соответствующий регламент. «В малоэтажных комплексах суды могут затянуться. Сложности сбора долгов возникают, когда стоимость обслуживания доходит до 20–30 тыс. рублей в месяц при хорошем сервисе, а социальный статус жителей не соответствует этому. Но странно, когда проживающий в трехэтажном доме за 200 кв. метров не может заплатить 5 тыс. рублей», — добавил он.
Количество судебных споров в малоэтажных комплексах растет. Управляющие компании выбивают долги, оспаривают отказы заключать договор на оказание услуг. Жители отбиваются от лишних статей расходов, протестуют против отключения коммунальных услуг, запрета на въезд в поселок и т. д.
В суд, конечно, подать можно, но результат предугадать нельзя. Существующее законодательство невнятно трактует некоторые моменты. Жилищный кодекс помогает плохо. В результате судебные прецеденты носят двоякий характер.
«Собственник должен нести ответственность — он сам решил жить в малоэтажном доме, — убежден Алексей Анисимов. — Но относиться к индивидуальному жилью как к дешевому нельзя».
По его словам, политика судов четкая: коммунальные платежи надо платить. Но по поводу остальных позиций мнения судей расходятся.
Законодательство в инициативах
Разное видение ситуации не только у судебных властей. Как отмечает Михаил Голубев, оформление прав собственности индивидуального и блокированного жилого дома (в народе таун-хауса) сегодня не отличаются, вы получаете в собственность жилой дом и земельный участок, но есть разночтения между дифференциацией их ресурсоснабжающими организациями, органами, контролирующими реконструкцию…
Правовую неопределенность разные властные структуры и общественные объединения пытаются исправить не первый год. Группа депутатов Госдумы еще в 2017-м пыталась урегулировать правовой статус малоэтажной застройки. Затем в 2018 году — другая группа — вносила законопроект по управлению малоэтажными комплексами. В версии Минстроя РФ. Подразумевалось три варианта управления общим имуществом: самостоятельное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами.
Но в пояснительной записке к проекту ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» адвокаты Сергей Крюков и Александр Анишин из адвокатского бюро «Крюков, Анишин и партнеры» указали на отсутствие определенности принадлежности имущества общего пользования на территории жилого комплекса; распределении ответственности по эксплуатации объектов инфраструктуры; установлении правил проживания на территории комплекса и т. д.
По словам Михаила Голубева, сейчас опять идет процесс с целью сформировать перечень общего имущества малоэтажных жилых комплексов для федерального закона. Психология русского человека — жить припеваючи, но никому за это не платить, хорошо отражается в отношении малоэтажной застройки. Люди разучились жить в такой городской среде. И хотя пока нет простых решений, как в многоквартирке, надо найти баланс интересов.
Но главное, полагает Алексей Анисимов, — определиться со взаимоотношениями между застройщиком/УК и домовладельцами. «Надо выйти за рамки Гражданского кодекса. Установить прямое регулирование для малоэтажных комплексов», — убежден он.
У жителей малоэтажных комплексов нет правовых гарантий на пользование инфраструктурой — государство устранилось от решения этой проблемы, суды не воспринимают иски, если не выстроены отношения. Но и дороги внутри поселков, и инженерные сети должны иметь ответственных собственников. А на обслуживание такой инфраструктуры требуются средства.
Поскольку законодательной базы нет, по словам Алексея Анисимова, обеспечить права пользования домовладельцев инфраструктурой можно через заключение договоров на право пользования имуществом и сетями застройщика (либо собственника), а при смене собственника объекта происходит переуступка этого права, таким образом застройщик (либо собственник) сетей и инфраструктуры выступает гарантом прав жителей. Эти гарантии собственники инфраструктуры не должны и не обязаны предоставлять бесплатно.
«Нам, гражданам РФ, надо научиться уважать право собственности независимо от того, чья это собственность», — заключил Алексей Анисимов.
Мнение
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI):
— В малоэтажных домах стоимость обслуживания квадратного метра обычно несколько выше, т. к. меньшие площади обслуживать дороже. Но стоимость может почти не отличаться, если таких малоэтажных домов много. Например, если общий метраж поселка примерно 25 тыс. кв. м — это соответствует размеру многоэтажного многоквартирного дома. С другой стороны, в поселках вырастают затраты по такой статье как обслуживание территории. В случае с нашими поселками это 8 га — намного больше, чем в «городском» многоквартирном доме. Эту территорию занимает и озеленение, и дороги, и тротуары (километры!). Все они нуждаются в обслуживании.
Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация»:
— Комфортная среда малоэтажных комплексов у граждан в приоритете. По Стандарту комплексного развития территорий, который разработан и внедряется Минстроем и ДОМ.РФ по поручению председателя Правительства РФ, пропагандируется передовой урбанистический подход смешанного типа застройки, когда могут в одном квартале строиться разные виды жилых домов. Дисбаланс в ЖКХ наносит вред развитию малоэтажного строительства в России. А малоэтажное строительство набирает обороты и становится приоритетной национальной целью.
Пора навести порядок с правовой базой в ЖКХ, с нормальной поставкой ЖКУ в малоэтажке. Малоэтажные комплексы сегодня — сложные структуры, более сложные, чем многоэтажные ЖК. Они могут требовать более высокой платы за содержание, но предоставляют больше комфорта людям. Но за комфорт все-таки надо платить.
Как и в предыдущие годы, чиновники Санкт-Петербурга не сумели своевременно потратить выделяемые из бюджета средства. Общий объем исполнения Адресной инвестиционной программы (АИП) в 2019 году составил 60,3 млрд рублей – 83,2% от запланированного. На минувшей неделе правительство города утвердило итоги исполнения бюджета.
В 2019 году дефицит бюджета составил 10,5 млрд рублей. Его сокращение стало возможным благодаря положительным тенденциям пополнения доходов городской казны. Заимствования в 2019 году не осуществлялись. Государственный долг Петербурга за 2019 год не изменился и на 1 января 2020 года составил 30,1 млрд рублей.
В очередной раз губернатор Петербурга Александр Беглов раскритиковал работу подразделений Смольного и дал указание улучшить исполнение АИП. Впрочем, сдвиги в лучшую сторону, хоть и незначительные, есть. Напомним, что по итогам 2018 года АИП была исполнена в еще меньшем объеме – лишь на 80,8%.
При этом в разных ведомствах итоги исполнения программы различаются. Так, Комитет по транспорту исполнил АИП на 100%, Комитет по информатизации и связи – на 99,9%, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению– на 95% (развитие систем коммунальной инфраструктуры; причем основная часть неизрасходованных средств – результат экономии, полученной по итогам торгов и оптимизации работ на объектах), Комитет по промышленной политике – на 93,6%.
Однако показатель Комитета имущественных отношений – всего 86,8%. Остались неизрасходованными средства, предназначенные для покупки квартир для детей-сирот – 606 млн рублей. Исполнение АИП в Комитете по строительству – 80,1% (в 2018 году – 75,5%), потрачено 9,9 млрд из 12,5 млрд рублей.
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры освоил средства АИП только на 74,9% (в 2018 году – 73,8%), остаток средств – 5,4 млрд рублей из 17,1 млрд. Основной провал – в метростроении, где потрачено лишь 68,2% от запланированного лимита.
Хотя общий процент исполнения АИП почти на 3 п. п. выше, чем год назад, это в значительной мере результат корректировки бюджета в течение года. Расходная часть сократилась на 3,5 млрд рублей.
Стоит вспомнить и о сокращении объема финансирования относительно 2018 года – с 90,7 млрд рублей до 77,7 млрд рублей. В течение последних лет цены растут, а объем финансирования АИП сокращается, тем не менее программа в полной мере не выполняется.
Уже давно известны основные причины затруднений в этой сфере – проблемы с недобросовестными подрядчиками, последующая корректировка проектов, а также задержки в проведении конкурсов. По данным Комитета по строительству, к концу года город расторг 17 контрактов с подрядчиками в одностороннем порядке. Ведомство направило запрос в УФАС, чтобы эти компании были внесены в реестр недобросовестных поставщиков. Еще 10 договоров на строительство и проектирование расторгнуты по соглашению сторон.
«Мы должны внимательно подходить к заключению контрактов. Надо поступать жестко, все судебные дела с недобросовестными подрядчиками нужно довести до конца», – заявил Александр Беглов на заседании правительства.
В городе довольно много объектов, на которых подрядчики менялись неоднократно – а это верный срыв сроков, пересмотр проектов и удорожание строительства. При этом желающих достраивать начатые другими компаниями объекты крайне мало.
В ряде случаев условия конкурсов не устраивают потенциальных подрядчиков, поэтому они не подают заявок на участие. Однако 144-ФЗ не позволяет менять условия контрактов в угоду подрядчикам. Он же предписывает в случае корректировки проекта и удорожания работ хотя бы на 10% объявлять новый конкурс – изменение цены считается существенным изменением условий контракта.
Нередко в дело вступает антимонопольное ведомство, в том числе по жалобам потенциальных участников конкурсов.
Мнение
Александр Беглов, губернатор Петербурга:
– В прошлом году мы много ввели объектов социнфраструктуры, но дефицит все равно сохраняется. Новая жилищная застройка должна обязательно иметь необходимое количество социальных объектов. Застройщики должны брать на себя соответствующие обязательства.
Кстати
По официальным данным, всего в 2019 году построено 190 новых объектов. В том числе – 74 социальных объекта (столько, сколько было построено за предыдущие три года). Город получил 12 школ, 40 детских садов, 22 медицинских учреждения. В Петербурге открылись три станции метро. Прибавление большого количества социальных объектов произошло в том числе за счет выделенных из федерального бюджета 10,6 млрд рублей, потраченных на выкуп объектов, построенных не только в 2019-м, но и в предыдущие годы.
Прошлая неделя была омрачена гибелью рабочего при обрушении здания СКК «Петербургский» в ходе демонтажа объекта. Специалисты считают, что к трагедии привело нарушение как технологии работ, так и техники безопасности.
Сегодня в процессе работ по демонтажу спортивно-концертного комплекса «Петербургский», в ходе которого должны были быть перерезаны 112 вант, крепящих крышу к железобетонному кольцу, произошло обрушение всего объекта.
ЧП городского масштаба
Игорь Забиран, генеральный директор ООО «СКА-Арена» (инвестор строительства нового стадиона на месте СКК) заявил, что, в принципе, обрушение при демонтаже аварийной мембраны кровли было запланировано. Но при работе произошел сбой, который и привел к трагедии.
Губернатор Петербурга Александр Беглов дал поручение срочно принять все необходимые меры для предотвращения дальнейшего обрушения здания и недопущению людей на территорию спортивно-концертного комплекса. Он также распорядился провести всестороннее расследование случившегося и потребовал обратить особое внимание на соблюдение техники безопасности при проведении работ.
По данным Главного управления МЧС по Санкт-Петербургу, обвалилось 80% конструкций стен и кровли. Примерная площадь обрушения составила 25-28 тыс. кв. м. Начальник ГУ МЧС Алексей Аникин сообщил, что входе разбора завалов обнаружено тело 29-летнего сварщика, который не успел запрыгнуть в люльку, когда конструкции здания начали обваливаться. «Опасности дальнейшего разрушения, на мой взгляд, сейчас нет. Предварительную причину случившегося установит следствие», - отметил он.
В Главном следственном управлении Следственного комитета России по Петербургу сообщили о начале доследственной проверки по факту обрушения крыши. По ее результатам будет принято процессуальное решение. «В настоящее время проводится осмотр, устанавливаются и опрашиваются свидетели и очевидцы, изымается необходимая документация, назначается ряд экспертиз, выполняются иные мероприятия, направленные на установление всех обстоятельств происшедшего», – говорится в сообщении СК.
Кто виноват?
При этом, по данным СМИ, все компании, привлеченные к демонтажу СКК, заявляют о своей непричастности к ведению работ, в хоте которых произошел обвал здания. «Демонтаж без проекта, технология безграмотная (чтобы не сказать «дикая»), всё второпях и без разрешения чтобы потом было уже ничего не повернуть вспять... И после ЧП уже идёт стандартный процесс – все, вплоть до субчика в десятом колене говорят, что к демонтажу непричастны, и кто его вёл – не знают», - эмоционально отреагировал в своем блоге заместитель директора по проектированию Roseco Александр Лапыгин.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты считают, что к трагедии, по всей видимости, привело нарушение как технологии работ, так и техники безопасности. «Насколько я могу судить, сварщик погиб из-за нарушения техники безопасности. Могу только выразить соболезнования его родным и близким. Что касается обрушения комплекса, достоверной информации у меня нет, однако ранее в прессе сообщалось, что конструкции СКК очень сильно деградировали, почему, собственно, и было принято решение демонтировать объект», - говорит заместитель генерального директора Renga Software Максим Нечипоренко.
«Перед демонтажем должен был быть разработан проект производства работ. Видимо, работники нарушили раздел «Обеспечение техники безопасности». При использованном методе работ должно было произойти обрушение покрытия и главное – опорного железобетонного кольца. Они хотели обрушить все одним разом, ну и обрушили», - со своей стороны отмечает генеральный директор компании «БЭСКИТ» Сергей Пичугин.
Мнение
Заместитель генерального директора по проектированию ООО «Архитектурная Мастерская «Миронов и партнёры» Иван Сюганов:
- Хронология событий: демонтаж здания производили путём последовательного разрушения (разрезки) конструктивных связей покрытия. Делали это с кровли т. е. по принципу пиления сука, на котором сидишь. В момент начала прогрессирующего обрушения, начавшегося после разрезки одной из связей, рабочий, выполняющий разрезку, встаёт из положения лёжа на боку и начинает движение в сторону люльки, стоящей на той же кровле в нескольких метрах. Люлька удерживается внатяг краном, в люльке находится напарник. Для преодоления расстояния около 5 м между местом работы и люлькой рабочий перепрыгивает ограждение, отделяющее опасный край кровли от ее основной части. В эти секунды обрушение становится очевидным для оператора крана, удерживающего люльку, и он выдергивает ее из обручающегося здания. Рабочий не успевает запрыгнуть в люльку.
Что было не так:
Технология демонтажа не должна предполагать нахождение людей на обрушаемых конструкциях. Работать надо было из люльки, но это, видимо, неудобно.
Сварщик работал без страховки. Будь он привязан к люльке, спасся бы.
Люлька стояла далеко. Если бы ее переставляли как можно ближе к каждой связи, можно было бы добежать.
И ещё раз к вопросу технологии. При существующих сегодня технических возможностях просто поражает, насколько жизни людей обесценены, в том числе ими самими. Даже близко не должно быть людей в подобных ситуациях. Момент обрушения можно было контролировать дистанционно.