Санкт-Петербург. Хроники пикирующих балконов
Балконы являются ответственными конструктивными элементами зданий, эксплуатируемыми в условиях непосредственного воздействия атмосферных осадков, циклических изменений температуры и влажности агрессивного влияния окружающей среды, а также возможных перегрузок, возникающих в результате складирования материалов и бытовой мебели. В совокупности перечисленные выше факторы предопределяют ускоренный физический износ по сравнению с конструкциями, находящимися в пределах отапливаемого контура здания.
Даже незначительные повреждения декоративных фрагментов балконных ограждений, в случае их отслоения и падения, представляют опасность для пешеходов. Повреждения же несущих балконных конструкций — железобетонных плит либо металлических балок — могут привести к их неконтролируемому обрушению, что уже неоднократно наблюдалось в нашем городе.
В 2020 году в Санкт-Петербурге в общей сложности произошло семь случаев повреждения балконных конструкций, в том числе несколько обрушений. Наиболее разрушительные случаи были зафиксированы на Кирочной улице, когда обвалилось сразу четыре балкона, и Лесном пр., когда произошло обрушение трех балконов и при этом пострадало трое рабочих, выполнявших в это время ремонтные работы. Но были и другие случаи, причем как самопроизвольного падения балконных конструкций, так и контролируемого демонтажа балконов, аварийное состояние которых свидетельствовало об опасности их обрушения. Такие случаи были зафиксированы, в частности, на ул. Подвойского, д. 50, к. 1 (пострадала женщина), Загородном пр., д. 24 (нанесен физический ущерб трем припаркованным во дворе автомобилям), Лесном пр., д. 77 (произведен демонтаж аварийного балкона), Кузнецовской ул., д. 36 (падение на тротуар фрагментов бетонного ограждения балкона), ул. Братьев Радченко, д. 16, в г. Колпино (падение на тротуар декоративных фрагментов балконного ограждения). И, к сожалению, мы вынуждены констатировать, что в последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества аварийных случаев с участием балконных конструкций.
Представляем ретроспективный анализ случаев обрушения балконов и повреждения балконных конструкций в Санкт-Петербурге в период с 2012 по 2020 год. Всего за указанный временной интервал произошло 33 аварийных случая, которые были официально зафиксированы и по которым информация прошла в открытых источниках массовой информации. Нами выполнен статистический анализ распределения аварийных происшествий, который можно увидеть на графиках.
Безусловным является тот факт, что чем старше здание, тем выше в нем риск аварийной ситуации. Это подтверждают данные, представленные на рис. 1, на котором показано распределение повреждений балконных конструкций в зависимости от рассматриваемого периода застройки города.
Рис. 1. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций в зависимости от периода застройки зданий
На рис. 2 представлена несколько уточняющая информация, которая касается распределения аварийных случаев в зависимости от типа зданий, на которых были зафиксированы факты обрушения или частичного повреждения балконных конструкций.
Рис. 2. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по типам зданий
Распределение аварийных случаев по районам города представлено на рис. 3, из которого следует, что наибольшее их количество фиксируется в исторических районах города. Понятно, что чем старше район, тем больше в нем зданий с более длительным сроком эксплуатации и тем выше риск аварийных ситуаций. Данные, представленные на рис. 1–3, довольно неплохо коррелируют между собой.
Рис. 3. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по районам города
Распределение аварийных случаев в зависимости от времени года показано на рис. 4, более уточненная информация с распределением аварийных случаев по месяцам — на рис. 5, а в связи со временем суток — на рис. 6.
Рис. 4. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени года
Рис. 5. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от месяца года
Из данных, показанных на рис. 4 и 5, следует, что значительная доля повреждений приходится на теплый период года. При этом большинство случаев обрушений фиксируется в светлое время суток (см. данные, представленные на рис. 6).
Рис. 6. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени суток
В подавляющем большинстве случаев (в 30 из 33) при аварии повреждается один балкон, однако в ряде случаев зафиксированы и массовые обрушения, чаще связанные с тем, что один балкон падает на расположенный ниже, и это обстоятельство порождает цепную реакцию (рис. 7).
Рис. 7. Распределение аварийных случаев по количеству одновременно поврежденных балконов
Распределение аварийных случаев по характеру повреждений представлено на рис. 8, из которого следует, что в 14 случаях из 33 происходит полное обрушение балконов, после чего их эксплуатация оказывается невозможной (рис. 9).
Рис. 8. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по характеру повреждений
Рис. 9. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по степени обрушения
К большому сожалению, в 11 случаях из 33 были пострадавшие, в том числе один человек погиб в результате падения декоративных фрагментов балконного ограждения (06.04.2012, Невский пр., д. 147).
Рис. 10. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по наличию пострадавших
Наибольшее внимание заслуживает график, представленный на рис. 11, из которого следует прогрессирующий характер тренда повреждения балконных конструкций в нашем городе за период с 2012 по 2020 г.
Рис. 11. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по годам
Выше описаны только те случаи частичного или полного разрушения балконов, которые были доступны на основании данных открытых источников. Полагаем, что случаев повреждения балконных конструкций за это время было больше. Об этом свидетельствует обход центральных районов города. Двадцатиминутная прогулка в пределах района, ограниченного Лермонтовским пр., наб. реки Фонтанки, Большой Подьяческой ул. и наб. канала Грибоедова, позволила выявить более 15 балконов, которые либо частично демонтированы, либо затянуты сеткой — наиболее распространенный вариант временного решения проблемы, либо поддержаны дополнительными опорами.
Понятно, что все эти противоаварийные мероприятия являются временными. Но, как гласит одна известная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное.
На сайте Жилищного комитета представлена информация, из которой следует, что, по данным управляющих компаний, в жилищном фонде Санкт-Петербурга насчитывается 566 766 балконов, из которых 16 327 находятся в ненадлежащем техническом состоянии, а 2644 — в аварийном. При этом за последние пять лет удалось отремонтировать только 366 балконов (≈ по 73 балкона в год). Понятно, что подобные темпы ремонтно-восстановительных работ совершенно недостаточны для полного устранения выявленной аварийности. При сохранении указанных темпов проведения ремонтных работ понадобится более 35 лет на то, чтобы отремонтировать все балконы, находящиеся в аварийном состоянии. За это время количество аварийных может возрасти за счет физического износа и ухудшения технического состояния балконов, находящихся в ненадлежащем (по терминологии Жилищного комитета) техническом состоянии. В этой связи Жилищный комитет включил их ремонт в программу устранения аварийности многоквартирных зданий (http://gilkom-complex.ru/2009-10-15-07-54-19/2014-07-25-17-26-14/4285/, дата обращения 02.11.2020), однако конкретные механизмы ее реализации, в том числе организационные и финансовые, пока еще точно не определены.
Все более актуальной становится проблема диагностики технического состояния балконов, возведенных в различные периоды градостроительного развития города и отличающихся значительным многообразием конструктивных решений. Анализ публикационной активности по рассматриваемой здесь тематике, выполненный в результате поиска на сайте Российской научной электронной библиотеки (www.elibrary.ru, дата обращения 01.11.2020), показал, что рассматриваемую проблему затрагивают многие авторы (на запрос «ремонт балконов» откликаются 1222 публикации), однако практические рекомендации и способы устранения аварийности балконных конструкций в этих публикациях рассматриваются крайне редко. Это свидетельствует о том, что в настоящее время практически не осталось специалистов, которые хорошо понимают данную проблему и знают, как ее устранить, а также как мало осталось организаций, которые специализируются на устранении аварийности балконных конструкций. Чаще на месте демонтированных балконов, признанных ранее аварийными, устраиваются так называемые «французские», которые, как правило, не имеют собственной балконной площадки. Вопросы: в какие сроки, в каком размере и за чей счет будут ремонтироваться аварийные балконы, как, кто, на основании каких нормативных и методических документов будет этим заниматься, остаются крайне актуальными. В этой связи для уменьшения количества неконтролируемых обрушений балконов в Санкт-Петербурге и снижения риска для жителей города в результате падения балконов или фрагментов балконных конструкций требуется:
- разработка региональных методических документов (далее — РМД) по диагностике, ремонту и восстановлению аварийных балконов в Санкт-Петербурге (примеры: РМД 51-25-2015, РМД 23-27-2017, РМД 51-25-2018, РМД 23-16-2019 и др.);
- разработка комплексной программы ремонта и восстановления балконов в Санкт-Петербурге;
- увеличение объемов финансирования на ремонт и восстановление балконов, находящихся в неисправном и аварийном техническом состоянии.
Основной причиной физического износа несущих элементов балконов чаще всего является деструкция их материала, например, в виде коррозии арматуры либо металлических балок, которая вызвана проникновением атмосферных осадков через толщу защитных гидроизоляционных слоев балконных плит. По мнению авторов, зоны заделки балконных плит в стенах зданий являются наиболее уязвимыми конструктивными элементами балконов. В этих зонах несущие элементы балконов испытывают наибольшие внутренние усилия и деформации, способствующие образованию трещин в защитных слоях, через которые легко проникает атмосферная влага. Своевременная диагностика подобных повреждений и их устранение могут значительно снизить риск неконтролируемого обрушения балконных конструкций.
В заключение хочется обратить внимание также на проблему остекления балконов, которая активно обсуждается на законодательном уровне Санкт-Петербурга последние несколько лет.
С точки зрения влияния остекления на эксплуатационную надежность балконных конструкций имеются как положительные, так и отрицательные факторы воздействия, перечень которых (по мнению авторов) представлен в табл. 1.
Таблица 1. Позитивные и негативные факторы влияния остекления балконов на их эксплуатационную надежность
|
Плюсы остекления |
Минусы остекления |
|
Повышение герметичности ограждающих конструкций (уменьшение потерь тепловой энергии за счет уменьшения инфильтрации наружного воздуха) |
Ухудшение архитектурного облика фасада |
|
Уменьшение потерь тепловой энергии (tВ на балконе выше tн) |
Отсутствие единообразия в архитектурном оформлении |
|
Повышение защиты от шума городских улиц (дополнительная звукоизоляция ОК) |
Увеличение нагрузки на балконную плиту* (от веса остекления и ветрового напора) |
|
Защита балконных плит от увлажнения (осадков) |
Дополнительные изгибные напряжения в балконной плите, обусловленные разностью температур на ее нижней и верхней поверхностях (при низких температурах наружного воздуха) |
|
Дополнительная защита от несанкционированного проникновения в жилое помещение |
Уменьшение интенсивности естественного освещения помещений в дневное время суток |
П р и м е ч а н и е к табл. 1.* По мнению авторов настоящего исследования, представленные в табл. 1 данные заставляют полагать, что перед остеклением балконов исторических зданий целесообразно выполнить обследование балконных конструкций и оценку их несущей способности на предмет соответствия дополнительным нагрузкам.
Авторы надеются, что данная статья привлечет внимание общественности и органов исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга к рассматриваемой в статье проблеме, что будет способствовать повышению безопасности жителей и гостей нашего города.
Муниципальные образования Ленобласти не справились с «дорожной картой» целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование». Из-за этого весь регион может остаться без федерального финансирования по ряду программ.
Задача целевой модели – сделать информацию о поселениях Ленобласти максимально доступной для потенциальных инвесторов. Для этого генпланы, ПЗЗ, стратегии социально-экономического развития, программы комплексного развития территории и ряд других документов (всего более 10 наименований) должны быть загружены в федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП). Но у многих муниципальных образований эти документы даже не разработаны.
По данным председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Вячеслава Шибаева, по состоянию на 22 ноября текущего года размещено 15 стратегий социально-экономического развития из 18. План по утверждению и размещению ПЗЗ выполнен на 98%: из 200 документов размещено 197.
Ситуация с генпланами сложнее: из 200 в ФГИС ТП размещены только 153. Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачёв назвал ситуацию с генпланами «провалом», а отношение администраций к этой работе – легкомысленным. «Я предлагаю поручить работу, связанную с внесением изменений в генпланы, отдельно созданному ГКУ. Это позволит более профессионально выполнить и контролировать эту работу», – предложил губернатору г-н Домрачёв.
Следующий раздел «дорожной карты» – программы комплексного развития территорий: коммунальная, транспортная и социальная. Активнее всего поселения планируют коммунальные программы: 109 из 192 уже в единой системе. Развитие транспорта интересует поселения в меньшей степени: разработано и внесено в ФГИС ТП 41 из 192 программ. Планируют социальное развитие пока только в 30 поселениях из 192. Как сообщил Евгений Домрачёв, с июля этого года полномочия по ведению программ комплексного развития территорий перешли к Комитету по архитектуре и градостроительству. Но если коммунальной программой ранее занимались профильные комитеты и по ним есть какие-то наработки, то социальной и транспортной инфраструктурой не занимался никто. До конца этого года утвердить программы предстоит в 151 поселении. Облегчить ситуацию должно то, что общественные слушания для принятия таких программ теперь не обязательны.
С выдачей градпланов и разрешений на строительство муниципалитеты Ленобласти, наделенные такими полномочиями, также пока не дотягивают до «безбарьерной» инвестиционной среды. Так, каждый второй орган муниципального самоуправления нарушает Градкодекс РФ по срокам выдачи градостроительных планов земельных участков и требованиям по их содержанию.
Один из параметров «дорожной карты» касается сроков дополнительных процедур, связанных с получением разрешения на строительство. В большинстве случаев срок их исполнения составляет 28-30 дней, вместо предписанных 20.
По ряду мероприятий «дорожной карты» (в тех случаях, где это входило в полномочия исполнительных органов власти) целевые показатели уже достигнуты. Так, Госстройнадзор сократил срок выдачи разрешений на строительство до 7 рабочих дней, а государственная экспертиза проектной документации осуществляется в электронной форме.
Несмотря на то, что по ряду направлений прогресс исполнения стремится к 100%, для «зачета» необходимо, чтобы во всех поселениях все мероприятия «дорожной карты» были выполнены полностью и в установленный срок (для большинства из них дедлайн наступает 1 января 2018 года). В противном случае регион исключат из списка получателей федеральных субсидий по ряду программ. Это оставит без финансирования не только аутсайдеров, но и поселения, исполнившие «дорожную карту» полностью.
Доклад об исполнении целевой модели возмутил губернатора Ленобласти Александра Дрозденко. Он назвал ситуацию тревожной: «У глав администраций нет ответственности ни перед собой, ни перед соседями. Придется решать проблему репрессивными методами: отстающие районы в следующем году не будут участвовать в региональных программах финансирования, – пригрозил глава региона. – У нас нет другого механизма заставить вас работать». Информацию о проштрафившихся чиновниках губернатор пообещал сделать публичной.
Кстати
По итогам обсуждения Александр Дрозденко поручил своим профильным заместителям по строительству и по финансам создать график исполнения показателей «дорожной карты» для каждого поселения и отслеживать его.
Строительный холдинг «Аквилон Инвест» купил часть территории трамвайного парка № 1 на Московском проспекте. Сделку оценивают в 1,5-2 млрд рублей. Бывший владелец участка, связанный с казахстанской компанией Meridian Capital, шесть лет назад заплатил за здания трамвайного парка всего 300 млн рублей. Но смог приватизировать землю и получить разрешение на строительство жилого комплекса.
Архангельская компания «Аквилон Инвест», вышедшая на рынок недвижимости Петербурга два года назад, продолжает активно пополнять свой портфель проектов. На прошлой неделе несколько участников рынка сообщили «Строительному Еженедельнику», что девелопер приобрел часть территории трамвайного парка № 1 на Московском проспекте, 83. Сделка была закрыта при участии Российского аукционного дома (РАД), который выступил в качестве брокера. В компании «Аквилон Инвест» факт сделки подтвердили, но ее детали и планы по развитию территории не раскрыли.
Купленный компанией «Аквилон Инвест» участок площадью 6,2 га оформлен на компанию «ЭмСи Истейт Инвестмент», которую последние годы связывали с казахстанской Meridian Capital.
«ЭмСи Истейт Инвестмент» еще в 2011 году купила на торгах Фонда имущества Петербурга четыре здания трамвайного парка общей площадью 1,5 тыс. кв. м, заплатив за них 305 млн рублей. Здания находились на участке внутри квартала, в 150 м от Московского проспекта. Но земля под зданиями в сделку не входила. Она оставалась в собственности города и была сдана в аренду ГУП «Горэлектротранс» до 2021 года.
После заключения сделки компании «ЭмСи Истейт Инвестмент» удалось приватизировать землю под своими зданиями. После чего постройки на участке снесли. Еще несколько лет ушло на разработку и согласование ППТ, а также на получение разрешения на строительство на территории жилья. Общая площадь капитальных построек, которые теперь можно построить на участке, составляет 110 тыс. кв. м: это 76 тыс. кв. м жилья, 17,5 тыс. кв. м общественно-деловых построек, парковка на 650 машин и детсад (школа в квартале также будет, но она запланирована на соседнем участке). Максимальная высота зданий жилого комплекса составит 60 м.
Руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских считает, что компания «Аквилон Инвест» купила проект за 1,5 млрд рублей. «Но большая часть сделки, скорее всего, будет оплачиваться квартирами. Около 30%, в лучшем случае, девелопер получит деньгами», – говорит он. По его словам, на участке целесообразно строить жилье бизнес-класса. «Класс жилого комплекса во многом определяет близость Московского проспекта и метро – до станции «Фрунзенская» менее 400 м. Еще один плюс – из окон будущих домов будет открываться вид на архитектурный ансамбль Воскресенского Новодевичьего монастыря и панорамы города. В ближайшем окружении участка компании «Аквилон Инвест» ведется строительство жилых комплексов «Империал», «Времена года», «Новомосковский». Район активно застраивается», – говорит Александр Кириятских.
Справка
Компания «Аквилон Инвест» работает на рынке Архангельска с 2003 года, строя жилую, торговую и офисную недвижимость. Является крупнейшим застройщиком Архангельской области. В портфеле компании – 60 реализованных проектов в регионе, общей площадью 500 тыс. кв. м. В Петербурге девелопер работает с 2015 года. Сейчас в его портфеле – 6 проектов жилья в Северной столице. Их общая площадь – 400 тыс. кв. м.