Санкт-Петербург. Хроники пикирующих балконов
Балконы являются ответственными конструктивными элементами зданий, эксплуатируемыми в условиях непосредственного воздействия атмосферных осадков, циклических изменений температуры и влажности агрессивного влияния окружающей среды, а также возможных перегрузок, возникающих в результате складирования материалов и бытовой мебели. В совокупности перечисленные выше факторы предопределяют ускоренный физический износ по сравнению с конструкциями, находящимися в пределах отапливаемого контура здания.
Даже незначительные повреждения декоративных фрагментов балконных ограждений, в случае их отслоения и падения, представляют опасность для пешеходов. Повреждения же несущих балконных конструкций — железобетонных плит либо металлических балок — могут привести к их неконтролируемому обрушению, что уже неоднократно наблюдалось в нашем городе.
В 2020 году в Санкт-Петербурге в общей сложности произошло семь случаев повреждения балконных конструкций, в том числе несколько обрушений. Наиболее разрушительные случаи были зафиксированы на Кирочной улице, когда обвалилось сразу четыре балкона, и Лесном пр., когда произошло обрушение трех балконов и при этом пострадало трое рабочих, выполнявших в это время ремонтные работы. Но были и другие случаи, причем как самопроизвольного падения балконных конструкций, так и контролируемого демонтажа балконов, аварийное состояние которых свидетельствовало об опасности их обрушения. Такие случаи были зафиксированы, в частности, на ул. Подвойского, д. 50, к. 1 (пострадала женщина), Загородном пр., д. 24 (нанесен физический ущерб трем припаркованным во дворе автомобилям), Лесном пр., д. 77 (произведен демонтаж аварийного балкона), Кузнецовской ул., д. 36 (падение на тротуар фрагментов бетонного ограждения балкона), ул. Братьев Радченко, д. 16, в г. Колпино (падение на тротуар декоративных фрагментов балконного ограждения). И, к сожалению, мы вынуждены констатировать, что в последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества аварийных случаев с участием балконных конструкций.
Представляем ретроспективный анализ случаев обрушения балконов и повреждения балконных конструкций в Санкт-Петербурге в период с 2012 по 2020 год. Всего за указанный временной интервал произошло 33 аварийных случая, которые были официально зафиксированы и по которым информация прошла в открытых источниках массовой информации. Нами выполнен статистический анализ распределения аварийных происшествий, который можно увидеть на графиках.
Безусловным является тот факт, что чем старше здание, тем выше в нем риск аварийной ситуации. Это подтверждают данные, представленные на рис. 1, на котором показано распределение повреждений балконных конструкций в зависимости от рассматриваемого периода застройки города.
Рис. 1. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций в зависимости от периода застройки зданий
На рис. 2 представлена несколько уточняющая информация, которая касается распределения аварийных случаев в зависимости от типа зданий, на которых были зафиксированы факты обрушения или частичного повреждения балконных конструкций.
Рис. 2. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по типам зданий
Распределение аварийных случаев по районам города представлено на рис. 3, из которого следует, что наибольшее их количество фиксируется в исторических районах города. Понятно, что чем старше район, тем больше в нем зданий с более длительным сроком эксплуатации и тем выше риск аварийных ситуаций. Данные, представленные на рис. 1–3, довольно неплохо коррелируют между собой.
Рис. 3. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по районам города
Распределение аварийных случаев в зависимости от времени года показано на рис. 4, более уточненная информация с распределением аварийных случаев по месяцам — на рис. 5, а в связи со временем суток — на рис. 6.
Рис. 4. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени года
Рис. 5. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от месяца года
Из данных, показанных на рис. 4 и 5, следует, что значительная доля повреждений приходится на теплый период года. При этом большинство случаев обрушений фиксируется в светлое время суток (см. данные, представленные на рис. 6).
Рис. 6. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени суток
В подавляющем большинстве случаев (в 30 из 33) при аварии повреждается один балкон, однако в ряде случаев зафиксированы и массовые обрушения, чаще связанные с тем, что один балкон падает на расположенный ниже, и это обстоятельство порождает цепную реакцию (рис. 7).
Рис. 7. Распределение аварийных случаев по количеству одновременно поврежденных балконов
Распределение аварийных случаев по характеру повреждений представлено на рис. 8, из которого следует, что в 14 случаях из 33 происходит полное обрушение балконов, после чего их эксплуатация оказывается невозможной (рис. 9).
Рис. 8. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по характеру повреждений
Рис. 9. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по степени обрушения
К большому сожалению, в 11 случаях из 33 были пострадавшие, в том числе один человек погиб в результате падения декоративных фрагментов балконного ограждения (06.04.2012, Невский пр., д. 147).
Рис. 10. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по наличию пострадавших
Наибольшее внимание заслуживает график, представленный на рис. 11, из которого следует прогрессирующий характер тренда повреждения балконных конструкций в нашем городе за период с 2012 по 2020 г.
Рис. 11. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по годам
Выше описаны только те случаи частичного или полного разрушения балконов, которые были доступны на основании данных открытых источников. Полагаем, что случаев повреждения балконных конструкций за это время было больше. Об этом свидетельствует обход центральных районов города. Двадцатиминутная прогулка в пределах района, ограниченного Лермонтовским пр., наб. реки Фонтанки, Большой Подьяческой ул. и наб. канала Грибоедова, позволила выявить более 15 балконов, которые либо частично демонтированы, либо затянуты сеткой — наиболее распространенный вариант временного решения проблемы, либо поддержаны дополнительными опорами.
Понятно, что все эти противоаварийные мероприятия являются временными. Но, как гласит одна известная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное.
На сайте Жилищного комитета представлена информация, из которой следует, что, по данным управляющих компаний, в жилищном фонде Санкт-Петербурга насчитывается 566 766 балконов, из которых 16 327 находятся в ненадлежащем техническом состоянии, а 2644 — в аварийном. При этом за последние пять лет удалось отремонтировать только 366 балконов (≈ по 73 балкона в год). Понятно, что подобные темпы ремонтно-восстановительных работ совершенно недостаточны для полного устранения выявленной аварийности. При сохранении указанных темпов проведения ремонтных работ понадобится более 35 лет на то, чтобы отремонтировать все балконы, находящиеся в аварийном состоянии. За это время количество аварийных может возрасти за счет физического износа и ухудшения технического состояния балконов, находящихся в ненадлежащем (по терминологии Жилищного комитета) техническом состоянии. В этой связи Жилищный комитет включил их ремонт в программу устранения аварийности многоквартирных зданий (http://gilkom-complex.ru/2009-10-15-07-54-19/2014-07-25-17-26-14/4285/, дата обращения 02.11.2020), однако конкретные механизмы ее реализации, в том числе организационные и финансовые, пока еще точно не определены.
Все более актуальной становится проблема диагностики технического состояния балконов, возведенных в различные периоды градостроительного развития города и отличающихся значительным многообразием конструктивных решений. Анализ публикационной активности по рассматриваемой здесь тематике, выполненный в результате поиска на сайте Российской научной электронной библиотеки (www.elibrary.ru, дата обращения 01.11.2020), показал, что рассматриваемую проблему затрагивают многие авторы (на запрос «ремонт балконов» откликаются 1222 публикации), однако практические рекомендации и способы устранения аварийности балконных конструкций в этих публикациях рассматриваются крайне редко. Это свидетельствует о том, что в настоящее время практически не осталось специалистов, которые хорошо понимают данную проблему и знают, как ее устранить, а также как мало осталось организаций, которые специализируются на устранении аварийности балконных конструкций. Чаще на месте демонтированных балконов, признанных ранее аварийными, устраиваются так называемые «французские», которые, как правило, не имеют собственной балконной площадки. Вопросы: в какие сроки, в каком размере и за чей счет будут ремонтироваться аварийные балконы, как, кто, на основании каких нормативных и методических документов будет этим заниматься, остаются крайне актуальными. В этой связи для уменьшения количества неконтролируемых обрушений балконов в Санкт-Петербурге и снижения риска для жителей города в результате падения балконов или фрагментов балконных конструкций требуется:
- разработка региональных методических документов (далее — РМД) по диагностике, ремонту и восстановлению аварийных балконов в Санкт-Петербурге (примеры: РМД 51-25-2015, РМД 23-27-2017, РМД 51-25-2018, РМД 23-16-2019 и др.);
- разработка комплексной программы ремонта и восстановления балконов в Санкт-Петербурге;
- увеличение объемов финансирования на ремонт и восстановление балконов, находящихся в неисправном и аварийном техническом состоянии.
Основной причиной физического износа несущих элементов балконов чаще всего является деструкция их материала, например, в виде коррозии арматуры либо металлических балок, которая вызвана проникновением атмосферных осадков через толщу защитных гидроизоляционных слоев балконных плит. По мнению авторов, зоны заделки балконных плит в стенах зданий являются наиболее уязвимыми конструктивными элементами балконов. В этих зонах несущие элементы балконов испытывают наибольшие внутренние усилия и деформации, способствующие образованию трещин в защитных слоях, через которые легко проникает атмосферная влага. Своевременная диагностика подобных повреждений и их устранение могут значительно снизить риск неконтролируемого обрушения балконных конструкций.
В заключение хочется обратить внимание также на проблему остекления балконов, которая активно обсуждается на законодательном уровне Санкт-Петербурга последние несколько лет.
С точки зрения влияния остекления на эксплуатационную надежность балконных конструкций имеются как положительные, так и отрицательные факторы воздействия, перечень которых (по мнению авторов) представлен в табл. 1.
Таблица 1. Позитивные и негативные факторы влияния остекления балконов на их эксплуатационную надежность
|
Плюсы остекления |
Минусы остекления |
|
Повышение герметичности ограждающих конструкций (уменьшение потерь тепловой энергии за счет уменьшения инфильтрации наружного воздуха) |
Ухудшение архитектурного облика фасада |
|
Уменьшение потерь тепловой энергии (tВ на балконе выше tн) |
Отсутствие единообразия в архитектурном оформлении |
|
Повышение защиты от шума городских улиц (дополнительная звукоизоляция ОК) |
Увеличение нагрузки на балконную плиту* (от веса остекления и ветрового напора) |
|
Защита балконных плит от увлажнения (осадков) |
Дополнительные изгибные напряжения в балконной плите, обусловленные разностью температур на ее нижней и верхней поверхностях (при низких температурах наружного воздуха) |
|
Дополнительная защита от несанкционированного проникновения в жилое помещение |
Уменьшение интенсивности естественного освещения помещений в дневное время суток |
П р и м е ч а н и е к табл. 1.* По мнению авторов настоящего исследования, представленные в табл. 1 данные заставляют полагать, что перед остеклением балконов исторических зданий целесообразно выполнить обследование балконных конструкций и оценку их несущей способности на предмет соответствия дополнительным нагрузкам.
Авторы надеются, что данная статья привлечет внимание общественности и органов исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга к рассматриваемой в статье проблеме, что будет способствовать повышению безопасности жителей и гостей нашего города.
Власти Ленинградской области и Петербурга обещают не допустить банкротства группы компаний «Норманн», пока не прояснится судьба всех ее проблемных жилых проектов. В самой ГК уверяют, что банкротиться никто не собирается.
В конце апреля текущего года на сайте Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц («Федресурс») появилась информация о том, что компания «Норманн ЛО» (входит в ГК «Норманн») намерена начать банкротство по собственному желанию. В связи с тем, что банкротство отложит завершение жилых долгостроев в лучшем случае на год, а ГК «Норманн» заключила более 6 тыс. договоров долевого участия, информация вызвала волну протестов.
Чиновники из Правительства Ленобласти и Смольного уже провели встречу по данному вопросу и сошлись во мнении, что банкротство ГК недопустимо. «Как только будет найдена конструкция, учитывающая интересы и дольщиков, и инвестора, мы подпишем соглашение о взаимодействии по достройке всех объектов с необходимыми графиками», – сообщили в Комитете Государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти.
В свою очередь, председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен объяснил, что информация на «Федресурсе» – это попытка защититься от действий третьих лиц: «Банкротство не предполагалось изначально. Мы объявили об этом, чтобы защититься в случае, если на банкротстве будут настаивать третьи лица. Обращаться в суд мы не планируем». Глава ГК подчеркнул, что «Норманн» не намерен начинать процедуру банкротства даже после завершения всех долгостроев: «Сейчас рано говорить о том, что будет с ГК после завершения всех проблемных объектов, однако на данный момент уходить с рынка мы не собираемся».
Виктор Сеппенен подчеркнул, что «Норманн» намерен самостоятельно завершить проекты: «Мы продадим часть своих активов, а вырученные средства направим на проблемные стройки. Мы уже начали переговоры с потенциальными покупателями». Он добавил, что ГК готова продать даже те активы, которые надеялась сохранить, включая проект по строительству апарт-отеля в Петербурге.
В Правительстве Ленобласти напомнили, что в одном из проблемных проектов компании – ЖК «Яркий» в деревне Янино-1 – свободны от обременения вторая и третья очередь, с продаваемой площадью около 75 тыс. кв. м. «На данный жилой комплекс имеется потенциальный инвестор. При этом строительство объекта уже возобновлено», – уверяют чиновники.
«Сбербанк» выразил готовность предоставить «Норманну» кредит под ЖК, в которых еще нет участников долевого строительства. Окончательное решение банк обещает принять в течение месяца.
Кстати
Напомним, за «Норманном» числятся четыре проблемных ЖК в Ленобласти и три – в Петербурге. Если говорить об областных проектах, то два 18-этажных дома II очереди ЖК «Десяткино» планировалось сдать еще в III квартале 2016 года. Три 18-этажных корпуса в ЖК «Десяткино 2.0» компания намеревалась достроить в IV квартале прошлого года. Корпус № 5 первой очереди ЖК «Морошкино», а также корпуса А и Б в ЖК «Яркий» должны быть сданы в 2018 году. Общее количество дольщиков по всем четырем проектам «Норманна» составляет около 2 тыс. человек.
В Петербурге у ГК проблемы с комплексами «Три апельсина», «На Заречной» и ЖК «Ижора Парк». «В целом, это четыре многоквартирных жилых дома общей жилой площадью 63 тыс. кв. м. По этим объектам заключено 1810 договоров долевого участия. Общая строительная готовность домов составляет около 90%. На объектах работают от 12 до 40 человек. Застройщик планирует ввод объектов в эксплуатацию во II-III квартале 2018 года», – сообщила пресс-служба Комитета по строительству Северной столицы.
Высота жилого комплекса компании Setl Group на месте Механического завода в Петербурге будет не 75 метров, как рассчитывал инвестор, а только 40 метров. Тем не менее, проект получится крупный. По предварительным расчетам, он потребует инвестиций в размере более 7 млрд рублей.
Комиссия по землепользованию и застройке Смольного под руководством вице-губернатора Игоря Албина, на днях отклонила заявку ООО «Сэтл Сити», входящей в холдинг Setl Group . Компания, которой принадлежит бывший заводской участок площадью 6 га на Витебском пр., 15 (между Кузнецовской улицей, проспектом Космонавтов и Витебским проспектом) обращалась к властям с просьбой повысить высотность застройки его жильем до 75 метров. Но в результате будет проектировать комплекс исходя из высотности в 40 метров.
В пресс-служба Setl City сообщили, что проект будет реализован согласно действующим нормам и разрешительной документации. «В настоящее время ведется предпроектная подготовка. Информация о параметрах и характеристиках объекта будет объявлена компанией позже», - сообщили в пресс-службе.
По оценке гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, на участке, учитывая высотные ограничения, можно построить 76-78 тыс. кв.м. жилья класса «комфорт» или «бизнес». Инвестиции в проект такого масштаба составят 7,5 млрд рублей. «Если бы разрешили строить до 75 метров, размер жилого комплекса составил бы 110-115 тыс. кв.м., а инвестиции – 9,5-10 млрд рублей. Конечно, чем больше – тем выгодней. Стоимость «квадрата» жилья в этой локации составляет 95-120 тыс. рублей», - сообщил он.
«Судя по площади объекта, он будет представлять собой комплексную застройку. Район строительства достаточно зеленый и привлекательный. Сейчас это направление города активно развивается, в том числе те пятна, которые раньше относились к промышленным территориям. Локация интересная и перспективная. Она несколько удалена от метро. Но транспортные вопросы рано или поздно будут решены. И спрос на жилье будет», - говорят эксперты NAI Becar.
«Участок попадет в административные границы Московского района, который исторически является престижным для проживания и самым популярным из удаленных от центра. Динамика продаж жилья, хотя оно и не дешевое, здесь высокая. Максимальный темп продаж составляет 340 квартир в квартал. На участке будет до 100 тыс. кв.м. недвижимости. Скорее всего это будет квартальная застройка двух видов: комфорт и бизнес», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Напомним, что участок бывшего Механического завода Setl Group приобрела в прошлом году у группы «Конрад». Сам завод, который с 1959 года выпускал конвекторы, башенные краны и металлоконструкции, несколько лет назад был закрыт. Собственник решил перебазировать производство в Шушары и провести редевелопмент освободившейся территории – построить там жилье. Но не смог изменить функциональное назначение участка. В прошлом году землю купила Setl Group, которая оказалась более удачлива в вопросах смены промышленного назначения земли на жилое.
К слову, Setl Group купил еще один участок группы «Конрад» в Московском районе – 1,4 га на ул. Костюшко, 19А. Там девелопер уже строит ЖК «Москва», площадь жилья в котором составит 32 тыс. кв.м. Комплекс будет сдан в конце 2018 года.
Продать активы «Конрад» был вынужден, чтобы покрыть расходы на обслуживание валютных банковских кредитов, сумма которых превышала $60 млн. Эти кредиты девелопер брал под проекты торгово-развлекательных комплексов на месте бывших кинотеатров «Зенит» и «Спутник» в Петербурге. Но проекты не были реализованы. А обеспечивать кредиты после изменения валютного курса стало сложно.
Эксперты отмечают, что Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв.м). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв.м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс.кв.м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.