Санкт-Петербург. Хроники пикирующих балконов
Балконы являются ответственными конструктивными элементами зданий, эксплуатируемыми в условиях непосредственного воздействия атмосферных осадков, циклических изменений температуры и влажности агрессивного влияния окружающей среды, а также возможных перегрузок, возникающих в результате складирования материалов и бытовой мебели. В совокупности перечисленные выше факторы предопределяют ускоренный физический износ по сравнению с конструкциями, находящимися в пределах отапливаемого контура здания.
Даже незначительные повреждения декоративных фрагментов балконных ограждений, в случае их отслоения и падения, представляют опасность для пешеходов. Повреждения же несущих балконных конструкций — железобетонных плит либо металлических балок — могут привести к их неконтролируемому обрушению, что уже неоднократно наблюдалось в нашем городе.
В 2020 году в Санкт-Петербурге в общей сложности произошло семь случаев повреждения балконных конструкций, в том числе несколько обрушений. Наиболее разрушительные случаи были зафиксированы на Кирочной улице, когда обвалилось сразу четыре балкона, и Лесном пр., когда произошло обрушение трех балконов и при этом пострадало трое рабочих, выполнявших в это время ремонтные работы. Но были и другие случаи, причем как самопроизвольного падения балконных конструкций, так и контролируемого демонтажа балконов, аварийное состояние которых свидетельствовало об опасности их обрушения. Такие случаи были зафиксированы, в частности, на ул. Подвойского, д. 50, к. 1 (пострадала женщина), Загородном пр., д. 24 (нанесен физический ущерб трем припаркованным во дворе автомобилям), Лесном пр., д. 77 (произведен демонтаж аварийного балкона), Кузнецовской ул., д. 36 (падение на тротуар фрагментов бетонного ограждения балкона), ул. Братьев Радченко, д. 16, в г. Колпино (падение на тротуар декоративных фрагментов балконного ограждения). И, к сожалению, мы вынуждены констатировать, что в последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества аварийных случаев с участием балконных конструкций.
Представляем ретроспективный анализ случаев обрушения балконов и повреждения балконных конструкций в Санкт-Петербурге в период с 2012 по 2020 год. Всего за указанный временной интервал произошло 33 аварийных случая, которые были официально зафиксированы и по которым информация прошла в открытых источниках массовой информации. Нами выполнен статистический анализ распределения аварийных происшествий, который можно увидеть на графиках.
Безусловным является тот факт, что чем старше здание, тем выше в нем риск аварийной ситуации. Это подтверждают данные, представленные на рис. 1, на котором показано распределение повреждений балконных конструкций в зависимости от рассматриваемого периода застройки города.
Рис. 1. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций в зависимости от периода застройки зданий
На рис. 2 представлена несколько уточняющая информация, которая касается распределения аварийных случаев в зависимости от типа зданий, на которых были зафиксированы факты обрушения или частичного повреждения балконных конструкций.
Рис. 2. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по типам зданий
Распределение аварийных случаев по районам города представлено на рис. 3, из которого следует, что наибольшее их количество фиксируется в исторических районах города. Понятно, что чем старше район, тем больше в нем зданий с более длительным сроком эксплуатации и тем выше риск аварийных ситуаций. Данные, представленные на рис. 1–3, довольно неплохо коррелируют между собой.
Рис. 3. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по районам города
Распределение аварийных случаев в зависимости от времени года показано на рис. 4, более уточненная информация с распределением аварийных случаев по месяцам — на рис. 5, а в связи со временем суток — на рис. 6.
Рис. 4. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени года
Рис. 5. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от месяца года
Из данных, показанных на рис. 4 и 5, следует, что значительная доля повреждений приходится на теплый период года. При этом большинство случаев обрушений фиксируется в светлое время суток (см. данные, представленные на рис. 6).
Рис. 6. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени суток
В подавляющем большинстве случаев (в 30 из 33) при аварии повреждается один балкон, однако в ряде случаев зафиксированы и массовые обрушения, чаще связанные с тем, что один балкон падает на расположенный ниже, и это обстоятельство порождает цепную реакцию (рис. 7).
Рис. 7. Распределение аварийных случаев по количеству одновременно поврежденных балконов
Распределение аварийных случаев по характеру повреждений представлено на рис. 8, из которого следует, что в 14 случаях из 33 происходит полное обрушение балконов, после чего их эксплуатация оказывается невозможной (рис. 9).
Рис. 8. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по характеру повреждений
Рис. 9. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по степени обрушения
К большому сожалению, в 11 случаях из 33 были пострадавшие, в том числе один человек погиб в результате падения декоративных фрагментов балконного ограждения (06.04.2012, Невский пр., д. 147).
Рис. 10. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по наличию пострадавших
Наибольшее внимание заслуживает график, представленный на рис. 11, из которого следует прогрессирующий характер тренда повреждения балконных конструкций в нашем городе за период с 2012 по 2020 г.
Рис. 11. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по годам
Выше описаны только те случаи частичного или полного разрушения балконов, которые были доступны на основании данных открытых источников. Полагаем, что случаев повреждения балконных конструкций за это время было больше. Об этом свидетельствует обход центральных районов города. Двадцатиминутная прогулка в пределах района, ограниченного Лермонтовским пр., наб. реки Фонтанки, Большой Подьяческой ул. и наб. канала Грибоедова, позволила выявить более 15 балконов, которые либо частично демонтированы, либо затянуты сеткой — наиболее распространенный вариант временного решения проблемы, либо поддержаны дополнительными опорами.
Понятно, что все эти противоаварийные мероприятия являются временными. Но, как гласит одна известная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное.
На сайте Жилищного комитета представлена информация, из которой следует, что, по данным управляющих компаний, в жилищном фонде Санкт-Петербурга насчитывается 566 766 балконов, из которых 16 327 находятся в ненадлежащем техническом состоянии, а 2644 — в аварийном. При этом за последние пять лет удалось отремонтировать только 366 балконов (≈ по 73 балкона в год). Понятно, что подобные темпы ремонтно-восстановительных работ совершенно недостаточны для полного устранения выявленной аварийности. При сохранении указанных темпов проведения ремонтных работ понадобится более 35 лет на то, чтобы отремонтировать все балконы, находящиеся в аварийном состоянии. За это время количество аварийных может возрасти за счет физического износа и ухудшения технического состояния балконов, находящихся в ненадлежащем (по терминологии Жилищного комитета) техническом состоянии. В этой связи Жилищный комитет включил их ремонт в программу устранения аварийности многоквартирных зданий (http://gilkom-complex.ru/2009-10-15-07-54-19/2014-07-25-17-26-14/4285/, дата обращения 02.11.2020), однако конкретные механизмы ее реализации, в том числе организационные и финансовые, пока еще точно не определены.
Все более актуальной становится проблема диагностики технического состояния балконов, возведенных в различные периоды градостроительного развития города и отличающихся значительным многообразием конструктивных решений. Анализ публикационной активности по рассматриваемой здесь тематике, выполненный в результате поиска на сайте Российской научной электронной библиотеки (www.elibrary.ru, дата обращения 01.11.2020), показал, что рассматриваемую проблему затрагивают многие авторы (на запрос «ремонт балконов» откликаются 1222 публикации), однако практические рекомендации и способы устранения аварийности балконных конструкций в этих публикациях рассматриваются крайне редко. Это свидетельствует о том, что в настоящее время практически не осталось специалистов, которые хорошо понимают данную проблему и знают, как ее устранить, а также как мало осталось организаций, которые специализируются на устранении аварийности балконных конструкций. Чаще на месте демонтированных балконов, признанных ранее аварийными, устраиваются так называемые «французские», которые, как правило, не имеют собственной балконной площадки. Вопросы: в какие сроки, в каком размере и за чей счет будут ремонтироваться аварийные балконы, как, кто, на основании каких нормативных и методических документов будет этим заниматься, остаются крайне актуальными. В этой связи для уменьшения количества неконтролируемых обрушений балконов в Санкт-Петербурге и снижения риска для жителей города в результате падения балконов или фрагментов балконных конструкций требуется:
- разработка региональных методических документов (далее — РМД) по диагностике, ремонту и восстановлению аварийных балконов в Санкт-Петербурге (примеры: РМД 51-25-2015, РМД 23-27-2017, РМД 51-25-2018, РМД 23-16-2019 и др.);
- разработка комплексной программы ремонта и восстановления балконов в Санкт-Петербурге;
- увеличение объемов финансирования на ремонт и восстановление балконов, находящихся в неисправном и аварийном техническом состоянии.
Основной причиной физического износа несущих элементов балконов чаще всего является деструкция их материала, например, в виде коррозии арматуры либо металлических балок, которая вызвана проникновением атмосферных осадков через толщу защитных гидроизоляционных слоев балконных плит. По мнению авторов, зоны заделки балконных плит в стенах зданий являются наиболее уязвимыми конструктивными элементами балконов. В этих зонах несущие элементы балконов испытывают наибольшие внутренние усилия и деформации, способствующие образованию трещин в защитных слоях, через которые легко проникает атмосферная влага. Своевременная диагностика подобных повреждений и их устранение могут значительно снизить риск неконтролируемого обрушения балконных конструкций.
В заключение хочется обратить внимание также на проблему остекления балконов, которая активно обсуждается на законодательном уровне Санкт-Петербурга последние несколько лет.
С точки зрения влияния остекления на эксплуатационную надежность балконных конструкций имеются как положительные, так и отрицательные факторы воздействия, перечень которых (по мнению авторов) представлен в табл. 1.
Таблица 1. Позитивные и негативные факторы влияния остекления балконов на их эксплуатационную надежность
|
Плюсы остекления |
Минусы остекления |
|
Повышение герметичности ограждающих конструкций (уменьшение потерь тепловой энергии за счет уменьшения инфильтрации наружного воздуха) |
Ухудшение архитектурного облика фасада |
|
Уменьшение потерь тепловой энергии (tВ на балконе выше tн) |
Отсутствие единообразия в архитектурном оформлении |
|
Повышение защиты от шума городских улиц (дополнительная звукоизоляция ОК) |
Увеличение нагрузки на балконную плиту* (от веса остекления и ветрового напора) |
|
Защита балконных плит от увлажнения (осадков) |
Дополнительные изгибные напряжения в балконной плите, обусловленные разностью температур на ее нижней и верхней поверхностях (при низких температурах наружного воздуха) |
|
Дополнительная защита от несанкционированного проникновения в жилое помещение |
Уменьшение интенсивности естественного освещения помещений в дневное время суток |
П р и м е ч а н и е к табл. 1.* По мнению авторов настоящего исследования, представленные в табл. 1 данные заставляют полагать, что перед остеклением балконов исторических зданий целесообразно выполнить обследование балконных конструкций и оценку их несущей способности на предмет соответствия дополнительным нагрузкам.
Авторы надеются, что данная статья привлечет внимание общественности и органов исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга к рассматриваемой в статье проблеме, что будет способствовать повышению безопасности жителей и гостей нашего города.
Прокуратура Петербурга уличила застройщика ЖК «Вариант» – компанию «Ареал» в мошенничестве со страховками дольщиков. Достройка проблемного комплекса теперь становится еще менее явной.
Прокуратура Пушкинского района Петербурга выявила недостоверность заключенных ООО «Ареал» договоров страхования гражданской ответственности между организацией и дольщиками ЖК «Вариант» в поселке Шушары. Специалисты ведомства пришли к выводу, что страховые премии в установленном порядке по договору генерального страхования не перечислены, в связи с чем заключенные с гражданами соглашения не вступили в законную силу.
На прошлой неделе было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину). Расследование дела находится на контроле прокуратуры района.
ЖК «Вариант» – один из проблемных объектов Петербурга. Официально он начал возводиться в 2012-м и должен был полностью сдаться в первом квартале текущего года. В рамках проекта планировалось возведение восьми- и девятиэтажных корпусов почти на тысячу квартир общей площадью 38,47 тыс. кв. м. На данный момент объект не сдан, работы на строительной площадке выполнены только частично.
Застройщик комплекса – ООО «Ареал». В январе прошлого года организацию приобрел британский инвестфонд Docklands Investment Funds. Чуть позже стало известно, что за иностранной компанией стоит хорошо знакомый Петербургу бизнесмен Евгений Бонд, ранее носивший фамилию Дондурей. В начале 2000-х в Северной столице он возглавлял строительную компанию «Росглавматериалы» и оставил недостроенными дома для более тысячи дольщиков. На руководство организации заводились уголовные дела, но сам Евгений Бонд избежал наказания. Несколько лет бизнесмен жил в Англии, а два года назад вернулся в Россию. Одновременно с «Вариантом» он приобрел два проблемных жилых комплекса в Ленобласти – «Воронцов» и «Август», но также их не достроил.
Летом прошлого года Смольный пытался привлечь к завершению строительства компанию «Стоун», но представители «Ареала» и нового застройщика так и не смогли подписать между собой все документы.
Тогда же Комитет по строительству Петербурга через арбитражный суд потребовал приостановить деятельность ООО «Ареал» и, соответственно, запретить организации привлечение денежных средств новых дольщиков. Иск был отклонен. В октябре апелляционный суд уже встал на сторону городских чиновников.
В настоящее время в открытом производстве находятся еще несколько исков к «Ареалу», где компания выступает ответчиком. Они поданы субподрядчиками, налоговой инспекцией и страховой компанией. В марте текущего года в арбитраж также поступили три иска о банкротстве застройщика. Одно из заявлений подано ООО «Авангардстрой», остальные – от физических лиц, предположительно дольщиков компании. Первое рассмотрение иска о финансовой несостоятельности компании должно пройти 17 апреля.
В социальных сетях дольщики не удивлены выявлением мошеннических действий у руководства «Ареала». На них граждане обращали внимание правоохранительных органов еще в 2015–2016 годах. «Руководству города необходимо как можно быстрее передать стройку от «Ареала» «Стоуну». Мы уже устали и хотим жить в квартирах, за которые заплатили», – настаивают дольщики.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, с возбуждением уголовного дела достройка проблемного комплекса именно этим застройщиком становится еще менее явной. Граждане должны быть признаны потерпевшими. Также на руководство строительной компании может быть возбуждено дело за несоблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию с привлечением денежных средств дольщиков», – делает выводы юрист.
Кстати
На прошлой неделе был введен в эксплуатацию долгострой на 231 квартиру в Пушкине компании ПСК «Импульс». Работы по строительству жилого дома начались в 2005 году и выполнялись без полученного в установленном порядке разрешения на строительство. В 2011 году застройщик самовольно частично заселил граждан в многоквартирный жилой дом, стройка в 2014 году была внесена Комитетом по строительству в реестр «проблемных».
Идеи совместного потребления получают все более широкое распространение: от аренды жилья через Airbnb и заказа такси через Uber общество приходит к идее «делиться всем со всеми». Не только недвижимостью или транспортом, но и вещами, навыками и даже личным временем. Чем привлекателен шеринг, может ли он стать частью экономики города? В этом вопросе «Строительный Еженедельник» разбирался вместе с экспертами.
Список шеринговых сервисов в мире расширяется с каждым днем: арендовать можно не только автомобиль или квартиру, но и вещи, в которых мы нуждаемся не каждый день – например, новогоднюю елку или отбойный молоток. А в некоторых странах взять напрокат можно компаньона для прогулки или селфи.
Все шеринговые сервисы условно можно разделить на несколько направлений: недвижимость, транспорт, вещи и услуги. Наиболее успешны платформы первых двух направлений. В качестве примера можно привести упомянутый выше Airbnb, коворкинги и развивающиеся сервисы по поиску коммерческих площадей, платформы для поиска автомобиля напрокат с водителем или без: Uber, Get, BlaBlaCar, «Делимобиль», AnyTime, YouDrive, Colёsa.сom, Darenta.ru и другие.
Сегодня в разных странах мира можно найти сайты и мобильные приложения для краткосрочной аренды велосипедов (spin.pm), сноубордов и лыж (pinlister.com), одежды для путешествий (dress-n-go.com), принадлежностей для детей (babierge.com), стенда или полки в магазине для стартапов, которые пока не имеют возможности зайти в крупные торговые сети (bulletin.co). В Германии недавно был запущен сервис Happy Tree: елку в кадке с землей можно взять домой на Рождество, а после праздника дерево заберут в питомник. Существуют и общие сервисы обмена вещей (sharyboo.com, приложение для iOS Locolo), где можно взять напрокат все что угодно – от индийского барабана за 200 рублей в сутки до гидроцикла «Ямаха» за 4 тыс. рублей в час. В Японии есть платный сервис по аренде компаньонов для селфи Real Appeal, а житель Лос-Анджелеса Чак МакКарти придумал сервис The People Walker и практикует прогулки с людьми за деньги. В Индии приложение LittleSkill помогает пользователям бесплатно обмениваться навыками: например, научить другого человека плавать в обмен на урок программирования.
Коммунизм в эпоху интернета
Президент NAI Becar Александр Шарапов считает, что 2017 год будет развиваться под эгидой sharing-экономики. «Коливинги и коворкинги набирают мощь, и если коворкинги растут на 30-40% в год уже в течение десятилетия, то коливинг только завоевывает просторы Европы. Первый открылся в Лондоне летом прошлого года, а в Америке этот формат уже популярен и завоевывает все новых и новых арендаторов», – аргументировал свое предположение господин Шарапов, выступая на MIPIM.
Co-living – система постройки жилья для категорий граждан с общими интересами или социальными характеристиками (например, для пожилых, одиноких). Это оптимальные по размерам квартиры с вынесенными общими зонами (прачечные, спортивный зал) и местами для общения. «Этот новый прогрессивный вид жилья позволяет решить уже не только финансовую проблему, но и проблему социализации», – уверен генеральный директор маркетингового агентства Media108 Всеволод Баев. О популярности и эффективности идей совместного потребления говорят цифры: один из самых известных в мире шеринговых сервисов Airbnb по итогам 2016 года впервые принес прибыль своим владельцам. Сегодня стоимость компании оценивается в 31 млрд долларов. Основной доход Airbnb приносят сборы за услуги в размере 6–12% с каждого гостя и 3% с хозяев за каждое бронирование.
Шеринговые сервисы изначально приносили прибыль не всем и не всегда. Сооснователь проекта Coliving Club Антон Герасименко считает, что многие платформы в области экономики совместного потребления не зарабатывают денег или зарабатывают крайне мало. Они снижают агентский процент до минимального, чтобы не отпугнуть клиентов. Демпинг – одна из проблем шеринга. Два года назад европейские столицы сотрясали митинги таксистов против Uber. Более низкие цены, предлагаемые сервисом, фактически оставили профессиональных таксистов без работы. В Москве конфликта с Uber удалось избежать: сервис пошел на компромисс с властью, выдвинувшей требование допускать к перевозкам только водителей с официальными разрешениями на таксомоторную деятельность.
Шеринговые сервисы, как и многие другие виды бизнеса, часто рождаются когда потребитель не находит на рынке нужной ему услуги и решает закрыть нишу сам. Именно так появился сервис бронирования площадок для мероприятий Bash!Today. «Мы побывали на нескольких Днях рождения в помещениях бывших заводов в Москве на улице Правды. Потом мы сами решили устроить там вечеринку, заказали еды, поставили звук, позвали диджея. Помещениями служили фотостудии, организованные в здании завода, которые все на западный манер стали называть «лофт». И друзья стали спрашивать: «Как вы организовали мероприятие в лофте? Как вы нашли площадку?». Мы почувствовали спрос и решили организовать сервис, который позволит людям удобно и легко найти и забронировать площадку для мероприятий», – рассказывает сооснователь сервиса Ефим Колодкин.
Bash!Today предлагает две категории площадок: специализированные площадки для мероприятий и заведения с основной функцией (офисы, бары, коворкинги), сдающиеся для мероприятий целиком в свободное время или предлагающие отдельные комнаты и пространства.
Сегодня сервис работает с 350 площадками в Москве и Петербурге и помог организовать около 3 тыс. мероприятий с суммарной аудиторией 70 тысяч человек. Оборот составил 43 млн рублей.
«Люди делятся своими пространствами с другими, и происходит невероятный симбиоз. Мало того, что это помогает покрыть часть расходов на аренду помещения, так еще происходит cultural congestion (культурное столкновение) – посетители мероприятий в помещениях офисов, кафе и салонов красоты узнают о бизнесе принимающей стороны и впоследствии могут стать их клиентами», – говорит Ефим Колодкин.
В феврале 2016 года владельцы сервиса закрыли первую серьезную инвестиционную сделку и привлекли 2,5 млн рублей от частного лица.
Вопрос ментальности
На рынке недвижимости инструменты шеринга – один из способов диверсификации, считает Всеволод Баев.
«Системы шеринга стоит рассматривать как повышение инвестиционной привлекательности объекта и способ дополнительных источников дохода, а не видеть в них угрозу… По нашим оценкам, сервисы шеринга быстро набирают популярность в местах активной застройки, где особенно высока конкуренция между частниками и отелями», – комментирует господин Баев.
Основные преимущества систем шеринга, помимо экономической привлекательности, их универсальность и простота использования. Минусы – риск мошенничества при совершении сделки. Ведь зачастую они обходятся без оформления договоров. «Вопрос совместного потребления в России касается ментальности, размера рынка и экономической ситуации. Риски в данной нише очень высокие, так как арендованные вещи часто ломают, портят, пачкают или даже уничтожают полностью. Арендодатель должен думать о страховании своего дома, автомобиля или того объекта, который он делит с кем-то», – говорит основатель социального P2P-каршеринга Darenta Олег Грибанов.
Коммерциализация – второй спорный момент шеринг-экономики. Идея, начавшаяся как социальное явление, все чаще используется коммерческими структурами. Например, интерес к каршерингу начинают проявлять автопроизводители, а мини-отели регистрируют свои номера на шеринговых платформах. Что заставляет экспертов говорить о преобразовании экономики совместного потребления в экономику доступа (access economy).
Мнение
Дмитрий Ялов, заместитель председателя Правительства Ленинградской области по экономике и инвестициям:
– Недавно я прочел книгу «Неизбежное. Понимание 12 технологических сил, которые определят наше будущее», в которой автор Кельвин Келли прямо говорит о том, что совместное использование – это не только неизбежное будущее, но и наступившее настоящее современной экономики.
В крупных городах по всему миру и в России жители массово отказываются от личного владения в пользу шеринга. Яркий пример – совместное использование автотранспорта. Действительно, зачем современному человеку владеть машиной, вкладывать средства в ее обслуживание, ремонт, хранение, постоянно беспокоиться о месте парковки, если гораздо удобнее воспользоваться сервисом каршеринга, доехать из точки «А» в точку «Б», не теряя лишнего времени и денег.
Развиваются платформы совместного использования в IT, недвижимости, рынках разного рода услуг. Шеринг набирает обороты и в крупном бизнесе. Уже сегодня большие компании стремительно отказываются от полного цикла производства, оставляя за собой только самые стратегические, корневые участки, отдавая на аутсорсинг все остальное. Опыт показывает, что эффективность платформ совместного использования активов в разы выше стандартного вертикально-интегрированного бизнеса.
Справка
Sharing economy (экономика совместного потребления) – термин, который используется для описания экономической модели, основанной на коллективном использовании товаров и услуг, бартере и аренде вместо владения. Концепция совместного потребления была сформулирована в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, авторами книги What’s Mine Is Yours: The Rise of Collaborative Consumption.