Ипотека 2020: как развивался рынок ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование в России развивается стремительно. Особенно яркими себя показали четыре месяца этого года — июль, август, сентябрь и октябрь, каждый из которых побил рекорд предыдущего. Значительный рост связан с двумя факторами — общее снижение ставок и программа государственного льготного кредитования, так называемая «Ипотека с господдержкой».
«Льготная ипотека обеспечила нам порядка 50% выдач в этом году, — рассказывает Ирина Гладких, заместитель управляющего филиалом по розничному бизнесу ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге. — Говоря о льготной ипотеке, я имею в виду не только программу с господдержкой, стартовавшую в апреле этого года, но и программу кредитования для семей, воспитывающих двух и более детей, и семей, воспитывающих ребенка с инвалидностью, которая действует с 2018 года. Ее еще часто называют семейной ипотекой. По этому виду кредита государством предусмотрена ставка 6%, мы же предлагаем нашим заемщикам ставку от 5,5%. По ипотеке с господдержкой в нашем банке также предусмотрена пониженная ставка — от 5,99%».
Всего «БАНКОМ УРАЛСИБ» в январе — октябре этого года было выдано более 10,5 тыс. кредитов на общую сумму свыше 30,6 млрд рублей. По словам Ирины Гладких, ипотечное кредитование растет, в том числе благодаря постепенному и планомерному снижению ставок. «Поскольку ипотека является долгосрочным кредитом на значительную для физических лиц сумму, то здесь разница даже в 1% может оказать влияние на принятие человеком решения "брать или не брать", — поясняет эксперт. — Если вернуться буквально на пять лет назад, то тогда ставки были на уровне 12–14%. Сегодня же у заемщиков есть возможность приобрести жилье в кредит по значительно меньшим ставкам. Например, мы в «БАНКЕ УРАЛСИБ» предлагаем ипотечный кредит на строящееся жилье, а также рефинансирование действующих кредитов по ставкам от 7,99%*». Ирина Гладких отмечает, что рефинансирование, как довольно молодой банковский инструмент, пользуется все большим спросом у заемщиков, поскольку позволяет снизить ежемесячный платеж и общую переплату по кредиту.
Что же касается льготного кредитования, то здесь, по сути, выигрывают и заемщик, приобретающий жилье по меньшей итоговой стоимости за счет пониженной ставки по кредиту, и застройщик, который реализовывает проект и развивает свой бизнес.
«Пожалуй, те программы льготного ипотечного кредитования, которые действуют в России на сегодняшний день, являются одним из примеров успешной коллаборации государства, финансового сектора и бизнеса. Здесь удалось повысить доступность жилья, с одной стороны, не в ущерб бизнесу — с другой», — делится Ирина Гладких. По мнению эксперта, сегодня мы переживаем бум ипотечного кредитования, который в будущем стабилизируется на докризисном уровне. «Этой осенью многие заемщики постарались, что называется, "успеть в последний вагон", поскольку предполагалось, что действие программы с господдержкой закончится 1 ноября, — рассказывает Ирина Гладких. — Продление программы льготной ипотеки позволит поддержать спрос на жилье на достаточно высоком уровне».
Эксперт отмечает, что не стоит забывать и о других мерах господдержки, в том числе использование материнского капитала для улучшения жилищных условий (погашение основной части долга по ипотеке, первоначальный взнос), а также возможность воспользоваться льготной семейной ипотекой с целью рефинансирования уже имеющегося кредита, и другие.
Как в дальнейшем будет развиваться рынок ипотечного кредитования, зависит от множества факторов — экономическая ситуация в стране, ключевая ставка ЦБ, действующие меры поддержки и другие. Ипотека становится с каждым годом доступнее, условия ее получения более комфортными, а значит, большее число семей получает возможность улучшить свои жилищные условия.
ПАО «БАНК УРАЛСИБ». Генеральная лицензия Банка России № 30 выдана 10.09.2015.
* Общие условия кредитования по программам ипотечного кредитования физических лиц (граждане РФ в возрасте от 18 до 70 лет, наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ, стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев) на приобретение квартиры в многоквартирном доме или доме блокированной застройки (таунхаусе), или апартаментов по договорам купли-продажи либо по договорам участия в долевом строительстве: процентная ставка от 7,99 до 15,09% годовых за пользование кредитом устанавливается в зависимости от суммы кредита, размера первоначального взноса, категории заемщика и способа подтверждения дохода, наличия/отсутствия страхования жизни и риска потери трудоспособности и страхования титула (вторичная недвижимость). Сумма кредита — от 600 000 до 50 000 000 руб. Валюта кредита — рубли РФ. Срок кредита — от 3 до 30 лет. Первоначальный взнос от 15%. Дополнительные расходы: страхование жизни и трудоспособности заемщиков (является добровольным), страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы устанавливаются страховой/оценочной компанией), нотариальное заверение документов (при необходимости). Подробная информация на www.uralsib.ru или по телефону 8 800 250 57 57. Тарифы действительны на 07.12.2020. Изменение условий кредитования производится банком в одностороннем порядке. Не является публичной офертой. Реклама. ПАО «БАНК УРАЛСИБ». Генеральная лицензия Банка России № 30 от 10.09.2015.
Власти Санкт-Петербурга пытаются форсировать реализацию проекта по созданию Судебного квартала, в который должен переехать из Москвы Верховный суд России. Имевшиеся до сих пор планы неизменно срывались.
На фото: Нереализованный проект Судебного квартала на Тучковом буяне
Петербург передаст в федеральную собственность три вновь выбранных земельных участка под строительство Судебного квартала. Они располагаются возле Большеохтинского моста и Смольного собора, на Смольнинской набережной, севернее Орловской улицы и на Охте.
Губернатор Петербурга Александр Беглов распорядился передать федералам земли под реализацию проекта до 1 декабря 2019 года. Какие именно участки пойдут под застройку, стало известно на прошлой неделе, по итогам заседания «малого правительства» города. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев пояснил, что основной участок располагается в петле развязки ранее планировавшегося Орловского тоннеля. А именно: на месте опять-таки ранее планировавшегося комплекса «Оборона и блокада Ленинграда», который предполагалось построить к сентябрю 2019 года. Еще два участка – бывшая территория ГУП «Водоканал СПб», уже освобожденная и переданная городу. Таким образом, на левом берегу Невы судьи будут работать, на правом – жить.
По некоторым сообщениям, такое размещение административных объектов и жилья для сотрудников судебных органов может реанимировать идею строительства Орловского тоннеля под Невой, который должен был соединить Смольную и Свердловскую набережные. От этого проекта городские власти также отказались – еще в 2012 году.
Ранее комплекс зданий Судебного квартала планировалось разместить на месте несостоявшегося проекта «Набережная Европы», на Тучковом буяне в Петроградском районе. Проект выполнили мастерские Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Он включал два административных здания и четыре жилых дома на 600 квартир. В начале 2017 года были подведены итоги торгов на строительство жилья и технического блока для судей и сотрудников Верховного суда. Победила компания «Каскад-Энерго» из Калуги. Цена контракта составила 5,82 млрд рублей при стартовой цене 6,2 млрд. Завершить строительство намечалось к 30 сентября 2019 года. Однако затем стройка была приостановлена на неопределенный срок. При этом вокруг участка постоянно шли споры: некоторые депутаты ЗакС и общественники боролись за придание ему статуса зеленой зоны. Наконец, в апреле 2019 года, во время визита Президента РФ Владимира Путина в Петербург, было объявлено об окончательном решении создать на этом месте парк.
На фото: Нереализованный проект музея «Оборона и блокада Ленинграда»
Источник фото: Никита Крючков
Мнение
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев:
– Под строительство Судебного квартала планируется передать один основной участок в так называемой петле развязки Орловского тоннеля – в том месте, где планировалось построить новое здание Музея блокады. Еще два участка находятся друг напротив друга, примыкая к территории «Водоканала». Это бывшая территория «Водоканала», освобожденная и уже переданная городу. Там будут располагаться судебный департамент и паркинг. Жилье планируется построить на Охте.
В Госдуму РФ внесен законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика. Эксперты по-разному оценивают перспективы этой инициативы.
В Госдуму внесен законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». Авторы документа – сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко.
Предлагаемое изменение позволит гражданам, заключающим договоры участия в долевом строительстве, получить дополнительный доход в виде процентов от средств, размещенных на счетах эскроу, говорится в пояснении к документу. По мнению инициаторов, закон должен устранить главный на сегодня риск использования эскроу для дольщиков: средства, размещенные на таких счетах на весь период строительства, будут так или иначе защищены от инфляции, а в случае стабильной экономической ситуации в стране – даже приумножены.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают законопроект. Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова считает, что, поскольку денежные средства, находящиеся на счете эскроу, являются «замороженными» (до возникновения предусмотренных договором и законом оснований не могут быть переданы ни депоненту, ни бенефициару), начисление процентов за пользование банком денежными средствами в целом является обоснованным.
При этом она отмечает и недостатки, несмотря на краткость присущие законопроекту. «Возникает вопрос о том, что является «средневзвешенной процентной ставкой» для целей ст. 860.7 ГК РФ. Вероятно, имеются в виду средневзвешенные процентные ставки кредитных организаций по депозитным операциям. Однако остается неопределенным, идет ли речь о средневзвешенной ставке для банковской системы в целом, или округа, или конкретной финансовой организации, а также кто, в каком порядке определяет соответствующие ставки и где публикует», – говорит эксперт.
А по мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» схемы использования эскроу-счетов. «Меня инициатива смущает с точки зрения скорее экономики процесса, нежели юриспруденции. Дело в том, что банки, привлекая деньги дольщиков на счета эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она, добавляя, что вряд ли у законопроекта есть перспективы.
Кстати
Это не единственная законодательная инициатива в этой сфере, появившаяся на прошлой неделе. Депутаты Госдумы РФ Николай Николаев, Александр Якубовский и ряд других внесли законопроект о внесении ряда изменений в 214-ФЗ и отдельные законодательные акты РФ.
Документом предусматривается запрет возможности использования денежных средств дольщиков по исполнительным документам, за исключением ряда случаев. Перечень вариантов возможного использования средств дольщиков дополняется подготовкой проектной документации и выполнением инженерных изысканий в границах участка, правообладателем которого является застройщик, а также созданием сетей инженерно-технического обеспечения.
Законопроект дополняет единый реестр проблемных объектов перечнем оснований для исключения проблемных объектов, а именно: ввод в эксплуатацию; принятие Фондом защиты дольщиков решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства; вынесение Арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства и ликвидации застройщика.
Кроме того, предполагается, что информация о проекте в ЕИСЖС должна будет содержать данные о генподрядчике и о сроке передачи объекта дольщикам. Первую проектную декларацию в ЕИСЖС нужно будет размещать с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи. Право доступа к ЕИСЖС получат органы МСУ.
Устанавливается единый срок внесения изменений в проектную декларацию. Согласно документу, это будет происходить ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Также предлагаются изменения, уточняющие вопросы банкротства и работы конкурсного управляющего, деятельности Фонда защиты прав граждан и др.