За комфорт надо платить
Отсутствие внятного законодательства относительно малоэтажной застройки порождает проблемы и для девелоперов, и для владельцев частных домов, а самое главное — тормозят процессы создания качественной и соразмерной человеку среды для жизни.
Большинство людей в России, по данным опроса ВЦИОМ, хотят жить в малоэтажных домах. Больше половины нового жилья в стране является малоэтажным — это в основном индивидуальное строительство, но набирают обороты и блокированная и квартирная застройка. Однако законодательство в части малоэтажной застройки в стране не урегулировано. Отсюда — проблемы со стоимостью платы за проживание, накопление долгов у собственников жилья, запутанная судебная практика по их взысканию.
Правда, появилась надежда: в очередной раз идет разработка документа для формирования перечня общего имущества в малоэтажном ЖК.
Плата за…
В малоэтажном ЖК собственник может рассчитывать на определенный уровень комфорта, поскольку инженерное обеспечение и благоустройство территории прилагаются к домовладению. Благодаря этим элементам малоэтажное жилье, как правило, стоит дороже: выясняется, что за комфорт надо платить ежемесячно.
Коммунальные расходы в малоэтажном ЖК выше, чем в многоквартирном доме, поскольку финансовая нагрузка делится на всех жильцов, а их значительно меньше. Иными словами, основной параметр — «плотность населения».
Как ранее указывал вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин, инженерные сети, которые приходится обслуживать, гораздо протяженнее, чем в многоквартирных ЖК: «Во-первых, на строительство транспортных и инженерных сетей требуется больше денег, что, естественно, отражается в стоимости квадратного метра. А во-вторых, и на обслуживание сетей здесь требуются гораздо большие затраты».
Но есть малоэтажные комплексы с большим количеством домовладений. Там ежемесячная плата меньше, но и комфорт — ниже.
Алексей Анисимов, член Комиссии по рассмотрению предложений в сфере развития ИЖС при Экспертной группе дорожной карты (плана мероприятий) «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), учредитель, директор ООО «Ореховая роща» (Ростов-на-Дону), называет отличия в формировании ежемесячной платы в высотных и малоэтажных ЖК: «Когда говорят про многоквартирные дома, говорят об объекте, а коттеджная застройка — это пространство. Земельные участки под малоэтажными комплексами в разы больше. Отсюда могут быть отличия в оплате».
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), полагает, однако, что все зависит от состава имущества, а не от количества этажей и квартир: «Малоэтажные дома отличаются прежде всего отсутствием лифтов, соответственно, здесь в квитанции отсутствует строчка "содержание лифта" и меньше система диспетчеризации инженерного оборудования. Зато часто добавляется обслуживание газового оборудования, потому что малоэтажные дома часто оборудуются своими котельными».
Помимо этого, напоминает Алексей Анисимов, в структуре затрат есть, например, уборка территории или выкашивание травы на этой территории — гораздо большей по площади, чем в многоэтажном ЖК.
Кроме того, дорисовывает картину Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация», внутри малоэтажного комплекса может быть охрана периметра, квартальные проезды, линейные объекты, общие парковки, помещения для персонала, элементы ландшафта и гидросистема ливневых стоков. Это все надо обслуживать. «Кто это должен оплачивать?» — интересуется он. Например, внутриквартальную инфраструктуру передать на баланс местных властей и ресурсоснабжающих организаций системно затруднительно либо вообще невозможно. А эта система и есть та технологическая изюминка, создающая удобство и ауру привлекательной жизни в малоэтажке.
Особая статья — локальные социальные объекты. В небольшом малоэтажном квартале или районе вряд ли есть смысл строить школу или поликлинику. Также и подключение к сетям в Петербурге или в Ленобласти, где тарифы могут значительно отличаться.
По словам Михаила Голубева, в Петербурге в одиннадцати районах из восемнадцати можно развивать малоэтажную застройку, и тарифы в таких комплексах будут городские. Но плюсом к коммунальным платежам придется добавить еще несколько тысяч рублей за организацию обслуживания пространства комплекса. Так, ежемесячная плата за жилой дом 120–300 кв. м обойдется в 5–8 тыс. рублей плюс энергоресурсы.
«Разница в оплате зависит от форматов видов разрешенного использования объектов жилья, класса и масштаба комплекса, а главное — продуманности малоэтажного комплекса. Рентабелен проект от 800 домовладений, остальное — убыточно и дорого», — утверждает Алексей Анисимов. В частности, кроме эксплуатационных услуг, домовладельцам придется платить от 1 до 6 тыс. рублей в месяц.
Что такое справедливый среднестатистический тариф для малоэтажных комплексов, неясно, поскольку количество домовладений и людей в малоэтажных комплексах разное, состав общего имущества формализации пока не поддается, набор услуг может заметно отличаться. С одной стороны, есть обязательная охрана, уборка обширной территории, обслуживание дорог и прочее. С другой — нет платы за капремонт, лифты, а расходы на отопление, если верить Алексею Анисимову, в 2–3 раза меньше. Кроме того, аварий на сетях будет очевидно меньше, поскольку нагружены они не так сильно, как сети в многоквартирных домах.
Кто платит?
В любом жилом комплексе найдутся «протестующие», которые «из принципа» не оплачивают ту или иную услугу. По статистике, не менее 10% граждан не оплачивают коммунальные услуги. Такие люди есть и в многоквартирных домах, но для малых по плотности заселения поселках появление неплательщиков гораздо чувствительнее.
«Не могу сказать, что проблема должников в малоэтажных проектах стоит более или менее остро, чем в многоэтажных домах. Для управляющих компаний она всегда актуальна. Законодательство сегодня разрешает не оплачивать ЖКУ в течение трех месяцев, и никаких рычагов воздействия у управляющих компаний нет. Даже пени можно начислять только за 91 день. При этом УК в течение этих месяцев сама платит за потребленные жителями ресурсы и услуги», — комментирует Игорь Синькевич.
По мнению Алексея Анисимова, долги появляются, если не выстроены взаимоотношения между УК и жителями или если УК видит свою задачу только в сборе денег с населения. «Если УК работает, ничто не мешает собирать платежи», — полагает он.
Самостоятельная борьба УК с неплательщиками выливается в запрете на въезд в поселок или в отключении сетей, что позволяет домовладельцам обращаться в суды.
По логике управляющая компания должна иметь статью расходов на суды.
По словам Михаила Голубева, в многоквартирных домах УК получит долги неплательщиков через суд — есть соответствующий регламент. «В малоэтажных комплексах суды могут затянуться. Сложности сбора долгов возникают, когда стоимость обслуживания доходит до 20–30 тыс. рублей в месяц при хорошем сервисе, а социальный статус жителей не соответствует этому. Но странно, когда проживающий в трехэтажном доме за 200 кв. метров не может заплатить 5 тыс. рублей», — добавил он.
Количество судебных споров в малоэтажных комплексах растет. Управляющие компании выбивают долги, оспаривают отказы заключать договор на оказание услуг. Жители отбиваются от лишних статей расходов, протестуют против отключения коммунальных услуг, запрета на въезд в поселок и т. д.
В суд, конечно, подать можно, но результат предугадать нельзя. Существующее законодательство невнятно трактует некоторые моменты. Жилищный кодекс помогает плохо. В результате судебные прецеденты носят двоякий характер.
«Собственник должен нести ответственность — он сам решил жить в малоэтажном доме, — убежден Алексей Анисимов. — Но относиться к индивидуальному жилью как к дешевому нельзя».
По его словам, политика судов четкая: коммунальные платежи надо платить. Но по поводу остальных позиций мнения судей расходятся.
Законодательство в инициативах
Разное видение ситуации не только у судебных властей. Как отмечает Михаил Голубев, оформление прав собственности индивидуального и блокированного жилого дома (в народе таун-хауса) сегодня не отличаются, вы получаете в собственность жилой дом и земельный участок, но есть разночтения между дифференциацией их ресурсоснабжающими организациями, органами, контролирующими реконструкцию…
Правовую неопределенность разные властные структуры и общественные объединения пытаются исправить не первый год. Группа депутатов Госдумы еще в 2017-м пыталась урегулировать правовой статус малоэтажной застройки. Затем в 2018 году — другая группа — вносила законопроект по управлению малоэтажными комплексами. В версии Минстроя РФ. Подразумевалось три варианта управления общим имуществом: самостоятельное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами.
Но в пояснительной записке к проекту ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» адвокаты Сергей Крюков и Александр Анишин из адвокатского бюро «Крюков, Анишин и партнеры» указали на отсутствие определенности принадлежности имущества общего пользования на территории жилого комплекса; распределении ответственности по эксплуатации объектов инфраструктуры; установлении правил проживания на территории комплекса и т. д.
По словам Михаила Голубева, сейчас опять идет процесс с целью сформировать перечень общего имущества малоэтажных жилых комплексов для федерального закона. Психология русского человека — жить припеваючи, но никому за это не платить, хорошо отражается в отношении малоэтажной застройки. Люди разучились жить в такой городской среде. И хотя пока нет простых решений, как в многоквартирке, надо найти баланс интересов.
Но главное, полагает Алексей Анисимов, — определиться со взаимоотношениями между застройщиком/УК и домовладельцами. «Надо выйти за рамки Гражданского кодекса. Установить прямое регулирование для малоэтажных комплексов», — убежден он.
У жителей малоэтажных комплексов нет правовых гарантий на пользование инфраструктурой — государство устранилось от решения этой проблемы, суды не воспринимают иски, если не выстроены отношения. Но и дороги внутри поселков, и инженерные сети должны иметь ответственных собственников. А на обслуживание такой инфраструктуры требуются средства.
Поскольку законодательной базы нет, по словам Алексея Анисимова, обеспечить права пользования домовладельцев инфраструктурой можно через заключение договоров на право пользования имуществом и сетями застройщика (либо собственника), а при смене собственника объекта происходит переуступка этого права, таким образом застройщик (либо собственник) сетей и инфраструктуры выступает гарантом прав жителей. Эти гарантии собственники инфраструктуры не должны и не обязаны предоставлять бесплатно.
«Нам, гражданам РФ, надо научиться уважать право собственности независимо от того, чья это собственность», — заключил Алексей Анисимов.
Мнение
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI):
— В малоэтажных домах стоимость обслуживания квадратного метра обычно несколько выше, т. к. меньшие площади обслуживать дороже. Но стоимость может почти не отличаться, если таких малоэтажных домов много. Например, если общий метраж поселка примерно 25 тыс. кв. м — это соответствует размеру многоэтажного многоквартирного дома. С другой стороны, в поселках вырастают затраты по такой статье как обслуживание территории. В случае с нашими поселками это 8 га — намного больше, чем в «городском» многоквартирном доме. Эту территорию занимает и озеленение, и дороги, и тротуары (километры!). Все они нуждаются в обслуживании.
Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация»:
— Комфортная среда малоэтажных комплексов у граждан в приоритете. По Стандарту комплексного развития территорий, который разработан и внедряется Минстроем и ДОМ.РФ по поручению председателя Правительства РФ, пропагандируется передовой урбанистический подход смешанного типа застройки, когда могут в одном квартале строиться разные виды жилых домов. Дисбаланс в ЖКХ наносит вред развитию малоэтажного строительства в России. А малоэтажное строительство набирает обороты и становится приоритетной национальной целью.
Пора навести порядок с правовой базой в ЖКХ, с нормальной поставкой ЖКУ в малоэтажке. Малоэтажные комплексы сегодня — сложные структуры, более сложные, чем многоэтажные ЖК. Они могут требовать более высокой платы за содержание, но предоставляют больше комфорта людям. Но за комфорт все-таки надо платить.
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
Компания SIMETRA по заказу ГКУ «Ленавтодор» завершает разработку программы комплексного развития транспортной инфраструктуры (ПКРТИ) Ленинградской области на период до 2035 года, а также Комплексную схему организации транспортного обслуживания населения общественным транспортом (КСОТ).
Об этом сообщил генеральный директор SIMETRA Владимир Швецов в ходе итоговой пресс-конференции дорожников региона. По его словам, математическая транспортная модель будет готова через две-три недели.
Разработчики выявили потребности Ленобласти с точки зрения строительства транспортной инфраструктуры, а также проанализировали территории относительно развития общественного транспорта. На специальном сайте компания запустила сбор предложений от жителей. «Поступили 553 обращения, из которых мы сформировали 218 предложений. 68 из них войдут в итоговый документ», — уточнил Швецов.
Сотрудники SIMETRA обработали огромный массив данных, исследовали интенсивность движения и состояние дорог, в т. ч. грунтовых, рассмотрели несколько тысяч автобусных рейсов и пришли к выводу: у дорог есть хозяин.
В то же время обследование выявило болевые точки на территории региона. Некоторые из них, отметил Швецов, лежат на поверхности. Например, транспортная доступность Мурино или Кудрово. Трудности этих населенных пунктов можно решить через интеграцию в транспортную систему Петербурга.
Вторая проблема — активно развивается грузовое движение по железной дороге, а потому не хватает железнодорожных переездов, возникают многочасовые пробки. По словам Швецова, для решения задачи уже запланированы 155 путепроводов. Расчеты будут представлены в РЖД.
Еще одна проблема — доступность территорий. В частности, в 997 населенных пунктах есть нарушения транспортных нормативов доступности. Для этого планируются обходы Гатчины, Соснового Бора, дублер Дороги жизни.
Также есть нерешенные вопросы с землей, с застройкой. Пока эксперты продолжают анализировать проблемы. Но уже запланированы 457 мероприятий для исправления ситуации.
Продуманы два сценария — с участием федерального софинансирования и без него, исходя из возможностей регионального бюджета.
Предварительные итоги — 2020
Глава дорожного комитета Ленинградской области Денис Седов подвел предварительные итоги 2020 года. Указание губернатора области не сокращать финансирование дорожной отрасли даже в период пандемии принесло свои плоды: темп работ не снижался, дорожники отремонтировали 262 км региональных дорог. Обновлены основные вылетные магистрали: Дорога жизни, Токсовское шоссе, Зеленогорск — Приморск — Выборг, Выборгское шоссе, Санкт-Петербург — Запорожское — Приозерск, «Магистральная» и проч. — всего 28 адресов. Общая стоимость программы составила почти 4 млрд рублей.
Причем область реализовала программу общественных работ — на дорогах трудились граждане, оставшиеся без работы. «Отклик от жителей был серьезным», — отметил Седов.
Он подчеркнул важность дорожных работ: это не только возможность обеспечить людей рабочими местами в условиях «демонического состояния коронавируса», но также сохранить инфраструктуру, которая потом позволит развиваться всему региону.
Седов также отметил политику федеральных властей при исполнении нацпроекта «Безопасные дороги» — федеральное софинансирование поставлено в зависимость от регионального. Поэтому 2,7 млрд рублей из федерального бюджета, полученные в текущем году, в 2021-м должны увеличиться до 2,9 млрд, а в декабре все работы в рамках нацпроекта, запланированные на 2020 год, будут завершены.
Перспектива-2021
В следующем году уже запланированы ремонтные работы на 22 адресах — всего 150 км региональных трасс, включая дороги в Бокситогорском, Волосовском, Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Кингисеппском, Ломоносовском, Лужском, Тихвинском и Тосненском районах. Пока стоимость программы оценивается в 2 млрд рублей, но перечень работ будет дополняться.
«Отмечу, что список объектов будет дополняться: область продолжит практику досрочного выполнения работ», — пояснил Седов.
Продолжится ремонт вылетных магистралей, связывающих областные населенные пункты с Петербургом, в том числе Гостилицкого шоссе, трассы Красное Село — Гатчина — Павловск и др.
Кроме того, будет продолжена установка светофоров, сигнальных столбиков, барьеров и других средств для повышения безопасности. Также в планах — мосты через Свирь и Кириши. А уже в январе начнутся работы в Мурино.